Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 марта 2013 г. N Ф10-904/13 по делу N А68-6513/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25.03.2013.

Постановление изготовлено в полном объёме 26.03.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей: при участии в заседании:	Сорокиной И.В. Леоновой Л.В. Нарусова М.М.
от истца Открытое акционерное общество "Тульский оружейный завод" от ответчика Общество с ограниченной ответственностью "Умелец" от третьих лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области	Костина А.А. - представителя (дов. N 153-20-43 от 24.09.2012) Представитель не явился, извещен надлежаще Представитель не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Умелец", г. Тула, на решение Арбитражного суда Тульской области от 30.10.2012 и на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013 по делу N А68-6513/2012,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Тульский оружейный завод", г. Тула (ОГРН 1027100507147) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с двумя исковыми заявлениями к обществу с ограниченной ответственностью "Умелец", г. Тула (ОГРН 1027100967431), в которых просило суд первой инстанции вынести решение о государственной регистрации перехода к ОАО "ТОЗ" права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договоров купли-продажи от 22.03.2011 N 148-8490 и N 148-8491, заключенных с ООО "Умелец".

В свою очередь, ООО "Умелец" обратилось к ОАО "ТОЗ" со встречными исковыми заявлениями о признании договоров купли-продажи объектов недвижимости от 22.03.2011 N 148-8490 и N 148-8491 не соответствующими требованиям закона и незаключенными.

Определением от 25.09.2012 суд первой инстанции объединил в одно производство дело N А68-6513/2012 с делом А68-6508/2012, присвоив объединенному делу N А68-6513/2012.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 30.10.2012 (судья Большаков В.М.) оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013 (судьи Волкова Ю.А., Дорошкова А.Г., Каструба М.В.) суд обязал ООО "Умелец" осуществить государственную регистрацию перехода к ОАО "ТОЗ" права собственности на спорные объекты недвижимости. Встречные исковые требования ООО "Умелец" к ОАО "ТОЗ" оставлены без удовлетворения.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ООО "Умелец" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ОАО "ТОЗ" и удовлетворении встречного иска ООО "Умелец".

В судебном заседании, представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.

В судебное заседание, назначенное на 25.03.2013, представитель ответчика не явился, направив в суд телефонограмму с ходатайством об отложении судебного разбирательства, обосновав невозможность присутствия в суде сложными погодными условиями, циклоном и снежными завалами на трассе "Калуга-Тула".

С учетом мнения явившегося представителя истца, указавшего на отсутствие снежных завалов на трассе "Р132 Калуга-Тула", а также отсутствие официальных сообщений о закрытии данной трассы для проезда автотранспорта и наличие у заявителя возможности воспользоваться услугами общественного транспорта, суд кассационной инстанции отклонил ходатайство ответчика об отложении рассмотрения дела.

Третье лицо, направило в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Таким образом, ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 22.03.2011 стороны заключили два договора купли-продажи N 148-8490 и N 148-8491 объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Умелец" на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: серии 71-АГ N 345028, выдано 17.03.2011 взамен свидетельства серии 71 АБ N 436529, дата выдачи 15.10.2007; серии 71-АГ N 321411, выдано 16.03.2011 взамен свидетельства серии 71 АБ N 436547, дата выдачи 17.10.2007; серии 71-АГ N 321413, выдано 16.03.2011 взамен свидетельства серии 71 АБ N 436594, дата выдачи 18.10.2007; серии 71-АГ N 321412, выдано 16.03.2011 взамен свидетельства серии 71 АБ N 436595, дата выдачи 18.10.2007.

В силу п. 3.3 договоров от 22.03.2011 N 148-8491 и N 148-8490 переход права собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3.2.3 договора N 148-8491 и п. 3.3. договора N 148-8490 расходы по государственной регистрации перехода прав собственности несет покупатель.

Покупателем исполнены свои обязательства по уплате расходов по государственной регистрации относительно перехода прав собственности на спорные объекты недвижимости, что подтверждается копиями платежных поручений N 710, 711, 712, 713 от 24.03.2011.

Пунктом 3.4. договоров предусмотрено, что обязательство продавца передать объекты недвижимости считается исполненным после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и объекты недвижимости на имя покупателя.

Покупатель неоднократно обращался к продавцу о необходимости прибыть в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в целях подачи со стороны продавца необходимого пакета документов на государственную регистрацию перехода прав собственности на спорные объекты недвижимости, однако продавец в орган государственной регистрации прав не являлся.

26.06.2012 ОАО "ТОЗ" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области, предоставив весь необходимый пакет документов со стороны покупателя для государственной регистрации перехода на покупателя права собственности на спорные объекты недвижимости, что подтверждается расписками в получении документов на государственную регистрацию от 26.06.2012.

В связи с тем, что продавец в орган государственной регистрации прав не явился, 26.06.2012 покупателем в адрес продавца были направлены письма-уведомления исх. N 148-1068 от 26.06.2012 и исх. N 148-1069 от 26.06.2012 о необходимости явиться 02.07.2012 в орган государственной регистрации с необходимым со стороны продавца пакетом документов для государственной регистрации права покупателя. Однако в указанный день продавец в орган государственной регистрации не явился, о причинах неявки покупателя не уведомил.

02.07.2012 директору ООО "Умелец" (продавец) Кострюкову Г.А. лично, под расписку, было вручено письмо-уведомление исх. N 148-1087 от 02.07.2012 о необходимости явиться 03.07.2012 в регистрирующий орган, однако в указанную дату представитель продавца в регистрирующий орган не явился, о причинах неявки покупателя не уведомил.

03.07.2012 по юридическому адресу продавца было направлено письмо-уведомление исх. N 148-1089 о необходимости явиться 09.07.2012 в регистрирующий орган для предоставления со стороны продавца необходимого пакета документов для государственной регистрации перехода прав собственности на выше указанный земельный участок за покупателем, однако 09.07.2012 представитель продавца в регистрирующий орган вновь не явился.

16.07.2012 Управлением государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области были приостановлены действия по государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за покупателем в связи с неявкой представителя продавца.

Ссылаясь на то, что ООО "Умелец" не исполнены условия договоров купли- продажи, истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, ООО "Умелец" обратилось в суд области со встречным исковым заявлением к ОАО "ТОЗ" о признании договоров купли-продажи объектов недвижимости незаключенными и не соответствующими требованиям закона.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования ОАО "ТОЗ" и отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Умелец", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу ст. 554 ГК РФ при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно положениям ст.ст. 8, 131, 223, 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 договоров купли-продажи объектов недвижимости от 22.03.2011 N 148-8490 и N 148-8491 предусмотрена обязанность продавца передать в собственность, а покупателя принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора объекты недвижимого имущества.

Материалами дела подтвержден тот факт, что ООО "Умелец" необоснованно уклонялось от проведения государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договоров купли-продажи от 22.03.2011, в связи с чем судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований ОАО "ТОЗ".

Пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", разъяснено, что согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

В пунктах 1.2 договора купли-продажи от 22.03.2011 N 148-8490 и в пункте 1.1 договора купли-продажи от 22.03.2011 N 148-8491 имеется ссылка на кадастровый номер объекта недвижимого имущества - земельного участка, что исключает возможность признания данных сделок незаключенными ввиду недостаточной идентификации предмета договора.

Довод ООО "Умелец" о том, что земельный участок и здания должны быть проданы в рамках одного договора купли-продажи, правомерно отклонен судами обеих инстанций, в связи со следующим.

22.03.2011 стороны заключили два договора купли-продажи: договор купли- продажи земельного участка N 148-8491 и договор купли-продажи расположенных на нем зданий N 148-8490. При этом земельный участок и находящиеся на нем здания принадлежат на праве собственности одному лицу - ООО "Умелец".

Из абз. 2 п. 1.1 договора N 148-8491 от 22.03.2011 купли-продажи земельного участка усматривается волеизъявление сторон на отчуждение зданий, расположенных на земельном участке, вместе с земельным участком по отдельно заключенному договору. Аналогичные условия содержатся в п. 1.2. договора купли-продажи зданий N 148-8490, в котором указано, что реализуемые объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым N 71:30:01 05 13:0039, общей площадью 5 632 кв.м., предназначенном для эксплуатации гостинично-спортивного комплекса, принадлежащем Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 71-71-01/021/2007-509 от 15.10.2007. Свидетельство о государственной регистрации права собственности: серия 71-АГ N 345028, дата выдачи 17.03.2011 повторное, взамен свидетельства: серия 71-АБ N 436529, дата выдачи 15.10.2007. Земельный участок продается Покупателю в собственность по отдельно заключаемому договору купли-продажи земельного участка.

Императивного требования об оформлении сделок по отчуждению земельного участка одним договором купли-продажи земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости действующее законодательство не предусматривает.

Ссылка на то, что в договоре купли-продажи земельного участка не имеется данных, позволяющих определить расположение объектов недвижимости на земельном участке, правомерно признана судебными инстанциями несостоятельной.

Абзац 2 п. 1.1 договора купли-продажи земельного участка от 22.03.2011 N 148-8491 содержит данные, позволяющие определить, что на продаваемом земельном участке расположены объекты недвижимости - два здания гостиниц и здание столовой.

Согласно п.п. 1.1-1.3 вышеуказанного договора земельный участок, являющийся предметом договора, принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права, земельный участок имеет кадастровый N 71:30:01 05 13:0039, площадь в 5 632 кв.м., относится к землям населенных пунктов и расположен по адресу, указанному в свидетельстве о государственной регистрации права собственности серия 71-АГ N 345028 от 17.03.2011. На данном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества: нежилое здание (гостиница), общей площадью 102,10 кв.м., лит.Б; нежилое здание (столовая), общей площадью 162,5 кв.м., лит.В; нежилое здание (гостиница), общей площадью 107,60 кв.м., лит.А,а.

Таким образом, исходя из правового анализа условий спорных договоров, суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о том, что в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ предмет обоих договоров определен и конкретизирован.

Довод ООО "Умелец" о том, что условия договоров об оплате объектов недвижимости через три месяца после регистрации перехода к ОАО "ТОЗ" права собственности на объекты недвижимости являются незаконными, так как противоречат требованиям ст. 454 ГК РФ, также правомерно отклонен судами обеих инстанций.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Пунктом 5 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктами 2.2 договоров купли-продажи объектов недвижимости установлена обязанность покупателя произвести оплату в течение трех месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности. Пунктом 2.1 договора от 22.03.2011 N 148-8490 согласована цена трех зданий, а пунктом 2.1 договора от 22.03.2011 N 48-8491 согласована цена земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости.

Следовательно, в спорных договорах определена цена продажи объектов недвижимости, являющаяся в силу ст. 555 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Оплата объектов недвижимости после осуществления государственной регистрации перехода права собственности не противоречит действующему законодательству, а свидетельствует лишь о нахождении предметов договоров купли-продажи до их полной оплаты в залоге у продавца - ООО "Умелец".

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Умелец".

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 30.10.2012 и на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013 по делу N А68-6513/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

Л.В. Леонова М.М. Нарусов