Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 мая 2017 г. N Ф10-1254/17 по делу N А48-2016/2016

г.Калуга

15 мая 2017 г.

Дело N А48-2016/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10.05.2017.

Полный текст постановления изготовлен 15.05.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Лукашенковой Т.В.,

судей Бессоновой Е.В., Смирнова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Меженным А.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Модуль Инвест Строй" (ОГРН 1075744000782, ИНН 5703011830): Полкова Л.Ю. - представитель (доверенность от 02.05.17);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ОГРН 1045753008212, ИНН 5753035940): Цургуева Е.В. - представитель (доверенность от 09.01.2017 N 13);

от общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой" (ОГРН 1155749008436, ИНН 5703005650): не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИННН 7707083893) в лице Орловского отделения: не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от Стариковой Л.А.: не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от Старцева В.В.: не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от Захарова И.В.: не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области на решение Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2016 (судья Карасев В.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 (судьи Миронцева Н.Д., Семенюта Е.А., Донцов П.В.) по делу N А48-2016/2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Модуль Инвест Строй" (далее - заявитель, Общество, ООО "Модуль Инвест Строй") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее - Управление, Управление Росреестра по Орловской области, регистрирующий орган) сообщения об отказе в государственной регистрации внесения записи в ЕГРП о расторжении договора в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1 и обязании Управления осуществить регистрационные действия (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой" (далее - ООО "ИнтерСтрой"), публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Орловского отделения N 8595 (далее - ПАО "Сбербанк России"), Стариковой Любови Александровны, Захарова Игоря Валерьевичва.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы ее заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.

ООО "Модуль Инвест Строй" в отзыве на кассационную жалобу просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Кассационная жалоба в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ рассмотрена в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области.

ООО "ИнтерСтрой", ПАО "Сбербанк России", Старикова Л.А., Захаров И.В., надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в суд округа своих представителей не направили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием рассмотрения дела в отсутствие их представителей.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, представитель Общества поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу,

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты отмене или изменению не подлежат, исходя из следующего.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между ООО "Модуль Инвест Строй" (участник - 1) и ООО "ИнтерСтрой" (участник - 2) заключен договор участия в долевом строительстве N 1 (далее - договор от 15.09.2015 N 1) на объекты долевого строительства: квартиры NN 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 12, 13, 16, 17, 18, 20, 21, 24, 29, 33, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 58, 59, 61, 64, 65, 66, 67, 70, 72, 73, 76, 77, 79, 82, 83, 84, 85, 88, 90, 91, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 112, 113, 114, 115, 116, 118, 124, 125, 126, 128, 129, 130, 131, 132, 135, расположенные по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Раздольная, д. 11 (всего 87 квартир).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что участник - 1 в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц обязуется построить (создать) многоквартирный дом, в состав которого входит объект долевого строительства по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, д. 11, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать квартиры (в состоянии, указанном в пункте 9.4 договора) и общее имущество в жилом доме участнику - 2, который обязуется уплатить указанную в договоре цену и принять в собственность квартиры по правилам данного договора.

В пункте 3.1 стороны установили, что цена договора определяется из суммы цен на квартиры, указанные в пунктах 1.1.1. - 1.1.87, и на дату его подписания составляет 185 533 471 руб.

Согласно пункту 3.3 договора участник - 2 уплачивает цену договора в срок до 31.12.2015 в размере 185 533 471 руб. путем внесения или перечисления денежных средств, соответственно в кассу или на расчетный счет участника - 1.

Плановый срок ввода жилого дома в эксплуатацию определен как IV квартал 2015 года (1 этап строительства) (пункт 6.1 договора).

Указанный договор 18.09.2015 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Орловской области.

Между ПАО "Сбербанк России" в лице Орловского отделения N 8595 и ООО "ИнтерСтрой" 24.09.2015 заключен договор ипотеки N 630514012/И-8, предметом которого является передача в залог Банку объектов недвижимости - 87 квартир, 1 магазина, 1 офиса общей площадью 6 427,93 кв.м в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, д. 11, права на которые подтверждаются договорами участия в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1 (права требования на квартиры) и N 1/1 (права требования на офис и магазин).

Кроме того, в период исполнения договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1 между ООО "ИнтерСтрой" (цессионарий) и физическими лицами Захаровым И.В., Стариковой Л.А. (соответственно цеденты) с согласия ООО "Модуль Инвест Строй" заключены соглашения об уступке права требования (цессии) от 19.11.2015 N 59 и от 19.11.2015 N 67, согласно которым ООО "ИнтерСтрой" уступило право требования от ООО "Модуль Инвест Строй", возникшее на основании договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1, передачи в собственность объекта долевого строительства: в отношении Захарова И.В. - 3-х комнатной квартиры под номером 59 за 2 900 000 руб.; в отношении Стариковой Л.А. - 2-х комнатной квартиры под номером 67 за 2 189 000 руб.

В пункте 1.3 указанных соглашений стороны указали, что цедентами право требования на квартиры оплачено цессионарию полностью.

Соглашения об уступке права требования (цессии) от 19.11.2015 N 59 и от 19.11.2015 N 67 также в установленном порядке зарегистрированы в Управлении Росреестра по Орловской области 26.11.2015 и 27.11.2015.

Поскольку в предусмотренные договором сроки Общество не оплатило цену договора, ООО "Модуль Инвест Строй" 11.01.2016 направило в адрес ООО "ИнтерСтрой" требование о необходимости уплаты цены по договору участия в долевом строительстве N 1 и другим договорам участия в долевом строительстве и потребовало уплаты задолженности в общем размере 216 614 231 руб. в кратчайшие сроки. В указанном письме застройщик также предупредил ООО "ИнтерСтрой", что в случае не оплаты застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договоры участия в долевом строительстве.

Ввиду неуплаты суммы договора и после направления претензии, ООО "Модуль Инвест Строй" письмом от 12.02.2016, полученным ООО "ИнтерСтрой", уведомило участника - 2 об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1 и расторжении договора в одностороннем порядке.

В связи с расторжением договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1 в одностороннем порядке ООО "Модуль Инвест Строй" обратилось в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок (далее - ЕГРП) о расторжении договора.

05.04.2015 сообщением N 57/014/006/2016-51 регистрирующий орган уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации, а затем сообщением от 05.05.2016 N 57/014/006/2016-51 отказал в государственной регистрации внесения записи в ЕГРП о расторжении договора в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1 со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в связи с тем, что с учетом наличия зарегистрированных договоров уступки права требования произошла перемена лиц в обязательстве и при этом не представлено доказательств направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора от 15.09.2015 N 1 в адрес сторон договора Захарова И.В., Стариковой Л.А., равно как и документов, подтверждающих расторжение договора от 15.09.2015 N 1 с указанными лицами, а также в связи с наличием в ЕГРП действующей записи об ипотеке в силу закона, заявление о прекращении которой не представлено.

Общество посчитало указанный отказ в государственной регистрации внесения записи в ЕГРП о расторжении договора не соответствующим требованиям законодательства и нарушающим права и законные интересы заявителя и оспорило его в арбитражном суде.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о несоответствии оспариваемого отказа в государственной регистрации требованиям Закона о государственной регистрации и нарушении прав и законных интересов Общества.

Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено также главой 24 АПК РФ.

Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 упомянутого Закона; истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным Законом о государственной регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Право застройщика в одностороннем порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве в случае просрочки внесения дольщиком более чем на два месяца цены договора и порядок прекращения договора в таком случае предусмотрены статьями 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Статьей 25.1 Закона о государственной регистрации установлены особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Пунктом 4 названной статьи определен порядок регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, в том числе в случае одностороннего отказа от его исполнения. В этом случае к заявлению о государственной регистрации должна быть приложена копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Судами двух инстанций установлено, что к заявлению Общества, поданному в регистрирующий орган, были приложены документы, подтверждающие ООО "ИнтерСтрой" об одностороннем отказе Общества от исполнения договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1 и расторжении договора в одностороннем порядке.

Вместе с тем, Стариковой Л.А., Захарову И.В. как сторонам договора уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора не направлялись.

Как установлено судами, на основании соглашений об уступке права требования (цессии) от 19.11.2015 N 59 и от 19.11.2015 N 67 ООО "ИнтерСтрой" уступило право требования к ООО "Модуль Инвест Строй", возникшее на основании договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1, передачи в собственность объекта долевого строительства: Захарову И.В. (квартиры N 59); Стариковой Л.А. (квартиры N 67).

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу части 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Обязанность застройщика по передаче будущего объекта долевого участия участнику долевого строительства возникает на основании договора участия в долевом строительстве и прекращается с момента расторжения договора. Соглашение об уступке прав требования свидетельствует лишь о переходе прав требования возникших на основании договора участия в долевом строительстве, к новому лицу, не являясь самостоятельным основанием возникновения прав и обязанностей.

Таким образом, уступив права и обязанности в отношении объекта долевого строительства Стариковой Л.А. и Захарову И.В., ООО "ИнтерСтрой" выбыло из договора участия в долевом строительстве в объеме переданных прав и обязанностей. Указанные физические лица в силу пункта 1 статьи 11 Закона N 214-ФЗ являются новыми участниками долевого строительства, и соответственно, стороной договора (новыми кредиторами) в объеме переуступленных прав и обязанностей.

Частями 3, 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика в случае наличия оснований для одностороннего отказа от исполнения договора направить соответствующее уведомление участнику долевого строительства - стороне договора.

Пунктом 4 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что к заявлению о внесении записи в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве должно быть приложено уведомление другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Вместе с тем, вышеуказанные требования в части уведомления Стариковой Л.А. и Захарова И.В. заявителем не исполнены, при этом заявитель просил внести запись о расторжении договора участия в долевом строительстве в полном объеме.

При указанных обстоятельствах по данному основанию Управление законно и обоснованно отказало в государственной регистрации внесения записи в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве в силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации.

Ссылка судов на определения Арбитражного суда Орловской области от 29.07.2016 и от 12.08.2016, вынесенные в рамках дела N А48-979/2016 о несостоятельности (банкротстве), о включении в реестр требований Захарова И.В. и Стариковой Л.А. о передаче ООО "Модуль Инвест Строй" жилых помещений, является необоснованной, поскольку не свидетельствует о наличии оснований для несоблюдения вышеуказанных требований Закона о государственной регистрации. Более того, основаниями для вынесения названных судебных актов также явились выводы о наличии у нового участника долевого строительства прав требования, возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, суд округа отмечает, что Законом N 214-ФЗ регистрация прекращения договора участия в долевом строительстве не поставлена в зависимость от регистрации прекращения ипотеки права требования, в связи с чем данное основание указано регистрирующим органом в оспариваемом отказе избыточно, что однако, не привело к незаконному отказу в госрегистрации по вышеуказанным основаниям.

Исходя из того, что фактические обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, установлены арбитражными судами, но судами неправильно применены нормы права, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным отменить решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, и, не передавая дела на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 по делу N А48-2016/2016 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Т.В. Лукашенкова

Судьи

Е.В. Бессонова В.И. Смирнов