Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 7 июня 2018 г. N Ф10-1905/18 по делу N А09-15193/2017

город Калуга

07 июня 2018 г.

Дело N А09-15193/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31.05.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме 07.06.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Л.В. Леоновой
судей	Е.В.Гладышевой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	В.В. Циплякова Н.А. Колесниковой
при участии в заседании:
от истца: Общество с ограниченной ответственностью "Торговый Ряд" ОГРН 10232027433959 ИНН 3234034032	Атаева Н.А. - представитель по доверенности от 05.10.2017;
от ответчика: Брянская городская администрация ОГРН 1023202743574 ИНН 3201001909 от третьего лица:	Бокарева С.А. - представитель по доверенности от 25.12.2017;
Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации	Бокарева С.А. - представитель по доверенности от 31.12.2018.

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области, кассационную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 11.12.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2018 по делу N А09-15193/2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый Ряд" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Брянской городской администрации (далее - администрация) о признании незаконной (недействительной) односторонней сделки - уведомления от 11.10.2017 N 2/29-2030и о прекращении договора аренды земельного участка от 03.08.2006 N 36752.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 11.12.2017 (судья Азаров Д.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2018 (судьи Капустина Л.А., Токарева М.В., Заикина Н.В.) решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, Брянская городская администрация обратилась в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 03.08.2006 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 36752 (в редакции дополнительных соглашений от 28.10.2011 и 25.09.2013), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1154 кв. метров по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Авиационная, 5-А, участок ч. 3, кадастровый номер 32:28:03:05:03:0022:00, с видом разрешенного использования: отдельно стоящие объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, на срок 5 лет (с 01.08.2006 по 01.08.2011).

В связи с продолжившимся пользованием имуществом арендатором после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор возобновился на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На запрос арендатора относительно срока действия договора, управление в письме от 21.11.2016 сообщило о возобновлении действия договора на неопределенный срок.

Уведомлением от 11.10.2017 N 2/29-2030и арендодатель отказался от договора, предложил возвратить земельный участок до 06.11.2017, приложив соответствующий акт возврата.

Ссылаясь на необоснованность указанного отказа по причине наличия у истца действующего разрешения на строительство магазина промышленных товаров на спорном земельном участке, нахождение на нем принадлежащих обществу объектов недвижимости, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое уведомление об отказе от договора аренды, предполагает освобождение истцом земельного участка от находящегося на нем имущества, что при наличии у него действующего разрешения на строительство противоречит принципу единства правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Из указанного следует, что правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608).

В свою очередь, доказательств обращения истца к администрации с заявлением о заключении нового договора аренды для завершения строительства по правилам, предусмотренным Законом N 137-ФЗ, не представлено.

В связи с чем, избранный обществом способ защиты является ненадлежащим, поскольку противоречит статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и превращает договор аренды в бессрочную сделку.

Допустив ситуацию возобновления договора аренды на неопределенный срок и не обратившись к арендодателю с предложением о заключении нового договора аренды, общество приняло на себя риск соответствующих последствий предпринимательской деятельности (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Изложенные истцом обстоятельства не могут являться основанием для невозможности реализации арендодателем права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, которое императивно закреплено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции обосновано пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования суда апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судом в основу принятого по делу судебного акта. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2018 по делу N А09-15193/2017, оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

Е.В. Гладышева В.В. Ципляков