Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 мая 2019 г. N Ф10-1254/19 по делу N А48-6837/2017

город Калуга

06 мая 2019 г.

Дело N А48-6837/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29.04.2019.

Постановление изготовлено в полном объёме 06.05.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Л.В. Леоновой
судей	М.М. Нарусова
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	А.Н. Шульгиной Н.А. Мельниковой
при участии в заседании:
от истца: Акционерное общество "Орловская объединенная зерновая компания" ОГРН 1025700826480 ИНН 5753026039 от ответчика: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях ОГРН 1097154014154 ИНН 7106510491 от третьих лиц: Общество с ограниченной ответственностью "Авангард-Агро-Орел" ГУП ОО "МР БТИ" по Орловской области	Зуева Д.А. - представитель по доверенности от 07.11.2018; не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; Юрова Е.В. - представитель по доверенности от 09.01.2018; Головин Р.В. - представитель по доверенности от 10.09.2018; не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авангард-Агро-Орел" на решение Арбитражного суда Орловской области от 04.05.2018 (с учетом определений об исправлении опечаток от 04.05.2018 и 15.05.2018) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2018 по делу N А48-6837/2017,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Орловская объединенная зерновая компания" (далее - АО "Орловская объединенная зерновая компания", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (далее - ответчик, МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях) о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 57:14:0610101:6, расположенного по адресу: Орловская область, Залегощенский район, ул. Вострухина, д. 1, пропорционально площади принадлежащих АО "Орловская объединенная зерновая компания", нежилых помещений с множественностью лиц на стороне арендатора (с учетом уточненных исковых требований).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 04.05.2018 (судья Короткова Л.В.) исковые требования АО "Орловская объединенная зерновая компания" удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2018 (судьи Щербатых Е.Ю., Кораблева Г.Н., Ушакова И.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Авангард-Агро-Орел" обратилось в арбитражный суд кассационной инстанции с настоящей жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты, направить дело на новое рассмотрение.

Ответчик и третье лицо - ГУП ОО "МР БТИ" по Орловской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.

Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных лиц, участвующих в деле, на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца и ООО "Авангард-Агро-Орел" суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 03.05.2005 между ТУ Росимущества по Орловской области (арендодателем) и ЗАО "Компания "Синэк", правопреемником которого является АО "Орловская объединенная зерновая компания" (арендатором), заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 57:14:0610101:0006, находящийся по адресу: Орловская область, р-н Залегощенский, с/с Моховской, с. Моховое, ул. Вострухина, 1, общей площадью 48 640 кв. м.

На земельном участке согласно пункту 1.2 договора имеется 19 объектов недвижимого имущества, в том числе зерносушилки СЗС-8 лит. Ж, СЗШ-16 лит. II.

Согласно пункту 2.5 договора истец уведомил покупателя о том, что земельный участок в момент подписания договора находится в аренде у продавца на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 03.04.2005 N 60-05 сроком на 49 лет. Права арендатора по данному договору аренды земельного участка переходят от продавца к покупателю с момента государственной регистрации права собственности на здания. Договор аренды земельного участка был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы 05.08.2005 за N 57-57-01/063/2005-199.

Срок действия договора установлен сторонами с 16.06.2005 по 15.06.2054.

Между АО "Орловская объединенная зерновая компания" (продавцом) и ООО "Авангард-Агро-Орел" (покупателем) 29.07.2014 заключен договор купли-продажи 17 объектов недвижимости (приложение N 1), расположенных на земельном участке из земель поселений с кадастровым номером 57:14:0610101:0006, находящимся по адресу: Орловская область, р-н Залегощенский, с/с Моховской, с. Моховое, ул. Вострухина, 1, общей площадью 48 640 кв. м, переданном в аренду продавцу по договору от 03.08.2005, и оборудование (приложение N 2).

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 31.07.2014.

На основании договора купли-продажи от 29.07.2014 переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован Управлением Росреестра по Орловской области 29.08.2014.

Земельный участок с кадастровым номером 57:14:060101:6 с 29.08.2014 находится в аренде у ООО "Авангард-Агро-Орел" по договору аренды от 29.08.2014 N 57-57-01/63/2005-199, заключенному с МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 19.10.2015 по делу N 48-5865/2014 АО "Орловская объединенная зерновая компания" признано несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.12.2016 по делу N А48-3868/2016 в иске АО "Орловская объединенная зерновая компания" к ООО "Авангард-Агро-Орел" об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:14:060101:6, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости СЗС-8, кадастровый номер 57:14:060101:549; зерносушилка СЗЖ-16, кадастровый номер 57:14:060101:550, отказано.

Обращаясь с исковым заявлением, истец указал, что на основании выписки из ЕГРП от 07.04.2016 АО "Орловская объединенная зерновая компания" является собственником следующих объектов недвижимости: зерносушилка СЗС-8, кадастровый номер 57:14:060101:549; зерносушилка СЗЖ-16, кадастровый номер 57:14:060101:550.

Указанные объекты недвижимости, расположены на земельном участке, находящемся в собственности Российской Федерации.

Согласно справке ГУП Орловской области "Межрегиональное бюро технической инвентаризации" в результате землеустроительных работ по координированию объектов недвижимости (зерносушилок), расположенных на земельном участке местоположением: Орловская область, Залегощенский район, с. Моховое, ул. Вострухина выявлено следующее: зерносушилка СЗЖ-16, кадастровый номер 57:14:0610101:550 общей площадью 61,9 кв. м расположена в кадастровом квартале 57:14:0610101, в границах земельного участка с кадастровым номером 57:14:0610101:6, уточненной площадью 48 640 кв. м, разрешенным использованием: для размещения промышленных объектов, зерносушилка СЗС-8, кадастровый номер 57:14:0610101:549 общей площадью 199,8 кв. м, расположена в кадастровом квартале 57:14:0610101, в границах земельного участка с кадастровым номером 57:14:0610101:6, уточненной площадью 48 640 кв. м, разрешенным использованием: для размещения промышленных объектов.

Истец, как собственник двух объектов недвижимости, обратился в МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 29.08.2014 N 57-57-01/63/2005-199 на условиях множественности лиц на стороне арендатора.

Уклонение ответчика от заключения дополнительного соглашения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1); в случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.20. ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно разъяснениям изложенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду. В названном постановлении дано толкование статьи 36 ЗК РФ (с 01.03.2015 статьи 39.20 ЗК РФ), согласно которому статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность, напротив, собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

В обоснование неправомерности заявленных исковых требований ООО "Авангард-Агро-Орел" ссылается на отсутствие на спорном земельном участке зерносушилок СЗС-8 и СЗШ-16 как на дату заключения договора купли-продажи от 29.07.2014, так и на дату рассмотрения спора.

Судом установлено, что в соответствии с актом от 14.03.2018, составленному представителями истца, ответчика и третьего лица во исполнение определения суда первой инстанции, на спорном земельном участке установлено наличие зерносушилок СЗС-8, размеры 19,86 м х 10,3 м (по внутреннему обмеру) и СЗШ-16, состоящей из двух строений размерами 5,6 м х 5,8 м и 6,14 м х 6,07 м. Расположение зерносушилок соответствует генеральному плану 2005 года, а также результатам осмотра.

Указанное обстоятельство подтверждается также актом осмотра от 12.12.2017, генеральным планом, составленным БТИ, справкой ГУП Орловской области "Межрегиональное бюро технической инвентаризации" от 18.12.2017.

Согласно исследованию, проведенному ООО "Строительно-технические экспертизы и обследования" по заказу ООО "Авангард-Агро-Орел", объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 57:14:0610101:0006, по адресу: Орловская область, р-н Залегощенский, с/с Моховской, с. Моховое, ул. Вострухина, 1, указанный на схеме полностью соответствует в натуре описанию объекта, указанному в техническом паспорте на зерносушилку СЗС-8, кадастровый номер 57:14:060101:549 по всем имеющимся параметрам, являющимися общими для схем и технического паспорта. Специалист пришел к выводу о том, что объект, указанный на схеме, и объект, указанный в техническом паспорте, является одним и тем же объектом.

Относительно второго объекта недвижимости, указанного на схеме установлено, что он полностью соответствует описанию объекта, указанному в техническом паспорте на зерносушилку СЗШ-16, кадастровый номер 57:14:060101:550, по всем имеющимся параметрам, являющимся общими для схемы и технического паспорта. Функциональное назначение объекта (зерносушилка) и его технические параметры, указанные в техническом паспорте, не подтверждаются результатами натурного обследования, так как вышеописанный объект согласно адресной привязке, указанной в техническом паспорте, и местоположению, указанному в схеме в натуре отсутствует. Фактически на этом месте расположен совершенно иной объект.

По ходатайству ООО "Авангард-Агро-Орел" судом назначена экспертиза на предмет определения наличия на спорном земельном участке объектов СЗС-8 и СЗШ-16 с характеристиками, указанными в технических паспортах по состоянию на 15.11.2007, и признаков капитальности указанных объектов, проведение которой поручено эксперту ФБУ Орловской лаборатории судебной экспертизы Минюста РФ Горяйновой И.В.

Согласно заключению эксперта N 1243/2-3 от 28.11.2018 на момент осмотра зерносушилка СЗС-8 расположена между складскими помещениями N 5 и N 8 и соответствует площади и описанию конструктивных элементов, указанных в техническом плане от 15.11.2007, представленном в материалы дела.

Относительно зерносушилки СЗШ-16 указано, что в соответствии с техническим паспортом имеется разница в площадях. Вместе с тем, изменение технических характеристик зерносушилки СЗШ-16 не свидетельствует о том, что указанный объект отсутствует как объект недвижимости.

Заключением эксперта подтвержден факт нахождения спорных объектов в границах земельного участка с кадастровым номером 57:14:0610101:0006.

В нарушении статьи 65 АПК РФ, ООО "Авангард-Агро-Орел" не доказало, что спорные объекты были демонтированы и на месте СЗС-8 возведен иной объект, на месте СЗШ-16 установлено оборудование.

Согласно пункту 1 статьи 8.1 и статьи 131 ГК, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

По правилам пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что в соответствии с данными ЕГРП собственником зерносушилок СЗС-8 и СЗШ-16 с кадастровыми номерами 57:14:060101:549 и 57:14:060101:550 является АО "Орловская объединенная зерновая компания", право собственности зарегистрировано 22.11.2011 на основании передаточного акта ЗАО "Компания "Синэк", реорганизуемого в форме присоединения к ЗАО "Орловская объединенная зерновая компания" от 30.04.2011.

Из выписок из ЕГРН от 22.03.2018 следует, что зерносушилки СЗС-8 и СЗШ-16 с кадастровыми номерами 57:14:0610101:619 и 57:14:0610101:602 принадлежат ЗАО "Компания Синэк".

Вместе с тем, как установлено судом, имеет место изменение кадастровых номеров спорных объектов 07.02.2014.

Согласно разъяснениям изложенным в пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Вместе с тем, ООО "Авангард-Агро-Орел" не оспорил право собственности истца на зерносушилки СЗС-8 и СЗШ-16 в установленном порядке.

В связи с вышеизложенным, суды обоснованно пришли к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 04.05.2018 (с учетом определений об исправлении опечаток от 04.05.2018 и 15.05.2018) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2018 по делу N А48-6837/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

М.М. Нарусов А.Н. Шульгина