Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 июня 2019 г. N Ф10-1257/19 по делу N А09-7179/2018

г. Калуга

17 июня 2019 г.

Дело N А09-7179/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Лукашенковой Т.В.,

судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ешиевой С.Б.,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "СтройГарант" (г. Брянск, ул. Крахмалева, д. 29 А, офис 28, ИНН 3250063633, ОГРН 1053244141940): Ванинский Л.А. (приказ от 14.08.2017 N 3), Минаков В.С. (доверенность от 01.02.2019);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области: Корчигина О.В. (доверенность от 09.01.2019 N 3);

от Захариной Татьяны Тихоновны (Брянская область, г. Фокино):

Иванов А.В. (доверенность от 15.01.2019);

от общества с ограниченной ответственностью "БГ-Стройтранс" (г. Брянск, ул. Шоссейная, д. 1, ИНН 3255510490, ОГРН 1103254011739): Иванов А.В. (доверенность от 29.03.2018);

от общества с ограниченной ответственностью "Карат" (г. Брянск, ул. Дзержинского, д. 30 Б, ИНН 3224005339, ОГРН 1023200931500):

Илюхин Р.С. (доверенность от 10.01.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройГарант" на решение Арбитражного суда Брянской области от 02 октября 2018 года (судья Грахольская И.Э.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2018 года (судьи Мордасов Е.В., Большаков Д.В., Тимашкова Е.Н.) по делу N А09-7179/2018,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СтройГарант" (далее - общество, ООО "СтройГарант") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра, управление) о приостановлении государственной регистрации, принятого в форме уведомления от 27.06.2018 N 32/001/101/2018-13618.

Дело рассмотрено с участием в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "БГ-Стройтранс", общества с ограниченной ответственностью "Карат" и Захариной Татьяны Тихоновны.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 02.10.2018, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "СтройГарант" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы ее заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Управление Росреестра, ООО "Карат" и Захарина Т.Т. в отзывах на кассационную жалобу просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО "СтройГарант" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представители Управления Росреестра, ООО "БГ-Стройтранс", ООО "Карат" и Захариной Т.Т. возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в отзывах на нее, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО "СтройГарант" (застройщик) и ООО "БГ-СтройТранс" (участник долевого строительства) был заключен договор об участии в долевом строительстве от 21.04.2014 N 14/14.

Впоследствии 27.03.2015 между ООО "БГ-СтройТранс" и Захариной Т.Т. (новый участник долевого строительства), а также между ООО "БГ-СтройТранс" и ООО "Карат" (новый участник долевого строительства) заключены соответственно договор N 14/14/1 и договор N 14/14/2 о перемене лиц в обязательстве (об уступке права требования) по договору N 14/14 об участии в долевом строительстве жилого дома от 21.04.2014. Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Пунктами 4.1, 4.3 названных договоров установлен размер денежных средств, подлежащих уплате участнику долевого строительства новым участником долевого строительства, а также предусмотрено, что уплата цены договора производится новым участником долевого строительства путем внесения платежа на расчетный счет или в кассу участника долевого строительства.

В разделе 17 договоров содержится графа "Согласовано", в которой проставлена подпись от имени генерального директора ООО "СтройГарант" Ванинского Л.А. и печать организации.

20.09.2017 ООО "СтройГарант", полагая, что обязательства по оплате денежных средств, подлежащих оплате по договору об участии в долевом строительстве жилого дома не исполнены, направило в адрес ООО "Карат" и Захариной Т.Т. предупреждение о необходимости уплаты цены договора в соответствующей части и о последствиях неоплаты.

27.10.2017 в связи с неоплатой задолженности на основании части 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве, Закон N 214-ФЗ) обществом направлены в адрес ООО "Карат" и Захариной Т.Т. уведомления об одностороннем расторжении договора.

ООО "СтройГарант" обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве от 21.04.2014 N 14/14.

Уведомлением от 27.06.2018 N 32/001/101/2018-13618 государственная регистрация приостановлена Управлением Росреестра до 27.09.2018 на основании пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Управлением указано, что осуществление действий по государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве от 21.04.2014 N 14/14 не представляется возможным в связи с тем, что ООО "БГ-СтройТранс" уступило права и обязанности новым дольщикам. Сведения о переводе долга по договору об участии в долевом строительстве жилого дома на новых участниках долевого строительства в вышеуказанных договорах о перемене лиц в обязательстве отсутствуют.

Полагая, что уведомление Управления Росреестра не соответствует законодательству и нарушает права общества, последнее обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды пришли к выводу о наличии у Управления Росреестра оснований для приостановления государственной регистрации и о недоказанности нарушения прав и законных интересов общества.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, с 01.01.2017 регулируются положениями Закона N 218-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе в случаях, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункты 5, 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 8 статьи 48 Закона N 218-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Законом N 214-ФЗ.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно части 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона.

Частью 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 данного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (часть 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).

При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления (пункт 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013).

Однако суды двух инстанций не дали надлежащей оценки доводам общества о том, что застройщик реализовал предусмотренное законом право на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке и договор об участии в долевом строительстве жилого дома от 21.04.2014 N 14/14 является расторгнутым, соответствующие выводы в судебных актах не приведены.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 ГК РФ).

В силу частей 1, 2 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, соглашение об уступке прав требования свидетельствует лишь о переходе прав требования возникших на основании договора участия в долевом строительстве, к новому лицу, не являясь самостоятельным основанием возникновения прав и обязанностей.

В этой связи доводы управления и выводы судов о том, что запись о регистрации договора долевого строительства N 32-32-01/032/2014-961 была погашена 24.07.2014, не имеют правового значения для данного спора, поскольку погашение в ЕГРП записи о государственной регистрации договора долевого строительства при регистрации уступки прав требования (пункт 18 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 82) носит технический характер для целей единообразного внесения записей в ЕГРП. Однако такая запись не влечет расторжение договора участия в долевом строительстве и не относится к основаниям, с которыми закон связывает прекращение договора участия в долевом строительстве либо невозможность его расторжения.

Разрешая заявленные требования, суды приняли во внимание наличие договоров о перемене лиц в обязательстве (об уступке права требования) от 27.03.2015 N N 14/14/1 и 14/14/2 и учли, что эти договоры согласованы генеральным директором общества. По мнению судов, факт согласования застройщиком договора о перемене лиц в обязательстве без одновременного перевода долга на нового участника долевого строительства свидетельствуют о полной оплате со стороны дольщика.

Между тем сама по себе надпись о согласовании договора не подменяет первичные документы об оплате денежных средств, которые судами не исследовались и в обжалуемых судебных актах не отражены.

Кроме того, судами оставлены без внимания судебные акты по делу N А09-14569/2017, которыми установлен факт неисполнения обязательств по оплате квартир по договору об участии в долевом строительстве жилого дома от 21.04.2014 N 14/14 как первоначальным дольщиком, так и новым дольщиком ООО "Карат".

Доказательства иного судами не исследовались и в основу обжалуемых судебных актов положены не были.

Помимо этого, суды пришли к ошибочному выводу о наличии спора о праве, не указав, каким образом в рамках спора о признании незаконным уведомления управления о приостановлении государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве оспаривается какое-либо зарегистрированное право на недвижимое имущество.

Согласно пункту 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Из указанных разъяснений следует, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12 по делу N А12-6002/2010 и от 17.12.2013 N 11021/13 по делу N А40-114872/12-6-1075, согласно которой наличие спора о праве и, как следствие, необходимость защиты своих прав в исковом порядке не исключает также возможности оспаривания действий регистрирующего органа, совершенных с нарушением закона.

Таким образом, поскольку решение суда и постановление апелляционной инстанции приняты с неправильным применением норм материального пава, по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного рассмотрения дела, принятые судебные акты не являются законными и обоснованными и подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции, не обладая в силу части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ полномочиями по установлению обстоятельств дела и оценке доказательств, в указанной ситуации не имеет оснований для принятия судебного акта.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания кассационной инстанции, устранить отмеченные недостатки и допущенные нарушения, установить все фактические обстоятельства по делу, оценить достаточность и взаимную связь доказательств и доводов участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 АПК РФ и принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт с учетом требований статьи 170 АПК РФ.

Согласно части 3 статьи 289 АПК РФ, при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов, в том числе за подачу кассационной жалобы, разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 02 октября 2018 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2018 года по делу N А09-7179/2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Т.В. Лукашенкова

Судьи

Н.В. Ключникова С.И. Смолко