Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 июля 2019 г. N Ф10-2813/19 по делу N А35-1083/2018

25 июля 2019 г.

Дело N А35- 1083/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25.07.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.07.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Солодовой Л.В.
судей	Циплякова В.В. Шульгиной А.Н.
при участии в заседании: от истца: ИП Бондаренко Валентин Федорович	Бондаренко В.Ф.- паспорт Панковой Л.А.- представитель (дов.46 АА 0975761 от 19.01.2017)
от ответчика: Комитет по управлению имуществом Курской области от третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области	не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бондаренко Валентина Федоровича на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2019 по делу N А35-1083/2018,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Бондаренко Валентин Федорович обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению имуществом Курской области об урегулировании разногласий по договору N 01-27/5770-17ф аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102110:57, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, 177, общей площадью 17 234 кв. м:

- п.3.1 изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за участок составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка в год";

- п. 3.4 изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год при изменении кадастровой стоимости земельного участка. Письмо о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем не позднее месячного срока после принятия изменений с уведомлением о вручении арендатору. Расчет составляет неотъемлемую часть настоящего договора и является обязательным для сторон с момента принятия изменений либо не ранее месячного срока с момента получения данного письма арендатором";

- п. 4.2.4 изложить в следующей редакции: "Своевременно - не позднее месячного срока - производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора";

- п. 5.2 изложить в следующей редакции: "За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю проценты (годовые в размере ключевой ставки ЦБ РФ) за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Проценты перечисляются по реквизитам, указанным в п. 3.2 договора";

- п. 5.4 исключить;

- п. 7.2 изложить в следующей редакции: "В случае, если указанные споры и разногласия не будут решены путем переговоров, они подлежат разрешению в Арбитражном суде Курской области по истечении 15 календарных дней со дня направления претензии".

В приложении N 1 к договору пункт 2 изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы в год составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка или 1 806 405 руб. 84 коп.".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 18.09.2018 по делу N А35-1083/2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2019 решение суда отменено. Суд урегулировал, возникшие между сторонами разногласия и обязал заключить договор N 01-27/_5770-17ф аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102110:57, площадью 17 234 кв.м, на следующих условиях: п. 3.1 изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за участок составляет 133 030 654,73 руб. (сто тридцать три миллиона тридцать тысяч шестьсот пятьдесят четыре рубля 73 копейки); пункт 3.4 изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении кадастровой стоимости земельного участка, изменения вида разрешенного (функционального) использования земельного участка, внесения изменений в законодательство Российской Федерации и Курской области, регулирующее порядок определения размера арендной платы за земельный участок, и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством; пункт 4.2.4 изложить в следующей редакции: "Своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора"; пункт 5.2 изложить в следующей редакции: "За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Проценты перечисляются по реквизитам, указанным в п. 3.2 договора"; пункт 5.4 изложить в следующей редакции: "В случае нарушения п. 4.4.2 договора арендатор обязан уплатить штраф размере 5 (пяти) процентов от годового размера арендной платы, установленной на момент выявления нарушения"; пункт 7.2 изложить в следующей редакции: "В случае, если указанные споры и разногласия не будут решены путем переговоров, они подлежат разрешению в Арбитражном суде Курской области по истечении 7 календарных дней со дня направления претензии".

Письмо о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем с уведомлением о вручении арендатору. Расчет составляет неотъемлемую часть настоящего договора и является обязательным для сторон с момента, указанного в письме".

В Приложении N 1 к договору пункт 2 изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы составляет 133 030 654,73 руб.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального права, ИП Бондаренко В.Ф. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить и вынести новое судебное решение о заключении договора аренды в предложенной им редакции.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции, в связи со следующим.

Как следует из решения Арбитражного суда Курской области от 28.03.2016 (дело N А35-10494/2015), ООО "Торговая фирма "Волга" приобрело у ОАО "Концерн Авто-ГАЗ-Бона" по договору купли-продажи от 10.10.2003 нежилые здания: диспетчерскую лит. А площадью 45,6 кв. м, магазин лит. Б площадью 519,6 кв. м, здание шиномонтажа лит. В2 площадью 51,3 кв. м, расположенные на земельном участке площадью 2,6861 га по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, 177, переданном ОАО "Концерн Авто-ГАЗ-Бона" на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления Администрации города Курска N 1210 от 18.09.1998 (свидетельство о государственной регистрации права от 21.01.2003 серия 46-АВ N 139145).

28.01.2006 между Администрацией г.Кунска и ООО "Торговая фирма "Волга" был заключен договор N 79213/ю аренды земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102110:7, площадью 16 964 кв.м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 117, для производственно-хозяйственной деятельности, сроком до 03.10.2015.

Данный договор заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем следует руководствоваться положениями пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 5 статьи 1 Закона Курской области от 28.12.2017 N 137-ЗКО об определении арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с Законом Курской области от 06.10.2006 N 65-ЗКО и постановлением губернатора Курской области от 17.10.2006 N 447 о передаче Комитету по управлению имуществом г.Курска полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, соглашением от 12.11.2012 в договор аренды N 79213ю были внесены в соответствии с которыми арендодателем по договору является Комитет.

По истечении срока действия указанный договор аренды возобновлен на неопределенный срок, что подтверждено сторонами.

В 2010 году ООО "Торговая фирма "Волга" обратилось в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявкой о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, 50 лет Октября, д. 177, ориентировочной площадью 265 кв. м в порядке статей 30, 31 ЗК РФ с предварительным согласованием места размещения объекта, для строительства склада.

08.08.2011 земельный участок площадью 270 кв. м был поставлен на кадастровый учет филиалом ФГБУ "ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Курской области с кадастровым номером 46:29:102110:16.

На основании решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 19.08.2011 N 01-18/1689, ООО "Торговая фирма "Волга" по договору N 3742-11ю от 06.09.2011 был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102110:16, площадью 270 кв. м, находящийся по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 177, сроком на 3 года, для строительства объекта "производственная база (1-я очередь)".

В дальнейшем,15.04.2015 между ООО "Торговая фирма "Волга" и Бондаренко В.Ф. заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым во исполнении условий договора о совместной деятельности и сотрудничестве в области реконструкции производственной базы от 18.01.2006 и дополнительного соглашения от 10.03.2010, после проведения реконструкция производственной базы, находящейся по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, 177, по 1-му этапу, а именно: здания магазина - площадь до реконструкции 519,6 кв. м, после реконструкции - 1004,3 кв. м, здания шиномонтажа - площадь до реконструкции 51,3 кв. м, после реконструкции - 423, 8 кв. м, с также помещение в здании лит. В2 площадью 1002,4 кв. м, были переданы Бондаренко В.Ф. в качестве отступного.

Право собственности на указанные помещения зарегистрировано за Бондаренко В.Ф. в установленном законом порядке 12.11.2015.

В соответствии с с.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и п.3 ст. 552 ГК РФ к ИП Бондаренко В.Ф. перешли права и обязанности по договорам аренды от 18.01.2006 N 79213ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:102110:7 и от 06.09.2011 N 3742-11ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:102110:16.

Решением Комитета от 26.04.2016 N 01-19/758 была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, 177, образованного путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102110:7 площадью 16 964 кв. м и 46:29:102110:16 площадью 270 кв. м. и вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 46:29:102110:57 площадью 17 234 кв. м. 18.10.2017 был поставлен на кадастровый учет.

Истцу направлено соглашение о расторжении договора аренды N 3242-11ю от 06.09.2011 земельного участка с кадастровым номером 46:29:102110:16 с 18.10.2017.

24.10.2017 ИП Бондаренко В.Ф. обратился в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 46:29:102110:57, площадью 17 234 кв. м, расположенного по адресу г. Курск, ул. 50 лет Октября, 177, в аренду без проведения торгов.

С условиями направленного в его адрес 22.11.2017 проекта договора N 01-27/ 5770-17ф предприниматель не согласился и 26.12.2017 и направил ответчику протокол разногласий, условия которого последним были отклонены.

Неурегулированные разногласия переданы на разрешение суда.

Суд первой инстанции рассмотрев возникший между сторонами спор по урегулированию разногласий при заключении договора аренды, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о заключении договора аренды на предложенных им условиях. Таким образом, спор остался не разрешенным.

Отменяя решение суда, апелляционная инстанция правомерно руководствовалась следующим.

Согласно п.2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Исходя из разъяснений, изложенных в п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" переданные на рассмотрения суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, как верно указал суд апелляционной инстанции, разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, поскольку редакция условий договора определенная судом, регулирует в дальнейшем отношения сторон.

При этом суд, в силу вышеуказанных норм, должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

В данном случае, истец ссылается на то, что земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102110:7 и 46:29:102110:16 образованы из земельного участка площадью 26 861 кв. м, ранее принадлежавшего на праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Концерн АвтоГАЗБона", в связи с чем при расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 46:29:102110:57 истец в соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" имеет право на установлении годовой арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка.

При этом истец указал, что в связи с неправильным формированием земельного участка с кадастровым номером 46:29:102110:7 под объектами производственной базы, он не может доказать факт предоставления земельного участка площадью 270 кв. м с кадастровым номером 46:29:102110:16 из земельного участка площадью 26 861 кв. м.

Исследовав указанный довод истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом указанного факта. Напротив, как следует из решения Комитета от 19.11.2011 земельный участок площадью 270 кв. м, с кадастровым номером 46:29:102110:16 был предоставлен ООО "Торговая фирма "Волга" из земель населенных пунктов, в порядке предварительного согласования, для строительства объекта - "производственная база, 1-я очередь".

На данном земельном участке, согласно сведениям из ЕГРН от 07.03.2019, расположены объекты недвижимости, в том числе часть объекта с кадастровым номером 46:29:102110:20 площадью 1004,3 кв. м лит. Б, площадь которого на дату заключения договора аренды земельного участка от 18.01.2006 N 79213ю составляла 519,6 кв. м.

Факт неправильного формирования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102110:16 под существующими объектами производственной базы, в частности зданием лит. Б, истцом документально не подтвержден.

Истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка площадью 17 234 кв.м, с кадастровым номером 46:29:102110:57, т.е. земельные участки с кадастровым номером 46:29:102110:7, площадью 16 964 кв. м. и с кадастровым номером 46:29:102110:16- 270 кв.м. уже прекратили свое существование.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 3463/13, поскольку каждый из участков предоставляется в аренду в определенных границах и согласно п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки, из которых при объединении образуется земельный участок, прекращают свое существование, арендная плата за части образованного земельного участка на прежних условиях не может быть сохранена.

Таким образом, суд обоснованно указал, что поскольку в результате объединения земельных участков возник новый объект права - земельный участок с кадастровым номером 46:29:102110:57, основания для расчета арендной платы за указанный земельный участок с учетом применения льготы (2% кадастровой стоимости), равно как и расчет арендной платы с применением льготы за часть земельного участка площадью 16 946 кв. м и без применения указанной льготы за часть земельного участка площадью 270 кв. м, является неправомерным.

Учитывая, что в отношении земельного участка площадью 17 234 кв. м с кадастровым номером 46:29:102110:57, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, 177, право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды не переоформлялось, у истца отсутствует право на получении льготы по арендной плате.

В связи с изложенным п.3.1 договора и п.2 приложения, касающиеся размера арендной платы, подлежат применению в редакции проекта договора предоставленного ответчиком.

В редакции ответчика подлежит применению и п. 3.4 договора, в соответствии с которым размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении кадастровой стоимости земельного участка, изменения вида разрешенного (функционального) использования земельного участка, внесении изменений в законодательство Российской Федерации и Курской области, регулирующее порядок определения размера арендной платы за земельный участок, и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Арендная плата при заключении настоящего договора, исходя из положений ст. 424 ГК РФ и п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" является регулируемой, в связи с чем изменение кадастровой стоимости земельного участка является не единственным основанием для изменения арендной платы за земельный участок.

Пункт 4.2.4 проекта договора о необходимости своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, суд счел возможным утвердить в редакции Комитета.

При этом суд учел, что истец действуя разумно и добросовестно, с учетом официального опубликования нормативных правовых актов органов власти РФ и Курской области имеет возможность самостоятельно осуществлять расчет арендной платы, учитывая изменения действующего законодательства.

Обоснованно приняты судом апелляционной инстанции в редакции ответчика и п.п. 5.2 и 5.4. договора аренды по основаниям изложенным в постановлении.

Пункт 7.2. проекта договора в редакции ответчика, в соответствии с которым в случае, если возникшие между сторонами споры и разногласия не будут решены путем переговоров, они подлежат разрешению в Арбитражном суде Курской области по истечении 7 календарных дней со дня направления претензии, не противоречит нормам действующего законодательства. Кроме того, 7-дневный срок, установленный данной редакцией, является разумным и обоснованным.

Доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 18.09.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2019 по делу N А35-1083/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

В.В.Ципляков А.Н.Шульгина