Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14 августа 2019 г. N Ф10-3155/19 по делу N А84-2895/2018

город Калуга

14 августа 2019 г.

Дело N А84-2895/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07.08.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 14.08.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Нарусова М.М.
Судей	Леоновой Л.В. Шульгиной А.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи При участии в судебном заседании	Маркиной М.П.
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчика: индивидуальный предприниматель Лепеха Антон Александрович	Гладышева Ю.Е., представитель по доверенности N 4 от 09.01.2019, сроком по 31.12.2019 года; не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, на решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 по делу N А84-2895/2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лепеха Антону Александровичу (далее - ответчик, ИП Лепеха А.А.), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.07.2007, общей площадью 0,3000 га, расположенного по ул. Колобова, дом 24, город Севастополь и обязать ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить ему по акту приема-передачи указанный земельный участок.

В свою очередь, ответчик обратился со встречным иском, в котором в порядке переоформления действующего договора аренды просит обязать истца заключить с ним договор аренды данного земельного участка на условиях, изложенных в проекте договора аренды.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2018 (судья Архипова С.Н.) расторгнут договор аренды земельного участка от 12.07.2007 общей площадью 0,300 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова, 24, заключенный между Севастопольским городским Советом и индивидуальным предпринимателем Лепеха Антоном Александровичем; в удовлетворении иска в остальной части отказано; с ИП Лепеха Антона Александровича в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 6000 руб.; В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 (судьи Сикорская Н.И., Евдокимов И.В., Колупаева Ю.В.), решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2018 в части удовлетворения исковых требований истца отменено, в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказано.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, не согласившись с обжалуемыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании суда округа представитель заявителя по доверенности доводы кассационной жалобы поддержала в полном объеме, по изложенным в ней основаниям.

Ответчик, надлежащим образом извещенный, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явился.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя заявителя, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а постановление суда апелляционной инстанции не подлежит отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с условиями договора купли-продажи прав аренды от 21.09.2006 года, заключенному по результатам проведенных торгов, ИП Лепеха А.А. уплатил в бюджет Севастополя 366 600,00 гривен, получив право аренды земельного участка на основании "Положения о порядке продажи права аренды на земельные участки в административно-территориальных границах г. Севастополя", утвержденного Решением Севастопольского городского Совета от 07.09.2005 года N 3712.

На основании Решений Севастопольского городского Совета от 01.08.2006 года N 485 и от 16.05.2007 года N 2048 между Севастопольским городским Советом и предпринимателем Лепеха А.А. 12.07.2007 года был заключен договор аренды земельного участка, зарегистрированный в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" 31.08.2007 года под номером 040765900162, расположенного по адресу г. Севастополь, ул. Колобова, 24, площадью 0,3000 га, на котором отсутствовали строения и сооружения, для строительства и обслуживания комплекса автосервиса. Договор заключен сроком на 25 лет (пункт 3.1. Договора).

По акту приема-передачи земельного участка от 13.07.2007 года арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 0,3000 га.

Согласно пункту 5.2 Договора целевым назначением земельного участка является строительство и обслуживание комплекса автосервиса.

По условиям пункта 9.2.2. Договора Арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить стройку в течение двух лет с момента подписания акта приема- передачи земельного участка. В случае, если надлежащим образом утвержденной проектной документацией предусмотрен иной срок строительства, по ходатайству Арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

В соответствии с пунктом 11.3. Договора, действие договора прекращается путем расторжения: по взаимному согласию сторон либо по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей предусмотренных договором.

Согласно пункта 11.4 Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке, в случаях: использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неуплаты арендатором в течении трех месяцев арендной платы в полном объеме; не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд на основании статьи 416 ГК Украины.

Между Арендодателем и Арендатором 17.08.2009 подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым срок завершения застройки установлен до 23.07.2011.

Решением Севастопольского городского совета VI созыва N 1640 от 13.09.2011 срок строительства комплекса автосервиса продлен Арендатору на три года и 10 месяцев, то есть до 23.05.2015.

На основании проверки 23.11.2017 использования собственности города Севастополя, истцом составлен акт N 159-РДЗ от 21.11.2017, согласно которого, на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, расположен капитальный объект незавершенный строительством в уровне фундамента, признаки осуществления строительных работ отсутствуют, земельный участок огражден по периметру некапитальным забором.

Истец направил в адрес ответчика предложение о досрочном расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств по окончанию строительства в тридцатидневный срок.

Неисполнение Арендатором обязанности по своевременному завершению застройки на арендуемом земельном участке явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, расторгая договор аренды земельного участка от 12.07.2007 исходил из того, что планируемый срок строительства окончен в 2017 году, указав на неразумность действий Арендатора, который при отсутствии объективных причин длительное время не завершил целевое освоение земельного участка.

При этом, суд, учитывая, что ответчик допустил нарушение условий договора и данное нарушение является существенным, объективных причин для такого нарушения не установлено, пришел к выводу о пороке поведения арендатора и наличии оснований для расторжения спорного договора аренды.

Между тем, суд апелляционной инстанции, исходя из обстоятельств дела указал, что ответчиком представлены доказательства, которые указывают на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по освоению и реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, равно как и доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по освоению арендованного земельного участка как до 2014 года, так в период действия на территории города Севастополя законодательства РФ, в связи с чем, выводы суда первой инстанции об отсутствии доказательств объективной невозможности осуществления строительных работ на земельном участке неправомерны.

Кассационная коллегия полагает, что, оценив все представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ввиду следующего.

Предметом данного спора являются материально-правовые требования о расторжении договора аренды земельного участка.

Согласно материалов дела, спорный договор аренды был заключен сторонами на территории города Севастополя до 18.03.2014 и по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, при этом, правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися, так как возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.

Из совокупного анализа положений Закона N 46-ЗС, ч.1 ст.188 Хозяйственного кодекса Украины, ст.651 Гражданского кодекса Украины, ст.32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", ч.2 ст.450, ст.619 Гражданского кодекса РФ, п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка, арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В предмет доказывания по данному делу входит установление, наличие или отсутствие оснований для расторжения договора аренды земли от 12.07.2007, заключенного между Севастопольским городским Советом и предпринимателем Лепеха А.А. ввиду существенного нарушения договора.

В качестве основания иска, Департамент указал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик до настоящего момента, вопреки подпункту "г" пункта 9.2.2 договора аренды, не завершил постройку заявленного в договоре объекта на арендованном земельном участке.

Судами установлено, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду по договору от 12.07.2007 сроком на 25 лет, с целью строительства и обслуживания комплекса автосервиса, решением Севастопольского городского совета VI созыва N 1640 от 13.09.2011 срок строительства комплекса автосервиса продлен Арендатору до 23.05.2015.

По результатам обследования спорного земельного участка был составлен акт от 23.11.2017, согласно которого, на земельном участке расположен капитальный объект незавершенный строительством в уровне фундамента, сам земельный участок огражден по периметру некапитальным забором, визуальных признаков осуществления строительных работ не выявлено.

При этом, ответчик не оспаривает факт нарушения сроков возведения предусмотренного договором объекта, но ссылается на наличие объективных обстоятельств, препятствовавших своевременному окончанию строительства, по независящим от его воли, и на осуществление им мероприятий для подготовки и начала строительных работ.

Суд апелляционной инстанции, оценив доказательства, представленные ответчиком о принятии им мер по строительству и освоению соответствующего земельного участка, установив, что предпринимателем проведены проектно-изыскательские работы на земельном участке, подготовлен технический отчет по топографической съемке земельного участка для дальнейшего проектирования инженерных сетей и сооружений, разработан проект по строительству комплекса автосервиса АГП 200/13-ПОС от 2014 года, получены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка N ГУО-354 от 29.07.2013, получены технические условия N 23-ДН на размещение и обустройство автокомплекса ОГАИ УМВД Украины от 16.02.2008 года, получены технические условия от ГКП "Севгорводоканал" N 5/8-5031 от 19.06.2008 года на подключение проектируемого объекта к городским сетям водопровода и канализации, решен вопрос о продлении срока их действия (письмо ГКП "Водоканал от 30.04.2014 года), получены технические условия на газификацию комплекса автосервиса от ЗАО по газообеспечению и газификации "Севастопольгаз" от 02.04.2008 года, получены технические условия от СФ ОАО "Укртелеком от 03.01.2008 года, получен эколого-агрохимический паспорт проектно-технологического центра "Центргосплодородия", получены технические условия присоединения электроустановок к электрическим сетям от ГП МО Украины "102 предприятие электрических сетей" N04/235 от 25.02.2009, получено экспертное заключение Главного управления МЧС Украины о проведенной экспертизе проектно-строительной документации N 343 от 27.04.2010 года, подписан акт согласования инженерных коммуникаций, подписан акт выноса в натуру границ земельного участка 27.12.2012 года, получены технические условия N 40 от Управления госслужбы Украины по чрезвычайным ситуациям от 16.07.2013 года, получены технические условия от ПАО ЭК "Севастопольэнерго" от 09.09.2013 года на присоединение к электрическим сетям электроустановок объекта, подписан акт о выполнении технических условий 29.04.2016 года ПАО ЭК "Севастопольэнерго", акт об осуществлении технологического присоединения от 29.04.2016 года ПАО ЭК "Севастопольэнерго", подписан акт о выполнении технических условий 29.04.2016 года ПАО ЭК "Севастопольэнерго", акт об осуществлении технологического присоединения от 29.04.2016 года ПАО ЭК "Севастопольэнерго", акт допуска прибора учета в эксплуатацию от 18.04.2016 года ПАО ЭК "Севастопольэнерго", акт разграничения балансовой принадлежности сетей N 344-ЭО от 14.04.2016 года ПАО ЭК "Севастопольэнерго", заключен договор энергоснабжения N 192804124 от 17.08.2016 года между ИП и ПАО "ЭК "Севастопольэнерго", получено согласование на выполнение земляных работ с ПАО ЭК "Севастопольэнерго" 12.04.2016 года, заключен договор энергоснабжения с Гарантирующим поставщиком (ООО Энергосбыт) 10.01.2017 года N 1016517, выполнен экспертный отчет N 27-0143-14 от 21.07.2014 года с приложением по рассмотрению проектной документации в части прочности, надежности и долговечности объекта строительства по рабочему проекту "Комплекс автосервиса по ул.Колобова 24 г.Севастополя", Севастопольским городским филиалом государственного предприятия Укргосстройэкспертиза", Управлением архитектуры и градостроительства Департамента архитектуры и градостроительства Правительства Севастополя выдано разрешение на строительство N9 комплекса автосервиса по ул. Колобова, 24 со сроком действия до 01.06.2019 года, 20.01.2015 года земельный участок был поставлен ответчиком на кадастровый учет (номер 91:02:001013:517), с указанием разрешенного использования: для размещения иных объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства, ответчиком также был разработан межевой план земельного участка, получена кадастровая выписка о земельном участке N91/ИСХ/17-10050 от 19.09.2017, получен акт согласования местоположения границ земельного участка, заключен договор о реализации строительного объекта (здания автосервиса) с ООО "Анкора" 29.02.2016 года, осуществлено частичное строительство объекта - 03.03.2017 года приняты выполненные работы на основании акта приема-передачи от подрядчика строительства, заключен Договор подряда с ООО "Оникс-Строй" от 10.01.2018 года, правомерно указал, что указанные действия свидетельствуют о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора в установленные сроки.

Более того, ответчиком была представлена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 20.02.2019, согласно которой за ответчиком было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова, 24. Площадь застройки 581, 5 кв.м., степень готовности 14%.

Учитывая положения ч.1 ст.48, ст.51 Градостроительного кодекса РФ, ст.3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", ст.9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности", ч.5 ст.26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" и представленных документов, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что предприниматель получил разрешение на строительство в соответствующем порядке, действие которого не закончилось и на сегодняшний день, строительство объекта по которому осуществляется ответчиком.

Вместе с тем, как установлено из материалов дела, Распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 года N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя было запрещено вплоть до особого распоряжения, при этом, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции установлено, что письмом и.о. начальника Инспекции архитектурно-строительного контроля от 30.04.2014, ответчику было указано на необходимость остановки всех работ по возведению объектов капитального строительства.

Вопросы выдачи разрешения на строительство в переходный период были урегулированы лишь 28.04.2015 года в связи с изданием Правительством Севастополя постановления N 339-1111 "Об утверждении положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города Федерального значения Севастополя", а до этого момента возможность получения разрешения на строительство отсутствовала, так как отсутствовало правовое регулирование выдачи разрешения на строительство и не были определены уполномоченные на это органы.

Таким образом, определяя критерий добросовестности истца, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, необходимо учитывать, что эти обстоятельства возникли в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав истца на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя.

Соответственно, на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

С учетом изложенного, поскольку с 18.03.2014 года по 28.04.2015 у ответчика возможность получения разрешения на строительство в городе Севастополе отсутствовала и последний был лишен возможности осуществлять застройку участка, то суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что действие данных актов признается объективной причиной, препятствовавшей осуществлению ответчиком строительства заявленного объекта на спорном земельном участке в указанный период.

В соответствии с частями 8, 12 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", пунктами 2, 7 порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 года N 1250-ПП, определено, что для заключения договора аренды земельного участка необходимо сформировать пакет документов, который будет включать план границ земельного участка, межевой план.

Порядок подготовки, согласования и утверждения плана границ земельного участка, утвержден постановлением правительства Севастополя от 10 апреля 2015 N 277- ПП "Об утверждении порядка подготовки, согласования и утверждения плана границ земельного участка".

Судом апелляционной инстанции установлено, что для приведения договора аренды в соответствие с законодательством Российской Федерации с установлением нового объективно необходимого срока освоения земельного участка, 20.01.2015 года земельный участок был поставлен ответчиком на кадастровый учет (номер 91:02:001013:517), с указанием разрешенного использования: для размещения иных объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства, был разработан межевой план земельного участка, получена кадастровая выписка о земельном участке N 91/ИСХ/17-10050 от 19.09.2017, а также получен акт согласования местоположения границ земельного участка.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что указанные обстоятельства достоверно свидетельствуют о том, что ответчиком была своевременно инициирована процедура приведения договора в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе с целью продления срока освоения земельного участка, равно как и представленные в материалы дела доказательства соблюдения процедур, предусмотренных законом N 46-ЗС в целях приведения в соответствие договорных обязательств.

При этом, то обстоятельство, что ответчик не завершил выполнение строительных работ и не сдал объект в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на него в целом, никоим образом не свидетельствует о пассивном неправомерном бездействии арендатора, исключившее достижение цели договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что ответчик не мог реализовать свое право на заключение нового договора аренды земельного участка в срок до 01.01.2017, как то предписывал пункт 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" по объективным причинам, а именно, ввиду отсутствия содействия со стороны государственного органа, при этом, данные действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора, что в последующем лишило предпринимателя реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору, в том числе, в части освоения земельного участка, проведения соответствующих работ по капитальному строительству.

Более того, как верно отметил суд апелляционной инстанции, ответчик, действуя разумно и добросовестно, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ для надлежащего оформления землепользования и получения градостроительной документации с целью получения разрешения на строительство для возможности осуществить строительство указанного в договоре объекта, но указанные действия и обращения ответчика были оставлены без внимания со стороны арендодателя.

Вместе с тем, исходя из оценки действий сторон как добросовестные или недобросовестные по общему правилу статьи 10 ГК РФ, судом апелляционной инстанции правомерно учтено, что у ответчика возможность осуществлять строительные работы в период действия законодательства Украины отсутствовала именно ввиду объективных причин, а в период действия законодательства Российской Федерации по причинам, не зависящих от арендатора в силу издания указов субъекта, а также в связи с необходимостью получения земельной документации по законодательству РФ, а также законам и нормативным правовым актам субъекта РФ.

В соответствии с пунктом 66 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" судом апелляционной инстанции установлено, что 24.05.2018 исх. N 12638/05-0521/18 истец направил в адрес ответчика предложение о досрочном расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок.

При этом, учитывая, что разрешение на строительство N 9, выданное Управлением архитектуры и градостроительства Департамента архитектуры и градостроительства Правительства Севастополя имело срок действия до 01.06.2019 года, то ответчику не был предоставлен разумный срок для устранения нарушений условий договора, что также подтверждает отсутствие вины арендатора и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка ответчиком в указанные в договоре сроки по строительству объекта.

Как верно указал суд апелляционной инстанции, в силу установленных обстоятельств материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, соответственно, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, а также то, что расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно признал неправомерными выводы суда первой инстанции о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, выразившихся в неосуществлении строительства объекта в установленные сроки, что привело к тому, что истец в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора, а также в не предоставлении достаточных доказательств, подтверждающих совершение необходимых действий для строительства объекта, в связи с чем, положения ч.1 ст. 416 ГК Украины (пункт 11.4 Договора) не подлежат применению в данной ситуации, так как законодательство Украины не предусматривало срок, в течение которого арендатор обязан приступить к строительству на арендуемом земельном участке.

Как верно указал суд апелляционной инстанции относительно исковых требований о приведении земельного участка в состояние, пригодное для дальнейшего использования и возврата истцу в соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ, возврат земельного участка является материально-правовым последствием расторжения договора аренды, в связи с чем, исковые требования в данной части не подлежат удовлетворению, ввиду отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка.

Более того, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в пункте 21 "Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 4 (2017)", в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункту 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

При установлении факта нахождения на земельном участке объектов недвижимости статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на предпринимателя обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка и зарегистрированы ли права на объекты недвижимости.

С учетом изложенных обстоятельств и правовых норм, суд апелляционной инстанции, оценив доказательства в их совокупности, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о расторжении договора аренды земельного участка от 12.07.2007 года, общей площадью 0,3000 га, расположенного по ул. Колобова, дом 24 г. Севастополя и обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить ему по акту приема-передачи указанный земельный участок в состоянии, не хуже того, в каком он его получил в аренду.

Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущего его отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 по делу N А84-2895/2018 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Л.В. Леонова А.Н. Шульгина