Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19 января 2024 г. N Ф10-6539/23 по делу N А68-12086/2022

г. Калуга

19 января 2024 г.

Дело N А68-12086/2022

Резолютивная часть постановления оглашена "16" января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "19" января 2024 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Серокуровой У.В.

судей Егоровой Т.В.

Нарусова М.М.,

без участия представителей,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Момяко Елены Александровны на решение Арбитражного суда Тульской области от 13.07.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 по делу N А68-12086/2022,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Момяко Елена Александровна (далее - истец, ИП Момяко Е.А.) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к индивидуальному предпринимателю Мосину Александру Валентиновичу (далее - ответчик, ИП Мосин А.В.) о взыскании 1399316 руб. убытков и 227291,79 руб. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 13.07.2023 (с учетом определения об исправлении опечатки от 14.07.2023), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023, в удовлетворении иска отказано.

Истец обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение. Ссылается на то, что спорное помещение изначально являлось непригодным для использования по назначению ввиду его незаконной перепланировки арендодателем, выполненной без должного согласования. Утверждает, что помещение было передано в аренду с недостатками, о которых арендодатель не указал в акте приема-передачи. Указывает, что факт нарушения системы отопления и пониженной температуры в помещении в холодный период подтвержден актами управляющей компании. Полагает, что договор аренды расторгнут на основании направленного истцом 08.02.2023 уведомления, в связи с чем ответчик обязан возместить понесенные арендатором расходы на неотделимые улучшения за период действия договора. Ссылается на уклонение арендодателя от принятия спорного имущества.

В письменном отзыве представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда округа не направили. От представителя ответчика поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без его участия. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, суд округа не находит оснований для ее удовлетворения в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 19.08.2019 между ИП Мосиным А.В. (арендодатель) и ИП Момяко Б.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 64 кв.м, находящееся на первом этаже здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Узловая, ул. Гагарина, д. 42, пом. IV, для открытия оздоровительного центра на срок 11 месяцев.

В случае, если до окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявит о намерении его расторгнуть, договор автоматически продлевает свое действие на следующие 11 месяцев на тех же условиях. Количество пролонгации договора не ограничено. Стороны должны приступить к приему-передаче помещения в день окончания срока действия договора. Помещение, являющееся предметом договора, должно быть передано арендатором и принято арендодателем в течение трех дней с момента окончания срока действия договора. Помещение должно быть возвращено арендодателю в исправном состоянии, с учетом нормального износа. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (пункт 7.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора, за предоставленное помещение арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату, которая складывается из платы за пользование помещением (постоянной части) и стоимости расходов за коммунальные и эксплуатационные услуги (переменной части). Арендная плата начисляется и подлежит оплате арендатором, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Постоянная часть арендной платы составляет 57600 руб. в месяц, НДС не облагается, и уплачивается арендатором ежемесячно до 5 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или наличными деньгами в кассу арендодателя (пункт 4.2 договора).

Расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги, потребленные арендатором, а именно: платежи за электроэнергию, холодную воду, канализацию, отопление входят в стоимость переменной части арендной платы (пункт 4.3 договора), которая уплачивается арендатором на основании показаний приборов учета, в соответствии с актом выполненных работ в срок не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным.

Величина арендной платы может индексироваться в зависимости от изменения тарифов на коммунальные услуги и энергоносители, но не более одного раза в год и не более 10% (пункт 4.4 договора).

В пункте 5.2 договора стороны согласовали, что в случае отказа от заключения договора на новый срок и несвоевременного возвращения (невозвращения помещения его собственнику, либо управляющему этим помещением) арендатор, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан уплатить арендодателю арендную плату, а также штраф в размере арендной платы за все время просрочки, с полным возмещением причиненных арендодателю убытков.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор подлежит одностороннему внесудебному досрочному расторжению в случаях, когда арендатор: один раз за срок аренды просрочил внесение арендной платы; выполнил без согласования с арендодателем любые работы, ведущие к перепланировке помещения; передал имущество в субаренду без согласования с арендодателем; выполнил любые иные действия, влекущие ухудшение имущества; нарушил правила пожарной безопасности и санитарные нормы.

В пункте 8.3 договора определено, что в случае, если арендодатель расторгает договор с арендатором по причине, не отраженной в пункте 5.3 договора, арендодатель возмещает затраты на ремонт, понесенные арендатором в соответствии с подтверждающими расходными документами.

По акту приема-передачи от 19.08.2019 помещение передано арендатору, с указанием на его удовлетворительное состояние, допускающее эксплуатацию в соответствии с договором аренды, с центральным отоплением, центральной канализацией, центральным водоснабжением и освещением.

В письме от 04.12.2019 истец, сославшись на то, что помещение передано в аренду с недостатками, о которых арендодатель не указал в акте приема-передачи, не пригодно для эксплуатации, в помещении нарушена система теплоснабжения, просил ответчика принять меры по ее восстановлению.

В связи с тем, что арендодатель не устранил недостатки, 08.02.2022 ИП Момяко Е.А. направила ИП Мосину А.В. уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, сославшись на неоднократное нарушение арендодателем условий договора (пунктов 2.1.2, 2.1.4, 2.1.7 и 2.1.8), неудовлетворение требований арендатора об устранении недостатков (отсутствие отопления в помещении, необеспечение функционирования вентиляции, затопление помещения из-за допущенных нарушений при устройстве пола и инженерных коммуникаций, прорыве труб и др.). Одновременно истец потребовал возместить стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения в размере 2000170 руб. в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления, осуществить прием-передачу передачу помещения, ключей и результатов произведенных неотделимых улучшений с составлением двустороннего акта, а также провести итоговую сверку расчетов.

Ссылаясь на то, что после прекращения договорных отношений, стоимость неотделимых улучшений ответчиком не возмещена, им излишне получены арендные платежи за период с 11.03.2022 по 19.05.2022, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды двух инстанций правомерно руководствуясь статьями 1, 3, 307, 623, 422, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в пункте 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", пунктами 5.3, 8.3, договора, пришли к выводу о том, что в данном случае существование указанного условия арендатором не доказано, поскольку договорные отношения сторон прекращены в связи с истечением срока действия договора аренды.

Так, 19.04.2022 арендодатель вручил арендатору уведомление от 15.04.2022 N 1, в котором указал на прекращение действия договора в связи с истечением срока его действия с 19.05.2022 (с учетом предшествующего продления 19.06.2021). В указанном уведомлении арендодатель указал на обязанность арендатора передать помещение в срок до 22.05.2022 в случае отказа в заключении договора на новый срок (16.04.2022 проект договора аренды на новый срок направлен арендатору почтой).

Поскольку арендодатель не получил от арендатора согласия на заключение договора аренды на новый срок на предложенных им условиях, он 13.05.2022 направил арендатору повторное уведомление N 2 с напоминанием о прекращении договора 19.05.2022, одновременно предложив в срок до 20.05.2022 подписать ранее направленный 15.04.2022 проект нового договора аренды и сообщил, что при его неподписании помещение следует передать до 22.05.2022.

В связи с тем, что помещение не было освобождено, арендодателем составлены акты об уклонении арендатора от передачи помещения от 23.05.2022 и от 23.06.2022.

Суды приняли во внимание, что помещение было освобождено арендатором после подачи ИП Мосиным А.В. искового заявления по делу N А68-7144/2022 (об обязании освободить помещение). При этом, непогашенная задолженность за период с июня по сентябрь 2022 года взыскана в пользу арендатора решением Арбитражного суда Тульской области от 16.06.2023 по делу N А68-13816/2022.

Следует отметить, что аналогичные доводы ИП Момяко Е.А. были заявлены при рассмотрении дела N А68-13816/2022 и оценены судами, то есть отражены во вступившем в законную силу судебном акте (часть 2 стать 69 АПК РФ). Оснований для иной оценки позиции истца при рассмотрении настоящего дела у судов не имелось.

Таким образом, суды двух инстанций пришли к правомерному выводу о том, что вопреки позиции истца, оснований для возмещения понесенных им расходов на неотделимые улучшения не имеется.

Довод истца о том, что договор является прекращенным 11.03.2022 по инициативе арендатора в связи с неоднократными нарушениями арендодателем его условий правомерно отклонен судами, поскольку бесспорных доказательств того, что помещение было передано в аренду с недостатками, не представлено и опровергается содержанием акта приема-передачи.

Кроме того, истец продолжал вносить ответчику платежи вплоть до июня 2022 года, а оздоровительный центр в спорном нежилом помещении продолжал функционировать.

Ссылка заявителя на то, что спорное помещение изначально являлось непригодным для эксплуатации ввиду его незаконной перепланировки арендодателем, выполненной без должного согласования и с нарушением схемы теплоснабжения, правомерно отклонена судами двух инстанций, так как в материалы дела не представлено допустимых доказательств невозможности эксплуатации истцом арендованного имущества в период действия договора. Напротив, договор аренды дважды пролонгировался сторонами без каких-либо замечаний со стороны арендатора.

Перепланировка ранее имевшегося жилого помещения, находящегося на первом этаже здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Узловая, ул. Гагарина, д. 42, в нежилое осуществлена ИП Мосиным А.В. на основании проекта перепланировки, выполненного ООО "ГазПроект", согласованного компетентными органами, а также управляющей компанией многоквартирным домом. Актом приемочной комиссии от 09.10.2018 установлено, что перепланировка выполнена без нарушения несущей способности строительных конструкций, прав и законных интересов граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью.

Произведенные самим истцом изменения помещения были осуществлены им в целях подготовки имущества к осуществлению своей собственной коммерческой деятельности.

При этом, вопреки пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не представлено доказательств согласования с ответчиком вопроса о производстве неотделимых улучшений и последующем возмещении их стоимости.

Ссылка заявителя на передачу помещений меньшей площадью, чем указанно в договоре аренды, как на основание для перерасчета арендной платы, обоснованно отклонена судами, поскольку при приемке спорных помещений претензий к их состоянию арендатором заявлено не было, в том числе о несоответствии передаваемых помещений техническому паспорту, обмер же помещений после произведенной истцом перепланировки не является основанием для вывода о нарушении ответчиком условий договора. Размер арендной платы не привязан к стоимости 1 кв.м.

Довод заявителя о необходимости применения к спорным отношениям положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклонен ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (аналогичная правовая позиция отражена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) от 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) от 12.07.2017, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588).

Судами первой и второй инстанции принято во внимание, что спорное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 19.08.2019, содержащему характеристики о его нахождении в удовлетворительном состоянии, допускающем эксплуатацию в соответствии с договором аренды, с центральным отоплением, центральной канализацией, центральным водоснабжением и освещением.

В письме управляющей компании от 09.12.2019 указано, что при проведении обследования 04.12.2019 непрогрева приборов отопления не наблюдалось, температура воздуха в помещении соответствует нормативной. При этом, письмо управляющей компании от 20.07.2020 (относительно повышенной влажности в помещении) составлено в период действия договора аренды и его использования самим истцом в своей деятельности и доказательств того, что указанные в нем факторы в отношении размеров вентиляционных каналов обусловлены действиями ответчика, а не истца в период оборудования имущества для своих нужд, не имеется. В то время как в исковом заявлении сам истец указывает, что в 2019 году с целью организации деятельности оздоровительного центра им произведен ремонт и оборудование помещения (под соляную комнату).

Сам по себе факт залития помещения в период действия договора аренды не свидетельствует о том, что на момент передачи в аренду оно являлось непригодным для использования.

Из экспертного заключения ООО "Тульская экспертно-правовая компания" следует, что залитие воды летом произошло по причине произведенной опрессовки системы отопления (в результате опрессовки в момент подачи воды в систему отопления соединение чугунного радиатора с трубопроводом не выдержало давления и дало течь).

Вопреки статье 65 АПК РФ допустимых доказательств непригодности помещения для использования (заключений экспертов, специалистов, уполномоченных органов) истцом не представлено.

Суды двух инстанций отметили, что договор аренды после истечения его первоначального срока действия дважды продлевался (в том числе - после обследований управляющей компании), а помещение было освобождено истцом лишь после обращения ИП Мосина А.В. в суд с соответствующим иском (дело N А68-7144/2022), что также опровергает позицию ИП Момяко Е.А. о невозможности использования имущества.

Кроме того, доказательств наличия препятствий для такого пользования в период с 11.03.2022 по 19.05.2022, за который истцом внесена арендная плата, и которую он просит вернуть в качестве неосновательного обогащения, не представлено.

В связи с этим оснований для вывода об излишнем получении ответчиком арендных платежей за этот период не имеется.

Исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанции правомерно отказали в удовлетворении иска.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ, суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 13.07.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 по делу N А68-12086/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Момяко Елены Александровны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

У.В. Серокурова

Судьи

Т.В. Егорова М.М. Нарусов