Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29 июня 2020 г. N Ф10-2424/20 по делу N А23-9976/2017

г. Калуга

29 июня 2020 г.

Дело N А23-9976/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23.06.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.06.2020.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Егоровой С.Г.,
судей	Сорокиной И.В.,
	Якимова А.А.,
при участии в судебном заседании:
от истца - Михайлова Михаила Ивановича	Беляков А.В. (дов. от 01.06.2020);
от ответчика - Фонда поддержки строительства доступного жилья в Калужской области	Гришина М.А. (дов. от 09.01.2020);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Фонда поддержки строительства доступного жилья в Калужской области на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 по делу NА23-9976/2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СМУ-61" (далее - общество, ООО "СМУ-61") обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Фонду поддержки строительства доступного жилья в Калужской области (далее - ответчик, Фонд) о взыскании долга в сумме 58 764 215 руб. 06 коп., пени в сумме 12 122 811 руб. 22 коп., процентов за пользование денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 2 055 942 руб. 58 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательств, начисленных исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, расходов на оплату услуг представителя в сумме 70 000 руб.

Фонд 16.03.2018 обратился в Арбитражный суд Калужской области со встречным исковым заявлением к обществу о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения соглашения о сотрудничестве от 31.12.2015.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 09.06.2018 произведена процессуальная замена истца по первоначальному иску на Михайлова Михаила Ивановича (далее - истец, Михайлов М.И.), ООО "СМУ-61" привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 21.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Калужская область в лице министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области (далее - министерство).

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принято уточнение исковых требований, согласно которым Михайлов М.И. просил взыскать с фонда задолженность в сумме 59 014 291 руб. 44 коп., неустойку в сумме 12 650 959 руб. 25 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.07.2017 по 22.12.2017 в сумме 8 646 404 руб. 70 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательств, начисленных исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 70 000 руб. и уплату государственной пошлины в размере 200 000 руб.

Определением от 12.12.2019 суд апелляционной инстанции, руководствуясь частями 1, 6.1 статьи 268 АПК РФ, перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, ввиду привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Городской Управы города Калуги.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 решение Арбитражного суда Калужской области от 08.08.2019 по делу N А23-9976/2017 отменено.

Первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С Фонда поддержки строительства доступного жилья в Калужской области в пользу Михайлова Михаила Ивановича (г. Москва) взыскана задолженность в сумме 46 267 879 руб. 97 коп., неустойка в сумме 9 590 009 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.07.2017 по 21.06.2019 в размере 6 783 132 руб. 03 коп., с продолжением начисления процентов с 22.06.2019 до момента фактического исполнения обязательств по оплате задолженности в размере 46 267 879 руб. 97 коп., исходя из ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации по периодам ее действия, расходы на оплату услуг представителя в сумме 28 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 160 000 руб.

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу постановлением, Фонд обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое постановление в части удовлетворения основного иска и отказа в удовлетворении встречных требований, в удовлетворении иска отказать, а встречный иск удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы кассатор указывает, что судами при вынесении судебных актов были неправильно применены нормы материального права, неверно определена правовая природа Соглашения о сотрудничестве, в нарушение ст.431 ГК РФ не дано толкование Соглашению, дополнительному соглашению к нему, Соглашению о передаче прав и обязанностей арендатора в отношении земельного участка и передаточного акта к нему, исходя из буквального толкования указанных документов в их совокупности.

Заявитель жалобы обращает внимание суда, что Фонд в полном объеме исполнил свои обязательства из Соглашения о сотрудничестве, передав ООО "СМУ-61" права на земельный участок, сформированный под застройку многоквартирными жилыми домами, в качестве компенсации стоимости выполненных ООО "СМУ-61" работ по достройке многоквартирного жилого дома по адресу: г.Калуга, бульвар Моторостроителей, д.12.

Кассатор ссылается, что судом не принято во внимание, что к спорным правоотношениям подлежит применению Закон Калужской области от 04.06.2012 N 283-ОЗ, о чем стороны прямо указали в Соглашении о сотрудничестве; настаивает, что ООО "СМУ-61", исполнив принятые на себя обязательства по достройке проблемного дома на 80%, получив исполнение со стороны Фонда, в части перехода к обществу прав аренды на земельный участок под жилищную застройку площадью 7436 кв.м., неправомерно в одностороннем порядке отказалось от исполнения Соглашения о сотрудничестве.

До начала судебного заседания Фондом заявлено ходатайство окружному суду об истребовании сведений в отношении Михайлова Михаила Ивановича, о его адресе регистрации, месте пребывания и месте жительства.

Суд совещаясь на месте, с учетом мнения представителя Михайлова Михаила Ивановича, представившего на обозрение суда оригинал доверенности от 01.06.2020, выданной нотариусом города Милана, с проставлением апостиля, из которой следует, что Михайлов Михаил Иванович является гражданином Российской Федерации, место его регистрации известно, данное ходатайство отклонил.

В соответствии с частью 1 статьи 255 АПК РФ документы, выданные, составленные или удостоверенные по установленной форме компетентными органами иностранных государств вне пределов Российской Федерации по нормам иностранного права в отношении российских организаций и граждан или иностранных лиц, принимаются арбитражными судами в Российской Федерации при наличии легализации указанных документов или проставлении апостиля, если иное не установлено международным договором Российской Федерации.

Поскольку у суда нет на данный момент оснований сомневаться, что выданная Михайловым М.И. доверенность на имя Белякова Артема Вадимовича, выдана с соблюдением требований, установленных статьей 255 АПК РФ (оригинал обозревался судом, копия приобщена к материалам дела), оснований для удовлетворения ходатайства заявителя не усматривается.

В судебном заседании представитель Фонда поддержал доводы кассационной жалобы; представитель Михайлова М.И. настаивал на правомерности принятого по делу судебного акта, по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы, с учетом пояснений представителей сторон, окружной суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Фондом (участник - 1) и ООО "СМУ-61" (участник - 2) заключено соглашение о сотрудничестве от 31.12.2015 (далее - Соглашение, Соглашение о сотрудничестве), предметом которого являлось взаимодействие сторон по строительству (завершению строительства) Объекта по адресу: г. Калуга, бульвар Моторостроителей, д. 12, в границах земельного участка с кадастровым номером 40:26:0000:52:0048 с последующим правом получения Участником-2 земельного участка согласно п. 7.3. Соглашения.

По условиям пунктов 3.5. - 3.7. Соглашения Участник-2 выполняет комплекс

строительно-монтажных работ (далее - работы) по завершению строительства Объекта (кроме строительства наружных инженерных сетей и сооружений и внутренних отделочных работ) в соответствии с проектной и сметной документацией, градостроительными нормами и регламентами. Строительно-монтажные работы выполняются в соответствии с проектной документацией, прошедшей экспертизу, и переданной Участником-1 Участнику-2 в производство работ. Объем и стоимость работ, подлежащих выполнению Участником-2, определяется сметой, переданной Участником-1 Участнику-2 в производство работ.

Срок выполнения работ Участником-2 - не позднее 30.06.2016.

Разделом 7 Соглашения о сотрудничестве определен порядок приемки работ и взаиморасчетов. В пункте 7.1. соглашения указано, что определение объемов работ, выполненных Участником-2, осуществляется путем ежемесячного комиссионного обследования и подписания сторонами Актов выверки выполненных объемов.

В целях компенсации стоимости выполненных работ Участник-1 передает в аренду Участнику-2 земельный участок. Передаваемый земельный участок должен быть расположен в черте г. Калуга и иметь следующие параметры: назначение участка: строительство многоквартирных жилых домов; площадь участка: определяется исходя из соразмерности сметной стоимости выполненных работ Участника-2 по реализации условий соглашения и рыночной стоимости передаваемого земельного участка; - участок свободен от застройки и прав третьих лиц (п. 7.3. соглашения).

Согласно пункту 7.4. соглашения рыночная стоимость передаваемого земельного участка определяется на основании заключения оценки независимой экспертной организации, привлекаемой Участником-2 на основании данных предоставленных Участником-1.

В соответствии с п. 6.1.5. соглашения Участник-1 обязан в течение 30 (тридцати) дней после подписания соглашения обеспечить передачу Участнику-2 земельного участка на условиях указанных в разделе 7 настоящего соглашения.

В случае не предоставления Участнику-2 земельного участка согласно раздела 7 соглашения, Участник-1 обязан оплатить Участнику-2 стоимость выполненных работ в течение 5 (пяти) дней с момента предъявления требования об оплате (п. 6.1.6 соглашения).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Соглашению, сторона, не исполнившая своих обязательств или исполнившая свои обязательства ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне предусмотренную законодательством Российской Федерации и договором неустойку (пеню) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (п.8.1).

В случае нарушения Участником-1 сроков установленных п. 6.1.6. Соглашения, Участник-1 уплачивает Участнику-2 неустойку (пени) за просрочку исполнения обязательства в размере 0,1 % от стоимости работ, определенного сметой, за каждый день просрочки исполнения обязательства (п. 8.4. соглашения).

В пункте 11.1. Соглашения закреплены условия его прекращения, а именно:

исполнением в установленном порядке обязательств и подписанием акта по реализации соглашения; по решению суда; расторжением соглашения по соглашению сторон.

31.08.2016 стороны заключили дополнительное соглашение к Соглашению о

сотрудничестве от 31.12.2015, в котором установили новый срок выполнения работ - не позднее 01.08.2017, а так же изложили п. 6.1.5. соглашения в новой редакции: "в срок до 10.11.2016 Участник-1 обязуется передать Участнику-2 компенсационный земельный участок на условиях, указанных в разделе 7 соглашения. Расположение компенсационного участка должно быть предварительно письменно согласованно обоими участниками". Новой редакции претерпели так же пункты 1.3. и 7.3. соглашения. В частности, пункт 1.3. соглашения изложен следующим образом: "акт завершения строительства объекта - итоговый документ, который подтверждает исполнение соглашения обоими участниками", п. 7.3. соглашения - "в целях компенсации стоимости выполненных

"Работ" Участник-1 передает в аренду Участнику-2 земельный участок. Передаваемый земельный участок должен быть расположен в черте города Калуга и иметь следующие параметры: назначение участка: строительство многоквартирных жилых домов; площадь участка: определяется исходя из стоимости "Работ", выполненных Участником-2 и принятых Участником-1 и рыночной цены передаваемого участка; участок свободен от застройки и прав третьих лиц".

Пункт 11.1. Соглашения был дополнен следующим условием: соглашение прекращается в случае неисполнения другой стороной своих обязательств по соглашению в срок более чем 30 (тридцать) календарных дней. Прекращение оформляется простым письменным уведомлением другой стороны.

Между фондом (сторона 1) и ООО "СМУ-61" (сторона 2) на основании Соглашения о сотрудничестве от 31.12.2015 (раздел 7) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (далее -- соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора), по условиям которого сторона 1 передает, а сторона 2 принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоэтажных домов (далее -участок) от 01.09.2016 N 708/16.

В п. 1.3. соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора указано описание земельного участка, на который передаются права и обязанности по договору аренды: земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:25:000180:707, площадь 7436 кв.м, адрес участка: г. Калуга, район д. Чижовка (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Калуга, р-н д. Чижовка), вид разрешенного использования: многоквартирные дома 6-12 этажей. На участке отсутствуют объекты недвижимого имущества. Срок аренды установлен до 24.12.2059. Согласно пункту 9 соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора

стоимость переуступаемых прав и обязанностей по договору аренды определена

сторонами в размере 18 783 000 руб. на основании отчета об оценке от 05.07.2016

N 77/2016.

Передача прав и обязанностей Фондом по договору аренды ООО "СМУ-61" осуществляются на возмездной основе и являются компенсацией затрат истца в рамках реализации Соглашения о сотрудничестве от 31.12.2015 (п. 7.3 Соглашения). После государственной регистрации соглашения стороны осуществляют зачет встречных однородных требований, образовавшихся у сторон при исполнении Соглашения о сотрудничестве от 31.12.2015 и данного соглашения, о чем составляется акт.

Управлением Федеральной регистрационной службы Калужской области произведена государственная регистрация данного договора, что подтверждается соответствующей отметкой (т. 1, л.д. 25).

ООО "СМУ-61" 14.11.2016 направило в адрес Фонда письмо, в котором указало на частичное выполнение условий соглашения о сотрудничестве от 31.12.2015, поскольку стоимость выполненных работ согласно актам выверки выполненных объемов в разы превышает рыночную стоимость переданного земельного участка, в этой связи, ссылаясь на положение п. 6.1.5 Соглашения о сотрудничестве, просил оплатить выполненные работы в части превышающей рыночную стоимость земельного участка (т. 1, л.д. 143).

Поскольку указанное требование было оставлено без удовлетворения, ООО "СМУ-1" направило в адрес фонда уведомление о расторжении договора о сотрудничестве в одностороннем порядке, потребовав оплатить стоимость выполненных и принятых работ в размере 56 263 215 руб. 06 коп. (т. 1, л.д. 144).

Поскольку денежные средства в счет оплаты выполненных работ от Фонда не

поступили, ООО "СМУ-61" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В связи с заключением договора уступки права требования от 26.04.2018 N 1,

ООО "СМУ-61" (цедент) уступило, а Михайлов Михаил Иванович (цессионарий) принял право требования задолженности к Фонду поддержки строительства доступного жилья в Калужской области, именуемому в дальнейшем "должник" в размере 58 764 215 руб. 06 коп., возникшей в связи с исполнением обязательств по Соглашению о сотрудничестве, заключенному 31.12.2015 между ООО "СМУ-61" и фондом строительства доступного жилья в Калужской области, а также право требования, обеспечивающее исполнение обязательств (неустойка) и другие права, связанные с правами требований по указанному договору, в том числе в полном объеме право требования процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, судебные издержки (расходы на оплату услуг представителя и расходы по оплате государственной пошлины), понесенные ООО "СМУ-61" при рассмотрении дела N А23-9976/2017.

В свою очередь, Фонд, ссылаясь на то, что им были исполнены в полном объеме взятые на себя обязательства по передаче ООО "СМУ-61" компенсационного земельного участка в рамках Соглашения о сотрудничестве, обратился со встречным иском о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения Соглашения о сотрудничестве от 31.12.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд, частично удовлетворяя исковые требования, и, отказывая в удовлетворении встречного иска, оценил спорные правоотношения как подрядные, указал, что заказчик в соответствии с пунктом 1 статьи 711 ГК РФ обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с п. 11.1. Соглашения о сотрудничестве от 31.12.2015 соглашение прекращается в случае неисполнения другой стороной своих обязательств по соглашению в срок более чем 30 (тридцать) календарных дней. Прекращение оформляется простым письменным уведомлением другой стороны.

Суд посчитал, что со стороны ООО "СМУ-61" правомерно расторгнуто в одностороннем порядке Соглашение о сотрудничестве (уведомление от 25.07.2017 N 25-07-17), поскольку Фондом не была осуществлена полная компенсация затрат ООО "СМУ-61", так как рыночная стоимость переданного земельного участка не соответствует стоимости выполненных работ. При этом, рыночная стоимость выполненных ООО "СМУ-61" работ, правильность составления актов выверки выполненных объемов и размера затрат, понесенных ООО "СМУ-61" в рамках исполнения Соглашения о сотрудничестве, рыночная стоимость и инвестиционная стоимость земельного участка, определены из заключения экспертов общества с ограниченной ответственностью "МАЛТОН", согласно выводам которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 40:25:000180:707 на дату 26.10.2016 составила 27 473 000 руб., инвестиционная стоимость указанного земельного участка составила 39 056 000 руб., рыночная стоимость фактически выполненного ООО "СМУ-61" объема работ составила 69 807 352 руб. без учета НДС.

Исходя из системного толкования условий договора суд пришел к выводу о несогласованности условия об оплате выполненных работ, поскольку сделал вывод, что под компенсационной стоимостью земельного участка сторонами подразумевалась рыночная стоимость передаваемого земельного участка (а не права аренды), которая должна быть зачтена в стоимость выполненных работ, то есть должна быть эквивалентной рыночной стоимости выполненных работ. При этом суд усмотрел, что стороны имели намерение произвести оплату выполненных работ не стоимостью права аренды, а рыночной стоимостью самого земельного участка.

Поскольку в материалы дела не было предоставлено доказательств передачи

земельного участка в собственность подрядчика, рыночная стоимость которого соответствовала бы стоимости выполненных работ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ООО "СМУ-61" правомерно отказалось от договора, воспользовавшись правом, предусмотренном пунктом 11.1 Соглашения о сотрудничестве, направив в адрес Фонда соответствующее уведомление. При этом судом принято во внимание, что между сторонами не был составлен акт о зачете встречных однородных требований, которым было бы установлено полное погашение взаимных обязательств сторон. На основании изложенного, по результатам рассмотрения встречных исковых требований Фонду отказано в иске.

Суд указал, что расторжение договора в рассматриваемом случае прекращает

существующие между сторонами правоотношения на будущее время, однако не исключает обязанности заказчика оплатить работы, выполненные до момента расторжения соглашения о сотрудничестве, которые приняты Фондом без каких-либо замечаний.

Таким образом, с учетом представленного в материалы дела экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью "МАЛТОН", судебная коллегия апелляционного суда пришла к выводу о наличии у ответчика перед Михайловым М.И., являющимся процессуальным правопреемником ООО "СМУ-61" задолженности за выполненные работы в сумме 46 267 879 руб. 97 коп. (37 435 735 руб. 75 коп. + 543 100 руб. 91 коп. +21 481 461 руб. 53 коп. + 1 340 399 руб. 76 коп. + 912 106 руб. 96 коп. +1 007 816 руб. 76 коп. + 4 200 678 руб. 46 коп. + 2 441 974 руб. 60 коп. +3 125 605 руб. 24 коп. + 1 252 000 руб.).

В соответствии с п. 8.4. Соглашения суд пришел к выводу, что Участник-1 должен уплатить Участнику-2 неустойку (пени) за просрочку исполнения обязательства в размере 0,1 % от стоимости "Работ", определенной сметой, за каждый день просрочки исполнения обязательства, что с учетом произведенного судом расчета, за период с 22.11.2016 по 26.07.2017 составило 9 590 009 руб.

Установив неправомерное удержание Фондом причитающихся истцу за выполненные работы денежных средств, судебная коллегия также пришла к выводу о том, что требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.07.2017 по 21.06.2019 подлежат удовлетворению в размере 6 783 132 руб. 03 коп.

Данные выводы Двадцатого арбитражного апелляционного суда окружной суд кассационной инстанции не может признать законными и обоснованными по следующим основаниям.

Суд кассационной инстанции исходит из нарушения судом при толковании условий договоров положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и принятия судебных актов без учета разъяснений, содержащихся в пунктах 43, 47, 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и токовании договора", в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N16 "О свободе договора и ее пределах", в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 17389/10. Кроме того, выводы апелляционного суда при принятии обжалуемого судебного акта, сделаны при неправильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

В случае если заключенный сторонами договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно пункту 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В пункте 1 статьи 1042 ГК РФ определено, что вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств.

Таким образом, для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами.

Как следует из материалов дела, Некоммерческая организация "Фонд поддержки строительства доступного жилья в Калужской области" (Участник-1) и ООО "СМУ-61" (Участник-2) заключили Соглашение о сотрудничестве в п.1 которого: ТЕРМИНЫ И ИХ ТОЛКОВАНИЕ приведены следующие понятия, которыми стороны руководствуются.

Сотрудничество - совокупность организационно-технических мероприятий по созданию объекта (завершению строительства) в целях реализации защиты прав граждан, являющихся обманутыми дольщиками при строительстве многоквартирных жилых домов на территории Калужской области, предусмотренных Законом Калужской области от 04.06.2012 N 283-03 "О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области" (принят постановлением Законодательного Собрания Калужской области от 24.05.2012 N 555) за счет собственных и (или) привлеченных средств в форме проведения работ по оформлению в установленном порядке земельно-правовых отношений на земельный участок, предпроектных, проектных, работ по рекультивации земельного участка, расположенного по адресу: город Калуга, бульвар Моторостроителей, д.12, строительных, пусконаладочных работ, ввода объекта в эксплуатацию.

Объект - возводимый в рамках Соглашения о сотрудничестве многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: город Калуга, бульвар Моторостроителей, д.12 (далее по тексту - "Объект").

Акт завершения строительства объекта - итоговый документ, который подтверждает исполнение настоящего Соглашения Участником-2, фиксирует закрепление результата деятельности и является основанием для возникновения обязанности у Участника-1 по исполнению п. 7.3.

В силу п.2.2 Соглашения ОСНОВАНИЕМ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СОГЛАШЕНИЯ являются:

- Закон Калужской области от 04.06.2012 N 283-03 "О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области" (принят постановлением Законодательного Собрания Калужской области от 24.05.2012 N 555)

- Договор о сотрудничестве от 30.11.2013 г. Об осуществлении строительства 9-ти (12-ти) этажного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Калуга, б-р Моторостроителей, 12, на земельном участке с кадастровым N :40:26:000052:48 общей площадью 4447 кв.м., заключенный между Фондом поддержки строительства доступного жилья в Калужской области и обманутыми дольщиками;

- Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под незавершенный строительством многоквартирный дом N 230/07 от 04.06.2007 г. о передаче в аренду неделимого земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым N40:26:0000:52:0048, общей площадью 4447,3 кв.м, между Городской Управой городского округа "Город Калуга" и обманутыми дольщиками;

- Договор субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка под незавершенный строительством многоквартирный дом от 19.04.2013 г. о передаче в субаренду неделимого земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым N 40:26:0000:52:0048, общей площадью 4447,3 кв.м, между обманутыми дольщиками и Фондом поддержки строительства доступного жилья в Калужской области.

ПРЕДМЕТОМ СОГЛАШЕНИЯ является взаимодействие Сторон по строительству (завершению строительства) Объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 40:26:0000:52:0048 с последующим правом получения Участником-2 земельного участка согласно п.7.3, настоящего Соглашения.

Для реализации настоящего Соглашения Участник-2 выполняет комплекс строительно-монтажных работ (Далее "Работы") по завершению строительства Объекта (кроме строительства наружных инженерных сетей и сооружений и внутренних отделочных работ) в соответствии с проектной и сметной документацией, градостроительными нормами и регламентами.

Объем и стоимость "Работ" подлежащих выполнению Участником-2 определяется сметой, переданной Участником-1 Участнику-2 в производство работ. Участник-2 подписанием настоящего Соглашения подтверждает, что полностью ознакомился с проектной и сметной документацией.

При этом, общая стоимость "Работ", выполняемых Участником-2, определяется сметой на момент подписания настоящего соглашения и оформляется приложением к настоящему соглашению, которое является неотъемлемой частью настоящего соглашения (п.4.1).

В случае корректировки проектной документации Стороны Дополнительным соглашением к настоящему Соглашению определяют изменение объемов работ и сметы.

Участник-2 выполняет "Работы" собственными и привлеченными силами из своих материалов и комплектующих изделий, которые соответствуют действующей проектной и нормативной документации, действующим СП и ГОСТ (п.4.3).

Кроме того, Участник-2 несет расходы по обязательным платежам на временное коммунальное и эксплуатационное обслуживание Объекта на период с подписания настоящего Соглашения до завершения строительства Объекта. Обязанность по оплате платежей на коммунальное и эксплуатационное обслуживание прекращается у Участника-2 с момента подписания Сторонами Акта завершения "Работ" (п.5).

К обязанностям Участника -1 стороны отнесли:

- в течении 60 (шестидесяти) дней после подписания настоящего Соглашения обеспечить передачу Участнику-2 земельного участка на условиях указанных в разделе 7 настоящего Соглашения (п.6.1.5);

- в случае не предоставления Участнику-2 земельного участка согласно р.7. Соглашения, оплатить Участнику-2 стоимость выполненных "Работ" в течение 5 (Пяти) дней с момента предъявления требования об оплате (п.6.1.6);

Стороны определили, что обязанностью Участника-2 является осуществление "Работ" посредством выполнения строительно-монтажных работ в объеме и сроки определенные настоящим соглашением и проектно-сметной документацией.

При этом, определение объемов "Работ" выполненных Участником-2 осуществляется путем ежемесячного комиссионного обследования и подписания Сторонами Актов выверки выполненных объемов.

В п.7.3 стороны определили, что в целях компенсации стоимости выполненных "Работ" Участник-1 передает в аренду Участнику-2 земельный участок. Передаваемый земельный участок должен быть расположен в черте г. Калуга и иметь следующие параметры:

- назначение участка: строительство многоквартирных жилых домов;

- площадь участка: определяется исходя из соразмерности сметной стоимости выполненных "Работ" Участника-2 по реализации условий соглашения и рыночной стоимости передаваемого земельного участка;

- участок свободен от застройки и прав третьих лиц.

Основанием для проведения взаиморасчетов между Сторонами в части передачи прав на земельный участок Участником-1 в пользу Участника-2 является подписание настоящего Соглашения (п.7.5).

После реализации условий Соглашения Участником-2 и для обеспечения ввода Объекта в эксплуатацию, Участник-2 предоставляет Участнику-1 комплект исполнительной документации на "Работы", сертификаты и паспорта на используемые при строительстве материалы и оборудование, необходимые для ввода Объекта в эксплуатацию. Участник-2 предоставляет гарантийный срок на "Работы", за исключением технологического оборудования, входящего в состав Объекта, сроком 5 (пять) лет (п.п.7.6, 7.7).

Таким образом, вывод суда о том, что спорное Соглашение является договором подряда и спорные правоотношения подлежат регулированию лишь нормами о подряде, противоречат условиям спорного Соглашения, предмету Соглашения и толкованиям терминов, которые стороны своей волей определили в п.п.1-3 Соглашения.

Под сотрудничеством по взаимодействию сторон по завершению строительства Объекта стороны договорились понимать - совокупность организационно-технических мероприятий по созданию объекта (завершению строительства) в целях реализации защиты прав граждан, являющихся обманутыми дольщиками при строительстве многоквартирных жилых домов на территории Калужской области, предусмотренных Законом Калужской области от 04.06.2012 N 283-03 "О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области" (принят постановлением Законодательного Собрания Калужской области от 24.05.2012 N 555) за счет собственных и (или) привлеченных средств в форме проведения работ по оформлению в установленном порядке земельно-правовых отношений на земельный участок, предпроектных, проектных, работ по рекультивации земельного участка, расположенного по адресу: город Калуга, бульвар Моторостроителей, д.12, строительных, пусконаладочных работ, ввода объекта в эксплуатацию.

При этом, итоговым документом, который подтверждает исполнение настоящего Соглашения Участником-2, фиксирует закрепление результата деятельности и является основанием для возникновения обязанности у Участника-1 обязанности по предоставлению в аренду Участнику-2 компенсационного участка с целевым использованием - под застройку многоквартирных жилых домов, является Акт завершения строительства Объекта.

Однако в материалы дела данный Акт не представлен. Доводы Фонда о том, что истцом были исполнены обязательства по спорному Соглашению лишь на 80%, и после передачи ООО "СМУ-61" компенсационного земельного участка, расположенного в черте г.Калуга площадью 7436 кв.м., с видом разрешенного использования: под строительство многоквартирных жилых домов 6-12 этажей, сроком аренды до 24.12.2059 года, истец в одностороннем порядке отказался выполнять строительно-монтажные работы по достройке проблемного Объекта, - оценки суда не получили. В суде кассационной инстанции представитель истца не отрицал, что Объект строительством не завершил и спорный дом достраивал и вводил в эксплуатацию Фонд.

Вместе с тем, исходя из предмета Соглашения, Участник-2 обязался выполнить комплекс строительно-монтажных работ по завершению строительства Объекта (кроме строительства наружных инженерных сетей и сооружений и внутренних отделочных работ) в соответствии с проектной и сметной документацией, градостроительными нормами и регламентами (п.3 Соглашения).

При этом, общая стоимость "Работ", выполняемых Участником-2, определяется сметой на момент подписания настоящего соглашения и оформляется приложением к настоящему соглашению(п.4.1), которое является неотъемлемой частью настоящего соглашения (Приложение N 1 т.1 л.д.21-22).

Более того, вывод апелляционного суда о том, что стороны имели ввиду при подписании Соглашения передачу Участнику-2 в качестве оплаты за выполненные работы компенсационного земельного участка в собственность, а не в аренду, противоречит воле сторон, выразившейся в волеизъявлении закрепленном в Соглашении о сотрудничестве от 31.12. 2015, в соглашении о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 26.10.2016.

Так, в п.7.3 Соглашения о сотрудничестве стороны прямо указали, что в целях компенсации стоимости выполненных работ Участник-1 передает Участнику -2 в аренду земельный участок. В п.п.1,9,13 соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, стороны установили, что оно заключено в целях реализации условий заключенного Соглашения о сотрудничестве. Передача прав и обязанностей Стороной-1 по договору аренды Стороне-2 осуществляется на возмездной основе и является компенсацией затрат Стороны 2 в рамках реализации Соглашения о сотрудничестве (п.7.3).

Судом также не приняты во внимание следующие нормы действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ, со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень случаев заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, определен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ и включает в себя, в том числе, предоставление земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации (подпункт 3).

В отношении завершения строительства таких объектов как многоквартирные жилые дома подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса допускается также предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов юридическим лицам (новым владельцам объектов незавершенного строительства), принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом N 214 от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В спорном Соглашении о сотрудничестве стороны установили, что основанием его заключения является Закон Калужской области N 283-ОЗ "О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области" (далее по тексту - Закон Калужской области N 283-ОЗ).

Пункт 1 статьи 2 Закона Калужской области N 283-ОЗ предусматривает, что для целей данного Закона используются следующие понятия:

проблемный объект - многоквартирный дом, расположенный на территории Калужской области, в строительство которого привлечены денежные средства и (или) иное имущество граждан, в отношении которого недобросовестный застройщик не выполнил своих обязательств по договорам, заключенным с гражданами, то есть строительство не начато (не было начато) в течение шести месяцев с момента выдачи разрешения на строительство или остановлено на срок более шести месяцев.

новый застройщик - юридическое лицо, которому в установленном законодательством Российской Федерации порядке предоставлен земельный участок с проблемным объектом или иной земельный участок, предоставленный дополнительно или вместо земельного участка с проблемным объектом, принявшее на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта и (или) строительству многоквартирных домов, возводимых дополнительно или вместо проблемных объектов в целях обеспечения требований пострадавших соинвесторов проблемного объекта о передаче жилых помещений;

Кроме того, указанным законом предусматриваются меры финансовой поддержки пострадавших соинвесторов. Это предоставление субсидий из областного бюджета некоммерческой организации, определенной на конкурсной основе, на решение проблем пострадавших соинвесторов, для целей проектирования, изыскательских работ и строительства сетей инженерно-технического обеспечения проблемных объектов и иных многоквартирных домов, возводимых в целях защиты пострадавших соинвесторов, а также меры социальной поддержки отдельных категорий пострадавших соинвесторов.

Финансирование расходов, предусмотренных данным законом, осуществляется за счет средств областного бюджета.

Статья 9 данного Закона Калужской области дает право органам местного самоуправления Калужской области при предоставлении земельного участка с размещенным на нем проблемным объектом новому застройщику, предусматривать возможность одновременно предоставлять в соответствии с законодательством дополнительный земельный участок с целью компенсации затрат этого застройщика, связанных с удовлетворением требований пострадавших соинвесторов.

Данные нормы не были применены судом к спорным правоотношениям, хотя прямо предусмотрены сторонами Соглашения.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

В силу статей 50, 66 ГК РФ ООО "СМУ-61" являлось коммерческой организацией, осуществляющей хозяйственную деятельность в целях извлечения прибыли, и, как субъект предпринимательской деятельности, действуя по своей воле и в своем интересе, самостоятельно под свою ответственность принимало все необходимые решения, в том числе с учетом своих финансовых возможностей, а также оценивая все риски неблагоприятных последствий в случае нарушения принятых на себя обязательств.

В соответствии с разъяснениями пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", суду необходимо было оценить, что истцу было известно, на каких условиях заключается спорное Соглашение (Соглашение подписано без протокола разногласий), на протяжении значительного периода времени сторонами исполнялось, и лишь после передачи Фондом компенсационного земельного участка, во исполнение своих обязательств по Соглашению, истец в одностороннем порядке отказался от договора, при этом, в нарушение ст.ст.9,65 АПК РФ не представив в материалы дела доказательств, исполнения принятых на себя обязательств обществом.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление N 54) разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 Постановления N 54 разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенные разъяснения направлены на формирование у участников гражданского оборота правил разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе в случае реализации предусмотренного договором права на его досрочное расторжение в одностороннем порядке.

Таким образом, установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден.

Вместе с тем, суд не оценил добросовестность поведения истца, в одностороннем порядке отказавшегося от исполнения Соглашения, не предоставившего доказательств исполнения своих обязательств по нему и приняв встречное исполнение от ответчика.

В окружном суде представитель истца пояснил суду, что отказа от права аренды на земельный участок площадью 7436 кв.м., расположенного по адресу : г. Калуга, р-н д. Чижовка, со сроком аренды до 24.12.2059, полученного по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2016, заключенному между ООО "СМУ-61" (подписант Михайлов М.И.) и Фондом, не было.

При этом п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" предусмотрено, что если одностороннее изменение условий обязательства совершено тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдено требование к их совершению, то, по общему правилу, такое одностороннее изменение условий договора не влечет юридических последствий, на которые они были направлены.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 22.12.1998 N 5848/98 разъяснено, что одностороннее расторжение покупателем договора купли-продажи невозможно, если договор был полностью исполнен продавцом (на момент передачи товара в собственность покупателю продавец выполнил обязательства).

Кроме того, судом не приняты во внимание и не получили оценки доводы Фонда о том, что завершение строительства Объекта, предусмотренного спорным Соглашением, было осуществлено в интересах аффилированного истцу лица- его единственного учредителя и единоличного исполнительного органа Михайлова Михаила Ивановича, который от имени ООО "СМУ-61" и заключал спорное Соглашение.

В соответствии с абз. 2 п. 10 постановления Пленума ВАС РФ N 16 при оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует.

Фонд указывал и представил в материалы дела доказательства тому, что на март, апрель 2014 года Михайлову М.И. принадлежали на праве собственности доли в праве общей долевой собственности на Объект: незавершенный строительством пятиэтажный жилой дом общей площадью застройки 753 кв.м. по адресу: г.Калуга, бульвар Моторостроителей, д.12 в размере 298276/442269 (23023/442269 + 81280/442269 + 79723/442269 + 114250/442269), что соответствовало 507,84 кв.м. застройки (т.13 л.д.148-150, т.14 л.д.5).

29.03.2016 между Фондом и гр. Михайловым М.И. был подписан и нотариально удостоверен договор купли-продажи доли Михайлова М.И. в праве общей собственности на незавершенное жилое строение в размере 23023/442269 в проблемном Объекте.

Из п.3 данного договора следует, что на дату заключения договора кадастровая стоимость незавершенного строительством жилого строения составляет 1986639 руб. 00 коп., что подтверждается кадастровой справкой о стоимости объекта недвижимости, выданной 28.03.2016 года филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калужской области. Стоимость отчуждаемой доли в праве общей собственности на незавершенное строительством жилое строение составляет 103417 руб. 58 коп.

Однако стороны оценили указанную долю в 8 737 228 руб. 50 коп.

Оплата по договору предусматривалась денежными средствами либо путем заключения договоров долевого участия на приобретение квартир в этом же проблемным Объекте по цене 37 950 рублей за 1 кв.м. в течение 3-х дней с даты регистрации перехода права собственности на долю (т.14. л.д.1-4,6).

05.04.2016 между Фондом и гр. Михайловым М.И. был подписан договор купли-продажи долей 81280/442269, 79723/442269 и 114250/442269, принадлежащих Михайлову М.И. в праве общей долевой собственности на незавершенное жилое строение в проблемном Объекте. Стоимость указанных долей стороны определили в 30 845 760 руб., 30 254 878 руб. и 43 357 875 руб. соответственно.

Всего Фондом приобретено по этому договору 298 276/442269 доли, принадлежавших Михайлову М.И. с 2014 года в праве общей долевой собственности на незавершенное жилое строение из общей площади застройки 753 кв.м. по адресу: г.Калуга, бульвар Моторостроителей, д.12. Сумма сделки составила по соглашению сторон 113 195 741 руб.

Оплата по договору предусматривалась денежными средствами либо путем заключения договоров долевого участия на приобретение квартир в проблемном Объекте по адресу г.Калуга, бульвар Моторостроителей, д.12, по цене 37 950 рублей за 1 кв.м. в течение 3-х дней с даты регистрации перехода права собственности на долю (т.13 л.д.144-151).

20.09.2016 между Фондом и гр. Михайловым М.И. были подписаны 65 договоров долевого участия в долевом строительстве в том же проблемном Объекте по адресу: г.Калуга, бульвар Моторостроителей, д.12, на общую площадь жилого фонда 3 028,18 кв.м, на общую сумму 115 144 246,50 кв.м. Оплата - в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, исходя из стоимости 37 950 рублей за 1 кв.м. (т.11, т.12, т.13 л.д.1-142).

20.10.2016 между Фондом и гр. Михайловым М.И. был подписан акт взаимозачета по 65-ти договорам участия в долевом строительстве от 20.09.2016 и по договорам купли-продажи долей от 29.03.2016 и 05.04.2016, на общую сумму 113 195 742 рубля, сумма в размере 1 510 000,00 рублей была оплачена Михайловым М.И. денежными средствами. Задолженность Михайлова М.И. перед Фондом была зафиксирована в размере 438 504,50 рублей (20.10.2016).

Таким образом, Фонд фактически выкупив у Михайлова М.И. в марте, апреле 2016 года, принадлежащую последнему на праве собственности долю в 507,84 кв.м. застройки в праве общей долевой собственности на незавершенное жилое строение в проблемном Объекте, в сентябре 2016 года передал Михайлову М.И. право собственности на площадь готового жилого фонда в размере 3 028,18 кв.м (65 квартир), то есть дополнительно 2 520, 34 кв.м. жилья по стоимости 37 950 руб. за 1 кв.м., без предоставления Михайловым соответствующих доказательств оплаты полученного жилого фонда, в размере стоимости 95 646 903 рубля.

С учетом изложенного, суду необходимо дать оценку этим обстоятельствам, как с точки зрения презумпции того, что произведенные сторонами взаимные предоставления предполагаются равными, так и с позиции объема фактически реализованных (приобретенных) прав сторон сделки в комплексе инвестиционного соглашения и сопутствующих его реализации сделок.

Судом также не дано оценки доводам Фонда о том, что им производилось завершение строительства спорного Объекта путем вложения собственных средств на сумму 21 млн. руб. Объект силами Фонда был введен в эксплуатацию 28.03.2018 года, что также, по мнению ответчика, свидетельствует о ненадлежащем исполнении истцом возложенных на него Соглашением о сотрудничестве обязательств, и отсутствии оснований для привлечения к ответственности Фонда за неисполнение данного Соглашения.

Согласно представленным в материалы дела документам, единственным учредителем ООО "СМУ-61" является Михайлов Михаил Иванович. Он же являлся единоличным исполнительным органом Общества, вплоть до 05.10.2016 года (т.1 л.д.29-51), подписывал Соглашение о сотрудничестве от 31.12.2015 от имени ООО "СМУ-61", заключал сделки по отчуждению своей доли в спорном Объекте и приобретал право собственности на 65 квартир из 90 в завершенном строительством жилом доме по адресу: г.Калуга, бульвар Моторостроителей, д.12, и по настоящему делу является процессуальным правопреемником ООО "СМУ-61".

С учетом вышеизложенных обстоятельств и представленных в материалы дела документов, оценив их в совокупности в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, суду надлежало дать оценку в чьих интересах ООО "СМУ-61" заключало спорное Соглашение на завершение строительства проблемного Объекта, о наличии у истца права требования оплаты стоимости подрядных работ на спорном Объекте, а также правомерности одностороннего расторжения истцом спорного Соглашения о сотрудничестве с Фондом.

Таким образом, по настоящему делу судом сделаны выводы не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, при неверной квалификации спорных правоотношений, неправильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям, основанным не только на договоре подряда, а соответственно выводы судов при разрешении исковых требований сделаны при неполном выяснении существенных для разрешения настоящего спора обстоятельств, без исследования и оценки представленных в дело документов и доводов сторон, в связи с чем судебные акты по настоящему делу нельзя признать законными и обоснованными.

Поскольку для разрешения спора суду необходимо исследовать и оценить доказательства с целью установления всех обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ такими полномочиями не наделен, постановление суда апелляционной инстанции по данному делу подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ в суд апелляционной инстанции, рассмотревший спор по правилам первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Двадцатому арбитражному апелляционному суду, приступившему к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, с учетом изложенной в настоящем постановлении позиции надлежит, в соответствии с требованиями статьи 71 исследовать и оценить доказательства с целью установления всех обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу и правильно применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, принять законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 3 части 1), 288 (часть 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020 по делу NА54-241/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Г. Егорова

Судьи

И.В. Сорокина А.А. Якимов