Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 сентября 2020 г. N Ф10-3308/20 по делу N А14-3578/2018

город Калуга

28 сентября 2020 г.

Дело N А14-3578/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2020 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 28 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего			Крыжскй Л.А.,
судей			Калуцких Р.Г., Шелудяева В.Н.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:				не явился, извещен надлежаще; не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГарантСтрой" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.02.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2020 по делу N А14-3578/2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО, департамент, истец), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГарантСтрой" (далее - ООО "ГарантСтрой", общество, ответчик) о взыскании 1 917 161,43 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.03.2012 N 1942-12/гз за период с 01.04.2013 по 31.12.2017, пени в сумме 1 580 065,87 руб. за период с 26.04.2013 по 21.11.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (далее - УИЗО АГО г. Воронеж, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.02.2020 (судья Есакова М.С.) исковые требования ДИЗО удовлетворены частично, с ООО "ГарантСтрой" взыскано 1 155 834,53 руб., в том числе 1 150 834,53 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.03.2012 N 1942-12/гз за период с 01.04.2015 по 31.12.2017, 5 000 руб. пени за период с 26.04.2015 по 22.11.2017. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2020 (судьи: Кораблева Г.Н., Ушакова И.В., Поротиков А.И.) решение суда области оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального права, ООО "ГарантСтрой" (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в части арендной платы в полном объеме, а в части пени за исключением - 1 455,01 руб.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на отсутствие оснований для изменения установленного в договоре размера арендной платы. Так, по мнению кассатора, нормативный акт, изменяющий размер арендной платы, определенный с учетом пункта 2.2 отмененного Положения, утвержденного Постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349, отсутствует. Норма права, устанавливающая, что вместо отменного пункта 2.2 поименованного Положения к договорам аренды, зарегистрированным в установленном порядке, применяются иные нормы права для расчета арендной платы, также отсутствует. Кроме того, обращает внимание, что истец не уведомлял заявителя об изменении арендной платы, как то предусмотрено условиями договора.

Кассатор и иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда округа не явились. Учитывая их надлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 15.03.2012 между ДИЗО (арендодатель) и ООО "ГарантСтрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1942-12/гз (далее - договор аренды), в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на срок до 27.01.2017 земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 9 324 кв.м, с кадастровым номером 36:34:0306086:116, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Новосибирская, 61в, разрешенное использование: для проектирования и строительства детско-юношеской школы (далее - земельный участок 86:116, спорный земельный участок).

По акту приема - передачи земельный участок передан арендатору.

В пунктах 2.4, 2.6 договора стороны предусмотрели, что на основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349, отчета независимого оценщика от 22.11.2011 N 7045/2011, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, размер ежегодной арендной платы составляет 690 669,68 руб. - 8% от рыночной стоимости. Размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного в пункте 2.7., с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора. Письменное уведомление арендатора не требуется в случае официального опубликования в средствах массовой информации соответствующего нормативного акта. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного настоящим договором.

В соответствии с пунктом 2.7. договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком со дня подписания договора и акта приема-передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала.

Дополнительным соглашением от 06.03.2013 в договор аренды внесены изменения в части вида разрешенного использования участка: для строительства многоквартирных многоэтажных домов.

Как указывает истец, в результате нарушения обязательств по внесению арендной платы у ООО "ГарантСтрой" образовалась задолженность за период с 01.04.2013 по 31.12.2017 в сумме 3 074 240,60 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ДИЗО в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению суда округа, удовлетворяя требования ДИЗО в части, суды первой и апелляционной инстанций руководствуясь нормами статей 424, 614 ГК РФ, статьи 65 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019), постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N73), правомерно исходили из следующего.

Так, согласно пункту 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума N 73, при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Поскольку в настоящем случае договор аренды земельного участка был заключен после вступления в силу пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельный участки, при определении размера арендной платы подлежал применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.

Расчет произведен истцом на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349, постановления Правительства Воронежской области от 17.12.2010 N 1108 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов", а также Положения о порядке определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 11.12.2015 N 970 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области".

Между тем, по мнению суда округа, при рассмотрении спора, судами двух инстанций обоснованно учтено следующее.

Постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение).

В соответствии со статьей 30 ЗК РФ (действовала в момент заключения рассматриваемого договора) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Приказом Департамента имущества области от 09.12.2011 N 1774-з ООО "ГарантСтрой" предварительно согласовано место размещения детско- юношеской спортивной школы и утвержден акт выбора земельного участка площадью 9 324 кв.м. по адресу: г. Воронеж, ул. Новосибирская, 61в (спорный земельный участок) для проектирования и строительства данной школы сроком на 5 лет.

Согласно пункту 2.2. Положения в случае заключения договоров аренды земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов):

- для строительства, в соответствии с процедурой предварительного согласования места размещения объекта;

- для целей, не связанных со строительством, годовой размер арендной платы рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, по формуле, включающей в себя рыночную стоимость земельного участка и ставку рефинансирования ЦБ РФ на начало календарного года, в котором предоставлен земельный участок.

Между тем, решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.06.2013 по делу N А14-4317/2013 признан недействующим абзац 2 пункта 2.2 Положения как несоответствующий Земельному кодексу РФ, Федеральному закону от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Постановлению Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" со дня вступления решения суда в законную силу.

В силу части 4 статьи 195 АПК РФ, решение арбитражного суда по делу об оспаривании нормативного правового акта вступает в законную силу немедленно после его принятия.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27.08.2013 указанное решение оставлено без изменения, в связи с чем данный абзац пункта 2.2. исключен из Положения постановлением Правительства Воронежской области от 03.12.2013 N 1056 (вступило в законную силу 16.12.2013).

Согласно части 5 статьи 195 АПК РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия указанных судебных актов) нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда и должны быть приведены органом или лицом, принявшими оспариваемый акт, в соответствие с законом или иным нормативным правовым актом, имеющими большую юридическую силу.

С учетом изложенных обстоятельств, по мнению окружной коллегии, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили довод общества на необходимость расчета арендной платы в виде 8% от рыночной стоимости.

Поскольку с момента принятия решения Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-4317/2013 (13.06.2013) пункт 2.2. Положения уже был не применим к рассматриваемой ситуации, ДИЗО правомерно при расчете арендной платы руководствовалось пунктом 2.5. Положения.

Как полагает суд кассационной инстанции, суды двух инстанций правомерно признали необоснованным применение ДИЗО при расчете размера арендной платы пункта 2.7.1. Положения, предусматривающего 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка при его предоставлении для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

В силу пункта 2.8. Положения арендные ставки за пользование земельными участками, расположенными на территории городского округа город Воронеж, государственная собственность на которые не разграничена (рассматриваемая ситуация), а также находящимися в собственности Воронежской области, устанавливаются согласно приложению N 1 к настоящему Положению. При этом норма пункта 2.8 Положения является императивной и не предусматривает применения иных арендных ставок, помимо ставок, указанных в Приложении N 1 к Положению, в силу чего полностью исключает применение пункта 2.7.1 к спорным правоотношениям (аналогичная правовая позиция поддержана подходами судебной практики).

Приложением N 1 к Положению определены 16 видов наименований разрешенного использования земельных участков, которые, в свою очередь, подразделяются на более мелкие составы. Для каждого вида разрешенного использования земельных участков предусмотрены специальные ставки арендной платы.

Из договора аренды земельного участка (с учетом дополнительного соглашения от 06.03.2013 к нему) следует, что спорный участок отнесен к 1 группе видов разрешенного использования, в отношении которой предусмотрены размеры арендных ставок, в частности, 3% в отношении земельных участков, предназначенных для строительства домов многоэтажной застройки.

Таким образом, у суда округа нет правовых оснований не согласиться с выводом арбитражного суда о том, что исходя из установленного договором вида разрешенного использования спорного земельного участка при расчете арендной платы в отношении него подлежала применению арендная ставка 3%.

Учитывая отсутствие доказательств возврата арендуемого имущества после окончания действия договора, обязанность ответчика своевременно вносить арендную плату, установление размера долга общества по договору аренды за период с 01.04.2013 по 31.12.2017 с учетом произведенных платежей и применение по заявлению последнего срока исковой давности, суды двух инстанций обоснованно взыскали с ответчика 1 917 161,43 руб.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО "ГарантСтрой" сослалось на то, что стороны не вправе изменять установленный договором размер арендной платы, поскольку при изменении разрешенного использования земельного участка изменение размеры арендной платы за него сторонами не производилось, как не производилось и изменение порядка ее определения (8% от рыночной стоимости - 8 633 371 руб.). Кроме того истец не уведомлял ответчика об изменении размера арендной платы.

Суд округа полагает, что данные доводы общества основаны на неверном толковании норм права.

Так, пунктом 19 Постановления Пленума N 73 установлено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Уведомления об изменении размера арендной платы в рассматриваемой ситуации являются лишь информированием арендатора об изменении размера арендной платы, предусмотренными договорами аренды. Формула расчета арендной платы, характеристики и размеры подлежащих применению коэффициентов определены в официально опубликованных нормативно-правовых актах, находящихся в открытом доступе.

Кроме основного, истцом заявлено дополнительное требование о взыскании с ответчика 1 580 065,87 руб. пени за период с 26.04.2013 по 21.11.2017.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7) разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условиями договора аренды земельного участка определено, что по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Размер неустойки за период с 27.04.2015 по 22.11.2017 с учетом применения судом срока исковой давности составил 551 752,05 руб., и с учетом ходатайства ответчика на основании статьи 333 ГК РФ снижен до 5 000 руб.

С учетом изложенных обстоятельств, суд округа не усматривает наличия правовых оснований для отмены состоявшихся судебных актов обеих инстанций.

Довод ответчика о неправомерности исчисления суммы аренды с применением ставки арендной платы 3%, не ставит под сомнение правильность такого разрешения дела судами двух инстанции.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражным судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

РР уководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.02.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2020 по делу N А14-3578/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскaя

Судьи

Р.Г. Калуцких В.Н. Шелудяев