Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30 сентября 2020 г. N Ф10-4480/19 по делу N А83-2751/2018

г. Калуга

30 сентября 2020 г.

Дело N А83-2751/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28.09.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.09.2020.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Ключниковой Н.В.,

судей Лукашенковой Т.В., Смолко С.И.,

при ведении протокола в судебном заседании кассационной инстанции помощником судьи Частиковой О.В.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Бегущая по волнам" (ОГРН 1149102047820, ИНН 9103005536, Приморский парк, 1, пом. 903, г. Ялта, Республика Крым, 298600) - Бойко П.О. - представителя по доверенности от 01.09.2020, диплом;

от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН 1149102017404, ИНН 9102012065, пр. Кирова, 13, г. Симферополь, Республика Крым, 295050) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН 1149102130264, ИНН 9103015492, пл. Советская, 1, г. Ялта, Республика Крым, 298600) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бегущая по волнам" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2020 года по делу N А83-2751/2018,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Бегущая по волнам" (далее - заявитель, общество, ООО "Бегущая по волнам") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании незаконным отказа Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - регистрирующий орган, Комитет) в государственной регистрации права собственности на помещение 89 КН/УН:90:25:010123:23:983, расположенное по адресу: Россия, Республика Крым, г. Ялта, Приморский парк, 1, изложенного в сообщении от 16.11.2017 N 90/021/101/2017-7337.

Решением от 07.03.2019 суд признал незаконным отказ, изложенный в сообщении от 16.11.2017, и обязал Комитет произвести государственную регистрацию права на этот объект за Обществом.

Постановлением от 12.07.2019 суд апелляционной инстанции изменил решение суда от 07.03.2019 в части способа восстановления нарушенного права.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16.10.2019 решение суда от 07.03.209 и постановление от 17.07.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд превой инстанции.

Решением от 13.02.2020 суд удовлетворил заявленное Обществом требование и обязал Комитет провести регистрационные действия в отношении вышеуказанного объекта.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.06.2020 решение суда от 13.02.2020 отменено в части удовлетворения заявленного требования, Обществу отказано в удовлетворении требования.

В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя кассационной жалобы, постановление суда апелляционной инстанции принято с нарушением норм материального, процессуального права.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в кассационной жалобе, заслушав объяснения представителя Общества, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Как видно из материалов дела, решением Ялтинского городского совета Автономной Республики Крым от 30.09.2008 N 170 ООО "Бегущая по волнам" передан в аренду на 50 лет земельный участок площадью 0,4508 га для строительства и обслуживания курортного гостиничного комплекса (комплексная реконструкция зданий кафе "Пельменная" и кафе-бара "Прибой" с одновременным усилением прочности берегоукрепительных сооружений) по адресу: г. Ялта, Приморский парк, 15, на землях Ялтинского городского совета.

При этом решением Горсовета от 30.09.2008 N 170 установлены следующие ограничения в режиме использования предоставленного в аренду земельного участка:

- установить ограничение-режим зоны регулирования застройки 2-й степени (ст. 111 ЗКУ, п "и") на площади 0,4508га;

- установить ограничение режим 1-зоны СОК шириной 100-м (ст. 111 ЗКУ, п. "ж", ст. 88 ВКУ) на площади 0,4508га;

- установить ограничение - природоохранных требований или выполнения определенных работ - обеспечение сохранности зеленых насаждений ( ст. 111 ЗКУ, п. "ж") на площади 0,0454га;

- установить ограничение - охранной зоны инженерно-технических сооружений (канализации) (ст. 111 ЗКУ, п. "и") на площади 0,0465га;

- установить ограничение - охранной зоны инженерно-технических коммуникаций (подземная линия электропередач низкого напряжения) (ст. 111 ЗКУ, п. "и") на площади 0,0064га.

Во исполнение решения от 30.09.2008 N 170 был заключен договор аренды от 17.02.2009, согласно п. 1.1 которого арендодателем (Ялтинский городской Совет) арендатору (ООО "Бегущая по волнам") передан в аренду земельный участок "иной коммерческой деятельности" (код - 1.11.6 согласно Украинскому классификатору целевого использования земли - УКЦИЗ), расположенный по адресу: Автономная Республика Крым, город Ялта, Приморский парк, 1, Приморский парк, 15 (кадастровый номер 0111900000:01:023:0113).

В пункте 2.1 договора от 17.02.2009 указано, что в аренду предоставляется земельный участок общей площадью 0,4508 га, в том числе по угодьям: 0,2808 га - "застроенные земли", в том числе "земли для отдыха и иные открытые земли", в том числе "земли, предназначенные для проведения отпусков", "земли рекреационного назначения"; 0,1700 га - "застроенные земли", в том числе "земли коммерческого назначения".

На земельном участке строения и сооружения отсутствуют (п. 2.2 договора аренды).

В качестве цели предоставления земельного участка в аренду указано: "для строительства и обслуживания курортного гостиничного комплекса (комплексная реконструкция зданий кафе "Пельменная" и кафе-бара "Прибой" с одновременным усилением прочности берегоукрепительных сооружений) (п. 5.1 договора).

Постановлением Администрации г. Ялты от 19.06.2015 N 886-п была установлена категория земель земельного участка площадью 4508 кв.м с кадастровым номером 90:25:010123:517, расположенного по адресу: Республика Крым, город Ялта, Приморский парк, 1, Приморский парк 15 - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - "Гостиничное обслуживание - (код 4.7)", "Общественное питание - (код 4.6)", "Предпринимательство - (код 4.0)".

На основании постановления Администрации города Ялты от 17.02.2016 N 272-п, которым Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым предписывалось заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Бегущая по волнам" на 10 лет договор аренды земельного участка общей площадью 4508 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 90:25:010123:517, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, Приморский парк, 1, Приморский парк, 15, с видом разрешенного использования - "Гостиничное обслуживание" - (код 4.7), "Общественное питание" (код 4.6), в границах, указанных в кадастровом паспорте, 21.06.2016 с Обществом был заключен договор аренды названного земельного участка.

Постановлением администрации города Ялты от 15.06.2016 N 1844-п в постановление от 17.02.2016 N 272-п внесены изменения: в п. 1 резолютивной части постановления после слов "Общественное питание" (код 4.6), добавлены слова "Предпринимательство" - (код 4.0).

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 07.08.2017 (т.2, л.д. 58) о регистрации за ним права собственности на нежилое помещение N 89 площадью 17,2 кв.м, расположенное по адресу: Республика Крым, г. Ялта, Приморский парк, д. 1, приложив к заявлению следующие документы: кадастровый паспорт помещения от 30.06.2016, лист записи ЕГРЮЛ от 17.05.2017, письмо от 01.08.2017 N 71, приказ от 15.04.2017 N 20-4, декларация о готовности объекта к эксплуатации от 27.02.2013 ГАСК, договор аренды земельного участка (копия) от 17.02.2009, постановление Администрации города Ялта (копия) от 17.02.2016 N 272п, протокол от 13.04.2017 N 3-2017, платежное поручение от 01.08.2017 N 250.

Решением Комитета, изложенным в уведомлении от 17.08.2017 N 90/021/101/2017-7137, государственная регистрация приостановлена до 15.11.2017 в связи с непредставлением Службой государственного строительного надзора Республики Крым ответа на межведомственный запрос, а также отсутствием сведений о государственной регистрации договора аренды, заключенного на основании постановления Администрации города Ялта от 17.02.2016 N 272-п, и несоответствием вида разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды от 17.02.2009, данным ЕГРН.

18.10.2017 Обществом в регистрирующий орган дополнительно представлено постановление Администрации города Ялты от 05.07.2017 N 2755-п о продлении до 31.12.2017 срока регистрации договора аренды земельного участка в порядке переоформления права.

16.11.2017 по истечении срока приостановления государственной регистрации права на помещение N 89 ввиду неустранения заявителем причин, препятствующих осуществлению регистрации права собственности, регистрирующий орган сообщением N 90/021/101/2017-7137 отказал в государственной регистрации права на спорный объект.

ООО "Бегущая по волнам", не согласившись с отказом Комитета в государственной регистрации права на вышеуказанный объект, изложенный в сообщении от 16.11.2017, и полагая, что этим нарушены его права, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленное требование и признавая недействительным решение регистрирующего органа, суд первой инстанции исходил из наличия у Общества договора аренды земельного участка и разрешения на строительство.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлены статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о регистрации).

В соответствии с частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляется на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Как усматривается из материалов дела, в качестве документов - оснований возникновения права на помещение N 89 Общество представило в регистрирующий орган декларацию о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированную Инспекцией ГАСК Автономной Республики Крым 27.02.2013 N КР143130570391, согласно которой окончено строительство гостиничного комплекса общей площадью нежилых помещений 23 486,8 кв.м, представляющего собой здание с тремя (3) цокольными этажами, тринадцатью (13) надземными этажами и мезонином.

Согласно той же декларации (т. 2, л.д. 8) спорный объект обозначен как техническое помещение площадью 17,2 кв.м, расположенное на втором (2) цокольном этаже гостиничного комплекса.

Из матералов дела следует, что земельный участок, выделенный Обществу в целях реконструкции кафе "Пельменная" и кафе-бара "Прибой", находится в первой (100-метровой) зоне санитарной охраны Черного моря, в связи с чем при передаче земельного участка в аренду обществу была вменена обязанность по соблюдению ряда ограничений, установленных законодательством, и определены границы действия указанных ограничений, в числе которых соблюдение режима 1-зоны СОК (санитарной охраны курорта) шириной 100 м., действующее на всей площади арендуемого земельного участка площадью 0,4508 га.

Данные ограничения отражены также в решении Ялтинского городского Совета Автономной Республики Крым N 170 от 30.09.2008 о передаче ООО "Бегущая по волнам" земельного участка в аренду для строительства и обслуживания курортного гостиничного комплекса (комплексной реконструкции зданий кафе "Пельменная" и кафе-бара "Прибой" с одновременным усилением прочности берегоукрепительных сооружений), пункте 2.5. договора аренды земельного участка от 17.02.2009, земельно-кадастровой информации о земельном участке, переданном в аренду, акте от 22.10.2009 перенесения границ земельного участка в натуру, перенесения в натуру границ зон ограничений.

Спорный объект входит в водоохранную зону Черного моря на территории Республики Крым (городской округ Ялта), расположен в зоне исторического ареала "Территория регулируемой застройки степени"; объект входит в зону с особой архитектурно-планировочной организацией территории на территории в кадастровых границах муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.

Согласно пункту 4 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" застройка территорий осуществляется путем размещения объектов строительства. Право на застройку земельного участка реализуется его владельцем или пользователем при условии использования земельного участка в соответствии с требованиями градостроительной документации. При предоставлении земельного участка в пользование с целью застройки необходимо, чтобы условия будущего строительства того или иного сооружения соответствовали целевому назначению земельного участка, которое в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Украины определяется путем отнесения компетентным органом земельного участка к той или иной категории.

Условия застройки города Ялты Республики Крым как города-курорта урегулированы положениями специального законодательства о курортах, подлежащего применению при рассмотрении настоящего спора с учётом ограничений по застройке курортов, установленных постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 N 723 "О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха" и законодательством Украины о курортах.

Статус Большой Ялты в качестве курорта общегосударственного значения в период действия законодательства Украины подтвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 28.12.1996 N 1576 "Об утверждении перечня населенных пунктов, отнесенных к курортам", которым г. Ялта включена в состав курортов, а также Указом Президента Украины от 09.04.1997 N 313/97 "О мерах по развитию курортной зоны Большая Ялта".

В соответствии со статьей 31 Закона Украины от 05.10.2000 N 2026-III "О курортах", п.58 раздела 2 Региональных правил застройки и использования территорий в Автономной Республике Крым, утвержденных постановлением Верховной Рады Автономной Республики Крым от 18.09.2002 N 241-3/02, первая зона санитарной охраны (строгого режима) охватывает прибрежную полосу моря и прилегающую к пляжам территорию шириной не менее 100 метров.

Пунктом 2 статьи 31 Закона Украины от 05.10.2000 N 2026-III "О курортах" на территории первой зоны было запрещено, в том числе, сооружение любых зданий и других объектов, не связанных с эксплуатационным режимом и охраной природных и лечебных факторов курорта.

На территории первой зоны разрешалось осуществлять деятельность, связанную с использованием природных лечебных факторов, на основании научно обоснованных выводов и результатов государственной санитарногигиенической и экологической экспертиз выполнять берегоукрепительные, противооползневые, противообвальные, противокарстовые и противоэрозионные работы, строить волнорезы, буны и другие гидротехнические сооружения, а также устраивать причалы (пункт 3 статьи 31 Закона Украины от 05.10.2000 N 2026-III "О курортах").

Пунктами 71,72 раздела 2 Региональных правил застройки и использования территорий в Автономной Республике Крым, утвержденных постановлением Верховной Рады Автономной Республики Крым от 18.09.2002 N 241-3/02, также было установлено, что в границах водоохранных зон выделяется прибрежная защитная полоса с целью охраны поверхностных водных объектов от загрязнения и засорения и сохранения их водности вдоль рек, морей и вокруг озер, водохранилищ и других водоемов; прибрежная защитная полоса вдоль морей, морских заливов и лиманов входит в зону санитарной охраны моря и может использоваться лишь для строительства санаториев и других лечебнооздоровительных учреждений с обязательным централизованным водоснабжением и канализацией, ширина такой прибрежной защитной полосы не менее двух километров от уреза воды, режим хозяйственной деятельности на земельных участках прибрежных защитных полос вдоль морей, морских заливов и лиманов и на островах во внутренних морских водах устанавливается законом; прибрежная полоса Черного и Азовского морей - зона особого режима эксплуатации морского побережья, включающая водоохранную и прибрежную защитную полосу Крымского полуострова; точное начертание внешней границы прибрежной полосы определяется специально разработанным проектом.

Вышеприведенным законодательством был установлен прямой запрет на строительство, реконструкцию капитальных объектов, не связанных с эксплуатационным режимом и охраной природных и лечебных факторов курорта, за исключением санаторных объектов, в первой зоне санитарной охраны Черного моря.

Из материалов дела следует, что здание, в котором расположено спорное помещение, находится в первой зоне санитарной охраны (строгого режима) Черного моря, реконструировано в курортно-гостиничный комплекс, не предназначено для осуществления деятельности, связанной с использованием природных лечебных факторов курорта г. Ялты (санаторной деятельности), а реконструкция кафе и бара в гостиничный комплекс была проведена в связи с экплуатационным режимом и охраной природных и лечебных факторов курорта г. Ялты (санаторной деятельности).

Спорный объект недвижимости расположен в зоне исторического ареала "Территория регулируемой застройки 2 степени".

Статьей 44 Закона Республики Крым от 11.09.2014 N 68-ЗРК "Об объектах культурного наследия в Республике Крым" предусмотрено, что границы и режимы исторических ареалов населенных мест, действовавшие на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и 12 образования в составе Российской Федерации новых субъектов, до утверждения перечня исторических поселений, достопримечательных мест в Республике Крым и определения предмета их охраны, сохраняются.

В соответствии с пунктом 8 Порядка определения границ и режимов использования исторических ареалов населенных мест, ограничения хозяйственной деятельности на территории исторических ареалов населенных мест, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины Кабинета Министров Украины от 13.03.2002 N 318, разработке проектной документации на строительство, реконструкцию зданий и сооружений в границах исторических ареалов должна предшествовать разработка историко-градостроительных обоснований.

Частью 3 статьи 32 Закона Украины от 08.06.2000 N 1805-111 "Об охране культурного наследия" предусмотрено, что в границах исторических ареалов населенных мест, занесенных в список исторических населенных мест Украины, запрещаются градостроительные, архитектурные или ландшафтные преобразования, строительные, мелиоративные, дорожные, земляные работы без разрешения соответствующего органа охраны культурного наследия.

В нарушение вышеприведенных норм права Обществу не давалось разрешение органа охраны культурного наследия Украины на строительство и обслуживание курортного гостиничного комплекса, в котором расположено спорное помещение, (комплексной реконструкции зданий кафе "Пельменная" и кафе-бара "Прибой" с одновременным усилением прочности берегоукрепительных сооружений).

Таким образом, были нарушены ограничения, установленные вышеприведёнными нормами права при застройке (реконструкции) первой зоны санитарной охраны (строгого режима) Черного моря и порядка застройки исторического ареала г. Ялты при проведении работ по реконструкции кафе "Пельменная" и кафе-бара "Прибой" в гостиничный комплекс.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

По смыслу указанных положений право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13).

В силу названной нормы понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью в случае, если они созданы как объекты недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Таким образом, кадастровый паспорт содержит характеристики объекта недвижимости, предназначен для информационного обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета не может служить основанием для признания объекта недвижимостью.

Следовательно, сам по себе факт постановки на кадастровый учет объекта недвижимого имущества, учитывая технический характер данного учета, в отрыве от реально существующего права не является безусловным основанием для государственной регистрации.

Поскольку в данном случае готовым к эксплуатации объектом является гостиничный комплекс, что исключает возможность регистрации права собственности на спорное помещение как на самостоятельный объект права, а поэтому кадастровый учет этого помещения не имеет правового значения.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленного Обществом требования.

Все доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, при этом иное толкование подателем жалобы положений законодательства, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2020 года по делу N А83-2751/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Ключникова

Судьи

Т.В. Лукашенкова С.И. Смолко