Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 марта 2002 г. N КГ-А40/1413-02 Суд обоснованно признал недействительным договор купли-продажи недвижимости, установив, что истец, являющийся арендатором спорного имущества, имел преимущественное право приобретения указанного имущества в собственность посредством его выкупа

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 марта 2002 г. N КГ-А40/1413-02

Закрытое акционерное общество "Восход" (далее - ЗАО "Восход") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества города Москвы (ДГМИ г. Москвы) о признании недействительным договора купли-продажи имущества ВАМ (МКИ) N 6641 от 11.05.95, расположенного по адресу: город Москва, ул. Новослободская, дом 62, корпус 18, стр. 34, заключенного между Фондом имущества города Москвы и ОАО "Нефтяная компания "Лукойл", а также применении последствий недействительности сделки без указания конкретных последствий, которые должны быть применены.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска, к участию в деле было привлечено Открытое акционерное общество "Нефтяная компания "Лукойл" (далее - ОАО "Лукойл").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2001, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 19.06.2001 по делу N А40-6428/01-28-97, в удовлетворении исковых требований было отказано, поскольку истцом был пропущен срок исковой давности, о чем заявил ответчик, а также суд пришел к выводу о том, что основания, на которые ссылается истец для признания сделки приватизации недействительной, являются оспоримыми (т. 2, л.д. 134-135, 154).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.08.2001 по делу N КГ-А40/4419-01 решение от 25.04.2001 и постановление от 19.06.2001 по делу N А40-6428/01-28-97 были отменены и дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда (т. 3, л.д. 29-30).

При новом рассмотрении суду первой инстанции было предложено проверить основания права истца на аренду помещений площадью 592,2 кв.м с последующим их выкупом, проверить на предмет соответствия действующему законодательству приватизацию истца, выяснить основания возникновения права собственности (приватизации) третьего лица на все помещения в целом, общей площадью 3589,2 кв.м, а также законность заключения договоров аренды в 1993 и 1995 годах и, кроме того, установить, не затрагивает ли рассмотрение данного спора права и законные интересы АООТ "Лукойл-Маркет", с которым истец заключил договор о совместной деятельности.

Кассационная инстанция также указала на наличие действующего договора аренды между ЗАО "Восход" и ДГМИ г. Москвы, то есть на обременение у выкупаемого помещения, в связи с чем предложила вернуться к определению начала и окончания срока исковой давности и с учетом изложенного, а также положений статьи 181 ГК РФ еще раз рассмотреть вопрос о применении срока исковой давности.

До рассмотрения спора по существу истец уточнил исковые требования и просил признать оспариваемый договор недействительным (ничтожным) как противоречащий требованиям Закона Российской Федерации от 03.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", поскольку недвижимое имущество приобретено способом, не предусмотренным указанным законом.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2001 по делу N А40-6428/01-28-97 в порядке статьи 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ОАО "Лукойл" было привлечено вместо третьего лица в качестве второго ответчика. Допущенная в указанном определении опечатка о другом третьем лице не влияет на правильность разрешения спора и может быть устранена в порядке статьи 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3, л.д. 53).

При повторном рассмотрении дела решением Арбитражного суда города Москвы от 20.11.2001, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 18.01.2002, по делу N А40-6428/01-28-97 исковые требования были удовлетворены в части признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи имущества ВАМ (МКИ) N 6641/993-458 от 11.09.95, а в части применения последствий недействительности сделки в иске было отказано (т. 3, л.д. 84-85, 118-119).

При принятии решения суды руководствовались статьей 15 Закона РСФСР от 03.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР", подпунктами 2.6, 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284, подпунктами 4.5, 4.9 Основных положений государственной программы государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.94, утвержденных Указом Президента Российской Федерации N 1535 от 22.07.94, и статьями 168, 181, 217 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с решением от 20.11.2001 и постановлением от 18.01.2002, ОАО "Лукойл" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило указанные судебные акты отменить и отказать в удовлетворении исковых требований.

В жалобе второй ответчик указывает на то, что, по его мнению, законодательство о приватизации в данном деле не подлежало применению, так как оно регулирует приватизацию предприятий, ссылается на преюдициальное, по его мнению, значение для настоящего дела решения по делу N А40-28859/00-89-317, а также указывает на то, что спорное здание является бывшим жилым, подлежащим реконструкции, в связи с чем законодательство о приватизации к нему неприменимо.

В отзыве на кассационную жалобу второго ответчика истец излагает свою позицию по жалобе ОАО "Лукойл" и обжалуемым судебным актам.

В заседании кассационной инстанции представители обоих ответчиков поддержали доводы кассационной жалобы ОАО "Лукойл", представитель истца возражал против ее удовлетворения, считая обжалуемые судебные акты в части удовлетворения иска законными и обоснованными.

Обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 171, 174, 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права, а также обоснованность указанных актов, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба ОАО "Лукойл" - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к изменению или отмене решения или постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций судом кассационной инстанции являются нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения.

Удовлетворяя заявленный иск, суд первой инстанции исходил из того, что ЗАО "Восход" является надлежащим истцом, поскольку, как арендное предприятие, выкупило на основании договора купли-продажи от 28.08.92 N 02-00139/92 оборотные средства Гастронома "Восход" и во исполнение указанного договора приобрело право аренды на помещения общей площадью 592,9 кв.м, расположенные по адресу: город Москва, ул. Новослободская, д. 62, строение 34, по договору N 2-274/92 от 21.08.92 на срок с 1992 по 2017 годы с гарантированным правом выкупа через год. Указанный договор аренды до настоящего времени не расторгнут.

Суд кассационной инстанции не может признать состоятельными доводы кассационной жалобы ОАО "Лукойл" о том, что ЗАО "Восход" является ненадлежащим истцом, по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается факт преобразования ЗАО "Восход" из арендного предприятия Гастроном "Восход" (т. 1, л.д. 31-32, 41-54, 125-128; т. 3, л.д. 64-66).

Согласно пункту 11 Указа Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" и пункту 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284, товарищество или акционерное общество, созданное членами трудового коллектива муниципального или государственного предприятия на основе аренды имущества этого предприятия и выкупившее его, имеет преимущественное право приобретения в собственность зданий, сооружений, нежилых помещений, которые оно арендует или которыми оно фактически владело, пользовалось в процессе своей производственной деятельности.

В соответствии со статьей 53 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ДГМИ г. Москвы не представлено доказательств того, что постановление Правительства Москвы от 04.01.94 было реализовано, т.е. договор аренды N 2-274/92 от 21.08.92, заключенный с истцом, был расторгнут с соблюдением требований раздела 5 указанного договора, а также пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также нельзя признать обоснованными доводы жалобы о том, что на спорный договор не распространяются нормы законодательства о приватизации, поскольку спорное здание ранее было отнесено к жилому фонду и было расселено в связи с его реконструкцией.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 1 Закона РСФСР от 03.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР", под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества в собственность физических и юридических лиц.

Приватизация же (бесплатная передача) муниципального жилого фонда в соответствии с Законом РСФСР от 04.07.91 N 1541-1 в редакции от 11.08.94 "О приватизации жилищного фонда" может быть осуществлена только гражданами. Также статьей 4 названного закона предусмотрено, что не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии.

Кроме того, в договоре аренды от 25.03.93 N 0-418/93, заключенном между Москомимушеством и вторым ответчиком на все здание, указано как основание его заключения распоряжение Департамента строительства от 05.02.93 и он не предусматривает право ответчика на выкуп арендованных помещений.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды ОАО "Лукойл" от 25.03.93 N 0-418/93 истец являлся арендатором помещений общей площадью 592,9 кв.м на основании действующего договора аренды от 26.08.92 N 2-274/92.

Таким образом, судом первой и апелляционной инстанций сделан обоснованный вывод о том, что спорный договор не соответствует требованиям действующего на момент его заключения законодательства о приватизации и согласно статьям 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожен.

Кассационная инстанция также не может признать состоятельными доводы жалобы о том, что судами первой и апелляционной инстанций нарушено требование части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28.09.2000 по делу N А40-28859/00-89-317, по мнению ОАО "Лукойл", установлено, что помещения, переданные истцу в аренду, были им добровольно переданы АООТ "Лукойл-Маркет", и установлено, что фактические отношения по договору аренды от 26.08.92 N 2-274/92 прекращены.

Согласно пункту 2 статьи 58 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Однако рассматриваемый спор и спор по делу N А40-28859/00-89-317, по иску, предъявленному ЗАО "Восход" к ОАО "Лукойл" о передаче помещений на основании статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, не являются тождественными.

При рассмотрении дела N А40-28859/00-89-317 договор аренды от 26.08.92 N 2-274/92 не был признан недействительным или расторгнутым, а также не установлено прекращение права аренды истца в связи с передачей арендованных им помещений АООТ "Лукойл-Маркет" и, кроме того, не установлено какое-либо вещное право последнего на спорные помещения.

Довод ОАО "Лукойл" о передаче истцом нежилых помещений общей площадью 592,9 кв.м АООТ "Лукойл-Маркет" не подтверждается материалами дела, которые были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций (т. 2, л.д. 31-35). Из пункта 2.1.2. Договора о совместной деятельности N 16/04-94 от 05.04.94 следует, что АО "Восход" поэтапно предоставляет (а не передает) АООТ "Лукойл-Маркет" для проведения реконструкции помещения, расположенные как в спорном здании, так и в другом, а пунктом 2 Акта приема-передачи от 15.04.94 предусмотрено, что производство ремонтных работ по реконструкции помещений АООТ "Лукойл-Маркет" будет производиться поэтапно, без прекращения истцом торговых операций.

Иные доводы, изложенные ОАО "Лукойл" в кассационной жалобе, также были рассмотрены кассационной инстанцией, однако Федеральный арбитражный суд Московского округа не усматривает нарушений применения норм материального и процессуального права при принятии судами первой и апелляционной инстанций обжалуемых судебных актов, которые могли бы служить основанием к их отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 171, 173-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 20 ноября 2001 года и постановление апелляционной инстанции от 18 января 2002 года Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-6428/01-28-97 оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО "Нефтяная компания "Лукойл" - без удовлетворения.