Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 февраля 2012 г. N Ф08-2/12 по делу N А32-22840/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 января 2012 г. N Ф08-8506/11 по делу N А32-22840/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Айбатулина К.К. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от должника - закрытого акционерного общества "САФИ" (г. Сочи, ИНН 2320059825, ОГРН 1032311678850) - Козы Е.В. (доверенность от 24.03.2010), в отсутствие кредитора - Чигридовой Ольги Владимировны, иных лиц участвующих в деле о банкротстве, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "САФИ" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 по делу N А32-22840/2010 (судьи Гиданкина А.В., Винокур И.Г., Герасименко А.Н.), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "САФИ" (далее - общество, застройщик) Чигридова О.В. (далее - кредитор) обратилась в арбитражный суд с заявлением об установлении размера требований кредиторов, в котором просила включить ее требования как залогового кредитора в реестр требований кредиторов должника в размере 2 615 715 рублей 66 копеек, из них 1 822 100 рублей - основной долг и 793 615 рублей 66 копеек - проценты за пользование чужими денежными средствами, возникшие на основании договора об участии в долевом строительстве от 01.02.2007 N 23 (далее - договор N 23).

Определением от 15.07.2011 (судья Туманова Л.Р.) требования Чигридовой О.В. в размере 1 822 100 рублей основного долга и 793 615 рублей 66 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами включены в реестр требований кредиторов должника в составе третьей очереди. Суд пришел к выводу о ничтожности договора N 23 ввиду отсутствия на момент его заключения у застройщика (общества) разрешения на строительство объекта и установил, что спорные средства являются неосновательным обогащением общества.

Определением от 08.11.2011 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Протокольными определениями от 17.11.2010 и 24.11.2011 апелляционный суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял следующие уточнения требований кредитора:

- включить требования Чигридовой О.В. как участника долевого строительства о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 23 общей площадью 47,95 кв. м на 6-м этаже в жилом доме, блок 8, расположенном по ул. Крымской, 166 в г. Сочи (далее - квартира N 23) - в реестр жилых помещений (сумма, уплаченная по договору N 23, составляет 1 822 100 рублей), с правами залогового кредитора;

- включить денежные требования об уплате законной неустойки в размере 1 114 396 рублей в реестр требований кредиторов должника-застройщика в третью очередь как залогового кредитора.

Постановлением апелляционного суда от 15.12.2011 определение суда первой инстанции от 15.07.2011 отменено, требование Чигридовой О.В. - участника долевого строительства - о передаче квартиры N 23 включено в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений; сумма, уплаченная по договору N 23, составляет 1 822 100 рублей. Требование о неустойке в размере 771 963 рублей 03 копеек за период с 01.10.2008 по 29.12.2010 включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника, подлежит удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов, данное денежное требование считается обеспеченным залогом имущества должника. В удовлетворении остальной части заявления отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что кредитор выполнил обязательства, предусмотренные договором N 23. Требование о передаче жилых помещений не является денежным и не подлежит обременению залогом. Нарушение застройщиком срока передачи участнику долевого строительства квартиры N 23 является основанием для начисления законной неустойки.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции. По мнению заявителя, у суда не имелось правовых оснований для отмены определения, поскольку кредитор не заявлял ходатайство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а суд первой инстанции рассмотрел все заявленные кредитором требования. Договор N 23 является ничтожной сделкой ввиду отсутствия на момент его заключения у застройщика разрешения на строительство жилого дома. При рассмотрении требований кредитора следует руководствоваться статьями 395, 1102 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с недействительностью договора N 23 кредитор вправе требовать от общества как лица, не имевшего права на привлечение денежных средств, немедленного их возврата и уплаты процентов (пункт 3 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ)). К спорным правоотношениям не подлежат применению нормы Закона N 214-ФЗ о начислении законной неустойки, а также об обеспечении требований дольщиков залогом имущества. Апелляционный суд указал на нахождение в залоге у кредитора всего имущества, принадлежащего должнику, что противоречит статье 13 Закона N 214-ФЗ и создает правовую неопределенность.

В судебном заседании представитель должника поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, общество (застройщик) в лице ООО "Агентство недвижимости "ВАНТ"", действующего на основании договора от 24.11.2006 N 1 и доверенности от 24.11.2006, и Чигридова О.В. (дольщик) 01.02.2007 заключили договор N 23, по условиям которого застройщик обязуется не позднее III квартала 2008 года своими силами или с привлечением третьих лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: г. Сочи, ул. Крымская, 166, блок 8, 19-этажный жилой дом (объект) и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать указанную в пунктах 4.1 - 4.3 договора часть объекта, завершенного строительством (долю), дольщику, а дольщик - в предусмотренные договором сроки, размере и порядке осуществить инвестирование строительства объекта и принять свою долю в объекте, завершенном строительством. В силу пункта 3.2 договора общая сумма инвестирования, подлежащая уплате дольщиком, составляет 1 822 100 рублей и включает в себя сумму инвестирования на квартиру, указанную в пункте 4.1 договора в размере 1 453 500 рублей, рассчитанную исходя из стоимости за 1 кв. м 38 тыс. рублей, и сумму инвестирования на балкон, лоджию площадью 9,7 кв. м в размере 368 600 рублей. Согласно пункту 4.1 договора доля дольщика в объекте представляет собой квартиру N 23, состоящую из 1 комнаты, общей площадью 47,95 кв. м, жилой площадью 18,15 кв. м на 6-м этаже, блок 8 объекта, завершенного строительством. В долю дольщика входит балкон, лоджия площадью 9,7 кв. м. Договор N 23 зарегистрирован в установленном порядке.

Чигридова О.В. внесла в кассу общества 1 822 100 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2010 в отношении общества введена процедура наблюдения.

Определением от 07.09.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.11.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2012, в деле о банкротстве общества применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ (далее - Закон о банкротстве).

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника Чигридова О.В. обратилась в арбитражный суд с заявлением об установлении размера требований кредиторов, в котором просила включить ее требования как залогового кредитора в реестр требований кредиторов должника в размере 2 615 715 рублей 66 копеек (1 822 100 рублей - основной долг, 793 615 рублей 66 копеек - проценты за пользование чужими денежными средствами).

Определением суда первой инстанции требования кредитора в размере 1 822 100 рублей основного долга и 793 615 рублей 66 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами включены в реестр требований кредиторов должника в составе третьей очереди. Суд применил к спорным правоотношениям статьи 395, 1102 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд, установив, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции не рассмотрено требование кредитора в части определения его статуса в качестве залогового, со ссылкой на пункты 27 и 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", статью 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел спор по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Апелляционный суд принял уточнение кредитором заявленных требований и рассмотрел требование кредитора по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Апелляционный суд установил, что кредитор выполнил обязательства по договору N 23 в части оплаты своей доли. Нарушение обществом обязательств по передаче квартиры N 23 подтверждено материалами дела и не оспаривается застройщиком.

Довод общества о рассмотрении судом первой инстанции требования кредитора в заявленной редакции и об отсутствии у суда апелляционной инстанции правовых оснований для отмены судебного акта несостоятелен и опровергается материалами дела. В заявлении кредитор указал, что является залоговым кредитором и просил включить его требования в размере 2 615 715 рублей 66 копеек в реестр требований как залоговые (т. 1, л. д. 4). Суд первой инстанции не рассмотрел требование заявителя о включении его в реестр как залогового кредитора.

Довод должника о ничтожности договора N 23 в связи с отсутствием у застройщика разрешения на строительство, следует отклонить с учетом следующего.

В силу пункта 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Договор N 23 зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 21.02.2007, номер регистрации 23-23-50/006/2007-348. Из материалов дела видно, что постановлением главы г. Сочи от 02.12.2009 N 441 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201007:185 площадью 8770 кв. м по ул. Крымской в Центральном районе г. Сочи с вида "для благоустройства прилегающей территории строящихся жилых домов" на вид "многоквартирные жилые дома и паркинг", а обществу предписано обратиться в соответствующие государственные органы для получения кадастрового паспорта земельного участка с учетом внесения необходимых изменений и внесения изменений в договор аренды земельного участка (т. 1, л. д. 120, 121). В судебном заседании представитель общества пояснил, что администрация г. Сочи и застройщик заключили дополнительное соглашение к договору аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2010 N А32-54526/2009 администрации г. Сочи отказано в иске к обществу об обязании осуществить снос самовольно возведенных объектов недвижимости - 20- и 10-этажных каркасов зданий из монолитного железобетона, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201007:185 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская. Суд со ссылкой на то, что застройщик заключил с дольщиками договоры участия в долевом строительстве в соответствии с Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ и снос спорных объектов недвижимости в значительной мере нарушит баланс интересов истца и граждан, право на жилище которых гарантируется Конституцией Российской Федерации и для которых квартира в этих домах является единственным жилищем, отказал в иске о сносе.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что застройщик, заключив с гражданами договоры об участии в долевом строительстве, зарегистрировав их в установленном законом порядке, получив от дольщиков денежные средства на строительство многоквартирного дома и построив 19 этажей, заявляя довод о ничтожности договора N 23, злоупотребляет правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей параграфа 7 "Банкротство застройщиков" лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщик) - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 порядка предъявления требований к застройщику (пункт 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

В силу пунктов 1 - 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Федерального закона. Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Общество не оспаривает судебный акт в части включения требования кредитора о передаче квартиры N 23 в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

Статьей 6 Закона N 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения определенного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, установленная данной нормой неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Нарушение должником (застройщиком) срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подтверждено материалами дела и является основанием для начисления законной неустойки, размер которой общество в кассационной жалобе не оспорило.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог. Залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Таким образом, в силу прямого указания закона требование в сумме 771 963 рублей 03 копеек (законная неустойка, причитающаяся кредитору вследствие неисполнения должником обязательства по передаче квартиры N 23) правомерно включено в реестр требований кредиторов должника как обеспеченное залогом имущества.

Довод общества о том, что указание судом апелляционной инстанции на нахождение в залоге у кредитора всего имущества, принадлежащего должнику, противоречит статье 13 Закона N 214-ФЗ и создает правовую неопределенность, несостоятелен. Согласно пункту 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При таких обстоятельствах основания для изменения или отмены постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 по делу N А32-22840/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Леонова

Судьи

К.К. Айбатулин Н.В. Чесняк