Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 августа 2013 г. N Ф08-4048/13 по делу N А32-18411/2012

г. Краснодар

06 августа 2013 г.

Дело N А32-18411/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 августа 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании ответчика - индивидуального предпринимателя Красолиной Светланы Казбековны (ИНН 231207368809, ОГРНИП 306230921600068), в отсутствие представителя истца - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Красолиной С.К. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.01.2013 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 (судьи Еремина О.А., Кузнецов С.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-18411/2012, установил следующее.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Красолиной С.К. (далее - предприниматель) о взыскании 4 236 рублей 49 копеек неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за пользование нежилыми помещениями N 1, 2, 2/1, 3, 3/1, 4/1, 4/2 (литера п/А) общей площадью 105,2 кв. м, расположенными по адресу: г. Краснодар, ул. им. Полины Осипенко, 143 (далее - нежилые помещения), 30 729 рублей 22 копеек неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за пользование земельным участком под нежилыми помещениями, 9021 рубля 17 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также об обязании к освобождению нежилых помещений и их приведении в первоначальное состояние.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.01.2013 иск удовлетворен в части взыскания 2 504 рублей 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и обязании предпринимателя к освобождению нежилых помещений. Производство по делу в остальной части иска прекращено.

Судебный акт мотивирован принятием судом отказа истца от части требований, признанием предпринимателем исковых требований в части взыскания 2504 рублей 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, незаключенностью договора аренды нежилых помещений ввиду неосуществления его государственной регистрации и отсутствием у предпринимателя законных оснований использования муниципального имущества.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.01.2013 оставлено без изменения.

Признав вывод о незаключенности договора аренды ввиду неосуществления его государственной регистрации не соответствующим правовой позиции Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, апелляционный суд посчитал названный вывод не повлекшим принятие неправильного решения, признал предпринимателя не исполнившим обязанность по осуществлению государственной регистрации договора аренды в месячный срок с момента его подписания, в связи с чем не имеющим правовых основания для занятия нежилых помещений.

Предприниматель обжаловал названные судебные акты в части удовлетворения требования об обязании к освобождению нежилых помещений в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Заявитель жалобы настаивает на том, что судами не дана оценка его действиям, направленным на обеспечение государственной регистрации как договора аренды, так и произведенных предыдущими арендаторами изменений в устройстве нежилых помещений, не исследованы причины невозможности осуществления арендатором договорной обязанности, основной из которых явилась передача арендодателем незаконно перепланированных нежилых помещений без необходимых для государственной регистрации договора документов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела видно и судами установлено, что департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды муниципального имущества от 27.03.2009 N 13/2 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор - принять во временное владение и пользование нежилые помещения для размещения магазина по продаже одежды.

Пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с 27.03.2009 по 26.03.2014. Передачу имущества предполагалось произвести не позднее 10 дней с момента подписания договора и оформить актом приема-передачи (пункт 3.1 договора аренды).

Сторонами согласовано, что арендная плата за использование арендуемого имущества рассчитывается по ставкам, установленным муниципальным правовым актом уполномоченного органа местного самоуправления. Арендодатель управомочен на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке (пункт 4.1 договора).

В пункте 5.3.2 договора стороны определили, что в случае заключения договора аренды на срок не менее года арендатор обязан за свой счет и своими силами обеспечить его государственную регистрацию в месячный срок со дня подписания договора. Неисполнение названной обязанности порождает обязанность арендатора по немедленному возвращению арендуемого имущества арендодателю с компенсацией последнему понесенных им убытков, включая арендную плату с начала действия договора до передачи имущества арендодателю.

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 27.03.2009.

Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар произведена проверка использования муниципального имущества, по результатам которой составлен акт обследования спорного имущества от 13.03.2012 N 68, в котором отражены отсутствие государственной регистрации договора аренды, произведенная в нежилых помещениях перепланировка, не оформленная в установленном законом порядке, и несоответствие их фактической площади, нумерации и разделения по признаку условиям договора аренды.

12.04.2012 стороны подписали дополнительное соглашение об изменении порядка определения арендной платы.

В связи с неисполнением арендатором обязанностей по внесению арендных платежей за период с 01.08.2011 по 30.05.2012 и обеспечению государственной регистрации договора аренды, департамент обратился в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, в силу части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Если иное не установлено законом, договор аренды недвижимого имущества, в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса, подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды нежилых помещений в отсутствие его государственной регистрации правомерно признан судом первой инстанции незаключенным на основании вышеназванных нормативных положений, а обратный вывод суда апелляционной инстанции следует признать ошибочным. Соответствующий правовой подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.10.2011 N 4904/11.

Указанному подходу не противоречит данные в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснения о том, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, если собственник передал имущество в пользование, другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, а соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования исполнялось сторонами, то оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон и оснований для применения норм о неосновательном обогащении не имеется. Пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, усечены по сравнению с правами арендатора по зарегистрированному договору аренды.

Ранее соответствующая позиция была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.09.2011 N 4905/11.

По смыслу названных разъяснений, обязательства сторон в рассматриваемом случае возникли не из договора аренды недвижимого имущества в смысле главы 34 Гражданского кодекса, а из иного соглашения.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Арендодатель, в силу частей 1, 2 статьи 611 Гражданского кодекса, обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов.

Статьей 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, одним из которых является обязательное отражение информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, в том числе описание недвижимого имущества.

Удовлетворяя требование департамента о понуждении предпринимателя к освобождению нежилых помещений ввиду отсутствия у него законных оснований для их использования, суды не учли, что связавшим стороны обязательством установлен срок использования нежилых помещений с 27.03.2009 по 26.03.2014, который на момент принятия решения не истек.

Пунктом 1 договора аренды в обязанности департамента вменялось предоставление предпринимателю нежилых помещений, основные характеристики которого закреплены в техническом паспорте, находящемся у департамента в течение всего срока действия договора.

В материалах дела имеются расписка регистратора от 19.01.2010 в получении документов на государственную регистрацию договора аренды и уведомление о приостановлении регистрации договора аренды от 08.02.2010.

Государственная регистрация договора приостановлена в связи с наличием противоречий относительно площади арендуемых помещений в представленных документах. Регистрирующим органом истребованы акт межведомственной комиссии о приеме завершенного переустройства (перепланировки) нежилых помещений, утвержденный органом местного самоуправления и внесение соответствующих изменений относительно площади нежилых помещений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

О необходимости предоставления указанных регистрирующим органом документов предприниматель сообщил департаменту письмами от 29.05.2009, 12.03.2010, 10.03.2011.

Со слов заявителя кассационной жалобы, указанные документы изготовлены за счет средств арендатора и с сопроводительным письмом от 10.03.2011 переданы арендодателю для внесения соответствующих изменений в реестр.

С учетом того, что в момент подачи документов для регистрации договора аренды информация, содержащаяся в техническом паспорте нежилых помещений, в частности о площади помещений, не соответствовала информации, содержащейся в договоре, судам при принятии обжалуемых судебных актов следовало установить обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) у предпринимателя реальной возможности обеспечения регистрации договора аренды в установленный достигнутым соглашением срок до надлежащего исполнения департаментом своей обязанности по передаче имуществ вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.; статья 611 Гражданского кодекса), оценить обязанности сторон на предмет наличия признаков встречного исполнения, квалифицировать их действия с точки зрения соблюдения установленного пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса порядка приостановления встречного исполнения.

Без установления названных обстоятельств и оценки имеющихся в деле доказательств выводы о неисполнении предпринимателем обязанности по обеспечению своевременной государственной регистрации договора аренды и отсутствии у него законных оснований для использования нежилых помещений не может быть признан соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса предоставляет суду кассационной инстанции право отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено.

Поскольку арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса), направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью устранения вышеназванных недостатков, установления новых обстоятельств, оценки имеющихся в деле доказательств и разрешения спора с правильным применением норм материального и процессуального права.

Кроме того, судом первой инстанции допущено процессуальное нарушение, в силу положений пункта 6 части 4 статьи 288 Кодекса являющееся основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае: отсутствие в деле протокола судебного заседания или подписание его не теми лицами, которые указаны в статье 155 указанного Кодекса.

В соответствии с частью 5 статьи 155 Кодекса протокол подписывается председательствующим в судебном заседании, секретарем судебного заседания или помощником судьи, который составлял протокол судебного заседания, не позднее следующего дня после дня окончания судебного заседания.

Суд кассационной инстанции установил, что протокол судебного заседания от 15-18.01.2013 не подписан председательствующим судьей, в связи с чем принятые по делу судебные акты суда первой инстанции, допустившего нарушение норм процессуального права, и суда апелляционной инстанции, не принявшего во внимание указанное нарушение, подлежат отмене в полном объеме.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.01.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 по делу N А32-18411/2012 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин Н.С. Мазурова