Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 августа 2013 г. N Ф08-4145/13 по делу N А53-9164/2012

г. Краснодар

09 августа 2013 г.

Дело N А53-9164/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ИНН 6161040340, ОГРН 1046161003272) - Марыняко Н.С. (доверенность от 20.02.2013), в отсутствие истца - Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), извещенного времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.03.2013 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 (судьи Ковалева Н.В., Еремина О.А., Кузнецов С.А.) по делу N А53-9164/2012, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Донстрой" (далее - общество) о взыскании долга по договору от 01.12.2010 N 32747 аренды земельного участка в сумме 4 910 418 рублей 19 копеек, а также процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере 269 327 рублей 91 копейки (требования уточнены).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.03.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013, исковое заявление удовлетворено. С ответчика в пользу истца взыскано 4 910 418 рублей 19 копеек долга по арендной плате по договору от 01.12.2010 N 32747 с 01.04.2011 по 29.05.2011, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 269 327 рублей 91 копейки за просрочку внесения арендной платы с 29.05.2011 по 20.01.2012. Размер долга определен судами с учетом условий договора аренды от 01.12.2010 N 32747. Ссылку общества на положения договора аренды от 13.05.2011 N 33093 суды отклонили, поскольку данная сделка прошла процедуру государственной регистрации 30.05.2011. В пунктах 8.7 и 8.9 договора от 13.05.2011 N 33093 стороны установили, что арендная плата рассчитывается с момента его государственной регистрации; с этого же момента утрачивает силу договор от 01.12.2010 N 32747. Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А53-17903/2012 обществу отказано в удовлетворении иска о признании недействительными пунктов 8.7 и 8.9 договора аренды от 13.05.2011 N 33093. Поскольку до момента заключения в установленном порядке новой сделки (договора от 13.05.2011 N 33093) действуют условия договора от 01.12.2010 N 32747, исковые требования департамента суды признали обоснованными.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам. По мнению ответчика, суды не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). В силу пункта 4.2 постановления от 17.11.2011 N 73 размер арендной платы за участок с 22.02.2011 (момент истечения срока договора от 01.12.2010 N 32747) должен определяться в соответствии с условиями договора от 13.05.2011 N 33093 независимо от даты его государственной регистрации. Апелляционный суд неправомерно сослался на выводы, содержащиеся в судебном акте по делу N А53-17920/2012, в котором рассмотрен спор с иными основанием и предметом иска. С учетом воли и поведения сторон (земельный участок уже находился в пользовании арендатора) срок действия договора от 13.05.2011 N 33093 судам следовало исчислять с 04.03.2011. При этом толкование условий договора от 13.05.2011 (пункты 2.1, 3.2 и 8.7) позволяет сделать вывод о том, что в заявленный департаментом период при расчете размера арендной платы положения договора от 01.12.2010 не подлежали применению.

В заседании представитель общества просил отменить решение и апелляционное постановление, ссылаясь на неверное определение судами размера арендной платы за используемый им земельный участок.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.12.2010 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 32747, в соответствии с условиями которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 51 222 кв. м (кадастровый номер 61:44:000000:0884), имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, 3А-микрорайон Северного жилого района, для строительства многоэтажных жилых домов с помещениями и подземными автостоянками, в границах указанных в кадастровом паспорте.

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия определен сторонами с 22.02.2007 по 22.02.2011.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали размер годовой арендной платы за участок в сумме 35 920 тыс. рублей.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы в год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашением к договору (пункт 3.2).

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающие кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативного правового акта или с момента указанного в таком акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 8.8 договора размер арендной платы установлен в соответствии с протоколом от 03.07.2009 комиссии по согласованию результатов оценки муниципальной собственности (т. 1, л. д. 21 - 26, 29; пункт 3.1 приложения N 1 к постановлению мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 17.12.2010 (л. д. 27).

На основании постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 04.03.2011 N 130 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) 13.05.2011 подписали договор N 33093, по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 51 222 кв. м (кадастровый номер 61:44:000000:0884), имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, 3А-микрорайон Северного жилого района, для строительства многоэтажных жилых домов с помещениями и подземными автостоянками, в границах указанных в кадастровом паспорте участка.

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия определен с 04.03.2011 по 22.02.2014.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали размер годовой арендной платы за участок в сумме 18 203 258 рублей 16 копеек (приложение N 1 к договору, пункт 3.7 приложения N 1 к постановлению мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы в год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашением к договору (пункт 3.2).

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы не требует (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 8.7 арендная плата рассчитывается с момента государственной регистрации данного договора.

Согласно пункту 8.9 с момента регистрации рассматриваемого договора утрачивает силу договор аренды от 01.12.2010 N 32747 (т. 1, л. д. 83 - 88).

Суды установили, что договор от 13.05.2011 N 33093 прошел процедуру государственной регистрации 30.05.2011 (л. д. 83).

Полагая, что общество в период с 01.04.2011 по 29.05.2011 (до момента государственной регистрации договора аренды от 13.05.2011 N 33093) вносило арендную плату за земельный участок в размере, не соответствующем установленному в договоре от 01.12.2010 N 32747, департамент обратился с иском в арбитражный суд.

В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункты 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок

Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусматривает, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суды, оценив представленные в дело доказательства, с учетом приведенных норм материального права, а также правил пункта 4 статьи 421, статьи 431 Гражданского кодекса и условий пунктов 8.7 и 8.9 договора от 13.05.2011 N 33093 правильно определили размер платы за используемый обществом земельный участок в заявленный истцом период.

При этом суды правомерно руководствовались названными положениями договора от 13.05.2011 N 33093, в которых стороны согласовали порядок исполнения обязательств до момента государственной регистрации данной сделки, что не противоречит пункту 2 статьи 425, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73, а также условиям пункта 2.1 названного договора и постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 04.03.2011 N 130 (т. 1, л. д. 134, 135).

Статья 614 Гражданского кодекса определяет, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о внесении в заявленный период арендной платы в объеме, согласованном в договоре от 01.12.2010 N 32747, вывод судов о наличии оснований для удовлетворения иска является верным.

Доводы кассационной жалобы о том, что суды не учли разъяснения, приведенные в пункте 4.2 постановления от 17.11.2011 N 73, не принимаются.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.07.2012 по делу N А53-17930/2012 обществу отказано в удовлетворении иска к департаменту о признании недействительными пунктов 8.7 и 8.9 договора от 13.05.2011 N 33093.

В рамках названного дела суд установил, что 22.11.2004 постановлением мэра г. Ростова-на-Дону N 1900 обществу согласовано место размещения многоэтажных домов с объектами соцкультбыта в 3-А микрорайоне Северного жилого района, а также утвержден акт выбора земельного участка.

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 22.02.2007 N 142 обществу предоставлен в аренду для проектирования и строительства жилого комплекса земельный участок площадью 5,1222 га.

Таким образом, используемый обществом земельный участок предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов на основании правил пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу с 21.12.2006; далее - Вводный закон).

Уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства: статья 65 Земельного кодекса, пункт 15 статьи 3 Вводного закона (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ). При этом положения Вводного закона являются специальными по отношению к нормам абзаца 4 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, а также правилам, установленным нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Общество не учитывает, что механизм, закрепленный в абзацах восьмом, девятом и десятом пункта 15 статьи 3 Вводного закона применяется в том случае, если размер арендной платы за земельный участок предоставленный для строительства, изначально ниже 2,5% (5%) от кадастровой стоимости земельного участка (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2012 N ВАС-4103/11, от 29.05.2012 N ВАС-6423/12, от 29.04.2013 N ВАС-3046/13).

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Основания для отмены решения от 05.03.2013 и постановления от 03.06.2013 по доводам кассационной жалобы отсутствуют, так как они не опровергают правомерности выводов судов, направлены на переоценку исследованных ими доказательств и установленных фактических обстоятельств, что недопустимо в силу требований статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку суды правильно применили нормы материального и процессуального права, содержащиеся в решении и постановлении выводы соответствуют установленным обстоятельствам, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены (изменения) обжалуемых судебных актов.

Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд относятся на ответчика (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.03.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 по делу N А53-9164/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов И.П. Назаренко