Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 октября 2013 г. N Ф08-5561/13 по делу N А32-35057/2012

г. Краснодар

02 октября 2013 г.

Дело N А32-35057/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего Волкова Я.Е.,

судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И.,

при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Ремстройтрест" - Минутки А.М. (доверенность от 09.01.2013) и Вершининой И.А. (доверенность от 09.01.2013), от третьего лица - жилищно-строительного кооператива "Мечта" - Бакулина В.В. (председатель кооператива), в отсутствие ответчиков: администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2013 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 (судьи Соловьева М.В., Сулименко О.А., Филимонова С.С.) по делу N А32-35057/2012,

установил следующее.

ЗАО "Ремстройтрест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации города Сочи (далее - администрация) и Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) со следующими требованиями:

- признать незаконным решение администрации об отказе от договора аренды земельного участка от 29.07.2005 N 4900003585 (далее - договор), изложенное в письменном уведомлении департамента от 30.07.2012 N 0205-16/11504;

- обязать администрацию в 10-дневный срок с момента принятия решения суда принять правовой акт о продлении обществу срока действия договора до 31.12.2013;

- обязать департамент в 10-дневный срок с момента принятия администрацией правового акта о продлении срока действия договора до 31.12.2013, заключить с обществом дополнительное соглашение к договору о продлении срока его действия до 31.12.2013 (с учетом принятого судом изменения предмета в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены жилищно-строительный кооператив "Мечта" (далее - кооператив) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013, признано незаконным, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации, решение департамента об отказе от договора, изложенное в письменном уведомлении от 30.07.2012 N 0205-16/11504. В остальной части суд первой инстанции принял отказ от заявленных требований, производство по делу в данной части прекратил.

Суды рассмотрели требования общества в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, посчитав, что отказ от договора аренды является ненормативным правовым актом (решением) не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации (пункт 3 статьи 30, статья 35, пункт 2 статьи 46).

В кассационной жалобе администрация и департамент просят отменить решение от 26.04.2013 и постановление от 24.07.2013, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества. Заявители настаивают на том, что земельное законодательство не предусматривает каких-либо специальных правил об основаниях и порядке расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок. Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и прямо не ограниченно земельным законодательством. Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Общество не лишено возможности пробрести право аренды на земельный участок в порядке, предусмотренном статьей 36 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить без изменений обжалуемые судебные акты.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и третьего лица, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить, в удовлетворении заявления - отказать.

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением главы города Сочи от 15.03.2005 N 925 кооперативу утвержден проект границ и акт выбора земельного участка площадью 5 718 кв. м, который предоставлен кооперативу в аренду; разрешена разработка проектной документации для строительства многоквартирного жилого комплекса по ул. Санаторной в Центральном районе.

29 июля 2005 года администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды N 4900003585 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202003:0254 площадью 5718 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Санаторная. Участок предоставлен на срок до 01.04.2008 для проектирования и строительства многоквартирного жилого комплекса.

На основании договора от 09.02.2006 права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.07.2005 N 4900003585 переданы обществу.

Постановлением главы города Сочи от 19.11.2008 N 1239 обществу установлен новый срок аренды для строительства многоквартирного жилого комплекса - до 01.04.2011.

По заявке общества разработан градостроительный план земельного участка по объекту "Многоквартирный жилой комплекс" по ул. Санаторной в Центральном районе с установлением предельного количества этажей - 17, предельной высотой зданий, строений, сооружений - 55 метров. Градостроительным планом предусмотрена очередность строительства: 1-я очередь - инженерная подготовка территории; 2-я очередь - строительство жилого комплекса.

4 декабря 2007 года обществу выдано разрешение N 23309/345 на строительство 1-ой очереди со сроком действия до 01.05.2009.

Общество получило положительные заключения государственной экспертизы по рабочему проекту от 03.09.2007 N С-1087/2-07 и на объект капитального строительства от 15.10.2008 N 23-1-2-1083-08.

Распоряжением от 05.12.2008 N 1142-р глава города Сочи утвердил границы малоэтажной застройки по улице Санаторной.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2009 по делу N А32-5951/2009 распоряжение от 05.12.2008 N 1142-р признано недействительным. Суд обязал администрацию выдать обществу разрешение на строительство 2-ой очереди строительства жилого комплекса по ул. Санаторная в Центральном районе г. Сочи.

27 августа 2009 года обществу выдано разрешение N RU 23309-845 на возведение 2-ой очереди жилого комплекса сроком действия до 01.05.2012.

В первом квартале 2012 года общество обратилось в администрацию с заявлением о продлении действия разрешения на строительство N RU 23309-845.

В письмах от 16.05.2012 N 21-01-14/10238 и от 25.05.2012 N 21-01-14/16717 Департамент архитектуры и градостроительства администрации сообщил обществу об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2012 по делу N А32-16619/2012 отказы органа местного самоуправления в продлении срока действия разрешения на строительство N RU 23309/845 признаны незаконными. Судебные инстанции по указанному делу исходили из того, что заявителем соблюден установленный частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок обращения в уполномоченный орган с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, до соответствующего обращения застройщиком начато возведение объекта. В порядке восстановления прав общества суд обязал администрацию продлить срок действия разрешения до 31.12.2013.

4 декабря 2012 года срок действия разрешения N RU 23309/845 на строительство второй очереди строительства многоквартирного жилого комплекса продлен до 31.12.2013.

В дело заявителем представлена справка о сумме затраченных по состоянию на 01.03.2013 на строительство жилого комплекса денежных средств в размере 1 080 125 340 рублей.

В настоящее время на спорном земельном участке находятся два незавершенных строительством объекта, этажностью 8 и 12 этажей, что подтверждается актом обследования земельного участка от 04.06.2012, составленным администрацией.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2013 по делу N А32-16643/2012 администрации отказано в иске о сносе самовольно возведенных обществом многоквартирных жилых комплексов (восьмиэтажного объекта незавершенного строительства площадью застройки около 1074 кв. м и двенадцатиэтажного объекта незавершенного строительства площадью застройки около 1540 кв. м), расположенных на земельном участке по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Санаторная. Суды по названному делу установили, что общество исполнило требования пункта 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (срок действия разрешения на строительство продлен), в связи с чем деятельность общества по возведению многоквартирных жилых комплексов не образует состава правонарушения, предусмотренного статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Администрация не доказала наличия у спорных объектов признаков самовольных построек и не представила доказательств осуществления обществом строительства с отклонениями от технических и функциональных характеристик объектов.

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202003:0254 находятся объекты незавершенного строительства 95 % готовности (подпорные стены СТ1, СТ4, СТ5), право собственности на которые зарегистрировано за обществом, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.09.2012.

Письмом от 30.07.2012 N 0205-16/11504 департамент уведомил общество об отказе от договора аренды земельного участка, ссылаясь на истечения срока действия договора, и указал на возражение арендодателя на использование обществом земельного участка после окончания срока действия договора.

Не согласившись с отказом от договора аренды земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что отказ департамента от договора аренды является ненормативным правовым актом (решением).

Между тем суды не учли следующего.

Под ненормативным актом понимается документ властно-распорядительного характера, вынесенный уполномоченным органом, содержащий обязательные предписания, распоряжения, нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица и влекущий неблагоприятные юридические последствия.

Таким образом, при обжаловании ненормативных актов органов местного самоуправления предметом судебного разбирательства является конфликт публично-правового характера, возникающий из административных и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношении субординации, то есть власти и подчинения.

Оспариваемые письма департамента не отвечают признакам ненормативного акта, поскольку содержат сведения об отказе от договора аренды земельного участка, то есть о прекращении с обществом договорных правоотношений, а не предписания властно-распорядительного характера.

Фактически предметом спора является конфликт между сторонами договора аренды земельного участка.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суду надлежало на стадии подготовки дела к судебному разбирательству определить, из каких правоотношений возник спор, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора, и рассмотреть заявленное требование как иск о признании недействительной односторонней сделки об отказе от договора. Исходя из предмета заявленных требований вопрос о наличии или отсутствии оснований для прекращения договора аренды подлежал рассмотрению в порядке искового производства.

Односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

Основания для признания сделки недействительной установлены в § 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные основания и порядок признания сделки недействительной, кроме как указанные в законе, не могут быть признаны допустимыми.

Как установлено судом первой инстанции, спорный договор аренды был срочным, по истечении срока действия был возобновлен на неопределенный срок и в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе отказаться от такого договора, известив об этом другую сторону в трехмесячный срок. Департамент воспользовался указанным правом в установленном порядке.

Суды посчитали, что указанное право арендодателя земельного участка, предназначенного для строительства, ограниченно специальной нормой Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 46 в качестве lex specialis).

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило о том, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, указанное судами основание для расторжения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, носит субсидиарный (дополнительный) характер, и не исключает расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Кроме того, законодательное регулирование, установленное в пункте 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, направлено на защиту интересов арендодателя и не может быть истолковано как ограничивающие его право на расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Также суды сослались на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08. В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства обращения общества к арендатору с требованием о заключении договора аренды на новый срок. Общество не предъявляло в суд требование к администрации о заключении такого договора.

По общему правилу у арендодателя отсутствует обязанность предоставлять в аренду земельный участок арендатору по истечении срока первоначального договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11).

Вместе с тем, если исходить из того, что изначально земельный участок предоставлялся лицу для целей строительства, которое осуществлялось им на законных основаниях (наличие разрешения на строительство), однако по каким-либо независящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено, иск о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с иным лицом, не может в полной мере служить цели завершения строительства (создания объекта).

С учетом правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.

Требование о признании недействительной сделки об одностороннем отказе от договора аренды не может быть переквалифицировано и рассмотрено судом как требование иного характера. Общество не утратило возможность обратиться в суд с надлежащим требованием в рамках искового производства.

Поскольку все фактические обстоятельства по делу судами установлены, суд кассационной инстанции считает возможным, отменив принятые по делу судебные акты, не передавая дело на новое рассмотрение принять новый судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 по делу N А32-35057/2012 отменить. В удовлетворении заявления отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин