Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 октября 2013 г. N Ф08-4695/13 по делу N А53-37032/2012

г. Краснодар

29 октября 2013 г.

Дело N А53-37032/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - общества с ограниченной ответственностью "Центральный Элеватор" (ИНН 6154111833, ОГРН 1076154005729), ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) в лице филиала по Ростовской области и третьих лиц: Правительства Ростовской области, Комитета по управлению имуществом города Таганрога, администрации города Таганрога, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Таганрога на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2013 по делу N А53-37032/2012 (судья Пипник Т.Д.), установил следующее.

ООО "Центральный Элеватор" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области (далее - кадастровая палата, орган кадастрового учета) с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005137:22 площадью 172 488 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Химическая, 10, в размере его рыночной стоимости, что составляет 104 335 тыс. рублей (требования уточнены; т. 2, л. д. 120).

Иск мотивирован следующим. В связи с утверждением результатов кадастровой оценки земель внесенные в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведения о кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка существенно превышают его рыночную стоимость, что не соответствует пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Определениями от 28.12.2012 и от 06.02.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области, Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) и администрация города Таганрога (т. 1, л. д. 1, 86).

С целью определения рыночной стоимости земельного участка по делу назначалась оценочная экспертиза (т. 1, л. д. 86).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2013 иск удовлетворен. Установлена кадастровая стоимость земельного участка общества в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2007, что составляет 104 335 тыс. рублей.

Суд установил, что на основании договора аренды от 04.07.2008 N 08-619 общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005137:22, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Химическая, 10, с разрешенным использованием - для использования в целях эксплуатации производственной базы. По сведениям ГКН кадастровая стоимость участка, определенная по состоянию на 01.01.2007 на основании постановления администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212, составляет 194 820 021 рубль 36 копеек. Суд указал, что законодательство, подлежащее применению к спорным отношениям (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса, пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316; далее - Правила), не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН, посредством указания его рыночной стоимости. Основанием для пересмотра кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость участка. С учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, суд пришел к выводу о том, что права общества, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством внесения в ГКН соответствующих изменений. С целью определения рыночной стоимости участка судом назначалась экспертиза. В заключении от 19.03.2013 N 21-2013 рыночная стоимость участка определена в размере 104 335 тыс. рублей. Доводы комитета о недостатках экспертного заключения (использование только сравнительного подхода, неточный выбор аналогов, отсутствие корректировки на площадь) суд не принял, поскольку комитет не доказал, что отмеченные недостатки привели к недостоверности результатов оценки и повлияли на выводы исследования. По результатам исследования заключения эксперта суд пришел к выводу о его соответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности. Рыночная стоимость участка (104 335 тыс. рублей) определена по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки земель (01.01.2007). С учетом изложенного, суд пришел к выводу о доказанности истцом рыночной стоимости земельного участка в заявленном размере и удовлетворил иск (т. 2, л. д. 137).

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 (судья Попов А.А.) комитету возвращена апелляционная жалоба на решение от 03.04.2013 в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока на обжалование судебного акта (т. 2, л. д. 164).

Комитет обжаловал решение от 03.04.2013 в кассационном порядке. Заявитель, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит в жалобе указанный акт отменить, в удовлетворении требований отказать. По мнению третьего лица, судом необоснованно принято заключение эксперта от 19.03.2013 N 21-2013 в качестве надлежащего доказательства размера рыночной стоимости спорного участка. Заключение эксперта не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и Федеральным стандартам оценки (далее - ФСО). Использование экспертом только сравнительного подхода исследования влечет необходимость его предельной корректности, поскольку иных корректировок выводы эксперта не получают. Иными способами цена не рассчитывается, согласование методов не производится. Объекты-аналоги не сопоставимы по площади, но корректировка на площадь не сделана. Эти объекты не могут быть признаны аналогами согласно положениям ФСО N 1, так как объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Кроме того, в заключении отсутствует обоснование применяемых корректировок, что не соответствует ФСО N 1. При применении корректировки оценщик должен либо указать источник информации, либо провести расчеты для определения величины корректировки, в случае если применяется экспертный метод, оценщик должен указать в отчете квалификацию экспертов и степень их участия в проведении оценки. Это касается корректировки на местоположение, на коммуникации, на транспортную доступность. Таким образом, заключение эксперта об определении рыночной стоимости земельного участка, положенное в основу решения, не соответствует действующему законодательству. Поскольку заключение эксперта представлено в качестве единственного доказательства по делу, а иных доказательств рыночной стоимости участка не представлено, следует признать, что истец рыночную стоимость спорного земельного участка в заявленном размере не доказал. Невыполнение обязанности по доказыванию обстоятельств, на которых основаны требования иска (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс) влечет отказ в его удовлетворении. Применимое к настоящему спору законодательство (действующее до введения в действие норм Закона об оценочной деятельности в редакции Закона N 167-ФЗ) не допускало возможности ретроспективного (на прошедший период) установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Таким образом, дата оценки земельного участка судом определена неверно, а исследование необходимости определения рыночной стоимости земельного участка на иную дату, судом не осуществлялось.

Общество в отзыве (дополнении к нему) указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. Истец полагает доводы комитета о недоказанности заявленной стоимости спорного земельного участка несостоятельными. Заявляя о нарушении судом Закона об оценочной деятельности и ФСО, комитет не представил обоснованных возражений и доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, отличной от определенной экспертом в заключении от 19.03.2013 N 21-2013. Кроме того, в соответствии с положениями статьи 82 Кодекса по ходатайству заявителя жалобы могла быть назначена повторная экспертиза. Однако соответствующего ходатайства комитет в процессе разрешения спора не заявлял. Поэтому суд первой инстанции обоснованно принял экспертное заключение в качестве надлежащего (допустимого и достоверного) доказательства по делу и удовлетворил иск общества. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости. В данном постановлении указано на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении участков, кадастровая стоимость которых была определена до внесения изменений в Закон об оценочной деятельности. Вывод суда о необходимости определения кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2007 (дату, на которую была определена его кадастровая стоимость), соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11.

От кадастровой палаты и правительства отзывы на жалобу не поступили.

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.08.2013 производство по кассационной жалобе комитета приостанавливалось до опубликования постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А11-5098/2010 (со схожими фактическими обстоятельствами). Определением от 09.10.2013 производство по кассационной жалобе возобновлено.

От общества поступило ходатайство о рассмотрении жалобы комитета в отсутствие представителей истца.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в суд кассационной инстанции не направили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений) на нее, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установил суд, на основании договора аренды от 04.07.2008 N 08-619 общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005137:22 площадью 172 488 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Химическая, 10. В соответствии с расчетом (приложение к договору) арендная плата определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка (т. 1, л. д. 54).

Согласно кадастровому паспорту от 25.06.2008 N 61/01.1/08-18386 земельному участку общества установлено разрешенное использование - для использования в целях эксплуатации производственной базы; кадастровая стоимость участка составляет 194 820 021 рубль 36 копеек, удельный показатель кадастровой стоимости - 1129 рублей 47 копеек (т. 1, л. д. 21, 22).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, общество обратилось с иском в арбитражный суд.

При разрешении спора суд установил, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ГКН на основании постановления администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212, которым утверждены средние по муниципальному району и кадастровому кварталу результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ростовской области (по состоянию на 01.01.2007).

С целью определения рыночной стоимости участка общества по ходатайству истца по делу поведена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению от 19.03.2013 N 21-2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005137:22 составила 104 335 тыс. рублей (т. 2, л. д. 3 - 69).

В силу статьи 65 Земельного кодекса кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 2 названной нормы определяет, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (в редакции Закона N 167-ФЗ).

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции Закона N 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика (статья 75 Кодекса), который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и правилам федеральных стандартов оценки.

Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика, которая может быть истребована судом в случае представления ответчиком доказательств (мотивированных возражений) несоответствия отчета независимого оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (статья 65 Кодекса). При этом Кодекс не закрепляет приоритет заключения судебного эксперта перед иными полученными в установленном порядке доказательствами (статьи 71 и 86 Кодекса).

Оценив заключение экспертов от 19.03.2013 N 21-2013 об определении рыночной стоимости земельного участка по правилам статьи 71 Кодекса, суд пришел к выводу о несоответствии содержащихся в ГКН сведений о кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007. В то же время признал, что заключение эксперта суд соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. С учетом изложенного, суд пришел к выводу о доказанности истцом рыночной стоимости земельного участка в заявленном размере и удовлетворил иск в части установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

Вывод суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований соответствует арбитражной практике (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11).

В постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности.

В постановлении от 25.06.2013 N 10761/11 сформулирована следующая правовая позиция. Закон об оценочной деятельности прямо не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости"). В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ростовской области утверждены постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 по состоянию на 01.01.2007. На эту же дату определена рыночная стоимость земельного участка в заключении эксперта от 14.11.2012 N 0034/12.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы жалобы комитета (о нарушениях, допущенных при подготовке заключения, использовании оценщиком при определении рыночной стоимости участка недостоверной информации и нарушении им правил ФСО) сводятся к переоценке судебных выводов о фактических обстоятельствах и представленных в дело доказательств. Кассационная инстанция не наделена полномочиями по исследованию (переоценке) доказательств и установлению иных (отличных от установленных судом первой инстанции) обстоятельств (часть 2 статьи 287 Кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения по доводам, приведенным в жалобе. Выводы суда соответствуют сложившейся практике (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11). Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 03.07.2013 N 5291932).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2013 по делу N А53-37032/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Я.Е. Волков И.В. Сидорова