Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 декабря 2013 г. N Ф08-7374/13 по делу N А32-21683/2011

г. Краснодар

16 декабря 2013 г.

Дело N А32-21683/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) - Адаменко А.Н. (доверенность от 27.12.2012), ответчика - индивидуального предпринимателя Хабировой Татьяны Федоровны (ИНН 230200247842, ОГРНИП 306230205300024) и ее представителя - Мозжегорова А.А. (доверенность от 04.03.2013), в отсутствие третьего лица - Хабирова Александра Олеговича, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Армавир на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 по делу N А32-21683/2011 (судьи Ванин В.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.), установил следующее.

Администрация муниципального образования г. Армавир (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю Хабировой Т.Ф. (далее - предприниматель) с иском, в котором просила:

- расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения под временными объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения от 17.05.2004 N 3800001610;

- обязать предпринимателя снести самовольную постройку - здание автомойки (литера А) площадью 198,7 кв. м, расположенное в г. Армавире, трасса "Армавир-Новокубанск" в районе Северного жилого района, на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0119001:470 (требования уточнены; т. 3, л. д. 142).

Иск мотивирован наличием у администрации права на досрочное расторжение договора аренды земельного участка от 17.05.2004 в случае упорядочения размещения временных объектов на территории муниципального образования (пункт 4.1.6). Размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0119001:470 объекта предпринимателя (здание автомойки) проектом планировки не предусмотрено, поэтому в соответствии со статьями 450, 452, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды подлежит расторжению, а здание автомойки - сносу.

Определением от 17.11.2011 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-22089/2011 (т. 1, л. д. 155). Определением от 17.01.2012 производство по делу возобновлено (т. 1, л. д. 163).

Определением от 24.05.2012 назначена судебная строительно-техническая экспертиза; производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения (т. 2, л. д. 54). Определением от 17.12.2012 производство возобновлено (т. 1, л. д. 84).

Определением от 08.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Хабиров А.О. (т. 3, л. д. 78).

Предприниматель заявила к администрации встречный иск, в котором изложила следующие требования:

- признать здание автомойки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0119001:470, капитальным строением и объектом недвижимого имущества;

- признать за предпринимателем право собственности на здание автомойки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0119001:470 (уточненные требования; т. 3. л. д. 81).

Встречный иск мотивирован следующим. С учетом выводов проведенной по делу экспертизы (подтвердившей капитальный характер объекта) акт приемки от 17.07.2003 следует считать правоустанавливающим документом на объект недвижимости. Отсутствие государственной регистрации не влияет на возможность признания права собственности на здание автомойки на основании договора купли-продажи от 30.03.2004 (между Хабировым А.О. и предпринимателем).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2013 (судья Савин Р.Ю.) встречный иск принят к производству. Иск администрации удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано. Суд расторг договор аренды от 17.05.2004 N 3800001610 и обязал предпринимателя снести здание автомойки (литера А) площадью 198,7 кв. м, расположенное на участке с кадастровым номером 23:38:0119001:470. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 8 тыс. рублей государственной пошлины.

Суд установил, что на земельном участке, предоставленном предпринимателю по договору аренды от 17.05.2004 N 3800001610 для использования в целях размещения временного объекта, осуществлено строительство объекта недвижимого имущества, чем нарушены условия договора (пункты 2.2, 3.2.2) о целевом использовании земельного участка. Проект планировки территории, утвержденный постановлением от 19.03.2010 N 1035, не предусматривает размещение временного комплекса мойки автомобилей на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0119001:470. Ссылаясь на данное обстоятельство, 14.06.2011 администрация направила ответчику уведомление о досрочном расторжении договора аренды. Договор от 17.05.2004 (пункт 4.1.6) предусматривает право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае упорядочения размещения временных объектов. Поэтому суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды (статьи 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Обязанность арендатора освободить земельный участок после прекращения арендных отношений установлена статьей 622 Гражданского кодекса и пунктом 3.2.15 договора. Суд также установил, что по акту от 17.07.2003 в эксплуатацию принят временный объект. Доказательств получения разрешения на строительство ответчик не представил. Земельный участок для целей строительства не предоставлялся. С учетом установленных обстоятельств, выводов судебного эксперта в заключении от 30.11.2012, судебных актов по делам N А32-22089/2011 и N А32-13303/2012 суд пришел к выводу о том, что здание автомойки, расположенное на участке с кадастровым номером 23:38:0119001:470, является самовольной постройкой и подлежит сносу на основании статьи 222 Гражданского кодекса. Участок подлежит освобождению на основании статей 60, 62, 76 Земельного кодекса. Довод предпринимателя о том, что постановление главы г. Армавира от 06.06.2002 N 652 (о предоставлении участка в аренду Хабирову О.А.), является по существу разрешением на строительство объекта, суд отклонил с учетом действовавших в период возведения здания норм Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Закона Российской Федерации от 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации", Земельного кодекса РСФСР (1990), статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации (1998). Ходатайство ответчика о применении исковой давности суд отклонил, признав заявленные администрацией требования имеющими негаторную правовую природу, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208 и 304 Гражданского кодекса). С учетом изложенного, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и необходимости отказа в удовлетворении встречного иска. Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) возложены на предпринимателя (т. 3, л. д. 185).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 решение от 21.06.2013 отменено. Требование о расторжении договора аренды от 17.05.2004 N 3800001610 оставлено без рассмотрения. В удовлетворении требования администрации о сносе здания автомойки, а также требований предпринимателя о признании здания автомойки капитальным строением и объектом недвижимого имущества отказано. По требованию о признании права собственности на здание автомойки производство прекращено. Распределены судебные расходы. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины по иску. С администрации в пользу предпринимателя взысканы расходы по оплате экспертизы в сумме 38 299 рублей 97 копеек и расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 тыс. рублей.

Апелляционный суд исходил из того, что основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей (в том числе по целевому использованию объекта аренды). Поэтому арендодатель до обращения в суд обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Доказательства направления в адрес арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства по целевому использованию участка в дело не представлены. Письмо от 14.06.2011 об освобождении земельного участка таким доказательством не является. В связи с несоблюдением порядка расторжения договора аренды соответствующее требование администрации оставлено апелляционным судом без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Кодекса. Ссылку суда первой инстанции на пункт 4.1.6 договора в обоснование наличия у администрации права на односторонний отказ от договора апелляционный суд признал ошибочной, указав, что в рамках дела N А32-42735/2011 указанное условие договора аренды оценено как недействительное. Не согласился апелляционный суд и с выводом суда первой инстанции о предъявлении администрацией негаторного требования (об освобождении участка), на которое исковая давность не распространяется. Исковая давность на требование о сносе постройки не распространяется, если оно заявлено владеющим собственником земельного участка (пункт 6 информационного письма Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - информационное письмо от 09.12.2010 N 143). На требование администрации об освобождении переданного в аренду предпринимателю земельного участка распространяется общий срок исковой давности (составляющий три года). При исчислении давностного срока по правилам статьи 200 Гражданского кодекса апелляционный суд исходил из того, что о возведении объекта капитального строительства администрация узнала (должна была узнать) с момента приемки в эксплуатацию возведенного объекта (акт от 17.07.2003). Расположение на участке (предоставленном для целей, не связанных со строительством) иного объекта, нежели принятого в эксплуатацию приемочной комиссией, не доказано. Здание автомойки построено в соответствии с проектной документацией, утвержденной МУ "Управление архитектуры и градостроительства" в 2002 году, что подтверждено выводами судебного эксперта, изложенными в заключении от 30.11.2012 N 2118/09-3/16.1. Этим же заключением установлено, что здание автомойки является объектом капитального строительства. Довод органа местного самоуправления о том, что участвовавшие в приемке здания автомойки члены приемочной комиссии не обладали специальными знаниями для оценки вводимого здания как объекта капитального строительства, отклонен в связи с несостоятельностью. В состав приемочной комиссии входили главный архитектор города, начальник отдела градостроительства, начальник отдела проектирования МУ "Управление архитектуры и градостроительства". Таким образом, срок исковой давности по требованию о сносе спорного здания как самовольной постройки истек 17.07.2006, иск предъявлен администрацией 10.08.2011, то есть с пропуском давностного срока. Ответчик заявил о применении исковой давности, поэтому в удовлетворении требования о сносе здания автомойки апелляционный суд отказал на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса. Требования встречного иска о признании здания автомойки капитальным строением и объектом недвижимого имущества апелляционный суд признал ненадлежащими способами защиты прав предпринимателя, что влечет отказ в их удовлетворении (часть 1 статьи 4 Кодекса, статья 12 Гражданского кодекса). Апелляционный суд также установил, что вступившим в законную силу постановлением апелляционного суда от 15.12.2011 производство по делу N А32-22089/2011 (по иску предпринимателя к администрации о признании права собственности на здание автомойки) прекращено в связи с отказом предпринимателя от иска. С учетом установленного тождества исков (их сторон, предметов и оснований) апелляционный суд пришел к выводу о необходимости прекращения производства по требованию встречного иска о признании права собственности (пункт 2 части 1 статьи 150 Кодекса). Судебные расходы по оплате экспертизы и государственной пошлины распределены между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса (т. 4, л. д. 60).

Администрация обжаловала апелляционное постановление от 25.09.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить в части отказа в удовлетворении требования по первоначальному иску о сносе здания автомойки. В указанной части заявитель просит решение от 21.06.2013 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод апелляционного суда о том, что требование администрации о сносе самовольной постройки по своей правовой природе является виндикационным, поскольку заявлено одновременно с требованием о расторжении договора аренды, ошибочен. Система гражданско-правовой защиты включает в себя вещно-правовые способы, к которым относятся виндикационные и негаторные иски, а также обязательственно-правовые способы защиты. Виндикационный иск - это внедоговорное требование невладеющего собственника к фактическому владельцу имущества о возврате последнего в натуре. Земельный участок с кадастровым номером 23:38:0119001:470, на котором расположено здание автомойки, относится к неразграниченным публичным землям, правом распоряжения которыми обладают органы местного самоуправления (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; далее - Вводный закон). Освобождаемый земельный участок передан ответчику на основании договора аренды. Иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение. Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). Таким образом, иск администрации в части расторжения договора аренды не имеет виндикационной правовой природы и является обязательственно-правовым способом защиты гражданских прав. Ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 6 информационного письма от 09.12.2010 N 143 необоснованна, поскольку в настоящем деле виндикационное требование администрацией не заявлено. Снос самовольной постройки не является "изъятием из чужого незаконного владения", поскольку незаконно возведенная постройка не изымается, а уничтожается, что исключает квалификацию такого требования как виндикационного. Здание автомойки, возведенное ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0119001:470, препятствует администрации в осуществлении полномочий по распоряжению данным участком. Несанкционированное строительство на земельном участке собственника рассматривается арбитражной практикой в качестве основания для предъявления негаторного иска (статья 304 Гражданского кодекса). Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что правовая природа требования истца о сносе объекта исключает применение к возникшим правоотношениям статьи 208 Гражданского кодекса, основан на неправильном применении норм материального права. При исчислении срока исковой давности по требованию о сносе спорного здания автомойки (самовольной постройки) апелляционный суд пришел к выводу о том, что течение давностного срока началось с 17.07.2003 (с момента подписания акта приемки в эксплуатацию временного объекта). Данный вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Исковые требования о сносе самовольной постройки на основании статьи 222 Гражданского кодекса были заявлены администрацией только 17 ноября 2011 года (после уточнения заявленных ранее требований). Первоначальные требования истца (об обязании ответчика освободить земельный участок от временного объекта) были основаны на нормах статьи 622 Гражданского кодекса. В уточнении к исковому заявлению администрация сослалась на решение от 05.10.2011 по делу N А32-22089/2011, которым установлено, что на участке площадью 250 кв. м, расположенном на трассе "Армавир - Новокубанск" в районе Северного жилого района возведен объект недвижимости общей площадью 198,70 кв. м, строительство которого носило самовольный характер. Таким образом, до 05.10.2011 у администрации не было оснований считать автомоечный комплекс объектом капитального строительства, поскольку земельный участок был предоставлен для размещения временного комплекса мойки автомобилей и актом приемки от 17.07.2003 в эксплуатацию принят временный объект. Как следует из содержания акта от 17.07.2003, приемочная комиссия методом визуального обследования установила только внешнее соответствие объекта проекту, не исследовав его на наличие признаков капитальности. Такой цели перед приемочной комиссией не стояло, поскольку исследуемый объект изначально был заявлен как временный; земельный участок предоставлен для целей, не связанных со строительством. Следовательно, у администрации на момент подписания акта от 17.07.2003 отсутствовали какие-либо сведения о конструктивных элементах спорного объекта, характеризующие его как объект капитального строительства (содержащиеся, например, в техническом паспорте). Более того, градостроительным законодательством (ни настоящим, ни действующим в 2003 году) не предусмотрен прием в эксплуатацию временных объектов. Данная процедура осуществлялась в г. Армавире в 2003 году на основании нормативно-правового акта, принятого органом местного самоуправления в целях рационального размещения объектов, не относящихся к объектам капитального строительства. Также необоснован и вывод апелляционного суда об установлении экспертом несоответствия проекту только в части архитектурно-декоративных решений. В судебном заседании 23.05.2013 года эксперт пояснил, что фундамент им не исследовался ввиду отсутствия доступа. Экспертом использовались сведения технического паспорта по состоянию на 08.07.2011, в котором фундамент описан как бетонный ленточный, глубина заложения до 1 м. На плане фундаментов согласованного проекта (лист 7) фундамент представляет собой металлический каркас. Таким образом, очевидно несоответствие спорного здания мойки автомобилей согласованному проекту, в том числе в части фундамента, который является несущей конструкцией здания. Исходя из вышеизложенного, утверждение апелляционного суда о том, что орган местного самоуправления узнал (должен был узнать) о капитальном характере объекта в день подписания акта ввода в эксплуатацию временного объекта (17.07.2003) необоснован и не соответствует материалам дела.

Предприниматель в отзыве сослалась на несостоятельность доводов жалобы, их направленность на переоценку установленных апелляционным судом обстоятельств, а также законность и обоснованность постановления от 25.09.2013. По мнению ответчика, администрация необоснованно разделяет взаимосвязанные требования о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка. Взаимосвязанность указанных требований проявляется в невозможности устранить нецелевое использование земельного участка без сноса автомойки. Поскольку в сносе объекта судом отказано (в том числе в связи с отсутствием вины ответчика в незаконном характере ее возведения), требование о расторжении договора не может быть удовлетворено. Кроме того, отмеченный недостаток может быть устранен администрацией путем изменения целевого назначения участка (определение размещения на нем не временного, а капитального объекта). Также несостоятелен и довод администрации о том, что срок исковой давности по требованиям о сносе объекта не пропущен. Капитальный характер здания автомойки (в том числе в части заложения фундамента) изначально предусматривался в проекте. В результате реализации проектных решений толщина фундамента составила приблизительно 0,9 м, что определенно свидетельствует о капитальном характере фундамента и здания в целом. Неверно в жалобе изложены и пояснения эксперта, который указал на определение капитального характера фундамента не путем непосредственного исследования, а по косвенным признакам.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил апелляционное постановление от 25.09.2013 отменить в части отказа в удовлетворении требования по первоначальному иску о сносе здания автомойки, оставив в указанной части в силе решение от 21.06.2013.

Предприниматель и ее представитель возражали против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов апелляционного суда нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.

От Хабирова А.О. поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

В судебном заседании, состоявшемся 04.12.2013, объявлен перерыв до 11.12.2013, 14 часов 05 минут. Информация об объявлении перерыва, а также о времени продолжения судебного заседания размещена в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное заседание продолжено при участии предпринимателя, пояснившей, что здание автомойки с согласия местных властей сдавалось в 2003 году в эксплуатацию как объект капитального строительства, о чем свидетельствуют представленные в дело документы. Кроме того, администрация, заявляя требование о сносе спорного объекта, не подтвердила свои права на земельный участок, расположенный в непосредственной близости от автомобильной дороги краевого значения "с. Отрадо-Ольгинское - г. Новокубанск - г. Армавир".

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений) на нее, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление от 25.09.2013 в обжалуемой части следует отменить, дело в указанной части - направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Как видно из материалов дела и установил суд апелляционной инстанции, постановлением главы г. Армавира от 06.06.2002 N 652 Хабирову А.О. для временной установки комплекса мойки автомобилей с закусочной предоставлен в аренду земельный участок площадью 234 кв. м. Хабирову А.О. предписано заключить с администрацией договор аренды, комплекс мойки автомобилей с закусочной выполнить по согласованному проекту и предъявить его администрации для сдачи в эксплуатацию (т. 3, л. д. 24).

Проект комплекса мойки автомобилей с закусочной согласован 07.06.2002 с главным архитектором г. Армавира (т. 1, л. д. 107 - 124).

17 июля 2003 года приемочная комиссия администрации в составе главного архитектора города, начальника отдела градостроительства, начальника отдела проектирования МУ "Управление архитектуры и градостроительства", а также руководителей иных служб города произвела осмотр временной мойки автомобилей, установленной на земельном участке на автотрассе "Армавир - Новокубанск" в районе Северного жилого района. Актом от 17.07.2003 приемочная комиссия администрации приняла в эксплуатацию временную мойку автомобилей; из содержания указанного акта следует, что автомоечный комплекс принят в эксплуатацию на основании заключений, согласований и технических условий инженерных служб города, а также проекта, разработанного МУ "Управление архитектуры и градостроительства" в 2002 году (т. 3, л. д. 29).

Постановлением главы г. Армавира от 17.05.2004 N 1172 земельный участок общей площадью 250 кв. м под размещенным на нем временным комплексом мойки автомобилей предоставлен в аренду Хабировой Т.Ф. в связи с заключением договора купли-продажи от 30.04.2004 с Хабировым О.А. (т. 3, л. д. 30, 32).

На основании указанного постановления администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 17.05.20004 N 3800001610 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения под временными объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения (т. 1, л. д. 7 - 9). По условиям договора предпринимателю для размещения комплекса мойки автомобилей передан в аренду на срок по 17.05.2014 земельный участок площадью 250 кв. м, расположенный на трассе "Армавир - Новокубанск" в районе Северного жилого района. Согласно пунктам 2.2 и 3.2.15 участок необходимо использовать по целевому назначению и освободить по истечении срока аренды. В пункте 4.1.6 стороны оговорили право администрации принять решение о прекращении пользования и досрочном расторжении договора в судебном порядке в случае нецелевого использования земельного участка, а также упорядочения размещения временных объектов на территории города.

Договор прошел процедуру государственной регистрации (запись от 20.08.2007 23-23/37/035/2007-078), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 16.05.2012 (т. 2, л. д. 43).

Как видно из кадастрового паспорта от 07.07.2011 N 2343/12/11-260390 (т. 1, л. д. 61), для размещения временного комплекса мойки автомобилей сформирован земельный участок площадью 250 кв. м (кадастровый номер 23:38:0119001:470).

В июне 2011 года администрация направила ответчику уведомление о досрочном расторжении договора аренды и необходимости освободить земельный участок путем демонтажа комплекса мойки автомобилей. Уведомление получено ответчиком 20.06.2011 (т. 1, л. д. 11, 12).

Ссылаясь на то, что земельный участок предприниматель не освободила, администрация обратилась в суд с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 17.05.2004 N 3800001610, а также об обязании предпринимателя снести самовольную постройку (здание автомойки площадью 198,7 кв. м), расположенную на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0119001:470.

Предприниматель заявила встречный иск о признании здания автомойки, капитальным строением и объектом недвижимого имущества, а также признании за ней права собственности на указанный объект.

Решением от 21.06.2013 иск администрации удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 25.09.2013 решение от 21.06.2013 отменено. Требование о расторжении договора аренды земельного участка оставлено без рассмотрения. В удовлетворении требования администрации о сносе здания автомойки, а также требований предпринимателя по встречному иску о признании здания автомойки капитальным строением и объектом недвижимого имущества отказано. В части требования о признании права собственности на здание автомойки производство по делу прекращено.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса). В этой связи апелляционное постановление от 25.09.2013 проверяется кассационным судом в пределах доводов кассационной жалобы администрации (в части отказа в удовлетворении требования по первоначальному иску о сносе здания автомойки).

Администрация не согласна с квалификацией апелляционным судом требования о сносе самовольной постройки как виндикационного (полагает, что это требование является обязательственно-правовым способом защиты гражданских прав). В связи с неверной квалификацией заявленного истцом требования, суд ошибочно применил последствий пропуска срока исковой давности (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Заявитель полагает, что к заявленному им требованию исковая давность не применяется.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной нормы.

С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки (пункт 4 информационного письма от 09.12.2010 N 143).

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

По смыслу приведенных норм и изложенных разъяснений, в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

При разрешении спора в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцом давностного срока по требованию о сносе объекта (т. 2, л. д. 11).

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

В случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, установленные Гражданским кодексом правила об исковой давности применению не подлежат. Исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком. Соответствующие разъяснения содержатся в пунктах 6 и 7 информационного письма от 09.12.2010 N 143.

В пунктах 34, 45 и 49 постановления от 29.04.2010 N 10/22 указано следующее. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению, если истец докажет, что является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности (законное владение). На такое требование исковая давность не распространяется.

Апелляционный суд при разрешении спора исходил из того, что земельным участком, на котором расположен спорный объект (здание автомойки), администрация не владеет. Земельный участок площадью 250 кв. м передан предпринимателю во временное пользование на основании договора аренды от 17.05.20004 N 3800001610. Обременение в виде аренды зарегистрировано в ЕГРП (запись 23-23/37/035/2007-078 от 20.08.2007).

Ссылаясь на то, что истец фактически не владеет земельным участком, освобождения которого от объекта предпринимателя он требует, суд апелляционной инстанции квалифицировал требование администрации о сносе самовольной постройки с одновременным заявлением требования о расторжении договора (возврате земельного участка) как виндикационное (не имеющее негаторной правовой природы). Однако соответствующее требование может быть предъявлено органом местного самоуправления лишь в пределах срока исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса). При наличии заявления об истечении срока исковой давности, сделанного лицом, фактически владеющим спорным имуществом, истечение срока давности погашает материальное право на иск независимо от законности владения им.

Выводы апелляционного суда об утрате истцом владения земельным участком (в связи с передачей его по договору аренды ответчику) и о виндикационном характере требования администрации о сносе самовольной постройки, ошибочны.

В пункте 6 информационного письма от 09.12.2010 N 143 содержится следующее разъяснение. Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 Гражданского кодекса.

В Гражданском кодексе отсутствует деление владения на опосредованное и непосредственное, в то же время закон различает владение другого лица по воле собственника (законное владение, статья 305 Гражданского кодекса) и владение без воли собственника (незаконное владение, статья 234 Гражданского кодекса).

Собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, спорное имущество из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд; собственник владеет имуществом через законного владельца (опосредованно). Данная правовая позиция отражена в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" (далее - информационное письмо от 15.01.2013 N 153). При сохранении истцом владения требование о защите его нарушенных прав не может быть рассмотрено как виндикационное и исковая давность к такому требованию не применима.

В обоснование требований по первоначальному иску администрация ссылается на то, что арендованное имущество используется вопреки условиям договора аренды. Спорный объект возведен предпринимателем на арендуемом земельном участке, не отведенном для целей строительства, без согласия арендодателя и получения соответствующего разрешения. Квалифицируя требование администрации о сносе здания автомойки как виндикационное, и применяя к отношениям сторон нормы Гражданского кодекса об исковой давности (статьи 196, 199 и 200), апелляционный суд не учел также разъяснения, содержащиеся в пункте 2 информационного письма от 15.01.2013 N 153. В нем указано, что арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора. Если последний вышел за пределы договора аренды, не соблюдает условия предоставления земельного участка, арендодатель вправе требовать прекращения нарушения его прав арендатором и при сохранении договорных отношений.

С учетом изложенного, отказ апелляционного суда в удовлетворении требования администрации о сносе здания автомойки по мотиву пропуска истцом давностного срока (квалификация им требования о сносе самовольной постройки с одновременным заявлением требования о расторжении договора аренды как не имеющего негаторной правовой природы), является неправомерным.

Вместе с тем, при проверке доводов администрации о самовольном характере строительства (отсутствии у предпринимателя разрешительной документации на возведение объекта) необходимо учесть обстоятельства, установленные апелляционным судом (по результатам оценки представленных доказательств) при разрешении спора. Исследовав проект мойки-закусочной, согласованный с главным архитектором г. Армавира, комиссионный акт приемки в эксплуатацию объекта от 17.07.2003, заключение судебного эксперта от 30.11.2012 N 2118/09-3/16.1, суд апелляционной инстанции признал, что о возведении спорного здания как объекта капитального строительства администрация знала (не могла не знать) с момента приемки объекта в эксплуатацию.

Суд установил, что расположение на земельном участке иного объекта, нежели принятого в эксплуатацию в 2003 году приемочной комиссией администрации, не доказано. В состав приемочной комиссии входили главный архитектор города, начальник отдела градостроительства, начальник отдела проектирования МУ "Управление архитектуры и градостроительства", т. е. лица, обладавшие необходимыми познаниями для оценки вводимого здания как объекта капитального строительства. Автомоечный комплекс принят в эксплуатацию на основании заключений, согласований и технических условий инженерных служб города, а также проекта, разработанного МУ "Управление архитектуры и градостроительства" в 2002 году, что подтверждено выводами судебного эксперта. Этим же заключением установлено, что здание автомойки, являющееся объектом капитального строительства, возведено в соответствии с проектными решениями, содержащимися с согласованной с МУ "Управление архитектуры и градостроительства" документацией. Указанные (установленные апелляционным судом) обстоятельства имеют существенное значение и могут свидетельствовать о том, что спорный объект возведен с одобрения уполномоченных муниципальных органов (здание автомойки принято в эксплуатацию при непосредственном участии органов местного самоуправления).

Администрация, заявляя иск по настоящему делу, ссылается на неполучение предпринимателем разрешения на строительство, не указывая при этом на общественную опасность возведенного объекта и не представляя тому соответствующие доказательства. Между тем, отсутствие разрешения на строительство само по себе не является достаточным основанием для принятия решения о сносе самовольной постройки. В указанном случае суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию (пункт 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Действия органов местного самоуправления по приемке объекта (являвшегося на момент ввода его в эксплуатацию объектом капитального строительства), возведенного в соответствии с ранее утвержденной (согласованной) ими же проектной документацией, могут свидетельствовать о согласии публичного образования с размещением на земельном участке объекта недвижимого имущества.

В обоснование требования о сносе администрация ссылается также на возведение здания автомойки на земельном участке, не отведенном для этих целей договором аренды от 17.05.20004 N 3800001610. Поэтому при решении вопроса о самовольном характере строительства, суду следует дать оценку договору аренды земельного участка, заключенному сторонами в период действия Земельного кодекса (введен в действие с 30.10.2001). Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован Земельным кодексом (пункт 5 статьи 30, статья 31). При соблюдении указанных в законе требований, касающихся предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, сама по себе ссылка в тексте договора на предоставление предпринимателю в аренду земельного участка для размещения временного (некапитального) объекта не будет иметь правового значения.

Отсутствие (непредставление сторонами) доказательств, подтверждающих соблюдение процедуры предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, для целей строительства, влечет недействительность заключенного сторонами договора аренды от 17.05.20004 N 3800001610. В связи с этим необходимо учесть, что требования, вытекающие из отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, администрацией не заявлены (пункт 34 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Кроме того, обосновывая свое право на обращение к предпринимателю с иском о сносе самовольной постройки, администрация ссылается на то, что земельный участок, на котором расположено здание автомойки, относится к неразграниченным публичным землям, правом распоряжения которыми обладают органы местного самоуправления (пункт 10 статьи 3 Вводного закона).

Однако в силу указанной нормы Вводного закона (в редакции на момент подачи администрацией иска) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте, земельный участок площадью 250 кв. м с кадастровым номером 23:38:0119001:470 относится к категории земель населенных пунктов. В то же время, по информации ГКУ Краснодарского края "Краснодаравтодор" проходящий вдоль жилого микрорайона "Северный" участок автодороги "с. Отрадо-Ольгинское - г. Новокубанск - г. Армавир" соответствует привязкам км 40+934 - км 41+200. Указанная автодорога является собственностью Краснодарского края и состоит на балансе ГКУ Краснодарского края "Краснодаравтодор". Из кадастровой справки от 14.04.2004 N СГК-1640-04-04 также следует, что спорный участок расположен в зоне придорожного озеленения автодороги краевого значения "Армавир-Новокубанск". Объект частично попадает в полосу отвода автодороги (т. 1, л. д. 51 - 56).

В пункте 22 постановления от 29.04.2010 N 10/22 указано следующее. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

При доказанности отсутствия между сторонами арендных отношений, с учетом положений статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 4 Кодекса, администрация должна документально подтвердить (доказать) свое право на обращение с иском о сносе здания автомойки (как самовольной постройки, сохранение которой нарушает права и законные интересы истца). Возведение спорного объекта в пределах полосы отвода автомобильной дороги краевого значения само по себе не свидетельствует о нарушении прав органа местного самоуправления.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса кассационная инстанция вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Принятое по делу апелляционное постановление (в обжалуемой части) не может быть признано законным, основанным на правильном применении норм материального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными судом посредством полного и всестороннего исследования доказательств. Поэтому судебный акт в обжалуемой части подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить недостатки, отмеченные в настоящем постановлении, исследовать все доказательства, представленные сторонами, и принять законный и обоснованный судебный акт.

Вопрос о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом не рассматривается. По правилам абзаца второго части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 по делу N А32-21683/2011 в части отказа в удовлетворении требования администрации муниципального образования город Армавир о сносе здания автомойки литера А, площадью 198,7 кв. м, инвентарный номер 2466, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0119001:470 по адресу: г. Армавир, трасса "Армавир-Новокубанск" в районе Северного жилого района, отменить.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части постановление от 25.09.2013 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова