Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 февраля 2014 г. N Ф08-9042/13 по делу N А63-4405/2011

г. Краснодар

03 февраля 2014 г.

Дело N А63-4405/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Гермес" (ИНН 2635107617, ОГРН 1072635022954) - Ковтун Е.В. (доверенность от 14.01.2014), от органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации горда Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) - Кравченко Д.С. (доверенность от 29.01.2013), комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) - Водяник И.В. (доверенность от 29.01.2013), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: автономного учреждения Ставропольского края "Государственная экспертиза в сфере строительства", Цверьяновой Ирины Георгиевны, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Ставрополя и комитета градостроительства администрации города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2013 (судьи Марченко О.В., Луговая Ю.Б., Сомов Е.Г.) по делу N А63-4405/2011, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Гермес" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация), комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) и комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по управлению имуществом) о признании недействительным постановления администрации от 15.04.2011 N 990 "Об отмене некоторых постановлений администрации города Ставрополя" (далее - постановление об отмене некоторых муниципальных актов), признании незаконным бездействия, выразившегося в оставлении без рассмотрения заявления общества от 18.03.2011 N 02/10 по вопросу согласования передачи прав и обязанностей по договору от 27.07.2010 N 8341 аренды земельного участка площадью 16 575 кв. м с кадастровым номером 26:12:022102:9, расположенного по адресу: город Ставрополь, ул. Машиностроителей 2 а, в квартале 344, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства лечебно-оздоровительного комплекса (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении к рассмотрению названного заявления, о признании незаконным выраженного в письме от 24.03.2011 N 09/02-01/1-1250 отказа в выдаче обществу разрешения на строительство лечебно-оздоровительного комплекса, о присуждении к выдаче обществу разрешения на строительство первой очереди оздоровительного комплекса (с учетом изменения предмета заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.08.2011 принят к производству встречный иск администрации к обществу и комитету по управлению имуществом о признании договора аренды недействительным (ничтожным).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.08.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2011, исковые требования общества удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано. Судебные акты мотивированы превышением администрацией полномочий при издании постановления об отмене муниципальных правовых актов, на основании которых возникли гражданско-правовые отношения (заключен договор аренды), законностью процедуры предоставления обществу земельного участка, установленной судами в рамках дела N А63-6807/2009, недоказанностью принадлежности земельного участка к землям городских лесов, наличием приложенного к заявлению о выдаче разрешения на строительство оздоровительного комплекса необходимого пакета документов, предусмотренной условиями договора аренды возможностью передачи арендатором права аренды земельного участка третьим лицам с предварительным согласованием с комитетом управления имуществом.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.03.2012 названные судебные акты отменены в части признания незаконным выраженного в письме от 24.03.2011 N 09/02-01/1-1250 отказа комитета градостроительства в выдаче обществу разрешения на строительство лечебно-оздоровительного комплекса и присуждения к выдаче обществу разрешения на строительство первой очереди оздоровительного комплекса отменены, дело в соответствующей части передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. Суд кассационной инстанции признал не соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам вывод судов о наличии необходимого для выдачи разрешения на строительство оздоровительного комплекса пакета документов (к заявлению о выдаче разрешения на строительство оздоровительного комплекса как единого объекта общество не представило проектную документацию на него и положительное заключение государственной экспертизы проектной документации), признал не соответствующим требованиям градостроительного законодательства вывод о возможности осуществления как строительства всего оздоровительного комплекса, так и его отдельного этапа (отдельно стоящего одноэтажного здания) без проведения государственной экспертизы проектной документации, указал на необходимость проверки и установления фактов наличия проектной документации и проведения ее государственной экспертизы.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Расценив возводимый в рамках первого этапа строительства оздоровительного комплекса центральный пост охраны как объект вспомогательного назначения, выдача разрешения на строительство которого не требовалась, суд признал оспариваемый отказ комитета градостроительств не нарушающим права и законные интересы общества, в связи с не нашел оснований для признания данного отказа незаконным.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2013 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.08.2013 заявленные требования удовлетворены по мотиву отсутствия у общества обязанности по представлению положительного заключения государственной экспертизы проектной документации первой очереди строительства - центрального поста охраны, получение разрешения на строительство которого необходимо. Апелляционный суд также отметил отсутствие между сторонами разногласий относительно объекта, на строительство которого обществом испрашивалось разрешение.

Администрация и комитет градостроительства обжаловали судебный акт апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса.

В кассационных жалобах заявители настаивают на том, что общество не обращалось с заявлением о выдаче разрешения на осуществление первого этапа строительства - центрального поста охраны, оздоровительный комплекс относится к объектам, проектная документация на возведение которых подлежит обязательной государственной экспертизе, общество должно было приложить к заявлению проектную документацию в полном объеме и положительное заключение ее государственной экспертизы. Администрация и комитет градостроительства считают невозможной выдачу разрешения на строительство также ввиду того, что на основании выданного разрешения на строительство первой очереди оздоровительного комплекса (во исполнение отмененного в последующем судебного акта) осуществлена государственная регистрация права собственности общества на объект незавершенного строительства - центральный пост охраны, срок действия выданного разрешения на строительство истек, для получения нового разрешения (продления разрешения на новый срок) необходимы заявление заинтересованного лица с требуемым пакетом документов, в том числе действующие технические условия на подключение строящегося объекта к сетям коммунальной инфраструктуры (срок действия прежних технических условий истек) и проект организации строительства.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Из материалов дела видно и судами установлено, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.08.2009 по делу N А63-6807/2009, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2009 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.2010, на администрацию возложена обязанность по принятию решения о предварительном согласовании обществу места размещения объекта и утверждении акта о выборе земельного участка.

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта постановлением администрации от 19.02.2010 N 337 (далее - постановление N 337) обществу согласовано место размещения оздоровительного комплекса, утвержден акт о выборе земельного участка от 06.05.2009 по проекту его границ от 18.12.2007, предписано обеспечить осуществление государственного кадастрового учета земельного участка, а также разрешено проектирование оздоровительного комплекса.

Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 28.04.2010.

На основании постановления администрации от 07.06.2010 N 1482 комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на три года в целях строительства оздоровительного комплекса, государственная регистрация которого произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 20.08.2010.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 05.03.2011 о подготовке разрешения на строительство оздоровительного комплекса. В описи документов, представленных обществом в муниципальное учреждение "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг" по принципу "Одно окно" в городе Ставрополе", указаны проектная документация, согласованная в установленном порядке (1 папка), доверенность уполномоченного лица (представителя) общества (1 лист), выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (4 листа), градостроительный план 2010 года N 1001.

Письмом от 24.03.2011 N 09/02-01/1-1250 комитет градостроительства известил общество о принятом решении об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с подготовкой проекта постановления об отмене некоторых муниципальных актов, в перечень которых вошли постановления N 337 и N 1482.

Указанные обстоятельства явились основанием обращения общества в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 01.07.1996 N 6/8 для удовлетворения требовании о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решении и действии (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действии (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочии на совершение оспариваемых действии (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действии (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 указанного Кодекса).

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, выдача которого пунктом 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса отнесена к полномочиям органов местного самоуправления.

Разрешение на строительство, в силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса, представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

В перечень документов, прилагаемых застройщиком к заявлению о выдаче разрешения на строительство, включено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса (часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Предметом государственной экспертизы является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов (часть 5 статьи 49 Градостроительного кодекса).

Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, установленным частью 13 статьи 48 Градостроительного кодекса (часть 9 статьи 49 Градостроительного кодекса).

Согласно пункту 5 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации как предназначенных, так и не предназначенных для осуществления производственной деятельности отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общей площадью не более чем 1500 кв. м.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (пункт 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса).

В соответствии с абзацем 4 пункта 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87, под этапом строительства понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

Согласно письменным пояснениям автономного учреждения Ставропольского края "Государственная экспертиза в сфере строительства" Министерства строительства и архитектуры Ставропольского края от 19.10.2012 N 2960/01-11 в составе оздоровительного комплекса предполагается поэтапное проектирование и строительство отдельно стоящих зданий с количеством этажей не более 2 и общей площадью менее 1500 кв. м.

Здание центрального поста охраны проектировалось как самостоятельный объект, строительство которого являлось одним из этапов строительства оздоровительного комплекса, поэтому оно не могло быть квалифицировано как строение (сооружение) вспомогательного использования.

В силу абзаца 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Кодекса указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В нарушение названной процессуальной нормы суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что, направляя дело на новое рассмотрение, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 14.03.2012 указал на необоснованную оценку первой очереди строительства лечебно-оздоровительного комплекса в качестве отдельно стоящего одноэтажного объекта капитального строительства, в отношении проектной документации на который не требуется проведения государственной экспертизы (часть 2 статьи 49 Градостроительного кодекса). Суд кассационной инстанции также отметил, что строительство лечебно-оздоровительного комплекса (отдельного этапа строительства лечебно-оздоровительного комплекса) без проведения государственной экспертизы его проектной документации не соответствует требованиям статей 49 и 51 Градостроительного кодекса, в связи с чем необходимы проверка и установление фактов наличия такой документации и осуществления ее государственной экспертизы.

Соответствующие указания судами первой и апелляционной инстанций не выполнены.

Кроме того, по смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса только застройщику разрешение на строительство дает право на осуществление строительства, в целях строительства застройщик направляет в уполномоченный орган заявление о выдаче соответствующего разрешения, именно застройщику выдается разрешение на строительство, только ему предоставлено право оспаривания в судебном порядке отказа в выдаче разрешения на строительство.

Застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пункт 16 статьи 1 Градостроительного кодекса).

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка, а ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта.

На основании выданного комитетом градостроительства во исполнение решения Арбитражного суда Ставропольского края от 23.08.2011 обществу разрешения на строительство от 24.01.2012 N RU 26309000-00023-0 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю зарегистрировано право собственности общества на объект незавершенного строительства со степенью готовности 15 % (регистрационная запись N 26-26-01/014/2012-262)

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) от 08.10.2012 N 01/048/2012-678 и от 14.02.2013 N 01/002/2013-986 правообладателем объекта недвижимости - поста охраны является физическое лицо Цверьянова И.Г., о чем в реестр внесена запись регистрации от 06.08.2012 N 26-26-01/088/2012-386. Основанием для регистрации перехода права собственности от общества к Цверьяновой И.Г. явился договор купли-продажи от 06.04.2012 и решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 09.06.2012.

Определением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 27.09.2012 решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 09.06.2012 отменено, в резолютивной части апелляционного определения указано на поворот исполнения отмененного судебного акта.

В отсутствие доказательств исключения из реестра записи регистрации от 06.08.2012 N 26-26-01/088/2012-386 общество в силу вышеназванных нормативных положений не могло быть признано застройщиком, которому может быть выдано разрешение на строительство, а вывод суда апелляционной инстанции о нарушении оспариваемым отказом прав и законных интересов общества следует признать не соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что является основанием отмены постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо выполнить указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, в том числе связанные с фактическим осуществлением поворота исполнения решения суда общей юрисдикции, после чего вынести законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2013 по делу N А63-4405/2011 отменить. Дело N А63-4405/2011 направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова