Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2014 г. N Ф08-1576/14 по делу N А32-11890/2012

г. Краснодар

15 апреля 2014 г.

Дело N А32-11890/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "ИнвестГеоСтрой" (ОГРН 1057747451585) - Зайцева О.А. (доверенность от 01.10.2013), в отсутствие представителей заинтересованного лица - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмет спора, - управления архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 (судьи Соловьева М.В., Смотрова Н.Н., Филимонова С.С.) по делу N А32-11890/2012, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "ИнвестГеоСтрой" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация), в котором просило:

- признать незаконным, как не соответствующее Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), решение администрации, оформленное письмом управления архитектуры и градостроительства администрации от 06.02.2012 N 21-01-14/1805; 2263, об отказе во внесении изменений в градостроительный план от 24.12.2010 N RU233090000-000000000003832 земельного участка площадью 3 661 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302010:15), расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 16;

- возложить на администрацию обязанность устранить допущенные нарушения и внести следующие изменения в градостроительный план земельного участка от 24.12.2010 N RU233090000-000000000003832:

1) в разделе 3 "Информация о разрешенном использовании земельного участка, требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства" в строке "Предельное количество этажей" указать вместо " - " цифру "30"; в строке "Предельная высота зданий, строений, сооружений" вместо "22 м" указать "98 м"; в строке "Максимальный процент застройки в границах земельного участка" вместо "40%" указать "55%"; строку "Минимальный процент озеленения - 15%" исключить;

2) в приложении "Чертеж градостроительного плана земельного участка. М 1:1000. Условные обозначения. Экспликация" в строке "Максимальный процент застройки в границах земельного участка" вместо "40%" указать "55%";

3) в разделе 2 "Информация обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка (за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд)" исключить строку "среднеэтажной жилой застройки до 7 этажей") и выдать обществу градостроительный план земельного участка с измененными параметрами.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление архитектуры и градостроительства администрации (далее - управление; т. 1, л. д. 1 - 2).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2013, заявленные обществом требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2013 вышеназванные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции указал, что суды пришли к верному выводу о том, что отказ заинтересованного лица (со ссылкой на Правила землепользования и застройки города Сочи, далее - Правила землепользования) не может быть признан соответствующим нормам действующего законодательства. Полный текст решения Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 об утверждении Правил землепользования официально опубликован только 18.03.2011, поэтому его положения не могут быть применены для обоснования правомерности оспариваемого решения (от 06.02.2012). Суды также правильно отклонили ссылки администрации на нормы статьи 40 и части 6 статьи 45 Градостроительного кодекса, как не подлежащие применению к спорным правоотношениям. В то же время, удовлетворяя требования общества, судебные инстанции не оценили на предмет соблюдения порядка предоставления земельного участка для многоэтажного жилищного строительства (статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс) постановление главы города Сочи от 12.12.2008 N 1154-р и дополнительное соглашение от 26.05.2009 к договору аренды земельного участка от 14.03.2007, не проверили соблюдение порядка предоставления в аренду спорного участка (в том числе и надлежащим субъектом). Данные обстоятельства имеют значение для вывода о нарушении прав и законных интересов общества оспариваемым решением и возможности восстановления прав заявителя с использованием норм части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

При новом рассмотрении решением от 23.08.2013 в удовлетворении заявленных обществом требований отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что поскольку спорный земельный участок находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения и в водоохранной зоне Черного моря, доказательства принятия уполномоченным органом федеральной власти специального распорядительного акта о передаче участка обществу в аренду отсутствуют, договор аренды этого участка от 14.02.2007 имеет признаки ничтожной сделки (статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс), а общество - не является его титульным владельцем. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:15 первоначально предоставлялся для эксплуатации здания административного корпуса, распоряжением главы города Сочи от 12.12.2008 N 1154-р изменен вид его разрешенного использования на "многоквартирный жилой дом", соответствующие изменения внесены в договор аренды дополнительным соглашением от 26.05.2009 N 2. Учитывая, что при предоставлении земельного участка для размещения многоквартирного дома необходимо руководствоваться специальной нормой, предусмотренной статьей 30.1 Земельного кодекса, суд пришел к выводу о несоответствии распоряжения N 1154-р действующему законодательству и ничтожности дополнительного соглашения от 26.05.2009. Результаты (положительные) публичных слушаний (по вопросу об изменении вида разрешенного использования земельного участка) не могут изменить императивно установленные Земельным кодексом процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства. Произвольное определение законным владельцем (как собственником объекта недвижимости) земельного участка характера вновь сооружаемых объектов недвижимости, даже в случае уничтожения ранее находившихся на данном участке строений, законодательством не допускается. При таких обстоятельствах права и законные интересы общества оспариваемым отказом не нарушены.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 решение от 23.08.2013 отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении требований общества. Суд апелляционной инстанции руководствовался тем, что суд первой инстанции не исследовал вопрос о передаче в аренду спорного земельного участка по основаниям, изложенным в Федеральном законе от 09.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ), в связи с чем, сделал необоснованный вывод о ничтожности договора аренды земельного участка от 14.02.2007. Администрация не представила доказательств наличия оснований, перечисленных в части 8 статьи 1 Закона N 244-ФЗ, для отнесения земельного участка площадью 3661 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302010:15, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 16, к федеральной собственности. Поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости, находящийся в собственности общества, администрация не вправе предоставить его под строительство третьему лицу в порядке статьи 30.1 Земельного кодекса. Сведения об обременении спорного участка арендным обязательством в пользу общества внесены в установленном законом порядке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), заявитель признается его правообладателем, пока в ЕГРП не внесена запись об ином (пункт 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Суд апелляционной инстанции установил, что сторонами не были обжалованы в установленном порядке договор аренды от 14.03.2007, дополнительное соглашение к нему от 26.05.2009, распоряжение Главы города Сочи от 12.12.2008 N 1154-р. Нормы Градостроительного кодекса не содержат указания на обстоятельства, которые могут быть основанием для отказа в выдаче градостроительного плана (для неисполнения органами местного самоуправления установленной законом обязанности и для ограничения установленного законом права заявителя).

В кассационной жалобе администрация просит отменить апелляционное постановление от 20.11.2013, оставить в силе решение от 23.08.2013. По мнению подателя жалобы, договор аренды земельного участка от 14.02.2007 является ничтожным, поскольку заключен от имени арендодателя не собственником участка и не управомоченным им лицом. Заключение дополнительного соглашения от 26.05.2009 N 2 к договору аренды в целях строительства многоквартирного дома на земельном участке, предоставленном в обход установленной пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса процедуры, недопустимо, данное соглашение ничтожно. Распоряжение Главы города Сочи от 12.12.2008 N 1154-р об изменении вида разрешенного использования земельного участка также не соответствует названным нормам Земельного кодекса. Градостроительный план земельного участка, даже при внесении в него требуемых обществом изменений, не может быть реализован, так как выдача разрешения на строительство и последующий ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома будут противоречить требованиям закона. Основанием для отнесения земельного участка к федеральной собственности (на момент заключения договора аренды от 14.02.2007) являлся факт его расположения во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения.

Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, который поддержан представителем заявителя в судебном заседании.

В судебном заседании 01.04.2014 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса объявлен перерыв до 08.04.2014, 16 часов 05 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя заявителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление апелляционного суда от 20.11.2013 подлежащим отмене, а решение от 23.08.2013 - оставлению в силе, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, общество является собственником всех нежилых помещений здания административного корпуса (литера А), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 16 (т. 1, л. д. 12 - 16).

Администрация (арендодатель) и ЗАО "Академгрупп" (арендатор-1), а также ООО "Трансинвестстрой" (арендатор-2) 14.03.2007 заключили договор N 4900004121 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (т. 1, л. д. 17 - 23).

В соответствии с пунктами 1.1, 2.1 договора арендаторам передан во временное (до 01.05.2054) владение и пользование земельный участок площадью 3661 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302010:0015), предназначенный для эксплуатации административного корпуса, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 16. Участок находится в городской черте, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 11.05.2007.

На основании договора от 17.12.2007 общество приобрело принадлежащие ООО "Трансинвестстрой" права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 14.03.2007 N 4900004121. Данная сделка прошла процедуру государственной регистрации 24.01.2008 (т. 1, л. д. 24 - 29).

В связи с приобретением всех нежилых помещений в здании общество указано в договоре от 14.03.2007 в качестве единственного арендатора земельного участка (дополнительное соглашение от 16.05.2008 N 1; т. 1, л. д. 30 - 32).

Распоряжением главы города Сочи от 12.12.2008 N 1154-р изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:15 (с "для обеспечения эксплуатации здания административного корпуса" на "многоквартирный жилой дом"; 1, л. д. 34). Соответствующие изменения внесены в договор аренды (т. 1, л. д. 33).

Главный архитектор города Сочи 04.02.2009 утвердил градостроительный план N RU233090000-000000000002933 земельного участка площадью 3661 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302010:15). Согласно названному документу основным видом разрешенного использования земельного участка указан "многоквартирный жилой дом". В качестве предельных параметров размещения объекта капитального строительства на земельном участке установлены следующие: предельное количество этажей - 30 этажей; предельная высота зданий, строений, сооружений - 98 м; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 55% (т. 1, л. д. 49 - 56).

Начальник управления 24.12.2010 утвердил градостроительный план земельного участка N RU233090000-000000000003832 с указанием иных предельных параметров размещения объекта капитального строительства: предельное количество этажей - 7 этажей; предельная высота зданий, строений, сооружений - 22 метра; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 40%; минимальный процент озеленения - 15% (т. 1, л. д. 57 - 71).

26 января 2012 года общество обратилось в администрацию с заявлением о внесении изменений в градостроительный план земельного участка от 24.12.2010 (т. 1, л. д. 72).

Управление в письме от 06.02.2012 N 21-01-14/1805;2263 отказало в удовлетворении заявления о внесении изменений в градостроительный план земельного участка от 24.12.2010 (т. 1, л. д. 73, 74).

Полагая, что решение заинтересованного лица противоречит требованиям действующего законодательства, а также нарушает принадлежащие ему права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса определяет, что градостроительный план земельного участка является одним из оснований подготовки проектной документации. Градостроительный план земельного участка необходим для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 7 статьи 51, часть 3 статьи 55 Градостроительного кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 44 Градостроительного кодекса подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.

Согласно части 3 статьи 44 Градостроительного кодекса градостроительный план представляет собой план земельного участка с указанием границ зон публичных сервитутов, минимальных отступов от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, строений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений, строений, информации о градостроительном регламенте (если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента), о разрешенном использовании земельного участка, требований к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства, о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия, о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Порядок предоставления земельного участка для строительства предусмотрен статьями 30 и 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), при этом процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства имеет свои особенности.

Согласно статье 30.1 Земельного кодекса земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Особенности применения положений пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса определены существующей судебной практикой (постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.05.2011 по делу N А59-3411/2010, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.02.2013 по делу N А03-7814/2012, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.08.2009 по делу N А21-10450/2008, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.10.2012 по делу N А32-48921/2011, Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.02.2013 по делу N А50-9120/2012, определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.09.2011 N ВАС-11331/11, от 15.10.2012 N ВАС-13313/12, от 05.04.2013 N ВАС-3162/13).

В силу абзаца 2 пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов государственной власти.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" предусмотрено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения и ему придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа.

Границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи".

В силу статей 166, 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иного нормативного правового акта, ничтожна независимо от признания ее ничтожности судом. Согласно статье 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий ничтожности сделки может быть заявлено любым заинтересованным лица. Ничтожная сделка не порождает правовых последствий.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При рассмотрении дела суд установил, что спорный земельный участок находится в границах курорта федерального значения, относится к особо охраняемым природным территориям федерального значения, и на момент заключения администрацией и ЗАО "Академгрупп" (арендатор-1), ООО "Трансинвестстрой" (арендатор-2) договора аренды от 14.03.2007 N 4900004121 являлся федеральной собственностью. Факт расположения спорного участка в пределах особо охраняемой природной территории (курорта) федерального значения - в границах второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны федерального курорта прямо следует из материалов дела.

Согласно статье 22 Земельного кодекса земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Статьей 608 Гражданского кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорный земельный участок зарегистрировано 14.08.2009.

Суд первой инстанции на основании указанных выше норм, а также положений статей 125, 209, 214 Гражданского кодекса, статьи 9 Земельного кодекса обоснованно пришел к выводу о том, что администрация распорядилась земельным участком, находящимся в федеральной собственности, без соответствующих полномочий, а заключенный ею договор аренды от 14.03.2007 N 4900004121, является недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса, пункт 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Не соглашаясь с позицией суда первой инстанции о ничтожности договора аренды от 14.03.2007 N 4900004121, апелляционный суд сослался на непредставление администрацией доказательств наличия оснований, перечисленных в части 8 статьи 1 Закона N 244-ФЗ, для отнесения земельного участка площадью 3661 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302010:15, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 16, к федеральной собственности.

В то же время, Закон N 244-ФЗ вступил в силу только с 20.12.2008 и не подлежал применению при оценке законности арендной сделки, совершенной 14.03.2007.

Предоставление для строительства земельных участков, обремененных объектами недвижимости, Земельный кодекс не допускает. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы в статье 30.1 Земельного кодекса одинаково для всех лиц, заинтересованных в таком строительстве.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что поскольку на спорном участке расположен объект недвижимости, находящийся в собственности общества, администрация не вправе предоставить участок под строительство третьему лицу в порядке статьи 30.1 Земельного кодекса, не исключает обязательности требований названной статьи и для самого общества.

Указание в апелляционном постановлении на то, что сторонами не были обжалованы в установленном порядке договор аренды от 14.03.2007, дополнительное соглашение к нему от 26.05.2009, распоряжение Главы города Сочи от 12.12.2008 N 1154-р, не соответствует положениям Гражданского кодекса о праве суда не применять нормативный акт, принятый в нарушение законодательства Российской Федерации, независимо от признания его таковым в судебном порядке (абзац 12 статьи 12), о недействительности сделки, не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов, независимо от признания ее таковой судом (статья 166, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).

В определении от 08.04.2010 N 456-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что особенности правового регулирования ничтожных сделок обусловлены характером соответствующих сделок, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. Право (любого заинтересованного лица) на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение.

Основанием для внесения записи в ЕГРП является только решение суда, которым применены последствия недействительности ничтожной сделки (пункт 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Сохранение в ЕГРП записи о сделке не препятствует суду при разрешении конкретного спора дать такой сделке правовую оценку.

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:0015 осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных со строительством. Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка (с "для обеспечения эксплуатации здания административного корпуса" на "многоквартирный жилой дом") и последующее внесение изменений в договор аренды от 14.03.2007 N 4900004121, предусматривающих размещение (строительство) на участке многоквартирного жилого дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством.

Поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства производится с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 Земельного кодекса, которые в данном случае не соблюдены, оспариваемый отказ администрации не нарушает прав и законных интересов общества, у апелляционного суда отсутствовали основания для отмены решения от 23.08.2013 и удовлетворения требований заявителя.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Поскольку суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, не допустил нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, решение от 23.08.2013 подлежит оставлению в силе.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 по делу N А32-11890/2013 отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.2013 по настоящему делу - оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова