Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 января 2015 г. N Ф08-10192/14 по делу N А25-1079/2014

г. Краснодар

29 января 2015 г.

Дело N А25-1079/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - открытого акционерного общества "Россельхозбанк" (ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890) в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала - Маркарова А.М. (доверенность от 25.12.2014), в отсутствие истца - Управления имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа (ИНН 0902012357, ОГРН 0010609160155), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Россельхозбанк" в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 18.08.2014 (судья Байчорова Ф.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2014 (судьи Жуков Е.В., Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И.) по делу N А25-1079/2014, установил следующее.

Управление имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа (далее - управление) обратилось в арбитражный суд к ОАО "Россельхозбанк" в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала (далее - общество) с иском о взыскании 876 290 рублей 02 копейки задолженности.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом (в период с 12.11.2009 по 01.07.2014) обязательств по договору аренды земельного участка от 12.11.2009 N 493.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 18.08.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2014, иск удовлетворен частично. С общества в пользу управления взыскано 477 925 рублей 68 копеек задолженности. В доход федерального бюджета с общества взыскано 12 558 рублей 51 копейка государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что по договору от 12.11.2009 N 493 (в редакции дополнительного соглашения от 29.04.2010 N 5) обществу на срок до 30.03.2011 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 09:10:0070110:27 площадью 1628 кв. м, расположенный по адресу: г. Карачаевск, ул. Орджоникидзе, 24. По истечении срока договора аренды ответчик продолжил использование земельного участка, поэтому договор аренды от 12.11.2009 N 493 суды признали возобновленным на неопределенный срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)). Новый договор аренды сторонами не заключен в связи с наличием разногласий по условию о размере арендной платы. При разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен и определяется на основании соответствующего нормативного акта; стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма ее изменения (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статья 424 Гражданского кодекса, постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73)). Расчет произведен истцом в соответствии с действовавшими в спорный период нормативными актами (постановление Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 20.06.2008 N 226 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков в муниципальном образовании - городе Черкесске" (далее - постановление от 20.06.2008 N 226)). Платежи ответчика (249 692 рубля 64 копейки) в расчете учтены. Довод ответчика о необходимости расчета арендной платы исходя из 2% от кадастровой стоимости суды отклонили. Земельный участок предоставлен обществу для размещения (эксплуатации) административного (офисного) здания (в нем размещается дополнительный офис банка), поэтому управление обоснованно применило в расчете ставку арендной платы в размере 10% от кадастровой стоимости, установленную пунктом 21 приложения N 5 к постановлению от 20.06.2008 N 226 (для административных и офисных зданий). В то же время по требованиям о взыскании долга за период с 12.11.2009 по 17.06.2011 суд признал срок исковой давности пропущенным, поскольку о нарушении своего права истцу должно было стать известно со дня заключения договора аренды, с иском управление обратилось в суд в июне 2014 года. С учетом заявления ответчика о применении давностного срока суд отказал управлению в соответствующей части иска (статьи 195, 106, 199, 200 Гражданского кодекса). Требование о взыскании долга по арендной плате в пределах срока исковой давности (в сумме 477 925 рублей 68 копеек) суды признали обоснованным и удовлетворили со ссылкой на статьи 309, 606, 611, 614 Гражданского кодекса. Государственная пошлина на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на общество (т. 1, л. д. 109; т. 2, л. д. 36).

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При заключении договора аренды от 12.11.2009 N 493 стороны согласовали годовую арендную плату в размере 49 012 рублей (пункт 4.1). Согласно пункту 4.2 договора размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшения) арендной платы изменения вносятся в договор путем оформления сторонами дополнительного соглашения. Таким образом, договором аренды от 12.11.2009 N 493 не предусмотрено право арендодателя на односторонне изменение условия о размере арендной платы. На необходимость заключения дополнительного соглашения к договору указано и в письме арендатора от 02.07.2012. Ответ на данное письмо обществом не получен. С учетом согласованности условий договора аренды при его заключении (статьи 421, 424 Гражданского кодекса) и отсутствия у арендодателя права на односторонне изменение его условий, у судов отсутствовали основания для взыскания арендной платы, рассчитанной истцом по новой методике. Выводы судебных инстанций в данной части нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. Кроме того, ставка арендной платы в размере 10% от кадастровой стоимости установлена постановлением от 20.06.2008 N 226 для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий. Из имеющегося в деле кадастрового паспорта от 15.09.2009 N 0910/201/09-3105 и кадастровой выписки от 22.12.2010 N 10/10/1-825 следует, что разрешенным использованием участка ответчика является обслуживание административного бытового корпуса с пристройкой-котельной, здания склада, совмещенного с производственными помещениями, склада и магазина, совмещенного с помещением охраны, подвалом. Таким образом, ставка арендной платы, установленная пунктом 21 приложения N 5 к постановлению от 20.06.2008 N 226, применена к спорному участку необоснованно.

От управления отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию решение и апелляционное постановление отменить, в удовлетворении требований отказать. Пояснил, что к правоотношениям сторон должна применяться ставка арендной платы в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка, закрепленная в пункте 51 приложения N 5 к постановлению от 20.06.2008 N 226 (иные виды разрешенного использования земель).

Управление, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечило.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 12 ноября 2009 года администрация Карачаевского городского округа (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земель N 493 (т. 1, л. д. 16 - 18). По условиям договора арендатору во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 09:10:0070110:27 площадью 1628 кв. м, расположенный по адресу: г. Карачаевск, ул. Орджоникидзе, 24, предназначенный для обслуживания административного бытового корпуса с пристройкой-котельной (литера А), склада (литера В) и магазина, совмещенного с помещением охраны, подвалом (литера Г). Договор заключен сроком на 11 месяцев (пункт 2.1). В соответствии с пунктом 4.1 общая сумма арендной платы составляет 49 012 рублей за год. Арендатор вносит плату ежеквартально равными частями в срок до 15 числа первого месяца квартала (пункт 4.3). Участок передан арендатору без подписания акта приема-передачи (пункт 9.1).

Дополнительным соглашением от 29.04.2010 N 5 срок действия договора продлен до 30.03.2011 (т. 1, л. д. 19).

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды от 12.11.2009 N 493, управление обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества 876 290 рублей 02 копеек задолженности за период с 12.11.2009 по 01.07.2014.

При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске управлением срока исковой давности по требованиям о взыскании долга за период с 12.11.2009 по 17.06.2011. Поэтому с учетом заявления ответчика в удовлетворении данной части требований суд отказал (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Апелляционный суд поддержал данный вывод суда первой инстанции. Решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении требований участвующими в деле лицами не обжалуются, поэтому кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

По требованиям в пределах срока исковой давности судебные инстанции исходили из того, что по истечении срока договора аренды от 12.11.2009 N 493 в редакции дополнительного соглашения (30.03.2011) ответчик продолжил использование земельного участка.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на определенный срок. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, при аренде недвижимого имущества предупредив об этом другую сторону за три месяца.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

С учетом обстоятельств, установленных при разрешении спора, суды признали договор аренды от 12.11.2009 N 493 возобновленным на неопределенный срок. Также суды установили, что новый договор аренды сторонами не заключен в связи с наличием разногласий по условию о размере арендной платы.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).

В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку договор аренды от 12.11.2009 N 493 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению (взысканию) арендодателем исходя из нормативно установленных (утвержденных) ставок (независимо от содержания условия договора аренды о размере арендной платы).

С учетом приведенных норм (разъяснений) управление рассчитало размер задолженности по арендной плате в соответствии с действовавшим в спорный период постановлением от 20.06.2008 N 226. Платежи ответчика (249 692 рубля 64 копейки) истцом в расчете учтены. Доказательства внесения арендной платы в полном объеме (в пределах давностного срока) ответчик не представил, поэтому суды первой и апелляционной инстанции взыскали с общества 477 925 рублей 68 копеек задолженности.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы общества о соответствии договора аренды волеизъявлению сторон окружным судом отклоняется как основанный на неправильном понимании заявителем норм гражданского законодательства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 9707/13 сформулированы следующие правовые позиции. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, регулируется в нормативном порядке. Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления правовых актов, изменяющих установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон и без внесения в текст договоров соответствующих изменений.

Поскольку арендная плата по договору от 12.11.2009 N 493 является регулируемой, стороны обязаны руководствоваться нормативно установленным порядком ее определения (независимо от содержания договорного условия о размере арендной платы).

Не принимается окружным судом и довод о необоснованном расчете истцом (принятии судами) арендной платы исходя из ставки в размере 10% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 21 приложения N 5 к постановлению от 20.06.2008 N 226).

Как видно из материалов дела (свидетельства о государственной регистрации права от 30.12.2008, кадастровый паспорт от 15.09.2009 N 0910/201/09-3105, кадастровая выписка от 18.05.2012 N 09/12/1-25301), земельный участок с кадастровым номером 09:10:0070110:27 предназначен для обслуживания административного бытового корпуса с пристройкой-котельной, здания склада, совмещенного с производственными помещениями, склада и магазина, совмещенного с помещением охраны, подвалом (т. 1, л. д. 28, 92 - 99).

В силу положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.

Судами установлено, что на спорном участке находится административное (офисное) здание с постом охраны, в котором размещается дополнительный офис банка. Расположение (размещение) на участке объектов недвижимости административно-офисного назначения предопределяет его вид разрешенного использования. Для земельных участков, предназначенных для размещения (эксплуатации) административных и офисных зданий, пунктом 21 приложения N 5 к постановлению от 20.06.2008 N 226 установлена ставка арендной платы в размере 10% от кадастровой стоимости.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.12.2014 по ходатайству общества исполнение решения от 18.08.2014 и апелляционного постановления от 07.11.2014 приостановлено до окончания рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, приостановление исполнения судебных актов утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 18.11.2014 N 4697).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 18.08.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2014 по делу N А25-1079/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин