Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 мая 2015 г. N Ф08-2524/15 по делу N А32-8743/2014

г. Краснодар

12 мая 2015 г.

Дело N А32-8743/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - прокуратуры Краснодарского края (ОГРН 1032304930020) - Солдатова С.А. (служебное удостоверение), в отсутствие представителей ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "ГеленджикСтройИнвест" (ОГРН 1112304004713), администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 1022300777840), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГеленджикСтройИнвест" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2014 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2014 (судьи Мисник Н.Н., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-8743/2014, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокуратура края, прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "ГеленджикСтройИнвест" (далее - общество), в котором просил:

- признать недействительным (ничтожным) заключенное между администрацией и обществом дополнительное соглашение от 28.06.2012 к договору аренды от 27.09.2011 N 4000004218, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403064:10 с "для размещения рыночного комплекса" на "для размещения многоэтажного жилого дома";

- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи от 07.07.2012 N 23-23-12/078/2012-301 (в исковом заявлении номер записи ошибочно указан как 23-23-12/301) о регистрации дополнительного соглашения от 28.06.2012 к договору аренды от 27.09.2011 N 4000004218 земельного участка площадью 1 617 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0403064:10, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Вишневая, 34 (далее - земельный участок);

- восстановить в ЕГРП запись о назначении объекта (применительно к регистрации договора аренды от 27.09.2011 N 4000004218 земельного участка) "для размещения рыночного комплекса".

Решением от 18.08.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 12.12.2014, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебные акты мотивированы тем, что при предоставлении земельного участка для размещения многоэтажного жилого дома необходимо руководствоваться специальной нормой, предусмотренной статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, указанного в пункте 27 статьи 38.1 Земельного кодекса. Изменение целевого назначения земельного участка также производится с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 Земельного кодекса. На основании дополнительного соглашения от 28.06.2012 к договору аренды земельного участка от 27.09.2011 N 4000004218 целевое назначение участка изменено на "для размещения многоэтажного жилого дома", то есть участок предоставлен для осуществления строительства многоквартирного дома в обход установленной статьей 30.1 Земельного кодекса процедуры, что недопустимо. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 14760/11. Ссылка ответчиков на то, что на участке находятся принадлежащие обществу объекты недвижимости, судом во внимание не принята. Общество владеет земельным участком на основании ограниченного имущественного права - права аренды. Внесение изменений в арендное отношение должно соответствовать нормам земельного права, имеющим в спорном материальном правоотношении преимущественно публично-правовое регулирование (статьи 30, 30.1 Земельного кодекса). Поскольку дополнительное соглашение от 28.06.2012 ничтожно, то в качестве последствия недействительности (ничтожности) данного соглашения необходимо аннулировать (погасить) в ЕГРП запись от 07.07.2012 N 23-23-12/078/2012-301 о его государственной регистрации. При этом суд счел необходимым восстановить в ЕГРП запись о назначении объекта (применительно к регистрации договора аренды от 27.09.2011 N 4000004218). Оставляя решение от 18.08.2014 без изменения, суд апелляционной инстанции не согласился с доводом общества о том, что статья 30.1 Земельного кодекса не регулирует уже возникшие арендные отношения, при наличии на земельном участке недвижимого имущества ответчика, имеющего, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, право (исключительное) на приобретение земельного участка в аренду. Основанием заключения дополнительного соглашения от 28.06.2012 принадлежность обществу недвижимого имущества на арендуемом земельном участке не являлась. Формальное соблюдение администрацией при принятии постановления от 18.04.2012 N 960 "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка" (далее - постановление N 960) положений пункта 6 статьи 37 и статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) не может быть принято во внимание при рассмотрении требования о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку к возникновению арендных отношений в обход положений части 2 статьи 30.1 Земельного кодекса привел не только указанный административный акт, но и спорная сделка, имеющая самостоятельное значение. Постановление N 960 не может рассматриваться в качестве решения о предоставлении земельного участка для строительства, предусмотренного статьей 32 Земельного кодекса, без которого заключение договора аренды такого участка невозможно. Сохранение в ЕГРП записи о разрешенном использовании земельного участка "для размещения многоэтажного жилого дома" при наличии регистрации договора аренды земельного участка с целевым назначением "для размещения рыночного комплекса" порождает неопределенность в правовом режиме земельного участка. Восстановление в ЕГРП записи о целевом назначении земельного участка, как предназначенного для размещения рыночного комплекса, является обоснованным последствием признания ничтожным дополнительного соглашения от 28.06.2012 к договору аренды от 27.09.2011 N 4000004218.

В кассационной жалобе общество просит решение от 18.08.2014 и апелляционное постановление от 12.12.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, внесение в договор аренды изменения в части целевого назначения земельного участка не изменяет установленный Земельным кодексом порядок передачи земельного участка от собственника арендатору. Земельный участок дополнительным соглашением от 28.06.2012 в аренду обществу не предоставлялся, поскольку был предоставлен ему ранее на основании постановления администрации от 21.09.2011 и договора аренды от 27.09.2011, которые являются действительными и никем не оспариваются. Основанием для внесения в ЕГРП и в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастр) сведений о разрешенном использовании земельного участка является постановление N 960, а также документы территориального планирования, устанавливающие виды разрешенного использования земельных участков, а не дополнительное соглашение от 28.06.2012. Решение о предоставлении обществу условно разрешенного вида использования земельного участка принято администрацией в соответствии с действующим законодательством и правилами землепользования и застройки, действующими в муниципальном образовании. Оспариваемое дополнительное соглашение не порождает правовых последствий (внесение сведений о назначении земельного участка в ЕГРП), на которые ссылается истец. Запись о назначении объекта, которая содержится в ЕГРП, а также в кадастре, носит постоянный характер, независимо от наличия или отсутствия регистрации ограниченного вещного права (аренды). Вывод суда о том, что основанием для изменения целевого назначения земельного участка на "для размещения многоэтажного жилого дома" является дополнительное соглашение от 28.06.2012 к договору аренды, не соответствует действительности и нормам материального права. Правом оспорить решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка (пункт 6 статьи 37 Градостроительного кодекса) истец не воспользовался. Учитывая, что основанием для внесения сведений о назначении земельного участка в ЕГРП и кадастр послужило постановление N 960, которое никем не оспорено, изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено на основании данного правового акта еще до регистрации дополнительного соглашения, требование истца о восстановлении в ЕГРП записи о назначении объекта - земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403064 на "для размещения рыночного комплекса" не подлежит удовлетворению независимо от признания ничтожным дополнительного соглашения от 28.06.2012. Правовой режим земельного участка как объекта права устанавливается не гражданско-правовой сделкой (договором аренды), а именно административным актом органа местного самоуправления (постановлением). Правовой режим спорного участка ("для размещения многоэтажного жилого дома") был определен органом местного самоуправления в предусмотренном законом порядке и не является формальным, не относящимся к предмету спора.

От прокуратуры края в материалы дела поступил письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, соответствующая позиция высказана представителем истца в судебном заседании. Иные участвующие в деле лица отзывы на жалобу не представили, для участия в судебном разбирательстве по кассационной жалобе не прибыли.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя прокуратуры края, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в части, с принятием в отмененной части нового судебного акта, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 13.07.2009 в кадастр внесены сведения о земельном участке из земель населенных пунктов, площадью 1 617 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0403064:10, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Вишневая, 34, сформированном для целей размещения рыночного комплекса (т. 1, л. д. 58 - 60).

Постановлением администрации от 21.03.2011 N 2406 указанный земельный участок, застроенный объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности обществу, предоставлен последнему в аренду сроком на 49 лет, для размещения рыночного комплекса (т. 1, л. д. 7 - 8, 66 - 70, 71 - 72).

27.09.2011 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4000004218 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор - принять на условиях данного договора спорный земельный участок для размещения рыночного комплекса. Срок действия договора аренды установлен в 49 лет. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.10.2011 (запись N 23-23-12/116/2011-182), земельный участок фактически передан арендатору с 21.09.2011, без каких-либо иных документов по его передаче (т. 1, л. д. 9 - 16, 23).

Постановлением администрации от 18.04.2012 N 960 обществу предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования арендуемого им спорного земельного участка, расположенного в зоне общественно-деловой застройки ОД, "для размещения многоэтажного жилого дома" (т. 1, л. д. 20 - 21).

Согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту земельного участка от 20.06.2012 сведения об измененном виде разрешенного использования участка внесены в кадастр (т. 1, л. д. 17 - 19).

28.06.2012 администрация и общество подписали дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.09.2011 N 4000004218, по условиям которого, в подпункте 1.1 пункта 1 договора аренды, слова "для размещения рыночного комплекса" заменены словами "для размещения многоэтажного жилого дома". Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 07.07.2012, номер записи 23-23-12/078/2012-301 (т. 1, л. д. 22, 23).

Ссылаясь на то, что арендованный обществом земельный участок находится в режиме муниципальной (публичной) собственности, и размещение на нем многоэтажного жилого дома в обход установленной пунктами 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса процедуры нарушает порядок распоряжения публичной собственностью, а также на ничтожность не соответствующего требованиям земельного законодательства дополнительного соглашения от 28.06.2012 к договору аренды спорного земельного участка от 27.09.2011 N 4000004218 (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс), прокурор обратился (18.03.2014) с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, о применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных, в том числе органами местного самоуправления.

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Предоставление спорного земельного участка осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных с жилищным строительством. Внесение дополнительным соглашением от 28.06.2012 изменений в договор аренды от 27.09.2011 N 4000004218 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка (с "для размещения рыночного комплекса" на "для размещения многоэтажного жилого дома"), по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством.

Предоставление для строительства земельных участков, обремененных объектами недвижимости, Земельный кодекс не допускает. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы в статье 30.1 Земельного кодекса (здесь и далее - в применимой к спорным отношениям редакции) одинаково для всех лиц, заинтересованных в таком строительстве.

Предварительное согласование места размещения объекта при предоставлении в собственность или в аренду для целей жилищного строительства земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не производится. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса (пункты 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса (здесь и далее - в применимой к спорным отношениям редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, такие требования подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица и могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса).

Регистрационная запись в ЕГРП, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", далее - постановление Пленумов N 10/22).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что дополнительным соглашением от 28.06.2012 к договору от 27.09.2011 N 4000004218 целевое назначение переданного обществу в аренду участка изменено с "для размещения рыночного комплекса" на "для размещения многоэтажного жилого дома", то есть участок, на котором находятся принадлежащие арендатору объекты недвижимости, предоставлен для осуществления строительства многоквартирного дома в обход установленной статьей 30.1 Земельного кодекса процедуры, что недопустимо. Поскольку дополнительное соглашение от 28.06.2012 ничтожно, то в качестве последствия недействительности (ничтожности) данного соглашения суды пришли к выводу о необходимости аннулировать (погасить) в ЕГРП запись от 07.07.2012 N 23-23-12/078/2012-301 о его государственной регистрации.

В то же время, принимая решение о восстановлении в ЕГРП записи о назначении объекта "для размещения рыночного комплекса" (применительно к регистрации договора аренды земельного участка от 27.09.2011 N 4000004218), суд не обосновал (не установил) сохранение в ЕГРП записи об ином назначении объекта после аннулирования (погашения) в ЕГРП записи от 07.07.2012 N 23-23-12/078/2012-301 о государственной регистрации признанного недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 28.06.2012 к договору аренды спорного земельного участка от 27.09.2011.

Удовлетворяя соответствующее требование истца, судебные инстанции также не учли, что государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы (пункт 1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав). Правила ведения ЕГРП на основании пункта 5 статьи 12 Закона N 122-ФЗ на момент разрешения спора регламентировались постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.

Названные нормативные правовые акты не предусматривают восстановления непосредственно судом каких-либо записей в ЕГРП (без привлечения к участию в деле регистрирующего органа и мотивированного возложения на него определенной обязанности).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Поскольку фактические обстоятельства при рассмотрении настоящего дела судами установлены, но положения Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления Пленумов N 10/22, и сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 7781/10 правовой позиции, а также нормы Закона о государственной регистрации прав применены неправильно, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, судебные акты в части восстановления в ЕГРП записи о назначении объекта отменить, принять в отмененной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении данного требования.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы жалобы, обусловленные тем, что внесение в договор аренды изменения в части целевого назначения земельного участка не изменяет и не нарушает установленный Земельным кодексом порядок передачи земельного участка от собственника арендатору, окружным судом кассационной инстанции отклоняются, как основанные на толковании норм материального права, не учитывающем сложившуюся практику его применения арбитражными судами в случаях, когда речь идет о возможности использования для целей жилищного строительства земельных участков, находящихся в публичной собственности, и предоставленных первоначально в аренду для иных целей.

Приведенные в жалобе аргументы о том, что основанием для внесения в ЕГРП и в кадастр сведений о разрешенном использовании земельного участка является постановление N 960, принятое администрацией в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правилами землепользования и застройки, а также документы территориального планирования, а не дополнительное соглашение от 28.06.2012, судом кассационной инстанции не принимаются, как не влияющие на результат разрешения спора о недействительности гражданско-правовой сделки и применении последствий ее ничтожности. Обстоятельства, не связанные с заключением ответчиками дополнительного соглашения от 28.06.2012, и его государственной регистрацией, предметом судебного исследования не являлись.

Утверждение подателя жалобы об отсутствии правовых последствий оспариваемого дополнительного соглашения в виде внесения сведений о назначении земельного участка в ЕГРП, несостоятельно, поскольку изменение условия договора от 27.09.2011 N 4000004218 о разрешенном использовании арендуемого обществом земельного участка явилось единственной целью (смыслом) дополнительного соглашения от 28.06.2012.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется (судебные акты в части удовлетворения требования исковых требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее ничтожности являются законными и обоснованными).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2014 по делу N А32-8743/2014 в части восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о назначении объекта (применительно к регистрации договора аренды от 27.09.2011 N 4000004218 земельного участка площадью 1 617 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403064:10, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Вишневая, 34) "для размещения рыночного комплекса" - отменить, в удовлетворении указанного требования - отказать.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин