Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июня 2015 г. N Ф08-4065/15 по делу N А32-35553/2014 (ключевые темы: ставки арендной платы - объекты аренды - задаток - муниципальная собственность - право на заключение договора аренды)

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июня 2015 г. N Ф08-4065/15 по делу N А32-35553/2014

 

г. Краснодар

 

25 июня 2015 г.

Дело N А32-35553/2014

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2015 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С. при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Арарат Групп Сочи" (ИНН 2319040210, ОГРН 1072319002040) - Бодровой О.В. (доверенность от 12.01.2015), в отсутствие представителя ответчика - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2015 (судья Гречко О.А.) по делу N А32-35553/2014, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Арарат Групп Сочи" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи (далее - администрация) о взыскании 10 694 440 рублей неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2015 в удовлетворении иска отказано по мотивам недоказанности факта досрочного прекращения арендных отношений и возникновения в этой связи у арендодателя обязанности по возврату излишне уплаченной арендной платы. Суд отклонил довод общества о получении муниципальным образованием, интересы которого представляет администрация, взыскиваемой суммы без каких-либо установленных сделкой или законом оснований, указав на внесение названной суммы в качестве задатка при проведении торгов во исполнение их условий и возможность ее зачета в счет исполнения обязательств по договору при условии их возникновения, обосновав такую обусловленность недоказанностью передачи арендодателем объекта аренды арендатору в период действия принятых арбитражным судом Краснодарского края в рамках дела N А32-33692/2012 обеспечительных мер. С учетом того, что на момент принятия решения земельный участок находился во владении и пользовании арендатора, возникновение у него обязанности по внесению арендных платежей суд связал с моментом фактической передачи обществу объекта аренды в пользование, а сумму арендных платежей - с периодом фактического использования арендатором объекта аренды.

Суд не нашел оснований для переквалификации рассматриваемого требования в иск о возмещении убытков.

Администрация обжаловала судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), выразив несогласие с выводом о возможности зачета спорной суммы только в счет арендных платежей за период фактического использования объекта аренды. По мнению администрации, ею не совершались виновные действия, повлекшие приостановку государственной регистрации подписанного 19.11.2012 договора аренды, а доказательства того, что общество после подписания договора не могло использовать или не использовало объект аренды, в материалах дела отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу общество выражает согласие с обжалуемым выводом суда, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела видно и судами установлено, что по итогам проведенных 14.11.2012 торгов (протокол от 14.11.2012 N 14) администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 19.11.2012 N 4900008389 аренды земельного участка площадью 53 795 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308002:2842, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе объездной дороги, (далее - договор аренды, земельный участок) на три года для строительства торгового центра. По результатам торгов арендная плата установлена равной 27 500 тыс. рублей, из которых 4600 тыс. рублей внесены обществом по платежному поручению от 30.10.2012 N 1 в качестве задатка, 20 150 тыс. рублей - по платежному поручению от 19.11.2012 N 26 как единовременный платеж в течение пяти дней с момента подписания протокола об итогах торгов, а оставшиеся 2750 тыс. рублей должны были вноситься арендатором ежеквартально равными частями через календарный год, отсчитываемый со следующего за моментом предоставления земельного участка арендатору квартала до истечения срока действия договора аренды. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2012 по делу N А32-33692/2012 приняты меры по обеспечению заявления общества с ограниченной ответственностью "Апрель" к администрации в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю совершать любые действия по регистрации договора аренды земельного участка, отмененные определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2013 в связи с отказом в удовлетворении названного заявления. Государственная регистрация договора аренды осуществлена только 07.02.2014 (номер регистрации 23-23-19/2008/2013-916).

Общество считает, что с 22.11.2012 по 23.01.2014 в связи с принятыми обеспечительными мерами у него как у арендатора отсутствовала не только возможность обеспечения государственной регистрации договора аренды, но и возможность получения разрешения на строительство и целевого использования земельного участка, а внесенная за указанный период арендная плата составляет сумму неосновательного обогащения муниципального образования, интересы которого представляет администрация. Названные обстоятельства явились основанием обращения общества в арбитражный суд.

Законность решения арбитражного суда первой инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Решение суда первой инстанции проверяется только в части вывода о том, что уплаченные истцом суммы должны быть засчитаны сторонами договора аренды в счет арендных платежей за период фактического использования земельного участка.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается включение в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации издано постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее соответственно - постановление N 582, Правила). К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Арендная плата по договорам, заключенным после вступления в силу Земельного кодекса, является регулируемой, а изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий таких договоров аренды без внесения в текст договоров подобных изменений (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).

В постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, имея ввиду нормативный порядок регулирования арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю, подчеркнул, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно пункту 4 Правил, в случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается на торгах (конкурсах, аукционах), арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

В постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указывая на общеобязательный характер нашедших свое отражение в постановлении N 582 принципов при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю, в качестве исключения привел случай, когда размер этой платы определяется по результатам торгов. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 08.10.2013 N 3463/13 в развитие вышеназванной позиции отметил, что арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Порядок заключения договора на торгах, правила организации и проведения торгов регламентированы статьями 447 и 448 Гражданского кодекса. По смыслу названных норм, Гражданским кодексом или иным законом могут быть установлены случаи, когда договор может быть заключен только путем проведения торгов, при этом его предметом может быть продажа как вещи, так и имущественного права. Предметом торгов может быть право на заключение договора. Сведения о предмете торгов, как и об их начальной цене, во всяком случае должны содержаться в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору, при этом подписываемый победителем торгов и их организатором в день проведения аукциона протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Возможность приобретения на торгах права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлена статьями 30, 38 Земельного кодекса, согласно которым порядок организации и проведения торгов определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).

Правилами установлено, что задаток, которым обеспечивается оплата приобретаемого на аукционе права на заключение договора, а также "шаг аукциона" определяются в процентном соотношении от начального размера арендной платы.

В извещении о проведении торгов должен содержаться начальный размер арендной платы. При проведении аукциона аукционист оглашает начальный размер арендной платы и "шаг аукциона", назначает последующий размер арендной платы путем увеличения текущего размера на "шаг аукциона", а по завершении аукциона объявляет о продаже права на заключение договора аренды, называет размер арендной платы и победителя аукциона. Результаты торгов оформляются протоколом, в котором также указывается размер арендной платы. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка, а внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы. Несмотря на применяемую терминологию, Правилами не предусмотрена возможность ведения торгов по повышению стоимости права на заключение договора аренды. Механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах, нормативно не установлен.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. Постановлением от 25.01.2013 N 13 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дополнил постановление от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" пунктом 18, по смыслу которого определяемый на торгах размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым. По результатам торгов на право заключения договора аренды возможно установление одного из элементов арендной платы, подлежащего внесению дополнительно к нормативно регулируемым периодическим платежам, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, расценивается ничтожными только в тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.06.2008 N 3351/08, допуская возможность проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, указал на то, что с его победителем заключается договор аренды земельного участка, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (статья 328 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьями 328, 606, 611, 614 Гражданского кодекса исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречной обязанности по передаче имущества во владение и пользование арендатору. В силу приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему объекта аренды до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Изложенные правовые позиции отражены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

Внесенные обществом 4600 тыс. рублей по платежному поручению от 30.10.2012 N 1 и 20 150 тыс. рублей по платежному поручению от 19.11.2012 N 26 являются частью арендной платы, единовременно вносимой арендатором в момент заключения договора независимо от исполнения арендодателем обязанности по передаче земельного участка арендатору. Возврат названных сумм обществу возможен только в случае прекращения арендных отношений в связи с неисполнением администрацией вышеназванной обязанности. В зависимости от фактической передачи земельного участка обществу находится обязанность последнего по внесению периодических платежей в общей сумме 2750 тыс. рублей. Задаток выступает обеспечительным средством в отношениях между участниками гражданского оборота, целью которого является подтверждение серьезности намерений участников торгов и гарантирование их платежеспособности. У общества отсутствуют основания как для зачета задатка и единовременно внесенной части арендной платы в счет установленных договором аренды фиксированных периодических платежей, так и для возврата указанных сумм (их части) арендатору, фактически владеющему объектом аренды в условиях действующего договора аренды. Противоречие обжалуемого вывода суда первой инстанции вышеприведенным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции не привело к принятию неправильного судебного акта в целом.

Соответствие (в основном) выводов арбитражного суда первой инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2015 по делу N А32-35553/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

 

Судьи

В.Е. Епифанов
Н.С. Мазурова

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

"В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (статья 328 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьями 328, 606, 611, 614 Гражданского кодекса исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречной обязанности по передаче имущества во владение и пользование арендатору. В силу приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему объекта аренды до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Изложенные правовые позиции отражены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12."