Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 октября 2015 г. N Ф08-7453/15 по делу N А32-25842/2014

г. Краснодар

29 октября 2015 г.

Дело N А32-25842/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - дачного некоммерческого партнерства "Южный берег" (ОГРН 1132366005617) - Мирзоева Р.С. (доверенность от 14.08.2014), в отсутствие представителей истца - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Затикян Лусануш Левоновны, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Баранова Ю.И., Ковалева Н.В.) по делу N А32-25842/2014, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к дачному некоммерческому партнерству "Южный берег" (далее - партнерство, ДНП "Южный берег"), в котором просила:

- обязать партнерство освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216, расположенный в Лазаревском районе г. Сочи (далее - земельный участок), путем сноса самовольно возведенного одноэтажного на колоннах объекта недвижимости, размерами в плане примерно 10 м х 7 м, и привести указанный участок в первоначальное состояние,

- расторгнуть договор от 29.06.2009 N 4900771260 аренды земельного участка.

Определением от 17.10.2014 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Затикян Лусануш Левоновна и федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (в лице филиала по Краснодарскому краю, далее - кадастровая палата, т. 1, л. д. 152 - 153).

Решением от 20.04.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 17.07.2015, в иске отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Спорный земельный участок, находящийся в федеральной собственности, передан закрытому акционерному обществу "Сады Кубани" (далее - ЗАО "Сады Кубани") в долгосрочную аренду для целей сельскохозяйственного использования по договору от 29.06.2009, заключенному с территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление, управление Росимущества). Права и обязанности арендатора по договору от 29.06.2009 в полном объеме переданы ЗАО "Сады Кубани" обществу с ограниченной ответственностью "СБФ Логистик" (далее - ООО "СБФ Логистик") в силу договора от 23.01.2012 уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка, а затем, по соглашению об уступке прав и обязанностей арендатора от 28.06.2013, права и обязанности арендатора переданы от ООО "СБФ Логистик" партнерству. С 10.02.2012 земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, соответствующие изменения внесены в договор аренды от 29.06.2009 и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Досудебный порядок урегулирования спора по требованию о досрочном расторжении договора аренды истцом соблюден. Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. В качестве оснований для расторжения договора аренды от 29.06.2009 администрация указала: раздел земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 на 13 участков с условными кадастровыми номерами; изменение без согласования с арендодателем вида разрешенного использования участка с сельскохозяйственного использования на садоводство; возведение одноэтажного жилого дома без разрешения на строительство. Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Лазаревского районного суда г. Сочи по делу N 2-1888/14 установлено, что ответственным за самовольное строительство является Затикян Л.Л., ДНП "Южный берег" предприняло зависящие от него меры по устранению данного самовольного строительства, обратившись в суд с иском о сносе самовольной постройки. Арендатор земельного участка не должен нести ответственность в виде расторжения договора аренды, если нарушение режима использования земельного участка в виде самовольного строительства явилось следствием деятельности иного лица. Доказательств того, что ответчик дал Затикян Л.Л. согласие на строительство, в материалах дела не имеется. В суде общей юрисдикции при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки партнерство подтвердило возведение самовольной постройки иным лицом и отсутствие своего интереса в таком строительстве или в сохранении самовольной постройки. На дату судебного заседания 26.12.2014 права на формируемые из первоначального земельные участки в ЕГРП зарегистрированы не были, сведения об указанных участках являлись временными. Земельный кодекс (статьи 11.2, 11.3, 11.4) в редакции, действовавшей в период спорного раздела земельного участка, а также на момент обращения администрации с настоящим иском и судебного разбирательства, допускал раздел земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по инициативе дачных некоммерческих объединений граждан и без согласия на такой раздел органов государственной власти или местного самоуправления, в ведении которых находился первоначальный земельный участок. Таким образом, действия арендатора по разделу земельного участка не могут быть признаны незаконными и считаться нарушающими права и законные интересы арендодателя. Действия арендатора по изменению вида разрешенного использования участка с сельскохозяйственного производства на дачное хозяйство также не свидетельствуют о существенном нарушении договора аренды, поскольку направлены на приведение кадастровых сведений о земельном участке в соответствие с тем, кем и в каких целях фактически этот участок используется; такое изменение отражает основной разрешенный вид использования земельного участка, как это указано в Правилах землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи и в сведениях информационной системы градостроительной деятельности города-курорта Сочи по состоянию на 24.09.2012. Кроме того, партнерство обратилось к администрации с иском о внесении изменений в пункт 1.1 договора аренды земельного участка в части вида разрешенного использования. Согласно заключению кадастрового инженера от 23.12.2014 участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216 огорожен по периметру, расчищен от растительности, не заболочен, строительных либо подготовительных работ на участке не ведется, строительная либо иная крупногабаритная техника на нем отсутствует, помимо подлежащей сносу самовольной постройки, равно как и иные постройки (капитальные или некапитальные).

В кассационной жалобе администрация просит решение от 20.04.2015 и апелляционное постановление от 17.07.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, выбор вида разрешенного использования земельного участка с нарушением установленных органами местного самоуправления градостроительных регламентов и последующее внесение в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастр) сведений, противоречащих Правилам землепользования и застройки, влекут нарушение публичных прав городского округа в лице администрации на развитие территории в соответствии с зонированием. Включение в градостроительные регламенты видов разрешенного использования, совпадающих с уже осуществляемой к этому моменту деятельностью, предусмотрено требованиями пункта 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) об установлении градостроительных регламентов с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны. Изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 на вид "дачное хозяйство" привело к несоответствию фактического вида использования разрешенному. Как видно из положений статей 7, 77, 78 Земельного кодекса, закон не предусматривает использование земель сельскохозяйственного назначения в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством. Соответственно, земельный участок указанной категории не может предоставляться для использования в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, в этом случае участок должен переводиться из категории земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию, соответствующую планируемому виду разрешенного использования. Земельные участки сельскохозяйственного назначения не могут быть предоставлены для размещения и эксплуатации объектов дачного хозяйства. ДНП "Южный берег" не соблюден предусмотренный Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Закон N 66-ФЗ, Закон о некоммерческих объединениях граждан) порядок предоставления земельных участков для размещения таких некоммерческих объединений, поскольку выбор и предоставление участка для ведения дачного хозяйства может производиться только из фонда перераспределения земель, который отсутствует на территории муниципального образования город-курорт Сочи. Изменение вида разрешенного использования земельного участка с "для сельскохозяйственного использования" на "дачное хозяйство", по существу, направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. Договор аренды сторонами заключен без разногласий, подписывая его, арендатор согласился, в том числе с существенным условием в виде разрешенного использования - "для сельскохозяйственного использования". На земельном участке возведен одноэтажный объект капитального строительства без получения в установленном законом порядке разрешения на строительство. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, осуществившее такое строительство лицо не является законным владельцем самовольной постройки. В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 60 Земельного кодекса нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.

Партнерством в окружной суд кассационной инстанции представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы. От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель ДНП "Южный берег" просил кассационную жалобу администрации отклонить.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 07.07.2008 в кадастр внесены сведения о земельном участке из земель населенных пунктов площадью 8 934 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0121003:216, местоположением: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, предназначенном для сельскохозяйственного использования (т. 1, л. д. 35 - 38).

10.02.2012 на земельный участок зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи (т. 1, л. д. 29).

На основании договора аренды от 29.06.2009 и ряда последовательных сделок об уступке прав и обязанностей по указанному договору аренды, арендатором спорного земельного участка из земель населенных пунктов, предоставленного для целей сельскохозяйственного использования на срок до 26.06.2056, является ДНП "Южный берег", соответствующая запись внесена в ЕГРП 10.09.2013 (т. 1, л. д. 15 - 17, 25 - 26, 27 - 28, 30 - 31).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 10.07.2014 вид разрешенного использования участка определен как "дачное хозяйство" (т. 1, л. д. 41 - 43).

26.09.2013 в кадастр внесены сведения временного характера (сроком действия до 27.09.2018) об образованных из участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 земельных участках, с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" (т. 1, л. д. 39, 40, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54).

Записи о правах на вновь образованные из спорного участка земельные участки, а также об изменении разрешенного использования арендуемого партнерством участка в ЕГРП не внесены (т. 1, л. д. 55 - 56, 57 - 70).

Вступившим в законную силу (09.12.2014) решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 06.11.2014 удовлетворен иск ДНП "Южный берег" к Затикян Л.Л. о сносе самовольной постройки, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121003:216 (т. 1, л. д. 154 - 155).

Ссылаясь на незаконное возведение на арендуемом земельном участке одноэтажного на колоннах объекта, отвечающего признакам самовольной постройки, и допущенные существенные нарушения условий договора аренды от 29.06.2009, выразившиеся в разделе участка без согласования с арендодателем на 13 участков с условными кадастровыми номерами, в изменении без такого согласования вида разрешенного использования с "для сельскохозяйственного использования" на "садоводство", администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению (статья 60 Земельного кодекса).

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 6557/13, данная норма не устанавливает каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав. Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 222, 304 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса определено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222).

По смыслу указанной нормы права к категории самовольной постройки может относиться лишь недвижимое имущество. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 Гражданского кодекса).

Объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса).

Обращаясь с иском об освобождении земельного участка от размещенного на нем объекта, истец обязан доказать факт незаконного занятия участка таким объектом со стороны лица, к которому заявлено соответствующее требование, а также обосновать свое право на земельный участок, в защиту которого заявлен иск.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса).

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для него риск наступления последствий такого поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что ответственным за самовольное строительство лицом является Затикян Л.Л. В суде общей юрисдикции при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки партнерство подтвердило не только возведение самовольной постройки иным лицом, но и отсутствие своего интереса в таком строительстве или в сохранении самовольной постройки. Действия арендатора по разделу земельного участка на 13 участков с условными кадастровыми номерами не могут считаться нарушающими права и законные интересы арендодателя, поскольку не противоречили законодательству, действующему в момент их совершения, права на формируемые из первоначального земельные участки в ЕГРП не зарегистрированы, сведения об указанных участках носят временный характер. Изменение кадастровых сведений о виде разрешенного использования земельного участка с сельскохозяйственного производства на дачное хозяйство суд также не признал достаточным основанием для расторжения договора долгосрочной аренды земельного участка, приняв во внимание наличие между сторонами спора об изменении соответствующего условия договора, и соответствие такого изменения Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Приведенные в жалобе аргументы о выборе арендатором вида разрешенного использования земельного участка с нарушением установленных органами местного самоуправления градостроительных регламентов, последующем неправомерном внесении в кадастр сведений, противоречащих Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, и нарушающих публичные права городского округа Сочи, окружным судом не принимаются, как не соответствующие имеющимся в деле доказательствам (т. 1, л. д. 159 - 163, 207 - 208).

Кроме того, учет изменений сведений кадастра о спорном земельном участке осуществлен кадастровой палатой, незаконность действий которой истцом не обоснована и судом не установлена. Вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2015 по делу N А32-30066/2014 в иске партнерства о понуждении администрации к внесению изменения в пункт 1.1 договора аренды земельного участка от 29.06.2009 путем указания разрешенного использования участка "для дачного хозяйства" отказано. Суд констатировал отсутствие у администрации обязанности по внесению таких изменений по требованию арендатора и право последнего использовать земельный участок в соответствии с условиями арендной сделки.

Доводы жалобы о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 на вид "дачное хозяйство" привело к несоответствию фактического вида использования разрешенному, и такое изменение с вида "для сельскохозяйственного использования" на "дачное хозяйство", по существу, направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, предоставление участка осуществлялось не в порядке Закона N 66-ФЗ, о реальном использовании участка арендатором не по назначению не свидетельствуют. Имевшееся у ДНП "Южный берег" намерение изменить договор аренды от 29.06.2009 реализовано им законным способом - путем обращения за разрешением разногласий в арбитражный суд - и само по себе существенное нарушение условий договора не подтверждает.

Содержащиеся в жалобе суждения о порядке использования участков из категории земель сельскохозяйственного назначения и правилах их перевода в иную категорию земель, подлежат отклонению, так как спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов.

С учетом установленных судами фактических обстоятельств, доводы жалобы об осуществлении на участке самовольного строительства, как основании для досрочного расторжения договора аренды с ДНП "Южный берег", несостоятельны.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 20.04.2015 и апелляционного постановления от 17.07.2015 по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).

Нормы материального права судебные инстанции применили верно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2015 по делу N А32-25842/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова