Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 ноября 2015 г. N Ф08-6970/15 по делу N А32-4241/2015

г. Краснодар

19 ноября 2015 г.

Дело N А32-4241/20155

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Роял-Строй" (ИНН 2319031374, ОГРН 1032311076490), органов, осуществляющих публичные полномочия: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Роял-Строй" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2015 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2015 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-4241/2015, установил следующее.

ООО "Роял-Строй" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра), администрации города Сочи (далее - администрация) и Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент имущественных отношений) с заявлением о признании незаконными действий администрации и управления Росреестра по принятию решения о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационной записи от 24.12.2010 N 23-23-19/058/2010-343 о регистрации аренды на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304018:123, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. 50 лет СССР (требования уточнены; т. 1 л. д. 133).

Заявление мотивировано следующим. Между департаментом и обществом заключен договор аренды земельного участка от 05.02.2010 N 4900005582, которой не расторгнут сторонами, либо судом. После истечения срока действия договора арендные отношения возобновлены на новый срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Внесение в ЕГРП записи о прекращении аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:123 противоречит положениям гражданского законодательства и нарушает права (интересы) общества в сфере предпринимательской деятельности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2015, в удовлетворении требований отказано.

Судебные инстанции установили, что 05.02.2010 муниципальное образование город Сочи (в лице департамента - арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 4900005582 (т. 1 л. д. 21 - 25), во исполнение которого арендатору предоставлен земельный участок площадью 1600 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304018:123. Участок расположен по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. 50 лет СССР и предоставлен обществу для строительства гостиницы апартаментного типа. В письме от 29.10.2012 N 0205-16/16790 администрация сообщила обществу о том, что срок действия договора аренды N 4900005582 истек 20.09.2012 (пункт 2.1 договора) и больше продлеваться не будет. Управлением Росреестра в ЕГРП внесена запись о прекращении обременения (права аренды) на основании заявления администрации в связи с односторонним отказом от продления арендных отношений (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса). Суды при разрешении спора пришли к выводу о пропуске заявителем срока на оспаривание, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Ходатайство о восстановлении пропущенного срока обществом не заявлено. Данное обстоятельство служит самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований. Кроме того, общество к использованию земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:123 по целевому назначению не приступило, что также влечет прекращение договора аренды. Судебные инстанции учли также решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2014 по делу N А32-14625/2011, которым установлено, что спорный участок фактически передан обществу 19.08.2013, то есть по истечении срока действия договора (21.09.2012), в момент, когда договор аренды уже был возобновлен на неопределенный срок. Однако после 21.09.2012 арендатор своим правом на заключение договора на новый срок не воспользовался, соответствующее письменное заявление арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора не направил. Поэтому у арендодателя отсутствует обязанность предоставлять в аренду земельный участок по истечении срока договора от 05.02.2010 N 4900005582. Суды руководствовались положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), не содержащего запрета на обращение администрации в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304018:123. На основании заявления представителя правообладателя земельного участка (с учетом письма администрации от 29.10.2012 N 0205-16/16790 об отказе от договора аренды) Управление Росреестра внесло запись о прекращении обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:123. Действия регистрирующего органа не противоречат положениям пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса. Каких-либо требований к департаменту имущественных отношений обществом не заявлено, поэтому в удовлетворении требований к указанному лицу суды отказали. Дополнительно суд первой инстанции указал на право общества требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях. Суд также признал, что в связи с прекращением действия договора аренды N 4900005582 по инициативе арендодателя (статьи 610, 621 Гражданского кодекса), удовлетворение заявленных требований не восстановит права общества как арендатора земельного участка. Расходы по государственной пошлине распределены судом между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса (т. 1, л. д. 144; т. 2, л. д. 37).

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Договор аренды от 05.02.2010 N 4900005582 является действующим, поскольку до истечения срока его действия возражения со стороны арендодателя отсутствовали (пункт 2.4 договора). За весь период пользования участком департамент не предъявлял обществу никаких претензий о существенном нарушении условий договора аренды, основания о его досрочном расторжении отсутствовали (пункт 4.1.4 договора). Обязательства по договору аренды обществом исполнялись надлежащим образом. Запись о прекращении обременения в виде аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304018:123 невозможна ввиду отсутствия соглашения сторон на погашение регистрационной записи и о расторжении договора аренды. После получения обществом 26.09.2014 уведомления о прекращении арендных отношений сторонами действия направленные на расторжение договора аренды не предпринимались. Напротив, из уведомления от 29.09.2014 следует, что договорные отношения сохранились. Предупреждение администрации не соответствует критериям отказа от действующего договора аренды. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя, если в разумный срок арендатор не устранит допущенные им нарушения (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса). Суды также не учли, что основанием для государственной регистрации прекращения права на недвижимое имущество является вступивший в законную силу судебный акт. Погашение записи об аренде на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304018:123 не соответствует нормам гражданского законодательства, поскольку арендные отношения между сторонами по истечению срока договора не прекратились.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

Участники процесса, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, главой города Сочи принято распоряжение от 21.09.2009 N 1014-р "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Роял-Строй" земельного участка для строительства гостиницы апартаментного типа по ул. 50 лет СССР в Хостинском районе города Сочи" (т. 1, л. д. 27).

5 февраля 2010 года муниципальное образование город Сочи (в лице департамента, арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 05.02.2010 N 49000005582 аренды земельного участка площадью 1600 кв. м (в том числе 674 кв. м - в охранной зоне инженерных сетей, 267 кв. м - в "красных линиях" улицы 50 лет СССР) с кадастровым номером 23:49:0304018:123. Участок расположен в Хостинском районе города Сочи, по улице 50 лет СССР и предоставлен для строительства гостиницы апартаментного типа (т. 1, л. д. 21 - 26). Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 21.09.2012 (пункт 2.1). В случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2.4). По истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (пункт 5.1.8).

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП (запись о регистрации от 24.12.2010 N 23-23-19/058/2010-343).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2012 по делу N А32-7801/2011 установлено, что на предоставленном обществу в аренду земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304018:123 иное лицо (ООО "Сочинский центр малой экономики") самовольно возвело два шестиэтажных гаража. Иск администрации о сносе самовольной возведенных объектов удовлетворен.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2014 по делу N А32-14625/2011 в удовлетворении исковых требований администрации о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 21.09.2009 по 30.09.2012 отказано. Суд при разрешении спора установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304018:123 обществу фактически передан только 19.08.2013.

В письмах от 29.10.2012 N 0205-16/16790 и от 26.09.2014 N 20909/02-05-16 администрация информировала общество о том, что срок действия договора аренды N 4900005582 истек 20.09.2012 и больше продлеваться не будет. Арендодатель возражает против использования обществом участка с кадастровым номером 23:49:0304018:123 после окончания срока действия договора (т. 1, л. д. 31, 32).

29 мая 2013 года администрация подала заявление в управление Росреестра о государственной регистрации внесения в ЕГРП записи о прекращении обременения в виде аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304018:123. Основанием для аннулирования записи (прекращения аренды) явилось письмо арендодателя от 29.10.2012 N 0205-16/16790 (т. 1, л. д. 88 - 93).

Уведомлением от 03.06.2013 государственная регистрация прекращения записи приостановлена, администрации предложено представить соглашение о расторжении договора либо решение суда о расторжении договора (т. 1, л. д. 86 - 87). Решением от 06.08.2013 отказано в государственной регистрации прекращения записи, в связи с непредоставлением документов, необходимых для регистрации (т. 1, л. д. 84, 85).

18 сентября 2014 года администрация повторно обратилась с заявлением о регистрации внесения в ЕГРП записи о прекращении обременения в виде аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304018:123 (т. 1, л. д. 77 - 78). Основанием для прекращения права аренды Управлению Росреестра представлено письмо от 29.10.2012 N 0205-16/16790, почтовое уведомление о вручении письма обществу (т. 1, л. д. 76 - 83).

Уведомлением от 26.09.2014 государственная регистрация приостановлена до 27.10.2014, заявителю предложено представить доказательства нарушения арендатором существенных условий договора (т. 1, л. д. 72 - 75). Государственным регистратором направлены запросы в Департамент имущественных отношений, Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи Краснодарского края (далее - департамент архитектуры) о предоставлении информации соответствия целевого использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:123, наличия на нем строений, зданий или сооружений, выдавалось ли разрешение на строительство (т. 1, л. д. 68 - 71).

Департамент архитектуры в письме от 10.10.2014 указал, что разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304018:123 обществу не выдавались (т. 1, л. д. 61). В ответе департамента имущественных отношений указано, что в связи с неиспользованием обществом участка с кадастровым номером 23:49:0304018:123 проект постановления об установлении новых сроков аренды Главой города Сочи отклонен (т. 1, л. д. 63).

Из служебной записки заместителя главного государственного инспектора по охране и использованию земель города Сочи от 08.10.2014 N 3036/51-10 следует, что в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:123 объектов капитального строительства в его границах не выявлено (т. 1, л. д. 58 - 59).

Государственный регистратор посчитав, что арендатором допущено существенное нарушение условий договора (пункты 1.1, 5.1.3, 5.2.4 и 5.2.6), признал, что имеет место досрочное одностороннее расторжение арендодателем договора аренды N 4900005582. Поэтому в ЕГРП внесена запись о прекращении обременения в виде аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304018:123 (уведомление о погашении регистрационной записи от 27.10.2014 N 52/221/2014-362; т. 1, л. д. 57).

Полагая, что действия администрации и управления Росреестра по принятию решения о погашении регистрационной записи от 24.12.2010 N 23-23-19/058/2010-343 не соответствуют закону и нарушают его права (законные интересы), общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Кодекса решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили следующие существенные для дела обстоятельства. По истечении срока действия договора стороны продолжили арендные отношения, что свидетельствует о продлении договора на неопределенный срок. Письмом от 29.10.2012 N 0205-16/16790 (получено обществом 10.11.2012) арендодатель уведомил арендатора о нежелании продлевать срок договора (возражает против использования обществом земельного участка после окончания срока его действия). В письме от 26.09.2014 департамент повторно сообщил об отказе от договора аренды от 05.02.2010 N 4900005582 (получено обществом 05.11.2014). Установив данные обстоятельства, судебные инстанции пришли к выводу о прекращении между сторонами договорных (арендных) отношений (статьи 610, 621 Гражданского кодекса). С учетом содержания уведомления от 29.10.2012 N 0205-16/16790, судебные инстанции также признали, что регистрационная запись от 24.12.2010 N 23-23-19/058/2010-343 (о регистрации договора аренды на участок с кадастровым номером 23:49:0304018:123) погашена Управлением Росреестра правомерно.

Кроме того, заявление о признании недействительным ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 Кодекса).

Предусмотренный в части 4 статьи 198 Кодекса срок определен законодателем в соответствии с его исключительной компетенцией; само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлением о признании ненормативных актов недействительными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Кодекса, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока. Такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом в случае, если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами. Указанный правовой подход изложен в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18.11.2004 N 367-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Владимир и Ольга" на нарушение конституционных прав и свобод частью 1 статьи 52 и частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

Регистрационная запись о погашении обременения (права аренды) внесена в ЕГРП Управлением Росреестра 27.10.2014 (запись N 52/221/2014-362). С рассматриваемым заявлением общество обратилось в арбитражный суд 10.02.2015 (штамп отдела делопроизводства суда первой инстанции на исковом заявлении), то есть с пропуском срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса. Приведенные (установленные судами) обстоятельства также влекут отказ (являются самостоятельным основанием для отказа) в удовлетворении заявленных обществом требований.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы общества о том, что договор является действующим (арендные отношения сохранились), возражения со стороны арендодателя отсутствовали (департамент не предъявлял обществу претензий о существенном нарушении условий договора), уведомления от 26.09.2014 и от 29.09.2014 не могут влечь расторжения договора аренды (не соответствуют критериям отказа от действующего договора), окружным судом отклоняются. Приведенные заявителем обстоятельства были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу о прекращении между сторонами арендных отношений. Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Доводы общества об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора, о невозможности аннулирования записи о прекращении аренды на спорный земельный участок ввиду отсутствия соглашения сторон о расторжении договора, не принимаются как противоречащие положениям статей 610 и 621 Гражданского кодекса.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14.07.2011 N 980-О-О указал, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

При подаче кассационной жалобы общество уплатило в федеральный бюджет 3 тыс. рублей государственной пошлины (платежное поручение от 11.08.2015 N 3). Исходя из подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", уплате подлежит пошлина в размере 1 500 рублей. Поэтому излишне уплаченная обществом при подаче жалобы государственная пошлина (в размере 1 500 рублей) подлежит возврату заявителю на основании пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2015 по делу N А32-4241/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Роял-Строй" (ИНН 2319031374, ОГРН 1032311076490) из федерального бюджета 1 500 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова