Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2015 г. N Ф08-8543/15 по делу N А32-39801/2013

г. Краснодар

23 декабря 2015 г.

Дело N А32-39801/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Денебола" (ИНН 2304037528, ОГРН 1032301872426) - Лутаева А.А. (доверенность от 10.11.2015), от лица, осуществляющего публичные полномочия, - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик - Кулиничева Д.Г. (доверенность от 31.12.2014), в отсутствие представителя третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Денебола" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2015 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 (судьи Илюшин Р.Р., Ефимова О.Ю., Сулименко О.А.) по делу N А32-39801/2013, установил следующее.

ООО "Денебола" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) о признании недействительным постановления от 07.06.2013 N 1537 "О приведении правовых документов на земельный участок по ул. Херсонской, 2 в г. Геленджике в соответствие с действующим земельным законодательством Российской Федерации" (далее - постановление N 1537), о понуждении администрации к изготовлению и утверждению схемы расположения на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0408008 земельного участка площадью 910 кв. м с кадастровым номером 23:40:0408008:11, расположенного по адресу:

г. Геленджик, ул. Херсонская, 2, и к обращению в федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - кадастровая палата) с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) изменений, касающихся площади, местоположения границ и вида разрешенного использования земельного участка.

В ходе судебного разбирательства общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отказалось от требования о понуждении администрации к изготовлению и утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, а также к обращению в кадастровую палату с заявлением о внесении в ЕГРП изменений, касающихся площади, местоположения границ и вида разрешенного использования земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2014, отказ заявителя от части требований принят, производство по делу в соответствующей части прекращено, постановление N 1537 признано недействительным. Судебные акты мотивированы недопустимостью ревизии муниципального ненормативного правового акта издавшим его органом после заключения на основании такого акта договора и осуществления его государственной регистрации, возможностью оценки процедуры предоставления обществу земельного участка только путем оспаривания в судебном порядке гражданско-правовой сделки, принятием администрацией оспариваемого постановления за пределами ее полномочий.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2014 судебные акты обеих инстанций отменены, дело передано на новое рассмотрение в виду того, что не дана оценка договору аренды, постановлениям и заключенным на их основании дополнительным соглашениям, на предмет соответствия действовавшим в момент их издания и заключения нормам земельного законодательства.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 12.01.2015 в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

При новом рассмотрении дела решением от 01.06.2015, оставленным без изменения постановлением от 07.08.2015, принят отказ от части требований, производство по делу в данной части прекращено. В удовлетворении заявленных требований обществу отказано. Суды пришли к выводу о том, что постановление N 1537 не нарушает права общества как арендатора земельного участка в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указав, что внесение изменений в договор аренды земельного участка могло быть осуществлено только по правилам Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), но не путем издания администрацией властно-распорядительного акта. При наличии зарегистрированного в установленном порядке договора аренды земельного участка орган местного самоуправления в силу статьи 450 Гражданского кодекса не вправе во внесудебном порядке признавать утратившим силу постановление, послужившее одним из оснований для заключения договора. Постановление N 1537 нарушает стабильность статуса заявителя как титульного арендатора земельного участка. Позиция судов первой и апелляционной инстанций нарушает права общества, поскольку лишает его возможности заявлять об истечении сроков исковой давности. Апелляционный суд не дал оценки представленному заявителем межевому делу земельного участка площадью 910 кв. м по ул. Херсонской, 2 г. Геленджика.

В дополнениях к кассационной жалобе общество подчеркнуло, что суд для обеспечения права на судебную защиту граждан и организаций не вправе произвольно выбирать для себя порядок судопроизводства, а обязан действовать по правилам процедуры, установленной законодательством для данного вида судопроизводства.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, отметив, что орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им ненормативный правовой акт в случае выявления противоречия закону. После издания оспариваемого постановления обществу предложено внести изменения в договор аренды, однако заявитель не отреагировал должным образом. Принятыми судебными актами не нарушены права заявителя, так как общество должно было предвидеть возможность наступления негативных последствий. Договор аренды от 19.05.2005 N 4000001051 является ничтожным, поскольку площадь земельного участка определена с нарушением требований пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе с дополнением и отзыве. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 17.02.2005 обществу на праве собственности принадлежит здание административного корпуса N 2 общей площадью 82,3 кв. м, расположенное по адресу:

г. Геленджик, ул. Херсонская, 2, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 16.03.2005 серии 23-АА N 128025.

Постановлением главы администрации от 06.05.2005 N 551 (далее - постановление N 551) земельный участок предоставлен обществу в аренду на 49 лет в целях эксплуатации административного здания, что послужило основанием заключения администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) договора аренды от 19.05.2005 N 4000001051. В качестве вида разрешенного использования в договоре, а также в кадастровом плане земельного участка от 18.05.2005 N 40/05-03-01-970 указано "эксплуатация административного здания". Обязанностям арендатора по использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием (пункт 4.1.7) и недопущению строительства новых объектов, реконструкции существующих объектов до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации и ее согласования (пункт 4.1.12) стороны противопоставили право арендодателя на принятие в одностороннем порядке решения о прекращении арендных отношений при существенном нарушении условий договора аренды, в том числе при использовании земельного участка в целях, не соответствующих его разрешенному использованию (пункт 3.2.4).

На основании рекомендаций комиссии по подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик от 19.12.2006 по вопросам изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства главой администрации издано постановление от 21.12.2006 N 1969 (далее - постановление N 1969), которым разрешенное использование земельного участка изменено на размещение гостиницы, что обусловило заключение сторонами соответствующего дополнительного соглашения от 31.01.2007 к договору аренды.

Постановлением главы администрации от 13.08.2010 N 2287 (далее - постановление N 2287) повторно изменено разрешенное использование земельного участка на размещение торгово-делового центра, что отражено в дополнительном соглашении от 08.09.2011 к договору аренды.

Принятым на основании представления прокурора города-курорта Геленджика от 08.05.2013 N 7/4-1951-13 и с учетом заключения управления архитектуры и градостроительства администрации от 29.04.2013 N 110-52-2207/13-01-11 постановлением N 1537 отменены постановления N 1969, 2287 в частях, касающихся изменения первоначального вида разрешенного использования земельного участка, утверждена схема расположения земельного участка, площадь которого уменьшена до 538 кв. м, установлено первоначальное разрешенное использование земельного участка -"для эксплуатации административного здания", в постановление N 551 внесены изменения, касающиеся уменьшения площади земельного участка.

В кадастровой выписке о земельном участке от 26.09.2013 N 2343/12/13-843399 площадь земельного участка указана равной 538 кв. м, в качестве вида разрешенного использования значится "эксплуатация административного здания", что противоречит сведениям ЕГРП, в выписке из которого от 26.11.2013 N 12/136/2013-371 площадь земельного участка указана равной 910 кв. м, а в качестве разрешенного использования - "размещение торгово-делового центра".

На заявление общества от 07.10.2013 N 23-0-1-52/3001/2013-2220 о приведении сведений ЕГРП в соответствие содержанию договора аренды управление приняло решение от 10.10.2013 N 2343/5/13-437824 об отказе в исправлении технических ошибок и кадастровых ошибок в сведениях о площади земельного участка в связи с их внесением в государственный кадастр недвижимости в точном соответствии с документами, приложенными собственником земельного участка к заявлению от 18.07.2013 N 23-0-1-52/3003/2013-8 о кадастровом учете изменений объекта недвижимости.

В ответ на заявление общества от 18.10.2013 N 15/10 о предоставлении документов, послуживших основанием для внесения указанных изменений, администрация письмом от 20.11.2013 N 110-15-13355/13-35-04 поставила заявителя в известность о внесении таких изменений на основании постановления N 1537.

Полагая, что постановление N 1537, которым в одностороннем порядке (без согласия арендатора) изменены существенные условия договора аренды, а из владения и пользования арендатора изъята часть земельного участка, противоречит земельному законодательству и нарушает права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса правильность применения судами предыдущих инстанций норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы по следующим обстоятельствам.

Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных актов органа, осуществляющего публичные полномочия (его должностных лиц), если полагают, что оспариваемый акт не соответствует закону (иному нормативному правовому акту) и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для принятия решения о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В силу правил распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений (статья 65, части 4 и 5 части 5 статьи 200 Кодекса), на орган (лицо), издавшие ненормативный правовой акт, возлагается обязанность доказывания соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту; заявитель обязан представить доказательства нарушения оспариваемым ненормативным актом его субъективных прав в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, данному Закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 48 данного Закона компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт.

Такие полномочия основаны на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2004 N 1424/04). При этом реализация органами местного самоуправления названного полномочия не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов. Орган местного самоуправления должен доказать, что отмененный (измененный) им ненормативный акт не соответствовал нормам действующего законодательства, а отменяющий (изменяющий) акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону и не нарушать законных прав и интересов граждан и организаций, произвольно ограничивая их субъективные права.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему; далее - Гражданский кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А48-2067/2010, получившей отражение в постановлении от 06.09.2011 N 4275/11, в случае, если земельный участок, на котором расположено несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, делим, но при заключении сделки с указанным участком не были учтены права собственника одного из объектов недвижимости, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Изучив доводы заявителя и возражения заинтересованного лица, исследовав заключение судебного эксперта в совокупности с иными представленными в дело доказательствами, апелляционный суд установил следующее.

Постановлением N 551 обществу предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:40:0408008:11 по ул. Херсонской, 2 в г. Геленджике площадью 910 кв. м для эксплуатации административного корпуса.

Постановлением N 1537 утверждена схема расположения земельного участка по ул. Херсонской, 2 в г. Геленджике площадью 538 кв. м, установлен вид разрешенного использования - "для эксплуатации здания административного корпуса N 2", а также внесены изменения в постановление N 551 в части площади земельного участка. Таким образом, площадь земельного участка в размере 538 кв. м является достаточной для эксплуатации здания административного корпуса N 2 общей площадью 82,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская, 2.

Относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка суды указали, что решением Геленджикского городского суда о 29.07.2013 по делу N 2-1743/2013, вступившим в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24.10.2013, удовлетворены требования прокурора г. Геленджика о признании незаконным положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, признании недействительным выданного обществу разрешения на строительство и признании незаконным заключения эксперта и комиссии государственной экологической экспертизы. Постановлением главы администрации г. Геленджика 13.08.2010 N 2287 вид разрешенного использования земельного участка изменен на "размещение торгово-делового центра" согласно Правилам землепользования и застройки г. Геленджика от 27.07.2010 N 466, в соответствии с которыми земельный участок отнесен к зоне общественно-деловой застройки. Согласно генеральному плану г. Геленджика, утвержденному постановлением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 06.02.2006 N 183, земельный участок находится в зоне земель общего пользования. Поскольку вид разрешенного использования "размещение торгово-делового центра" не соответствует генеральному плану г. Геленджика, - изменение вида разрешенного использования является незаконным, нарушающим конституционное право неопределенного круга лиц на пользование зеленой зоной. Действующим земельным и градостроительным законодательством размещение коммерческих объектов, в том числе торговых центров, на указанных территориях не предусмотрено.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края по делу N 2-3301/13, вступившим в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13.03.2014, по иску прокурора г. Геленджика к обществу по требованию о сносе самовольной постройки повторно приведена названная правовая позиция о незаконности изменения вида разрешенного использования ввиду нарушения конституционного права неопределенного круга лиц на пользование зеленой зоной.

Относительно возможности правовой оценки постановлений N 1969 и 2287 об изменении разрешенного использования земельного участка с учетом того, что на основании названных постановлений уже внесены и в установленном порядке зарегистрированы изменения в действующий договор аренды суды руководствовались разъяснениями, изложенными в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 по делу N 308-ЭС14-1222, согласно которым сам факт наличия заключенного договора не препятствует рассмотрению вопроса о законности ненормативного акта, послужившего основанием к заключению спорного договора.

В силу приведенных норм и установленных по делу обстоятельств, суды правомерно заключили о невозможности удовлетворения требований заявителя. Формирование земельного участка при его предоставлении в аренду обществу свидетельствует о недействительности договора аренды в части, в которой фактическая площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащего обществу административного здания.

С учетом вступивших в законную силу решений суда общей юрисдикции (статья 69 Кодекса), а также ввиду несоответствия нормам земельного законодательства постановлений N 1969, 2287, заключенные на их основании дополнительные соглашения от 31.01.2007 и 08.09.2011 недействительны.

Нормы материального права суды применили верно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не выявлены.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 01.06.2015 и апелляционного постановления от 07.08.2015 по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута. Суды полно и всесторонне исследовали представленные в материалы дела доказательства, установили имеющие значение для его разрешения фактические обстоятельства, их переоценка к полномочиям суда кассационной инстанции не относится (статьи 286 и 287 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 по делу N А32-39801/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Я.Е. Волков Н.С. Мазурова