Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2015 г. N 15АП-12181/15

город Ростов-на-Дону

07 августа 2015 г.

дело N А32-39801/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей О.Ю. Ефимовой, О.А. Сулименко

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Костенковым Д.Н.,

при участии:

от заявителя: представитель не явился, извещен;

от заинтересованного лица: представитель Кулиничев Д.Г. по доверенности от 31.12.2014;

от третьего лица: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Денебола"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2015 по делу N А32-39801/2013

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Денебола"

к заинтересованному лицу - Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании недействительным постановления,

принятое в составе судьи Сумина Д.П.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Денебола" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании недействительным постановления от 07.06.2013 N 1537 "О приведении правовых документов на земельный участок по ул. Херсонской, 2 в г. Геленджике в соответствие с действующим земельным законодательством Российской Федерации", о понуждении администрации к изготовлению и утверждению схемы расположения на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0408008 земельного участка площадью 910 кв. м с кадастровым номером 23:40:0408008:11, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская, 2, и к обращению в федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений, касающихся площади, местоположения границ и вида разрешенного использования земельного участка (далее соответственно - общество, администрация, постановление N 1537, земельный участок, орган кадастрового учета, реестр).

Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказалось от требования о понуждении администрации к изготовлению и утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, а также к обращению в орган кадастрового учета с заявлением о внесении в реестр изменений, касающихся площади, местоположения границ и вида разрешенного использования земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2014, отказ заявителя от части требований принят, производство по делу в соответствующей части прекращено, постановление N 1537 признано недействительным ввиду его противоречия законодательству о местном самоуправлении. Судебные акты мотивированы недопустимостью ревизии муниципального ненормативного правового акта издавшим его органом после заключения на основании такого акта договора и осуществления его государственной регистрации, возможностью оценки процедуры предоставления обществу земельного участка только путем оспаривания в судебном порядке гражданско-правовой сделки, принятием администрацией оспариваемого постановления за пределами ее полномочий.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2014 решение суда первой инстанции и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты суда первой и апелляционной инстанции, и возвращая дело на новое рассмотрение, высказал следующею правовую позицию.

Изменение разрешенного использования земельного участка, приобретенного в аренду в порядке реализации исключительного права собственника объекта недвижимости, без соблюдения публичных процедур и в условиях наличия на земельном участке находящегося в частной собственности административного здания, внесение соответствующих изменений в заключенный на основании статьи 36 Земельного кодекса договор аренды путем заключения дополнительных соглашений не могли быть признаны соответствующими указанным процедурам.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды не оценили на предмет соответствия вышеприведенным нормативным положениям постановления N 1969, 2287 и заключенные на их основании дополнительные соглашения от 31.01.2007 и от 08.09.2011.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2015 отказ от части требований принят, производство по делу в данной части прекращено. В удовлетворении заявленных ООО "Денебола" требований отказано.

Решение мотивировано тем, что постановление администрации муниципального образования город Геленджик от 07.06.2013 N 1537 не нарушает права арендатора земельного участка в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Общество с ограниченной ответственностью "Денебола" обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2015 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования общества в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивированна тем, что оспариваемый акт принят администрацией за пределами полномочий, предоставленных ст. 48 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", не позволяющей органу местного самоуправления отменять муниципальные правовые акты, на основании которых уже возникли гражданско-правовые отношения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация просила решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей общества и управления Росреестра, извещенных надлежащим образом о времен и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи от 17.02.2005 обществу на праве собственности принадлежит здание административного корпуса N 2 общей площадью 82,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская, 2, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 16.03.2005 серии 23-АА N 128025 (далее - административное здание).

Постановлением главы администрации от 06.05.2005 N 551 (далее - постановление N 551) земельный участок предоставлен обществу в аренду на 49 лет в целях эксплуатации административного здания, что послужило основанием заключения администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) договора аренды. В качестве вида разрешенного использования земельного участка в договоре аренды, а также в кадастровом плане земельного участка от 18.05.2005 N 40/05-03-01-970 указана эксплуатация административного здания. Обязанностям арендатора по использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием (пункт 4.1.7) и недопущению строительства новых объектов, реконструкции существующих объектов до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации и ее согласования (пункт 4.1.12) стороны противопоставили право арендодателя на принятие в одностороннем порядке решения о прекращении арендных отношений при существенном нарушении условий договора аренды, в том числе при использовании земельного участка в целях, не соответствующих его разрешенному использованию (пунктом 3.2.4).

На основании рекомендаций комиссии по подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик от 19.12.2006 по вопросам изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства главой администрации издано постановление от 21.12.2006 N 1969, которым разрешенное использование земельного участка изменено на размещение гостиницы (далее - постановление N 1969), что обусловило заключение сторонами соответствующего дополнительного соглашения от 31.01.2007 к договору аренды.

Постановлением главы администрации от 13.08.2010 N 2287 повторно изменено разрешенное использование земельного участка на размещение торгово-делового центра, что нашло отражение в заключенном сторонами дополнительном соглашении от 08.09.2011 к договору аренды (далее - постановление N 2287).

Принятым на основании представления прокурора города-курорта Геленджика от 08.05.2013 N 7/4-1951-13 и с учетом заключения управления архитектуры и градостроительства администрации от 29.04.2013 N 110-52-2207/13-01-11 постановлением N 1537 отменены постановления N 1969, 2287 в частях, касающихся изменения первоначального вида разрешенного использования земельного участка, утверждена схема расположения земельного участка, площадь которого уменьшена до 538 кв. м, установлено первоначальное разрешенное использование земельного участка для эксплуатации административного здания, а в постановление N 551 внесены изменения, касающиеся уменьшения площади земельного участка.

В кадастровой выписке о земельном участке от 26.09.2013 N 2343/12/13-843399 площадь земельного участка указана равной 538 кв. м, а в качестве вида разрешенного использования значится эксплуатация административного здания.

На заявление общества от 07.10.2013 N 23-0-1-52/3001/2013-2220 о приведении сведений реестра объектов недвижимости в соответствие содержанию договора аренды управлением принято решение от 10.10.2013 N 2343/5/13-437824 об отказе в исправлении технических ошибок и кадастровых ошибок в сведениях о площади земельного участка в связи с их внесением в государственный кадастр недвижимости в точном соответствии с документами, приложенными собственником земельного участка к заявлению от 18.07.2013 N 23-0-1-52/3003/2013-8 о кадастровом учете изменений объекта недвижимости.

В ответ на заявление общества от 18.10.2013 N 15/10 о предоставлении документов, послуживших основанием для внесения указанных изменений, администрация письмом от 20.11.2013 N 110-15-13355/13-35-04 поставила заявителя в известность о внесении таких изменений на основании постановления N 1537.

Полагая, что постановление N 1537, которым в одностороннем порядке без согласия арендатора изменены существенные условия договора аренды, а из владения и пользования арендатора изъята часть земельного участка, противоречит земельному законодательству и нарушает права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд.

Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований заявителя.

В соответствии с п.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п.4 ст.7 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции РФ, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам РФ, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов РФ.

В силу п.1 ст.48 "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт.

В силу ч.1 ст.65 и ч.5 ст.200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац второй пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).

Формирование земельного участка при его предоставлении в аренду обществу в противоречие указанной норме земельного законодательства и разъяснению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации может свидетельствовать о недействительности договора аренды в части, в которой фактическая площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащего обществу административного здания.

Окружной суд в своем постановлении указал, что оценка соответствующей части договора аренды, а также постановлений N 1969, 2287 и заключенных на их основании дополнительных соглашений от 31.01.2007 и от 08.09.2011 на предмет их соответствия действовавшим в момент их издания и заключения нормам земельного законодательства имеет существенное значение для вывода о противоречии (отсутствии такового) оспариваемого постановления органа местного самоуправления закону и нарушения (отсутствии такового) им прав и законных интересов общества.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 06.07.2004 N 1424/04, следует, что отмена ненормативного правового акта органа местного самоуправления осуществляется в порядке самоконтроля в связи с допущенными нарушениями закона при издании ранее принятого акта с обязательным указанием закона или иного нормативного акта, которым не соответствовал принятый правовой акт. Отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушающим законных прав граждан и организации. При этом, объем предоставленных гражданам и юридическим лицам гарантии защиты, а также реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочии не могут ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов.

Определением суда от 19.02.2015 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Проведение экспертизы поручено эксперту Шаныгиной Елене Владиславовне ФБУ "Краснодарская ЛСЭ" МЮ РФ.

Суд перед экспертом поставил следующий вопрос: " Какая площадь необходима для эксплуатации здания административного корпуса N 2, литера "В" по адресу г.Геленджик, ул.Херсонская, 2 по состоянию на 06.05.2005 года?"

В материалы дела представлено экспертное заключение от 27.04.2015 N 518/09-3/16.1.

Согласно выводам, сделанным в экспертном заключении, минимальная площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации исследуемого здания административного корпуса по состоянию на 06.05.2005 составляет 352 м.кв.

Постановлением главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края от 06.05.2005 N 551 ООО "Денебола" предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:40:0408008:11 по ул. Херсонской, 2 в г.Геленджике площадью 910 кв.м для эксплуатации административного корпуса

Постановлением от 7.06.2013 утверждена схема расположения земельного участка по ул.Херсонской, 2 в г.Геленджике площадью 538 кв.метров, установлен вид разрешенного использования земельного участка -для эксплуатации здания административного корпуса N 2, а также внесены изменения в постановление главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 6.05.2005 N 551 "О предоставлении ООО "Денебола" в аренду земельного участка по ул.Херсонской, N 2 в г.Геленджике" в части площади земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что площадь земельного участка в размере 538 кв.м. является достаточной для эксплуатации здания административного корпуса N 2 общей площадью 82,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская, 2.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Так, решением Геленджикского городского суда о 29.07.2013 по делу 2-1743/2013, вступившим в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24.10.2013, удовлетворены исковые требований прокурора г. Геленджика о признании незаконным положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, признании недействительным выданного ООО "Денебола" разрешения на строительство и признании незаконным заключения эксперта и комиссии государственной экологической экспертизы.

Данными судебными актами установлено, что постановлением Главы администрации Геленджика 13.08.2010 г. N 2287 вид разрешённого использования земельного участка изменён на: "размещение торгово-делового центра" согласно Правилам землепользования и застройки г. Геленджика от 27.07.2010 N 466, в соответствии с которыми земельный участок относится к зоне общественно-деловой застройки. Согласно Генеральному плану г.Геленджика, утвержденному постановлением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 06.02.2006 г. N 183, земельный участок находится в зоне Земель общего пользования". Поскольку вид разрешенного использования "размещение торгово- делового центра" не соответствует Генеральному плану г. Геленджика, изменение вида разрешённого использования является незаконным, нарушающим конституционное право неопределённого круга лиц на пользование зелёной зоной. Исходя из содержания п.п I. 3 ст 44, ч. 1,2 ст. 61 ФЗ "Об охране окружающей среды", ч,11 ст.35 ГрК РФ, ч. 9 ст. 85 ЗК РФ Методических рекомендаций по разработке схем зонирования территории городов МДС 30-1.99 (протокол Госстроя РФ 10.06.1999 N 01 -НС- 15/7) на территориях, находящихся в составе зеленого фонда, могут находиться только пляжи, спортивные и концертные площадки, театры и т. п. объекты. Действующим земельным и градостроительным законодательством размещение коммерческих объектов, в том числе торговых центров, на указанных территориях не предусмотрено.

Кроме того, решением Геленджикского городского суда Краснодарского края по делу N 2 -3301/13, вступившим в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13.03.2014 по иску прокурора г. Геленджика к ООО "Денебола" по требованию о сносе самовольной постройки повторно приведена названная правовая позиция о незаконности изменения вида разрешённого использования ввиду нарушения конституционного права неопределённого круга лиц на пользование зелёной зоной.

Относительно возможности правовой оценки постановлений главы администрации от 21.12.2006 N 1969 и от 13.08.2010 N 2287 об изменении разрешенного использования земельного участка с учетом того, что на основании названных постановлений уже внесены и в установленном порядке зарегистрированы изменения в действующий договор аренды суд первой инстанции правомерно применил разъяснения изложенные в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2014 года по делу N 308-ЭС14-1222, согласно которым сам факт наличия заключенного договора не препятствует рассмотрению вопроса о законности ненормативного акта, послужившего основанием к заключению спорного договора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о законности постановления N 1537, которым частично отменены постановления N 1969, 2287.

Суд первой инстанции дал правильную правовую оценку действительности дополнительного соглашения от 31.01.2007 и дополнительного соглашения от 08.09.2011 к договору аренды.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему; далее - Гражданский кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А48-2067/2010, получившей отражение в постановлении от 06.09.2011 N 4275/11, в случае, если земельный участок, на котором расположено несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, делим, но при заключении сделки с указанным участком не были учтены права собственника одного из объектов недвижимости, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что собственник объекта недвижимости вправе претендовать только на ту часть земельного участка, которая находится под его объектом недвижимости и является необходимой для использования такового.

Принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, формирование земельного участка при его предоставлении в аренду обществу свидетельствует о недействительности договора аренды в части, в которой фактическая площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащего обществу административного здания.

С учетом состоявшихся решений суда общей юрисдикции, оставленных без изменения при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда, а также ввиду несоответствия нормам земельного законодательства постановлений N 1969, 2287, заключенные на их основании дополнительные соглашения от 31.01.2007 и от 08.09.2011 недействительны.

Доводы подателя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу или влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции.

При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции руководствовался выводами, изложенными в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2014. Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2015 по делу N А32-39801/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

О.Ю. Ефимова О.А. Сулименко