Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 января 2016 г. N Ф08-9415/15 по делу N А32-36416/2013

г. Краснодар

18 января 2016 г.

Дело N А32-36416/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области), при участии в судебном заседании от истца - Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс" (ОГРН 1033692002178) - Следина М.Ю. (доверенность от 01.01.2015), от ответчиков: администрации Краснодарского края (ОГРН 1022301224549) - Пыхтина Е.Ю. (доверенность от 11.12.2015), департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399) - Соколовой М.С. (доверенность от 25.12.2015), министерства финансов Краснодарского края (ОГРН 1022301211570) - Сареева А.В. (доверенность от 29.12.2015), в отсутствие представителей ответчиков: администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799), департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301612816), рассмотрев кассационную жалобу Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2015 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2015 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-36416/2013, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Комарова Светлана Валериевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к

администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация города), в котором просила:

- взыскать с ответчика уплаченные истцом задатки, трансформировавшиеся в авансы арендной платы по договорам аренды N 4300017884 и N 4300017885, в размере 75 тыс. рублей,

- взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24.11.2011 по 23.10.2013 в размере 11 859 рублей 33 копеек, а также указать в решении на необходимость начисления процентов по день фактического использования, согласно пункту 51 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленумов N 6/8).

По ходатайству предпринимателя и Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс" (далее - организация), на основании договора уступки требования от 29.12.2013, определением от 14.01.2014 суд произвел процессуальную замену истца, которым вместо предпринимателя стала организация (т. 1, л. д. 48, 73, 76 - 77).

Определениями от 14.01.2014 и от 13.03.2014 судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены администрация Краснодарского края (далее - администрация края), департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент имущественных отношений), министерство финансов Краснодарского края (с учетом определения от 13.03.2014 о процессуальной замене ответчика департамента по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края на министерство финансов Краснодарского края, далее - министерство финансов) и департамент финансов администрации города (далее - департамент финансов; т. 1, л. д. 76 - 77, 124 - 125).

В материалах дела имеется несколько ходатайств об изменении исковых требований. В ходатайстве N 6 от 06.01.2015, поступившем в арбитражный суд 20.01.2015, организация просит, если возникнет необходимость отложения судебного заседания, рассмотреть ходатайство об изменении исковых требований, согласно которым истец просит:

- взыскать с муниципального образования город Краснодар денежные средства в размере 198 750 рублей,

- взыскать с муниципального образования город Краснодар проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 50 156 рублей (период пользования согласно расчету с 24.11.2011 по 28.01.2015),

- взыскать с субъекта Российской Федерации - Краснодарский край денежные средства в размере 198 750 рублей,

- взыскать с субъекта Российской Федерации - Краснодарский край проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 50 156 рублей (период пользования согласно расчету с 24.11.2011 по 28.01.2015),

- указать в решении на необходимость начисления процентов по день фактического использования, согласно пункту 51 постановления Пленумов N 6/8 (т. 2, л. д. 130, 131).

Решением от 20.04.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 10.09.2015, в иске отказано. Судебные акты мотивированы следующим. По результатам торгов 24.11.2011 администрацией города (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписаны и зарегистрированы в установленном законом порядке договоры аренды земельных участков общей площадью по 800 кв. м каждый, расположенных в поселке Индустриальном города Краснодара по ул. Терновой, 26 (с кадастровым номером 23:43:0125023:35, договор N 4300017885), и по ул. Терновой, 29 (с кадастровым номером 23:43:0125026:21, договор N 4300017884). Для участия в торгах предпринимателем были внесены задатки в общей сумме 75 тыс. рублей (платежные поручения от 01.11.2011 NN 313 и 314). По договору уступки права требования от 29.12.2013 предприниматель передала организации права требования по взысканию с администрации города уплаченных задатков для участия в торгах 09.11.2011 по договорам в размере 75 тыс. рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами (в размере 11 859 рублей 33 копеек за период с 24.11.2011 по день обращения в суд 23.10.2013). В обоснование требований о возврате уплаченных арендных платежей истец ссылается на положения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) о праве арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, если законом не предусмотрено иное. Однако применение данных положений для арендатора в рассматриваемом случае невозможно, поскольку ухудшения состояния имущества или условий его использования по сравнению с предусмотренными договором или существовавшими на момент передачи имущества, нет. Кроме того, заявление иска, рассматриваемого в настоящем деле, направлено на освобождение арендатора от внесения арендной платы, что противоречит приведенной норме. В отсутствие обоснованного расчета, суд не может дать оценку соразмерности взыскиваемой истцом суммы последствиям ухудшения условий пользования земельными участками арендатором. Суд счел необходимым руководствоваться положениями пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса (исходя из приведенного в решении содержания, суд первой инстанции имел в виду пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса), в силу которых арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Подав заявку на участие в торгах, потенциальный арендатор имел возможность ознакомиться с конкурсной документацией в целях установления наличия либо отсутствия технических условий подключения к сетям общего пользования. Истец не доказал размер заявленной к взысканию суммы. Из буквального значения содержащихся в договоре уступки слов и выражений следует, что предметом цессии являлись права требования возврата задатков, внесенных Комаровой С.В. для участия в торгах на право заключения соответствующих договоров. Как следует из материалов дела, торги состоялись, предприниматель признана их победителем. По результатам торгов с указанным лицом заключены договоры аренды. Торги, по результатам которых были заключены спорные договоры аренды, оспорены не были. При таких обстоятельствах и с учетом положений пункта 1 статьи 382, статьи 388 Гражданского кодекса, оснований для вывода о возникновения у Комаровой С.В. права требования возврата задатков, внесенных для участия в указанных торгах, которое могло быть передано организации в порядке цессии, отсутствуют. Предметами аукционов, по результатам которых заключены спорные договоры, являлись права на заключение договоров аренды, однако в таких случаях между организатором торгов и их победителем не возникают обязательства купли-продажи права на заключение договора аренды. Определенная на торгах стоимость права на заключение договора аренды по своей правовой природе является частью арендной платы, единовременно вносимой арендатором в момент заключения договора, дополнительно к установленным его условиями периодическим платежам, то есть представляет собой аккумулированную часть арендной платы, выплачиваемую авансом, с выплатой остальной части (периодических платежей) в установленные договором сроки и порядке. В соответствии с пунктом 4 статьи 448 Гражданского кодекса при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Таким образом, в условиях возникновения арендных обязательств из указанных договоров аренды, уплаченная участником торгов сумма задатка трансформируется в арендный платеж. Тот факт, что документы, без которых пользование имуществом в соответствии с его назначением невозможно, не были переданы, не свидетельствует о возникновении обязанности у арендодателя по возврату перечисленных денежных средств.

В кассационной жалобе общественная организация просит решение от 20.04.2015 и апелляционное постановление от 10.09.2015 отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, в договоре уступки требования указано, что цедент передает право требования задатков, трансформировавшихся в авансы арендной платы, то есть право требования авансов арендной платы. Установленная судом невозможность использования земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды (не были переданы документы, без которых пользование имуществом в соответствии с его назначением невозможно), является основанием для применения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса об освобождении от уплаты арендной платы. Арендатор вправе требовать возврата уплаченного аванса арендной платы, поскольку ему не был передан земельный участок, то есть не возникла обязанность по внесению арендной платы. Этот вывод подтверждается судебными актами об отказе администрации во взыскании с арендатора арендной платы по делам N А14-7715/2013, N А14-12382/2013.

В объяснении к кассационной жалобе организация указала также на то, что правовая квалификация исковых требований относится к компетенции суда. Даже если считать, что истец неправильно сформулировал требование ("о взыскании задатков, трансформировавшихся в авансы арендной платы" вместо "о взыскании авансов арендной платы"), то цель обращения истца в суд очевидна и, исходя из этой цели, суд должен применить нормы права о взыскании авансов арендной платы. Обстоятельства, необходимые для применения норм о взыскании авансов арендной платы, ввиду отсутствия у арендатора обязанности по внесению арендной платы, установлены судебными актами по делам N А14-7715/2013, N А14-12382/2013, имеющими преюдициальное значение.

Министерством финансов представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, от иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу в окружной суд не поступили.

Заседание арбитражного суда округа проводилось с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Кодекс, Арбитражный процессуальный кодекс).

В судебном заседании представитель организации на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, против этого возразили представители администрации края, департамента имущественных отношений и министерства финансов.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, за участие в торгах на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных в поселке Индустриальном города Краснодара, по ул. Терновой, 26 и 29 (лоты N 302-З и N 304-З), предпринимателем платежными поручениями от 01.11.2011 NN 313 и 314 перечислено департаменту финансов (на лицевой счет департамента муниципальной собственности и городских земель администрации города) по 37 тыс. 500 рублей задатка по каждому участку (т. 1, л. д. 9, 10).

Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю информировало арбитражный суд, что названные денежные средства, перечисленные предпринимателем, на счет "Доходы, распределяемые органами федерального казначейства между бюджетами бюджетной системы Российской Федерации" не поступали (т. 2, л. д. 116).

По сведениям департамента муниципальной собственности и городских земель администрации города, полученные от предпринимателя денежные средства в виде задатка за участие в торгах на право аренды земельных участков отправлены указанным департаментом в доход краевого бюджета в связи с подведением итогов аукциона и зачетом по договорам аренды земельных участков от 24.11.2011 N 4300017884, N 4300017885 (т. 2, л. д. 48 - 51).

По итогам аукциона по лотам N 302-З и N 304-З администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 24.11.2011 заключены договоры N 4300017884, N 4300017885 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0125026:21 и 23:43:0125023:35, общей площадью по 800 кв. м, для целей индивидуального жилищного строительства, сроком действия с 09.11.2011 по 09.11.2014 (т. 1, л. д. 11 - 12, 13 - 14).

В пунктах 1.4, 1.5 договоров аренды отражено, что фактическое состояние земельных участков соответствует условиям договоров и целевому назначению участков, которые передаются арендатору на основании актов приема-передачи, являющихся неотъемлемой частью договоров.

Акты приема-передачи земельных участков в материалах дела отсутствуют.

В силу пунктов 2.1 - 2.3 договора от 24.11.2011 N 4300017884 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0125026:21, арендная плата установлена по результатам торгов в сумме 123 750 рублей в год и за вычетом внесенного задатка 37 тыс. 500 рублей, уплачивается за первый год аренды, должна поступить от победителя в течение 10 дней со дня проведения аукциона. За последующие годы аренды ежегодно оплачивается сумма арендной платы, сложившаяся по результатам торгов. Во второй и последующие годы арендная плата вносится арендатором ежемесячно в виде авансового платежа до 10 числа каждого месяца.

В пунктах 2.1 - 2.3 договора от 24.11.2011 N 4300017885 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0125023:35 закреплены аналогичные условия, с той разницей, что установленная по результатам торгов арендная плата за участок составила 75 тыс. рублей в год.

Арендная плата по вышеназванным договорам аренды земельных участков вносится арендатором путем перечисления по приведенным реквизитам получателя - управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю (департамент имущественных отношений; пункты 2.4 договоров аренды).

Предприниматель обращался в администрацию с заявлениями: о предоставлении оригиналов технических условий подключения объектов капитального строительства к инженерным сетям, которые могут быть построены на спорных участках с кадастровыми номерами 23:43:0125026:21 и 23:43:0125023:35 (от 17.08.2012), о выдаче градостроительных планов данных участков (от 15.08.2012), о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0125023:35 (от 07.11.2012), о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0125026:21 (от 17.04.2013; т. 1, л. д. 15, 18, 21, 23).

Согласно представленному в материалы дела апелляционному определению от 23.04.2013 судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда по делу N 33-1684, признаны незаконными отказ администрации в выдаче Комаровой С.В. технических условий присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения и информации о плате за подключение объекта, подлежащего строительству на земельном участке, расположенном по адресу: г. Краснодар, пос. Индустриальный, ул. Терновая, 26, кадастровый номер 23:43:0125023:35, а также отказ в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке (т. 1, л. д. 26 - 28).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.10.2013 по делу N А32-25338/2012 признано незаконным бездействие администрации города, выразившееся, в том числе в непринятии решения по вопросу о предоставлении предпринимателю Комаровой С.В. градостроительных планов земельных участков и технических условий подключения к инженерным сетям объектов капитального строительства, как не соответствующее положениям части 17 статьи 46 и части 9 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс). На администрацию возложена обязанность в течение месяца со дня принято настоящего судебного акта предоставить предпринимателю технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение (технологическое присоединение), а также принять и выдать предпринимателю постановления администрации города об утверждении градостроительных планов земельных участков, предоставить предпринимателю градостроительные планы земельных участков. Технические условия подключения (технологического присоединения) и градостроительные планы предписано выдать в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, права на которые приобретены, в том числе предпринимателем Комаровой С.В. по результатам проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды для индивидуального жилищного строительства, которые состоялись 09.11.2011.

Указывая, что обязанность по уплате арендной платы за первый год аренды у арендатора не наступила, за второй и последующие годы она уплачивается ежемесячно, у ответчика по истечении первого года аренды возникла обязанность возвратить предпринимателю задатки, трансформированные в авансы, предприниматель (23.10.2013) обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В исковом заявлении и объяснении N 1 к нему предприниматель также сослался на положения пункта 2 статьи 611 Гражданского кодекса (о праве арендатора потребовать предоставления ему арендодателем принадлежностей и относящихся к земельному участку документов, без которых он не может использовать имущество по назначению либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, или расторжения договора, а также возмещения убытков), пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса (о праве арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились) и пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса (о праве арендатора потребовать от арендодателя при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках, соразмерного уменьшения арендной платы).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.11.2013 по делу N А14-7715/2013, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.04.2014, администрации города отказано во взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по договору от 24.11.2011 N 4300017885 за период с 09.11.2011 по 31.05.2013. Суды установили, что акт приема-передачи земельного участка сторонами подписан не был, доказательства направления акта администрацией города в адрес предпринимателя отсутствуют, ответчик факт передачи ему спорного участка с кадастровым номером 23:43:0125023:35 отрицает, обязанность по внесению арендной платы за спорный период у арендатора отсутствует (т. 2, л. д. 12 - 13).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 10.02.2014 по делу N А14-12382/2013, оставленным без изменения постановлениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2014 и Арбитражного суда Центрального округа от 24.09.2014, администрации города отказано во взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по договору от 24.11.2011 N 4300017884 за период с 09.11.2011 по 31.09.2013. Суды установили, что акт приема-передачи земельного участка не представлен, ответчик факт передачи ему спорного участка с кадастровым номером 23:43:0125026:21 отрицает, основания для внесения арендной платы за спорный период у арендатора отсутствуют.

В соответствии с имеющимися в материалах настоящего дела сведениями, 30.07.2013 представитель предпринимателя отказался от подписания актов приема-передачи земельных участков, в том числе спорных, до государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в связи с чем, 01.08.2013 принято решение об аннулировании результатов торгов по ним (т. 2, л. д. 58 - 71).

29.12.2013 предприниматель (цедент) и организация (цессионарий) заключили договор уступки права требования, по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает согласно статьям 382, 384 Гражданского кодекса принадлежащие цеденту все права (требования), по взысканию с администрации города уплаченных цедентом задатков для участия в торгах 09.11.2011, трансформировавшихся в авансы арендной платы по договорам аренды N 4300017884 и N 4300017885 в размере 750 тыс. рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 859 рублей 33 копеек за период с 24.11.2011 по день обращения в суд 23.10.2013 (т. 1, л. д. 73).

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/12).

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

В постановлениях от 16.11.2010 N 8467/10, от 06.09.2011 N 4275/11, от 19.06.2012 N 2665/12, от 07.02.2012 N 12573/11, от 24.07.2012 N 5761/12, от 09.10.2012 N 5377/12 и от 10.12.2013 N 9139/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Часть 1 статьи 49 Кодекса предоставляет истцу (заявителю) право при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, путем подачи ходатайства изменить предмет или основание иска (заявления). Истец также вправе увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Вместе с тем, в соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности; лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства, каждому из них гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, имеют право представлять доказательства и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного разбирательства; делать заявления, давать объяснения арбитражному суду, приводить свои доводы по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам; знакомиться с ходатайствами, заявленными другими лицами, возражать против ходатайств, доводов других лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 41 Кодекса).

Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Направляя в арбитражный суд ходатайство N 6 об увеличении исковых требований по делу N А32-36416/2013, организация просила рассмотреть его, если возникнет необходимость отложения судебного заседания, в отсутствие такой необходимости - принять решение в судебном заседании 28.01.2015, не рассматривая данное ходатайство (т. 2, л. д. 130).

По состоянию на 21.11.2014 судом первоначально заявленные предпринимателем, замененным в последующем на организацию, исковые требования (75 тыс. рублей задатков, трансформировавшихся в авансы арендной платы, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 11 859 рублей 33 копеек) не изменены (т. 2, л. д. 128 - 129).

Сведений о результатах рассмотрения ранее заявленных по настоящему делу процессуальных ходатайств об изменении исковых требований, в том числе с учетом произведенной процессуальной замены истца на основании договора уступки права требования от 29.12.2013, привлечения к участию в деле новых ответчиков, материалы дела также не содержат (т.1, л. д. 104 - 105, т. 2, л. д. 15, 34, 35).

Удовлетворяя при принятии решения по делу N А32-36416/2013 ходатайство истца об изменении размера исковых требований, на что указано только в полном тексте решения от 20.04.2015, суд не учел: отсутствие доказательств заблаговременного направления ходатайства истца N 6 (с уточненным расчетом) всем пяти ответчикам, объем прав, переданных организации по договору уступки права требования от 29.12.2013, а также не проверил соблюдение при подаче ходатайства истцом правила части 1 статьи 49 Кодекса о недопустимости одновременного изменения основания и предмета иска, заявления дополнительных (новых) требований, отсутствующих при принятии иска к производству судом (т. 2, л. д. 130, 131, 137, 138, 139, 154, 158).

Как видно из материалов дела, организатором спорных торгов и получателем перечисленных предпринимателем платежными поручениями от 01.11.2011 N 313, N 314 денежных средств первоначально являлся департамент муниципальной собственности и городских земель администрации города, который к участию в настоящем деле не привлечен, представленные им в адрес правового управления администрации сведения (о последующем перечислении денежных средств) судебной оценки не получили (т. 2, л. д. 48 - 51, 52, 53).

В соответствии с частью 3 статьи 288 Кодекса нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

Не определив с соблюдением требований процессуального закона предмет и основание заявленного иска, судебные инстанции не установили подлежащие применению в спорных правоотношениях нормы материального права и надлежащего ответчика (ответчиков).

Положенные в основу обжалуемых решения от 20.04.2015 и апелляционного постановления от 10.09.2015 суждения судов о том, что предметом цессии являлись права требования возврата задатков, внесенных Комаровой С.В. для участия в торгах на право заключения соответствующих договоров, не соответствуют буквальному содержанию договора уступки права требования от 29.12.2013 между предпринимателем и организацией, предмет которого определен его сторонами как сумма задатков для участия в торгах от 09.11.2011, трансформировавшихся в авансы арендной платы по договорам аренды N 4300017884 и N 4300017885.

Вывод судов о том, что в условиях возникновения арендных обязательств из указанных договоров аренды, уплаченная участником торгов сумма задатка трансформируется в арендный платеж, окружной суд кассационной инстанции находит правильным.

Однако, правомерность удержания арендодателем указанной в договоре уступки права требования от 29.12.2013 спорной суммы (75 тыс. рублей, в отсутствие доказательств перечисления задатков по лотам N 302-З и N 304-З в размере 750 тыс. рублей) в качестве аванса арендной платы, в том числе с учетом установленных вступившими в законную силу судебными актами по другим делам обстоятельств исполнения обязательств по договорам аренды земельных участков от 24.11.2011 N 4300017884 и N 4300017885 арендодателем, и истечения срока действия данных договоров к моменту разрешения судом настоящего спора, судебные инстанции не исследовали и не оценили.

Выводы судебных инстанций об отсутствии оснований для применения в рассматриваемом случае нормы пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса (о праве арендатора потребовать, если иное не установлено законом, соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились), не согласуются с их указанием на отсутствие возможности оценить соразмерность взыскиваемой истцом суммы последствиям ухудшения условий пользования земельными участками арендатором, предполагающим доказанность факта наступления таких последствий.

Момент и обстоятельства передачи спорных земельных участков арендатору также не установлены.

Признав установленным тот факт, что документы, без которых пользование имуществом в соответствии с его назначением невозможно, не были переданы, суд не указал на конкретные документы, обязанность передачи которых не исполнена администрацией в рамках договоров аренды от 24.11.2011 N 4300017884 и N 4300017885, и не дал правовой оценки такому нарушению со стороны арендодателя, не назвал его правовые последствия для арендатора.

В период организации торгов, по результатам которых заключены спорные договоры аренды, действовала статья 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая в части 2, что аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Поэтому, ссылка суда на право потенциального арендатора ознакомиться с конкурсной документацией в целях установления наличия либо отсутствия технических условий подключения к сетям общего пользования, и возложение на арендатора земельных участков, предоставленных по результатам торгов для индивидуального жилищного строительства в отсутствие соответствующих технических условий, ответственности за недостатки таких участков по правилам пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса, необоснованна. В таком случае правовой оценке подлежит соответствие закону подобных торгов и действий его организатора.

При таких обстоятельствах решение от 20.04.2015 и апелляционное постановление от 10.09.2015 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, части 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, установить с соблюдением требований процессуального закона и имеющихся в деле доказательств предмет исковых требований организации, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2015 по делу N А32-36416/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова