Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 июня 2017 г. N Ф08-2715/17 по делу N А32-4647/2015

г. Краснодар

07 июня 2017 г.

Дело N А32-4647/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) - Хисамова Т.Р. (доверенность от 19.12.2016), в отсутствие заявителя - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Сити Парк", департамента имущественных отношений Краснодарского края, департамента имущественных отношений администрации города Сочи, коммерческого банка "Финанс Бизнес Банк" (ООО) в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов", общества с ограниченной ответственностью "Рента", общества с ограниченной ответственностью "Бюро архитектурно-строительного проектирования "АС про"", Тюхаева Анатолия Евгеньевича, Михайленко Ирины Алексеевны, Налбандяна Гегама Альбертовича, Борзиковой Светланы, Борзикова Александра, Кравченко Ларисы Константиновны, Раганяна Юрия Амбарцумовича, Чикина Николая Владимировича, Небога Ирины Викторовны, Оганесяна Армена Максимовича, Красновой Татьяны Ивановны, Тимофеевой Людмилы Васильевны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2016 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2017 (судьи Сурмалян Г.А., Смотрова Н.Н., Филимонова С.С.) по делу N А32-4647/2015, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) и его центральному отделу г. Сочи (далее - отдел управления Росреестра), в котором просила:

- признать незаконным отказ управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:42, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, 30;

- обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка в виде договора аренды от 10.05.2011 N 4900006713, заключенного администрацией и ООО "Сити Парк" (далее - общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015, требования удовлетворены. Признан незаконным отказ управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:42. Суд обязал управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка в виде аренды по договору от 10.05.2011 N 4900006713, заключенному администрацией и обществом, в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу.

Судебные инстанции установили, что по условиям договора от 10.05.2011 N 4900006713 земельный участок площадью 2286 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203018:42, передан в аренду для строительства многоэтажного паркинга со встроенными помещениями Раганяну Ю.А. Впоследствии по договору от 09.06.2011 права и обязанности арендатора переданы обществу. Договор заключен на срок с 11.05.2011 по 11.05.2014, по истечении которого он прекращается (пункты 2.1, 8.4). В адрес арендатора департаментом 20.05.2014 направлено уведомление об отказе от договора от 10.05.2011 N 4900006713, обществу предложено освободить участок не позднее трех месяцев со дня получения уведомления. Указанное уведомление, отправленное по юридическому адресу общества, возвращено отделением почтовой связи по причине "иные обстоятельства". Во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о прекращении обременения земельного участка арендой, возникшего на основании договора от 10.05.2011 N 4900006713, регистрирующим органом отказано. Письмо департамента от 20.05.2014 об отказе от продления арендных отношений считается доставленным получателю (обществу), требование к форме отказа от бессрочного договора аренды законом не установлены. На момент изготовления управлением Росреестра сообщения об отказе от 06.11.2014 договорные отношения между муниципальным образованием и обществом прекращены. Суд отклонил довод управления Росреестра о том, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения либо соглашения сторон о расторжении договора, как не соответствующий статьям 450, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от его расторжения по соглашению сторон, что следует из позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13057/09 и от 09.09.2008 N 5782/08. В силу статей 131, 452 Гражданского кодекса, статей 2, 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о регистрации) прекращение договора аренды подлежит государственной регистрации. Основания отказа в государственной регистрации перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ. Оспариваемый отказ не соответствует положениям закона и нарушает права заявителя. Суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что письмо арендодателя от 20.05.2014, в котором администрация уведомляет арендатора о прекращении действия договора, является уведомлением о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке (часть 2 статьи 610 Гражданского кодекса). Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (прекращении возникшего из него права) вправе обратиться любая из сторон договора. С учетом положений пункта 2 статьи 35 и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) отказ арендодателя от договора не может нарушать исключительное право землепользования общества как собственника объектов недвижимости, расположенных на участке.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.11.2015 решение от 24.04.2015 и апелляционное постановление от 18.08.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Окружной суд указал, что арендодателем по договору от 10.05.2011 N 4900006713 выступила администрация (в лице исполняющего обязанности директора департамента). Однако отказ от договора аренды, оформленный в виде письма от 20.05.2014, подписан директором департамента, полномочия которого действовать от имени администрации при отказе от заключенного ею договора документально не подтверждены. Департамент как орган местного самоуправления, обладающий определенной компетенцией в решении вопросов местного значения, к участию в деле не привлечен. Указанным письмом арендатору предложено освободить участок, расположенный по ул. Конституции СССР, 26, в Центральном районе г. Сочи, тогда как по договору от 10.05.2011 N 4900006713 в аренду передан земельный участок по ул. Красноармейской, 30, в Центральном районе г. Сочи. Лицо, обратившееся в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прекращения арендного обременения на спорный участок, и содержание представленных им документов, судебные инстанции не установили, такие документы в материалах дела отсутствуют. В оспариваемом отказе регистрирующий орган сослался на наличие в ЕГРП записей об обременении ипотекой в пользу участников долевого строительства в отношении земельного участка, расположенного в Центральном районе г. Сочи, в районе Приморской набережной (арендованный обществом участок имеет иной адрес). Данное противоречие суды не устранили, материалы регистрационного дела не истребовали и не исследовали, вопрос об обоснованности указанного основания для отказа в совершении регистрационного действия не разрешили. Не проверено судами в рамках спора о прекращении арендного обременения в отношении земельного участка и достижение целей аренды - строительство многоэтажного паркинга со встроенными помещениями, возникновение права собственности на построенный объект, появление в силу закона новых арендаторов при переходе (возникновении) права на объект недвижимости, находящийся на участке. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск (заявление) выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного права (интереса) удовлетворением заявленных требований. После выяснения действительных обстоятельств владения и пользования спорным земельным участком судам необходимо было оценить доводы администрации о нарушении ее прав и законных интересов, в том числе с учетом установления факта ее обращения за государственной регистрацией прекращения аренды в отношении земельного участка (отсутствия такового). Согласно имеющимся в деле документам, спорный участок имеет иную адресную характеристику, нежели та, что указана в резолютивной части решения от 24.04.2015. Данное обстоятельство судебной оценки не получило, в том числе с точки зрения возможности совершения при таких обстоятельствах регистрационных действий, которые обязано совершить управление Росреестра.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество, департамент имущественных отношений Краснодарского края, департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), коммерческий банк "Финанс Бизнес Банк" (ООО) в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов", ООО "Рента", ООО "Бюро архитектурно-строительного проектирования "АС про"", Тюхаев А.Е., Михайленко И.А., Налбандян Г.А., Борзикова С., Борзиков А., Кравченко Л.К., Раганян Ю.А., Чикин Н.В., Небога И.В., Оганесян А.М., Краснова Т.И., Тимофеева Л. В.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.20177, требования удовлетворены. Признан незаконным отказ управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:42. Суд обязал управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:42, расположенного по ул. Красноармейской, 30 в Центральном районе города Сочи в виде аренды по договору от 10.05.2011 N 4900006713, заключенному администрацией и обществом, в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу.

Судебные инстанции установили, что стороной договора аренды земельного участка выступает со стороны арендодателя муниципальное образование город Сочи. Договор от имени муниципального образования подписан исполняющим обязанности директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи. Решением Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 250 утверждено Положение о департаменте имущественных отношений администрации города Сочи (далее - Положение). Пунктом 3.6 Положения установлено, что департамент в установленном порядке заключает и расторгает от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоры аренды земельных участков, а также осуществляет сопровождение указанных договоров, подписание передаточных актов и дополнительных соглашений к ним. Директор департамента в соответствии с пунктом 5.3 Положения без доверенности осуществляет от имени департамента все юридические действия; представляет департамент во всех учреждениях, организациях и предприятиях. Таким образом, договор от имени муниципального образования заключен уполномоченным лицом. Также уполномоченное лицо выдало работнику департамента доверенность на обращение в регистрирующий орган за погашением обременения земельного участка арендой в пользу общества. Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды от 10.05.2011 N 4900006713 заключен по результатам публичных процедур (на основании протокола о результатах торгов). Условие договора о его автоматическом прекращения по истечении срока аренды (пункт 8.4) при наличии возражений арендодателя относительно использования земельного участка арендатором, исключает применение части 2 статьи 621 Гражданского кодекса. С учетом разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления от 17.11.2011 N 73, суды признали, что договор аренды от 10.05.2011 N 4900006713 прекратил свое действие 12.05.2014 без возобновления на неопределенный срок. Для результатов рассмотрения регистрирующим органом обращения департамента за погашением записи об аренде не имело правового значения направление обществу сообщения об отказе от возобновленного (как считал департамент) договора аренды, а также содержание указанного документа, в том числе имеющиеся в нем противоречия в части адреса земельного участка, а также лица, подписавшего уведомление. У регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для самостоятельных выводов о продлении договора аренды в порядке статьи 621 Гражданского кодекса и отказа в погашении регистрационной записи. Спорный участок предоставлялся для строительства паркинга, который построен обществом и введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением от 06.11.2013 N RU23309-975. Фактическими владельцами спорного земельного участка являются физические и юридические лица (собственники нежилых помещений, на нем расположенного). В то же время в ЕГРП имеется запись об обременении земельного участка несуществующей арендой в пользу общества. В сообщении регистрирующего органа о приостановлении регистрации прекращения аренды и об отказе в такой регистрации в качестве препятствий в регистрации указано, в том числе на наличие регистрации обременения аренды ипотекой. У регистрирующего органа имелась информация о заключении договора по результатам торгов и, как следствие, он имел возможность прийти к выводу о прекращении договора в силу закона и об отсутствии оснований для сохранения в ЕГРП записи об аренде. В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пункта 3 статьи 352 Гражданского кодекса залог права аренды является производным от существования заложенного права. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу о том, что прекращение аренды прекратило ипотеку. Следовательно, залог этого права не мог являться препятствием для внесения записи в ЕГРП. В части несовпадения указанного в договоре аренды адреса земельного участка с адресом, имеющимся в ЕГРП, суды установили, что 04.03.2015 в ЕГРП внесены изменения относительно адреса участка. Оспариваемый администрацией отказ в регистрации прекращения обременения изготовлен 06.11.2014. Регистрирующий орган об изменении адреса участка на момент принятия решения о приостановлении регистрации и об отказе в регистрации информации не имел, его в основание отказа не положил. Изменение адреса участка не могло повлиять и не повлияло на решение регистрирующего органа по обращению департамента. В то же время изменение адресных ориентиров участка не влияет на обстоятельства прекращения договора аренды. В решении суд указывает на адрес участка в том виде, как он указан в договоре аренды. На момент принятия решения по делу основание изменения адреса участка у регистрирующего органа имеется, и он может соотнести адрес из договора с имеющимся в ЕГРП в настоящее время адресом объекта, а также с самим объектом. Отклонен судебными инстанциями и довод управления Росреестра о том, что вопрос о праве аренды общества на земельный участок при наличии зарегистрированных прав собственности на объекты недвижимости имущества, расположенных на данном участке, подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Цель договора от 10.05.2011 N 4900006713 достигнута (здание паркинга построено и введено в эксплуатацию), фактическими владельцами земельного участка являются собственники помещений паркинга. Вопрос о праве в данном деле не рассматривается, так как в силу норм Земельного кодекса собственник объекта недвижимости имеет право на использование земельного участка, занятого объектом недвижимости. В данном споре имеет место наличие в ЕГРП записи, не соответствующей сложившейся ситуации, поэтому требования администрации должны рассматриваться в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса.

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба повторяет доводы апелляционной жалобы и мотивирована следующим. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Суды сослались на пункт 1 постановления от 17.11.2011 N 73. Однако рассматриваемые правоотношения не регулируются нормами Лесного кодекса Российской Федерации, а статьи 30 - 30.2 Земельного кодекса утратили силу. Суды также указали, что договор аренды муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса). Вместе с тем, статья 39.8 Земельного кодекса, предусматривающая заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, требующая проведение торгов для заключения такого договора, вступила в силу с 01.03.2015, тогда как договор аренды заключен 10.05.2011. Кроме этого, письмо об отказе от договора от 10.05.2011 N 4900006713 направлено департаментом 20.05.2014, несмотря на то, что срок договора аренды истек 10.05.2014. Регистрирующий орган полагает, что договор аренды является возобновленным на неопределенный срок с силу закона (статьи 610, 621 Гражданского кодекса). Судебные инстанции исходили из того, что обществом не оспаривается факт получения от администрации уведомления об отказе от договора. Однако уведомление от 20.05.2014 возвращено отделением почтовой связи по причине "иные обстоятельства". Таким образом, общество не может считаться надлежаще извещенным о намерении арендодателя прекратить обязательства по договору. Земельный участок находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. Данный факт указывает на отсутствие у собственников спорного земельного участка необходимости в заключении договоров аренды с заявителем. Суд обязал управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:42, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, 30. Однако в настоящее время актуальным адресом данного участка является: г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 23а. Поэтому судебный акт не может быть исполнен, учитывая требования статьи 18 Закона о регистрации. Вопрос о праве аренды общества на земельный участок при наличии зарегистрированных прав собственности на объекты недвижимости имущества, расположенных на данном участке, подлежит рассмотрению в порядке искового производства, а не в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель управления Росреестра поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.

От коммерческого банка "Финанс Бизнес Банк" (ООО) поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя третьего лица.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, в окружной суд не прибыли (явку представителей не обеспечили).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя управления Росреестра, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает достаточных правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола о результатах торгов (аукциона) от 06.05.2011 N 53 (т. 3, л. д. 1 - 3) муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и Раганян Ю.А. (арендатор) подписали договор от 10.05.2011 N 4900006713 аренды земельного участка площадью 2286 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203018:42. Участок расположен по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, 30, и предоставлен арендатору для строительства многоэтажного паркинга со встроенными помещениями (пункт 1.1). Договор заключен на срок с 11.05.2011 по 11.05.2014 (пункт 2.1). Действие договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1, а именно 11.05.2014 (пункт 8.4). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 25.05.2011 (т. 1, л. д. 15 - 20).

По договору перенайма от 09.06.2011 права и обязанности арендатора по договору от 10.05.2011 N 4900006713 переданы обществу. Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды зарегистрирован в ЕГРП 25.06.2011 (т. 1, л. д. 21 - 24).

Департамент 20.05.2014 направил в адрес общества уведомление N 9788-/02-05-16-15 об отказе от договора аренды от 10.05.2011 N 4900006713. Обществу предложено освободить земельный участок не позднее трех месяцев со дня получения уведомления. В доказательство направления уведомления по юридическому адресу общества (г. Сочи, ул. Гагарина 23 "а") представлено уведомление, которое возвращено отделением почтовой связи по причине "иные обстоятельства" (т. 1, л. д. 25 - 28).

Департамент направил в управление Росреестра заявление о внесении в ЕГРП записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды от 10.05.2011 N 4900006713 (т. 3, л. д. 10 - 13).

Сообщением от 06.11.2014 N 50/277/2014-317 муниципальному образованию город-курорт Сочи отказано в государственной регистрации прекращения обременения, возникшего на основании договора аренды от 10.05.2011 N 4900006713. В сообщении указано, что если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть погашена по заявлению любой стороны при условии, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором. При этом регистрирующий орган сделал вывод о том, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании либо судебного решения, либо соглашения сторон о расторжении договора. Управление Росреестра указало на то, что представленное департаментом имущественных отношений письмо от 20.05.2014 не может являться документом-основанием для погашения регистрационной записи об аренде (т. 1, л. д. 12 - 14).

Полагая, что решение регистрирующего органа не соответствует номам действующего законодательства и нарушает права (интересы) муниципального образования город-курорт Сочи, администрация обратилась в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: несоответствие таких решений (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса).

По смыслу статей 65, 198, 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ, действовавшего в спорный период).

В силу статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Статьей 26 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 3 статьи 425, пункту 1 статьи 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В пункте 1 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено следующее. В случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 N 7638/11 сформулирован правовой подход по применению пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса, согласно которому если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется посредством проведения торгов.

Материалы дела подтверждают (т. 1, л. д. 15 - 20; т. 3, л. д. 1 - 3), что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203018:42 образован до предоставления его в аренду для целей строительства многоэтажного паркинга со встроенными помещениями. Участок является собственностью муниципального образования город-курорт Сочи (свидетельство о государственной регистрации права 23-АИ 296519 от 09.10.2010). Земельный участок передан арендатору по результатам публичных процедур (как победителю открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:42).

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, судебные инстанции признали, что договор аренды от 10.05.2011 N 4900006713, заключенный по результатам проведения торгов, не мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Исходя из содержания договора аренды (пункты 2.1, 8.4) и действий администрации, выразившей свою волю на отказ от договора в установленном порядке, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор от 10.05.2011 N 4900006713 прекратил свое действие 12.05.2014 без возобновления на неопределенный срок. Поэтому у управления Росреестра отсутствовали правовые основания для отказа в погашении регистрационной записи об обременении (в виде аренды земельного участка), что влечет удовлетворение требований администрации (часть 2 статьи 201 Кодекса).

В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд первой инстанции возложил на управление Росреестра обязанность по погашению регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:42, расположенного по ул. Красноармейской, 30 в Центральном районе города Сочи в виде аренды по договору от 10.05.2011 N 4900006713.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе управление Росреестра приводит доводы, свидетельствующие, по его мнению, об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных администрацией требований. Регистрирующий орган полагает, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок, а общество не может считаться надлежаще извещенным о намерении арендодателя прекратить обязательства по договору. Заявитель ссылается также на невозможность исполнить судебное решение (погасить регистрационную запись об обременении земельного участка, который в настоящее время он имеет иной адрес). Кроме того, вопрос о прекращении права аренды общества на земельный участок подлежит рассмотрению в порядке искового производства, а не в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса.

Данные доводы (обстоятельства, на которые ссылается заявитель), проверялись и были отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу о том, что договор аренды от 10.05.2011 N 4900006713 прекратил свое действие с 12.05.2014 без возобновления на неопределенный срок. Последующее изменение адреса участка не могло повлиять и не повлияло на решение по обращению департамента о погашении записи об аренде. В то же время изменение адреса земельного участка не влияет на обстоятельства прекращения договора аренды и не препятствует исполнению судебного акта. Обратившись в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, администрация реализовала полномочия, предоставленные ей законом. При этом от общества и иных собственников нежилых помещений какие-либо возражения относительно действий администрации по погашению записи об аренде земельного участка не поступали.

Апелляционный суд указал в постановлении, что собственникам нежилых помещений в здании принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе земельный участок, на котором расположен возведенный объект. При этом суд сослался на разъяснения, изложенные в пункте 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Между тем данные выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772, а также в пункте 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016). Однако это не привело к принятию незаконного судебного акта с учетом вывода о том, что договор аренды прекращен в связи с окончанием срока его действия и в силу закона не мог быть возобновлен на неопределенный срок.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, являющих основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2017 по делу N А32-4647/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин