Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 сентября 2017 г. N Ф08-6601/17 по делу N А63-1915/2016

г. Краснодар

15 сентября 2017 г.

Дело N А63-1915/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" - Штейна А.М. (доверенность от 09.01.2017), от третьего лица - администрации города Пятигорска - Штейна А.М. (доверенность от 03.03.2017), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Горячеводский рынок" (ИНН 2632050271, ОГРН 1022601623791), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", администрации города Пятигорска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.08.2016 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А63-1915/2016, установил следующее.

Муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском о возложении на ООО "Горячеводский рынок" (далее - общество) обязанности по освобождению, за свой счет путем демонтажа и вывоза некапитального временного сооружения, незаконно занимаемого земельного участка общей площадью 440 кв. м с кадастровым номером 26:33:250339:6, расположенного по адресу: г. Пятигорск, пос. Горячеводский, пл. Горячеводская и возвращению управлению данного участка (с учетом изменения предмета иска - т. 2, л. д. 2).

Исковые требования обоснованы отсутствием правовых оснований для занятия ранее арендованного земельного участка после отказа управления (арендодателя) от продления арендных правоотношений (статьи 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Пятигорска (далее - администрация).

Решением от 17.08.2016 в удовлетворении иска отказано. Суд с учетом положений Земельного кодекса РСФСР (1991 год) установил, что полномочия по оформлению документов о правах на земельные участки были возложены на комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству с момента опубликования Указа Президента Российской Федерации от 11.12.1993 N 2130. Формы государственного акта, удостоверяющего право бессрочного (постоянного) пользования землей, утверждены 17.09.1991 постановлением Совета Министров РСФСР N 493. Поскольку решение об отводе обществу земельного участка принято 28.08.1991 органом, на который возложены полномочия, как по предоставлению земельных участков в бессрочное (постоянное) пользование, так и по регистрации права землепользования, - участок предоставлен правопредшественнику общества в 1991 году на праве бессрочного (постоянного) пользования. Постановлением от 25.06.2012 N 2056 участок с кадастровым номером 26:33:250339:6 предоставлен обществу в аренду в порядке переоформления существующего права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11), отказ управления от договора аренды по прошествии двух лет с момента переоформления права постоянного (бессрочного) пользования общества, необоснован. Ответчик в заявлении от 25.07.2012 просил орган местного самоуправления заключить с ним договор аренды на 49 лет. Заключая договор аренды на срок менее одного года, управление руководствовалось постановлением администрации от 15.09.2005 N 4034 "О сроках предоставления земельных участков в аренду физическим и юридическим лицам" (далее - постановление от 15.09.2005 N 4034), согласно которому для размещения торговых павильонов и киосков договор аренды заключается на срок не более года. Однако, данный муниципальный акт не предусматривает случаев и сроков аренды земельных участков при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, не учитывает специфику переоформления вещного права (переход к обязательственным правоотношениям). Поэтому суд расценил действия управления по направлению обществу проекта договора аренды на срок до одного года и немотивированный отказ от договора аренды, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на короткий срок, как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса). С учетом отсутствия в действующем земельном законодательстве конкретизации срока аренды при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, действия управления по отказу от договора аренды, заключенного на неопределенный срок по истечении незначительного срока аренды, направлены на ухудшение положения правообладателя, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования. Общество как слабая сторона договора вправе требовать внесения в него изменений в части установления нового срока аренды (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"). Следовательно, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса). Доводы управления и администрации со ссылкой на судебные акты по делам N А63-5530/2014, А63-10401/2014 о том, что судами установлен факт прекращения договорных отношений между управлением и обществом, отклонены как необоснованные и не соответствующие содержанию данных судебных актов.

Постановлением апелляционного суда от 13.12.2016 решение от 17.08.2016 отменено, требования управления удовлетворены. На общество возложена обязанность за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 26:33:250339:6 общей площадью 440 кв. м от возведенных на нем некапитальных временных сооружений и передать управлению в месячный срок со дня вступления в законную силу постановления. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины. Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции о продлении договора аренды от 14.09.2012 N 66/12ю на неопределенный срок. В пункте 3 дополнительного соглашения от 27.03.2013 к договору аренды указано, если арендатор продолжает пользоваться участком по истечении срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если иное не предусмотрено действующим законодательством. При возобновлении договора на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону. Договор аренды от 14.09.2012 N 66/12ю заключен на срок по 23.06.2013, дополнительным соглашением от 27.06.2013 срок продлен до 22.06.2014. До истечения срока действия договора аренды в адрес общества управление направило письмо от 29.04.2014 N 3162, в котором сообщило, что по истечении договора (22.06.2014) срок аренды продлеваться не будет, указало на необходимость освобождения земельного участка в течение месяца с момента получения уведомления. В адрес общества 23.06.2014 направлено повторное уведомление N 4359 о том, что срок аренды продлеваться не будет и арендатору необходимо освободить земельный участок. Уведомление получено ответчиком 04.07.2014. С учетом того, что арендодатель возражал против пользования обществом земельным участком по истечении срока аренды, договор аренды от 14.09.2012 N 66/12ю не может считаться возобновленным на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса и пункта 3 дополнительного соглашения от 27.06.2013. По истечении установленного сторонами срока аренды (22.06.2014) договор аренды от 14.09.2012 N 66/12ю прекратил свое действие (статьи 450 и 610 Гражданского кодекса). После прекращения договора правовые основания для занятия обществом арендуемого земельного участка отпали, у него возникла обязанность по возврату спорного имущества (статья 622 Гражданского кодекса). В данном случае основанием для освобождения земельного участка является именно окончание срока действия договора аренды. Факт наличия на спорном участке возведенных ответчиком некапитальных временных сооружений подтверждается судебными актами по делу N А63-5530/2014 и ответчиком не оспорен. Вывод суда первой инстанции о наличии в действиях управления злоупотребления правом, апелляционный суд признал ошибочным. Заключая договор аренды земельного участка от 14.09.2012 N 66/12ю с дополнительным соглашением от 27.06.2013 на срок с 25.06.2012 по 22.06.2014, общество согласилось с договорными условиями. В рамках дела N А63-10401/2014 общество обращалось в суд к управлению об оспаривании отказа от 23.06.2014 N 4359 в заключении на новый срок договора аренды спорного участка и обязании перезаключить договор, однако, в удовлетворении требования о признании незаконным отказа управления отказано, требование об обязании перезаключить с обществом на новый срок договор в отношении спорного земельного участка оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. Обстоятельства, послужившие основанием для оставления требования без рассмотрения, общество не устранило, повторно в арбитражный суд с иском об обязании заключить договор аренды на новый срок не обратилось. В рамках дела N А63-10401/2014 судом дана оценка действиям управления по отказу в заключении договора аренды на новый срок (уведомление от 23.06.2014 N 4359), которым отказ не признан незаконным. Государственная пошлина распределена между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2017 апелляционное постановление от 13.12.2016 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд, поскольку не оценены все обстоятельства, связанные с наличием (либо отсутствием) у общества ограниченного вещного права на спорный земельный участок в период обращения в администрацию о заключении договора.

При новом рассмотрении дела постановлением апелляционного суда от 09.06.2017 решение от 17.08.2016 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление и администрация просят состоявшиеся при повторном рассмотрении дела судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что при установлении срока аренды управление руководствовалось постановлением администрации от 15.09.2005 N 4034, согласно которому для размещения торговых павильонов и киосков договор аренды заключается на срок не более 1 года. О том, что с обществом заключен краткосрочный договор, оно узнало 14.09.2012 (дата заключения договора аренды). При этом основанием к определению такого срока явилось заявление общества о предоставлении участка в аренду сроком на 1 год от 14.06.2012. Каких-либо действий по обжалованию установленного срока общество не предприняло, при том, что у него было достаточно времени. Более того, эти вопросы уже были предметом судебного разбирательства, в продлении договора аренды на новый срок обществу отказано. Является незаконным вывод о том, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в порядке пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ не является основанием прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, приведенным в статье 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Два вида права на один участок быть не может, следовательно, имеет место возникшее на законных основаниях право аренды земельного участка. Применение при установлении срока аренды постановления администрации от 15.09.2005 N 4034, которым для размещения торговых павильонов и киосков договор аренды заключается на срок не более 1 года, законно. Действующее земельное законодательство не содержит обязательных к применению норм относительно сроков аренды при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Выводы относительно того, что действия управления по отказу от договора аренды, заключенного на неопределенный срок по истечении незначительного срока аренды, направлены на ухудшение положения правообладателя, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования, не основаны на законе и фактических обстоятельствах дела, создают ситуацию безосновательного пользования земельным участком со стороны ответчика и коллизию судебных актов.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель подателей кассационной жалобы поддержал доводы, изложенные в ней. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя управления и администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, решением Исполнительного комитета Горячеводского поселкового Совета народных депутатов от 28.08.1991 пр. 15 N 397 малому предприятию "Горячеводский казачий рынок" отведен земельный участок площадью 400 кв. м, в районе площади у магазина N 3 для размещения рынка (т. 1, л. д. 101).

На основании указанного решения 21.11.1991 подготовлен акт об отводе границ участка в натуре (т. 1, л. д. 102).

Постановлением главы администрации поселка Горячеводский города Пятигорска от 04.12.1995 N 401 по заявлению малого предприятия "Горячеводский казачий рынок" о дозакреплении участка площадью 52 кв. м за последним зарегистрирован расположенный в районе площади поселка земельный участок по фактическому пользованию 452 кв. м с внесением изменений в документацию (т. 1, л. д. 103).

В последующем малое предприятие "Горячеводский казачий рынок" реорганизовано в товарищество с ограниченной ответственностью "Горячеводский казачий рынок", которое в 1998 году преобразовано в общество (т. 1, л. д. 105 - 113).

Постановлением администрации от 27.02.2012 N 549 по обращению общества в соответствии со статьями 29, 36 Земельного кодекса утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов площадью 440 кв. м под рынком, расположенным по адресу: г. Пятигорск, пос. Горячеводский, Горячеводская площадь (т. 2, л. д. 30).

14 июня 2012 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Постановлением администрации от 25.06.2012 N 2056 ответчику предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 440 кв. м с кадастровым номером 26:33:250339:6 с видом разрешенного использования - под рынком, по адресу: г. Пятигорск, пос. Горячеводский, пл. Горячеводская, в границах, указанных в кадастровом паспорте. В постановлении указано, что срок аренды земельного участка необходимо определить договором (т. 1, л. д. 14, 15).

30 июля 2012 года общество обратилось в управление с заявлением от 25.07.2012 о заключении договора аренды земельного участка под рынок площадью 440 кв. м на 49 лет на основании постановления администрации от 25.06.2012 N 2056 (т. 1, л. д. 76).

Управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 14.09.2012 N 66/12ю аренды земельного участка площадью 440 кв. м с кадастровым номером 26:33:250339:6, расположенного по адресу: г. Пятигорск, пл. Горячеводская. Участок предоставлен под рынком, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (пункты 1.1 - 1.8). Срок действия договора установлен с 25.06.2012 по 23.06.2013 (пункт 2.1). Стороны подписали акт приема-передачи земельного участка от 25.06.2012 (т. 1, л. д. 8 - 13).

По заявлению общества от 05.06.2013 о продлении договора от 14.09.2012 N 66/12ю, дополнительным соглашением от 27.06.2013 срок аренды определен с 24.06.2013 по 22.06.2014. В пункте 3 соглашения указано, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если иное не предусмотрено действующим законодательством. При возобновлении договора на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц (т. 1, л. д. 17, 77).

В рамках дела N А63-5530/2014 разрешался спор по иску администрации к обществу о сносе самовольно возведенных объектов, расположенных по адресу:

г. Пятигорск, Горячеводская площадь, и приведении земельного участка с кадастровым номером 26:33:250339:6 в первоначальное состояние. В удовлетворении требований администрации отказано в связи с установлением обстоятельств, свидетельствующих о том, что размещенные в границах данного участка сооружения (металлические конструкции) не обладают признаками объектов капитального строительства (объектов недвижимости). С учетом содержания договора аренды земельного участка от 14.09.2012 N 66/12ю и заключения экспертов Пятигорской торгово-промышленной палаты от 28.10.2014 N 1560100335, суды признали, что расположенные в границах участка с кадастровым номером 26:33:250339:6 строения, не являющиеся объектами недвижимости, не могут быть снесены на основании норм статьи 222 Гражданского кодекса. Поскольку администрация не доказала факт самовольного занятия ответчиком земельного участка (незаконность размещения на данном участке некапитальных объектов), судебные инстанции не усмотрели оснований для удовлетворения иска.

5 мая 2015 года общество обратилось в управление с заявлением о заключении долгосрочного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:250339:6 (т. 1, л. д. 64).

Уведомлением от 15.05.2015 N 4156 ответчику отказано в заключении договора со ссылкой на отсутствие оснований для предоставления земельного участка без торгов. Управление также в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса предупредило общество об отказе от исполнения договора и необходимости освободить земельный участок в течение месяца с момента получения уведомления и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего пользования (т. 1, л. д. 58, 59).

Ранее письмом управления от 29.04.2014 N 162 общество также уведомлялось о том, что по истечении срока договора аренды, последний продлеваться не будет, и необходимо в течение месяца освободить земельный участок.

Ссылаясь на использование земельного участка с кадастровым номером 26:33:250339:6 в отсутствие правовых оснований (в связи с прекращением арендных отношений), управление обратилась в арбитражный суд.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 данного Кодекса).

В пункте 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) разъяснено следующее. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей в период обращения общества в администрацию за оформлением арендных отношений) устанавливал обязанность юридических лиц (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса) переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Оценив решение Исполнительного комитета Горячеводского поселкового Совета народных депутатов от 28.08.1991 пр.15 N 397, акт от 21.11.1991 об отводе границ участка в натуре, постановление главы администрации поселка Горячеводский города Пятигорска от 04.12.1995 N 401 и постановление администрации от 25.06.2012 N 2056, по правилам статьи 71 Кодекса, суды обеих инстанций заключили, что спорный участок предоставлен в 1991 году малому предприятию на праве бессрочного (постоянного) пользования, ввиду чего в 2012 году имело место представление обществу земельного участка с кадастровым номером 26:33:250339:6 в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования землей (пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ). Отсутствие в действующем законодательстве конкретизации срока аренды при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, действия управления по отказу от договора аренды, заключенного на неопределенный срок по истечении незначительного срока аренды, направлены на ухудшение положения правообладателя при прекращении права постоянного (бессрочного) пользования. Общество как слабая сторона договора вправе требовать внесения в него изменений в части установления нового срока аренды (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"). Таким образом, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса). Доводы управления и администрации со ссылкой на судебные акты по делам N А63-5530/2014, А63-10401/2014 о том, что судами установлен факт прекращения договорных отношений между управлением и обществом, отклонены как не соответствующие содержанию данных судебных актов.

Проверка материалов дела свидетельствует о том, что суды полно, всесторонне и объективно исследовали обстоятельства дела, надлежаще оценили доказательства, учли доводы спорящих сторон. Иные аргументы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов двух инстанций, также получили соответствующую правовую оценку. Переоценка доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса, в силу статьи 286 Кодекса, не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (статья 288 Кодекса), не установлены.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявители (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.08.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 по делу А63-1915/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин