Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 сентября 2017 г. N Ф08-6525/17 по делу N А53-20028/2008

г. Краснодар

21 сентября 2017 г.

Дело N А53-20028/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калашниковой М.Г., судей Гиданкиной А.В. и Илюшникова С.М., при участии в судебном заседании Свиридова М.А. и его представителя Ягницкого О.А, (доверенность от 30.05.2017), от Министерства обороны Российской Федерации - Лавренова К.В. (доверенность от 21.12.2016), от федерального государственного учреждения "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации - Крутько Е.В, (доверенность от 31.01.2017), в отсутствие конкурсного управляющего должника - открытого акционерного общества "Строительное управление Северо-Кавказского военного округа" (ИНН 6165159682, ОГРН 1106165000501) - Жаркова А.П., Молчановой О.С., Шугайлова В.В., Шейкиной Л.К., Крикуновой А.А., иных участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Свиридова М.А. на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2016 по делу N А53-20028/2008 (судьи Сулименко Н.В., Николаев Д.В., Стрекачев А.Н.), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО "Строительное управление Северо-Кавказского военного округа" (далее - должник) Молчанова О.С., Шугайлов В.В., Шейкина Л.К., Крикунова А.А. обратились с заявлением об исключении из конкурсной массы должника земельного участка, находящегося под общежитием, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Оганова, 32а, кадастровый номер 61:44:0080504:68, площадью 4667 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - общежитие и признании недействительными повторных торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, состоявшихся 14.10.2016, в отношении лота N 21 - земельного участка, расположенного под общежитием, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Оганова, 32а, кадастровый номер 61:44:0080504:68.

Определением от 03.04.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 04.07.2017 определение от 03.04.2017 отменено, заявление удовлетворено.

В кассационной жалобе Свиридов М.А. просит отменить постановление апелляционного суда, ссылаясь на то, что собственником земельного участка является должник и то обстоятельство, что общежитие, расположенное на земельном участке, находится в собственности Российской Федерации, не свидетельствует о невозможности отчуждения должником земельного участка.

В отзыве конкурсный управляющий должника просит постановление апелляционного суда отменить, определение суда первой инстанции оставить в силе.

В судебном заседании Свиридов М.А. и его представитель повторили доводы жалобы, представители Министерства обороны Российской Федерации и ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации просили в удовлетворении жалобы отказать.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, определением от 24.10.2008 принято заявление о признании ФГУП "Строительное управление Северо-Кавказского военного округа Министерства обороны Российской Федерации" (правопредшественник должника) банкротом; определением от 10.04.2009 введена процедура наблюдения; определением от 02.12.2009 утверждено мировое соглашение, производство по делу прекращено.

04 февраля 2010 года ФГУП "Строительное управление Северо-Кавказского военного округа Министерства обороны Российской Федерации" реорганизовано путем преобразования в ОАО "Строительное управление Северо-Кавказского военного округа".

Определением от 14.12.2010 мировое соглашение, утвержденное определением от 02.12.2009, расторгнуто, в отношении должника введена процедура наблюдения; определением от 11.05.2011 в отношении должника введена процедура внешнего управления; решением от 12.12.2012 должник признана банкротом, в отношении его открыто конкурсное производство.

Как установил апелляционный суд и не оспаривают участвующие в деле лица, здание общежития, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Оганова, 32, является собственностью Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.06.2009 сделана запись регистрации N 61-61-01/392/2009-4. Согласно выписке из реестра федерального имущества от 06.05.2009 общежитие, литера А, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Оганова, 32, закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП "Строительное управление Северо-Кавказского военного округа Министерства обороны Российской Федерации" (правопредшественник должника).

Приказом Министра обороны Российской Федерации от 30.12.2010 N 1943 "О закреплении недвижимого имущества на праве оперативного управления за ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны РФ"" здание общежития закреплено на праве оперативного управления за ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений"; здание общежития принято ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" на баланс по акту от 01.02.2011 без земельного участка, коммунальных сетей и сооружений.

Апелляционный суд установил, что общежитие в соответствии с кадастровым паспортом имеет жилое назначение, состоит из 39 помещений, имеющих признаки квартиры (жилая комната, коридор, кухня, совмещенный санузел и вспомогательные помещения).

Земельный участок, на котором находится общежитие, площадью 37 838 кв. м, кадастровый номер 51:44:0080504:34, являлся собственностью Российской Федерации, свидетельство о государственной регистрации права от 22.12.2010, в качестве основания для регистрации указаны Федеральный закон "Об обороне" и выписки из реестра федерального имущества от 06.05.2009. После межевания указанный земельный участок разделен и образовано два земельных участка с кадастровыми номерами 61:44:0080504:67 и 61:44:0080504:68; земельному участку площадью 4 667 кв. м под общежитием присвоен кадастровый номер 61:44:0080504:68, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - общежитие. Апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что участок поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под общежитием, из чего следует, что формирование земельного участка было обусловлено необходимостью формирования земельного участка для эксплуатации общежития. Указанный вывод документально не опровергнут.

В материалы дела представлен передаточный акт подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП "Строительное управление Северо-Кавказского военного округа Министерства обороны Российской Федерации" от 15.02.2010, котором указано, что в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", приказом Министра обороны Российской Федерации от 31.12.2009 N 1506, Министерство обороны Российской Федерации сдало, а ОАО "Строительное управление Северо-Кавказского военного округа" приняло подлежащий приватизации имущественный комплекс ФГУП "Строительное управление Северо-Кавказского военного округа Министерства обороны Российской Федерации", в том числе, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0080504:68, площадью 4 667 кв. м, расположенный под общежитием.

Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ОАО "Строительное управление Северо-Кавказского военного округа" 09.08.2012.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07.07.2011 за Молчановой О.С. признано право собственности на комнату N 34 площадью 62,7 кв. м в здании по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Оганова, 32, право собственности зарегистрировано за Молчановой О.С. 26.01.2012.

14 октября 2016 года на повторных торгах по продаже имущества должника в форме публичного предложения земельный участок, расположенный под общежитием победителем признан Фирсов Е.И. в соответствии с предоставленным им предложением по цене 333 тыс. рублей. Победитель торгов отказался от исполнения обязательств по договору купли-продажи от 20.10.2016 и названный договор был расторгнут. Предложение Свиридова М.А. являлось максимальным после победителя торгов и в связи с отказом Фирсова Е.И. от исполнения обязательств по договору от 20.10.2016, конкурсный управляющий должника предложил Свиридову М.А. заключить договор купли-продажи имущества должника от 20.12.2016; Свиридов М.А. 31.12.2016 направил конкурсному управляющему согласие на подписание договора купли-продажи земельного участка от 20.12.2016, однако договор не был заключен в связи с возникновением спора о признании торгов недействительными и исключении участка из конкурсной массы должника.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с данным принципом положениями статьи 35 Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

При рассмотрении обособленного спора заявители ссылались на нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, поэтому в силу абзаца четвертого пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указанный довод подлежит оценке.

Распоряжение Министром обороны земельным участком площадью 4 667 кв. м с кадастровым номером 61:44:0080504:68, сформированным для использования под общежитие, путем передачи участка в порядке приватизации в собственность ОАО "Строительное управление Северо-Кавказского военного округа", при условии, что здание общежития, находящееся на участке, осталось в собственности Российской Федерации, противоречит требованиям статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и является в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в подлежащей применению редакции ничтожной сделкой.

При приватизации жилых помещений в общежитии земельный участок, на котором оно расположено, может принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам помещений, следовательно, отчуждение спорного земельного участка должником нарушает права собственников недвижимого имущества.

Принимая во внимание, что общежитие является собственностью Российской Федерации, часть помещений находится в собственности физического лица на основании решения суда общей юрисдикции; общежитие не включено в конкурсную массу должника; земельный участок передан должнику в нарушение статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, апелляционный суд обоснованно признал недействительными торги по продаже земельного участка, расположенного под зданием общежития, и с учетом соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исключил земельный участок из конкурсной массы должника.

Основания для отмены постановления апелляционного суда по доводам, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 по делу N А53-20028/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Калашникова

Судьи

А.В. Гиданкина С.М. Илюшников