Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 сентября 2017 г. N Ф08-6175/17 по делу N А32-26086/2016

г. Краснодар

27 сентября 2017 г.

Дело N А32-26086/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Европа Девелопмент" (ИНН 2310122059, ОГРН 1072310001940) - Беседина Н.А. (доверенность от 22.05.2017), от ответчика - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Ольшевской А.В. (доверенность от 20.06.2017), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - федерального государственного бюджетного научного учреждения "Краснодарский научно-исследовательский институт сельского хозяйства имени П.П. Лукьяненко", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 (судья Иванова Н.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Новик В.Л.) по делу N А32-26086/2016, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Европа Девелопмент" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление) об установлении права ограниченного пользования (сервитута) частью площадью 513,71 кв. м земельного участка площадью 264 130 кв. м с кадастровым номером 23:43:0115033:17, расположенного по адресу (местоположение): г. Краснодар, Прикубанский округ, с приведенными в табличной форме координатами характерных точек границ:

N точек	Х	Y
1	1373588.0000	481031.5360
2	1373584.0880	481025.6760
3	1373570.4180	481033.8260
4	1373570.8575	481034.5222
5	1373572.3200	481034.3200
6	1373573.4000	481035.0000
7	1373575.0600	481036.9000
8	1373602.6737	481078.3348
9	1373614.6520	481071.9450
10	1373613.5819	481070.3228
11	1373610.6170	481069.2390
12	1373605.4560	481067.1860
13	1373587.2200	481040.9500
14	1373583.6360	481035.7970
15	1373583.1400	481034.9660
16	1373582.9440	481033.7930
17	1373583.2230	481032.9570
18	1373585.1310	481031.7630
19	1373586.0410	481031.5720
20	1373587.1590	481031.4890

(далее - земельный участок с кадастровым номером 23:43:0115033:17, его часть) в целях обеспечения пожарного проезда к возведенному на земельном участке площадью 1348 кв. м с кадастровым номером 23:43:0115033:6, расположенном по адресу:

г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. им. Академика Лукьяненко П.П., 10, 16-этажному 2-секционному 44-квартирному жилому комплексу "Академический" (литера 7; далее - земельный участок с кадастровым номером 23:43:0115033:6, многоквартирный дом), об установлении соразмерной платы за сервитут в размере 36 587 рублей в год (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено федеральное государственное бюджетное научное учреждение "Краснодарский научно-исследовательский институт сельского хозяйства имени П.П. Лукьяненко" (далее - учреждение).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Организация пожарного проезда к возведенному на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0115033:6 многоквартирному дому возможна только через часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115033:17. Сервитут определен с учетом технических характеристик многоквартирного дома, градостроительных и противопожарных норм и правил. Координаты характерных точек границ части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115033:17 и размер платы за сервитут определены по результатам судебной экспертизы. Учреждение как обладатель титула (постоянного бессрочного пользования) на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0115033:17 какие-либо возражения относительно заявленных требований не заявил.

Управление обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Общество должно было предусмотреть пожарный проезд на стадии подготовки проектной документации многоквартирного дома, строительство которого предполагалось на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0115033:6. Обеспечение пожарного проезда к многоквартирному дому через часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115033:17 без согласования с его собственником в судебном порядке не допустимо. Сервитут обременителен для собственника и пользователя смежного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115033:17.

При его установлении не соблюден разумный баланс интересов сторон (обеспечивая только нужды общества, сервитут создает существенные неудобства для управления и учреждения). Право ограниченного пользования частью земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115033:17 в течение 49 лет и плата за него в размере 36 587 рублей в год несоразмерны и незаконны. В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей общества и управления, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество с ограниченной ответственностью "Пантера" (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 07.03.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115033:6 с разрешенным использованием для эксплуатации автозаправочной станции. Обществу выдано свидетельство от 06.05.2013 серии 23-АЛ N 664565 о государственной регистрации соответствующего перехода права собственности. На основании разрешения на строительство от 20.08.2013 N RU 23306000-2903-р обществом на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0115033:6 возведен многоквартирный дом. По разрешению от 12.07.2016 N RU23306000-3790-в-2016 многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

Без ссылок на правоподтверждающие документы, в обжалуемых судебных актах указано на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0115033:6 граничит с земельным участком с кадастровым номером 23:43:0115033:17, являющимся частью земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:213. Последний является собственностью Российской Федерации и закреплен за учреждением на праве постоянного (бессрочного) пользования. При проектировании и строительстве многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0115033:6 пожарный проезд предполагалось организовать за счет смежного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115033:17.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы эксперты заключили о наличии единственной возможности организации пожарного проезда к многоквартирному дому на части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115033:17 (экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "Южная оценочная компания "Эксперт" от 21.12.2016 N ЮЭ-16/033).

Поскольку условия сервитута сторонами не согласованы, общество обратилось в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник земельного участка или другой недвижимости управомочен на истребование от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования последним (сервитута), в том числе для обеспечения прохода и проезда через этот участок при отсутствии возможности обеспечения соответствующей нужды иным образом (без установления сервитута). Статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) императивно установлено, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 N 2509/10, от 28.02.2012 N 11248/11 и от 04.06.2013 N 16033/12 нашли отражение правовые подходы о том, что при разрешении спора об установлении сервитута определяются реальные потребности собственника господствующего земельного участка в пользовании служащим земельным участком и устанавливается возможность их удовлетворения посредством установления сервитута. Сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей заявителя как собственника недвижимости, в том числе для проезда к недвижимому имуществу заявителя. Оценка существующих альтернативных способов удовлетворения потребностей заявителя проводится с точки зрения оптимальности условий сервитута, их наименьшей обременительности для собственника служащего земельного участка и обеспеченности разумного баланса интересов сторон.

Бремя доказывания необходимости установления сервитута и невозможности использования недвижимого имущества без установления права ограниченного пользования чужим имуществом, в силу статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса относится на заявителя - инициатора установления такого права. Для установления факта отсутствия такой возможности у собственника недвижимого имущества исследуются все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута.

Главой V.3 Земельного кодекса определены особенности установления сервитута в отношении, в том числе земельного участка, находящегося в федеральной собственности. В отношении такого участка, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование государственному учреждению, соглашение об установлении сервитута заключается с этим землепользователем при наличии согласия в письменной форме соответствующего федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится это учреждение (пункты 1, 2 статьи 39.24). Плата за сервитут в этом случае определяется по правилам, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.12.2014 N 1461, вносится, поступает и зачисляется в федеральный бюджет.

При заключении соглашения об установлении сервитута на три года и более необходим государственный кадастровый учет сведений о части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут (пункты 2, 3, 4 статьи 39.25). Заключению соглашения об установлении сервитута предшествуют подача соответствующего заявления с необходимыми приложениями, направление заявителю уведомления о возможности его заключения, обеспечение кадастрового учета части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут. Уполномоченный орган в установленных случаях может принять решение об отказе в установлении сервитута (пункты 1, 3, 4, 5 статьи 39.26).

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности (пункт 13 статьи 39.20 Земельного кодекса, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в этом доме, независимо от того, в частной или в публичной собственности находился этот участок (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

По смыслу статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, проектная документация подготавливается применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся в границах принадлежащего застройщику земельного участка. Все элементы запроектированного объекта должны находиться в границах этого участка. Застройщик в отсутствие законных оснований не вправе влиять на целевое назначение и разрешенное использование смежного земельного участка, в том числе путем проектирования на нем пожарного проезда, обеспечивающего эксплуатацию возведенного многоквартирного дома. Необходимость проектирования пожарных проездов также предусмотрена пунктом 6 статьи 63, пунктом 1 части 1 статьи 90 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", пунктом 6 статьи 17 Федерального закона 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", сводом правил СП 4.13130.2013, утвержденным Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288, применимому независимо от того, что подлежит применению на добровольной основе (решение Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 N АКПИ14-1089).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли вышеназванные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, не установили, сохранился ли у общества титул собственника на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0115033:6 после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, зарегистрировано ли его право собственности на помещения в этом доме и обладает ли он правом на подачу иска об установлении сервитута. Проектирование пожарного проезда на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0115033:17 могло осуществляться только при наличии у общества как застройщика надлежащим образом оформленного права ограниченного пользования частью этого участка в соответствующих целях. В материалах дела отсутствует проектная документация на многоквартирный дом, а также иная документация, послужившая основанием выдачи разрешений на строительство многоквартирного дома ввод его в эксплуатацию, исследование которой необходимо для выяснения проектных решений по организации пожарного проезда и оценки действий общества на предмет его добросовестности как застройщика. Судами оставлены без внимания обстоятельства, связанные с соблюдением обществом определенной нормами главы V.3 Земельного кодекса процедуры установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности и закрепленного на праве постоянного (бессрочного) пользования за учреждением, как до начала проектирования, так и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Не подтверждена дача согласия в письменной форме федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится учреждение, на заключение соглашения об установлении сервитута, не установлена соответствующая ведомственная принадлежность учреждения.

Выводы о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0115033:17 является частью земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:213, что оба эти участка находятся в федеральной собственности и закреплены на праве постоянного (бессрочного) пользования за учреждением, также не подтверждены отвечающими критериям относимости и допустимости доказательствам, а кадастровая выписка от 10.10.2016 N 2343/12/16-1255457 этим критериям в полном объеме не отвечает. Названные доказательства и установленные на их основании обстоятельства способствовали бы критической оценке выводов, сформулированных в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью "Южная оценочная компания "Эксперт" от 21.12.2016 N ЮЭ-16/033. Без устранения названных недостатков, установления дополнительных обстоятельств, сбора недостающих доказательств и их оценки в совокупности с имеющейся доказательственной базой содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о наличии у общества права на иск, о допустимости организации пожарного проезда к возведенному на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0115033:6 многоквартирному дому только через часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115033:17, о соответствии испрашиваемого сервитута техническим характеристикам многоквартирного дома, градостроительным и противопожарным нормам и правилам, о корректном определении координат характерных точек границ части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115033:17 и размера платы за сервитут, о возможности его установления без участия в деле в качестве ответчика учреждения как обладателя права постоянного бессрочного пользования на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0115033:17 и без соблюдения установленной Земельным кодексом процедуры не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в названных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017 по делу N А32-26086/2016 отменить.

Дело N А32-26086/2016 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин