Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 декабря 2017 г. N Ф08-10118/17 по делу N А63-10624/2016

г. Краснодар

25 декабря 2017 г.

Дело N А63-10624/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Садовникова А.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кван" (ИНН 2635066230, ОГРН 1032600935080) - Борового Д.Д. (доверенность от 10.04.2017), в отсутствие истца - Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064), третьего лица - администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета градостроительства администрации города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу N А63-10624/2016 (судьи Годило Н.Н., Бейтуганов З.А., Макарова Н.В.), установил следующее.

Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Кван" (далее - общество) с требованием признать самовольной постройкой не завершенный строительством капитальный объект примерными размерами по крайним осям 16,3 м x 17,9 м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011603:49 по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 7а; возложить на общество обязанность за свой счет снести самовольное строение.

Решением от 21.12.2016 (судья Капункин Ю.Б.) требования комитета удовлетворены, на общество возложена обязанность снести собственными силами и за свой счет самовольное строение и привести земельный участок в состояние, существовавшее до начала ведения на нем строительных работ. Суд исходил из того, что общество создало объект, превышающий параметры объекта капитального строительства, разрешенного к строительству.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 19.09.2017 решение от 21.12.2016 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Распределены расходы по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе комитет просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение - оставить без изменения. По мнению заявителя, возведенный объект имеет признаки самовольной постройки, так как не соответствует параметрам, указанным в проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство от 07.11.2006. Кроме того, у общества отсутствует право на земельный участок, так как срок договора аренды земельного участка истек. Суд апелляционной инстанции неполно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы гражданского законодательства.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно, что на основании постановления главы города Ставрополя от 22.10.2003 N 121 обществу предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 300 кв. м для проектирования магазина.

26 ноября 2003 года комитет и общество заключили договор аренды N 3593 земельного участка с кадастровым номером 26:12:011603:0049 площадью 300 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, в квартале 523, для проектирования магазина. Срок договора аренды установлен с 22.10.2003 по 21.10.2006. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимость (далее - ЕГРН), запись о государственной регистрации от 21.07.2004 N 26-01/12-23/2004-445.

На основании постановления главы города Ставрополя от 16.08.2006 N 2803 земельному участку присвоен почтовый адрес: г. Ставрополь, улица 50 лет ВЛКСМ, 7а. Комитет и общество заключили договор аренды от 06.09.2006 N 5343, по условиям которого земельный участок предоставлен обществу с 16.08.2006 по 15.08.2009. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 17.05.2007, запись о государственной регистрации N 26-26-12/023/2007-941.

07 ноября 2006 года общество получило разрешение N 1/535 на строительство магазина продтоваров на указанном земельном участке. Согласно проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство, параметры объекта строительства - 13,74 м х 18,4 м.

В ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением законодательства в области градостроительства и землепользования специалисты комитета установили, что на земельном участке фактически расположен не завершенный строительством капитальный объект, этажность - 4, в том числе 1 подземный, примерными размерами по крайним осям 16,3 м х 17,9 м, что не соответствует предельно допустимым параметрам строительства, указанным в проектной документации, послужившей основанием для выдачи разрешения на строительства, в связи с чем выполненные строительные работы на земельном участке площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:011603:0049 признаны самовольными. Результаты проверки отражены в акте осмотра от 28.06.2016 с приложением фотоматериалов (т. 1, л. д. 21).

Согласно выписке из ЕГРН от 29.06.2016 N 90-20823221 за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 275,7 кв. м, кадастровый номер 26:12:011603:157 (запись о государственной регистрации от 16.07.2008 N 26-26-12/063/2008-614).

Комитет направил в адрес общества претензию от 04.07.2016 N 06/1-04/1-1/1733 с требованием устранить выявленные нарушения.

Комитет провел повторный осмотр объекта капитального строительства и установил, что ситуация на объекте не изменилась, спорный объект находится в том же виде. По данному факту составлен акт от 18.08.2016 (т. 1, л. д. 24).

Полагая, что указанный объект является самовольно возведенным, комитет обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии с положениями статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

В силу пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В соответствии с положениями части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в том числе утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство.

В подпункте 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" определено, что к вопросам местного значения городского округа относится осуществление земельного контроля за использованием в границах городского округа. Следовательно, в границах муниципального образования город Ставрополь, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством и соблюдением порядка размещения объектов осуществляет соответствующий орган местного самоуправления в лице администрации.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом, федеральными законами от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Как следует из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (пункт 23 постановления N 10/22).

Суд апелляционной инстанции установил, что строительство объекта не противоречит виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:011603:49 по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 7а, объект возведен на земельном участке, отведенном обществу под указанные цели, разрешение на строительство общество получило. Объект соответствует строительным нормам и правилам и другим нормам как нежилое строение, требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений, требованиям пожарных норм и санитарно-эпидемиологическим требованиям с учетом степени готовности, не нарушает права третьих лиц и не угрожает жизни и здоровью людей. Указав на недостаточность оснований для удовлетворения заявленных требований, апелляционный суд отказал комитету в сносе спорного объекта.

Между тем суд не учел следующего.

Общим правилом осуществления строительства согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса является то, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (часть 7 статьи 52 Градостроительного кодекса).

Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является, в том числе несоответствие параметров объекта капитального строительства проектной документации, несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство (часть 6 статьи 55 Градостроительного кодекса).

В силу абзаца 2 пункта 26 постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Из материалов дела видно, что согласно заключению Главгосэкспертизы России по Ставропольскому краю от 10.03.2006 N 1508/3-05 по проекту "Магазин продтоваров по ул. 50 лет ВЛКСМ, 7/2 в 523 квартале г. Ставрополя" обществу утвержден проект четырехэтажного здания прямоугольной формы в крайних осях - 18,40 м х 13,74 м. Площадь застройки составляет 263,5 кв. м. Выдано градостроительное заключение от 30.06.2006 N 1151.

В соответствии с актами осмотра комитета от 26.06.2016, 18.08.2016, 23.09.2016 (т. 1, л. д. 21, 24, 89) объект незавершенного строительства имеет примерные размеры по крайним осям 16,3 м х 17,9 м, что не соответствует параметрам, установленным в проектной документации, послужившей основанием для выдачи разрешения на строительство.

Как видно из заключения эксперта от 28.07.2017 N 129/26, выполненного ОСП ООО "НЭОО "Эксперт"" по заявлению Черныша О.Г. (директор общества), в ходе осмотра объекта исследования установлено, что за счет консольно выступающих частей увеличена общая площадь второго и третьего этажей; консоли выступают за линию цоколя с восточной и западной сторон здания. Площадь застройки составляет 297,5 кв. м.

Таким образом, из представленных в дело доказательств следует, что площадь и параметры возведенного обществом объекта не соответствуют (превышают) предельно допустимые параметры строительства, установленные в имеющейся у ответчика проектной документации и разрешении на строительство.

Доказательства того, что спорный объект создан с получением необходимых разрешений, общество предпринимало меры, направленные на получение в установленном порядке разрешительной документации до начала строительства или в период строительства, вносило в установленном законом порядке изменения в проектную документацию (по согласованию с уполномоченными органами), либо доказательства, что в выдаче соответствующих разрешений было отказано, в материалах дела отсутствуют; суд апелляционной инстанции данные обстоятельства не исследовал.

Таким образом, обстоятельства, входящие в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки, суд апелляционной инстанции надлежащим образом не исследовал.

Довод комитета о том, что у общества отсутствует право на земельный участок, на котором возведено спорное строение, надлежит отклонить, поскольку в дело не представлены доказательства прекращения арендных отношений по инициативе арендодателя (пункт 2 статьи 610 и пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

Кроме того, лицо, получившее земельный участок в аренду для строительства до 01.03.2015, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" вправе приобрести этот участок однократно в аренду без торгов на три года для завершения строительства в порядке, предусмотренном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

В силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать обстоятельства, которые не были установлены судами первой или апелляционной инстанций.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, надлежащим образом не исследовал и не оценил существенные для дела обстоятельства, обжалуемое постановление надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, исследовать вопрос о возможности приведения спорного объекта в состояние, соответствующее разрешительной документации, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу N А63-10624/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

А.В. Садовников Е.В. Улько