Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 марта 2018 г. N Ф08-11154/17 по делу N А15-3687/2016

г. Краснодар

27 марта 2018 г.

Дело N А15-3687/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 марта 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Афониной Е.И. и Садовникова А.В., при отсутствии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Саидовой Набисат Саидовны (ИНН 773414071140, ОГРНИП 307770000225557), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Водтрансстрой" (ИНН 0543013500, ОГРН 1020502054099), третьих лиц: Управления Росреестра по Республики Дагестан, Абдуллаева Абдуллы Омаржановича, Абдуллаева Магомеда Силагуттиновича, Гитинова Шамиля Магомедовича, Камилова Абдурахмана Саидовича, Магомедова Руслана Мирзаевича, Магомедова Ибрагима Башировича, Магомедовой Ханат Дадагаджиевны, Минкаилова Зураба Юсуповича, Минкаиловой Миясат Магомедовны, Мутаева Султана Магомедовича, Омарова Арсена Камилевича, Ханбекова Рашида Яъяевича, Батирова Мавлета Алавдиновича, Батырова М.А., извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саидовой Набисат Саидовны на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2017 (судьи Джамбулатов С.И., Макарова Н.В., Сомов Е.Г.) по делу N А15-3687/2016, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Саидова Н.С. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО "Водтрансстрой" (далее - общество) с требованиями:

- признать самовольной постройкой объект недвижимости с кадастровым номером 05:40:000048:3703, общей площадью 32 587,3 кв. м, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000048:0053, по адресу: г. Махачкала, просп. Р. Гамзатова, 49;

- признать право собственности Саидовой Н.С. на указанный объект недвижимости (уточненные требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Республики Дагестан, Абдуллаев А.О., Абдуллаев М.С., Гитинов Ш.М., Камилов А.С., Магомедов Р.М., Магомедов И.Б., Магомедова Х.Д., Минкаилов З.Ю., Минкаилова М.М., Мутаев С.М., Омаров А.К., Ханбеков Р.Я. и Батиров М.А.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан (судья Ахмедов Д.А.) от 16.01.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 16.08.2017, решение от 16.01.2017 отменено. В иске отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и удовлетворить исковые требования. Заявитель указывает на то, что разрешения на строительство под одним и тем же N 10, датированы одной датой (29.01.2007), выданы при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, поскольку в период его выдачи у ответчика отсутствовал зарегистрированный в установленном порядке договор аренды земельного участка. Вывод суда о том, что право собственности истца зарегистрировано с существующим обременением в виде права аренды, не соответствует действительности.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации г. Махачкалы от 05.06.2003 N 1100 (далее - постановление) в собственность ОАО "Леспромбанк" (далее - банк) предоставлен земельный участок площадью 2 тыс. кв. м и разрешено строительство многоэтажного многоквартирного дома с индивидуальной котельной в районе гостиницы "Ленинград" по проекту, согласованному в Управлении архитектуры и градостроительства, земельный участок площадью 684 кв. м под озеленение и благоустройство без права капитального строительства.

В пункте 2 постановления предусмотрено, что банку до начала строительных работ необходимо получить разрешение в инспекции Госархстройнадзора Российской Федерации по г. Махачкала.

07 апреля 2005 года на основании постановления и кадастрового плана земельного участка от 05.04.2005 N 02/2005-435 регистрационным органом за банком зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 2 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:40:00048:0053, расположенный по адресу: г. Махачкала, в районе гостиницы "Ленинград", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись регистрации от 07.04.2005 за N 05-05-01/018/2005-106, правообладателю выдано соответствующее свидетельство от 11.04.2005 серии 05-АА N 003814.

29 января 2007 года Инспекция архитектурно-строительного надзора по г. Махачкала выдала банку разрешение на строительство N 1 многоэтажного многоквартирного жилого дома с индивидуальной котельной по проекту, согласованному в Управлении архитектуры и градостроительства, расположенного в районе гостиницы "Ленинград" Советского района г. Махачкалы, со сроком действия разрешения - до полного завершения.

18 апреля 2005 года банк (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 2 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:40:000048:0053 для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома с индивидуальной котельной, расположенный по адресу: г. Махачкала, в районе гостиницы "Ленинград" за плату во временное владение и пользование.

В пункте 2.1 договора стороны определили, что арендная плата устанавливается в виде передачи арендатором арендодателю в собственность нежилых помещений на 1-м этаже построенного на арендуемом земельном участке многоквартирного жилого дома общей площадью 500 кв. м.

Согласно пунктам 5.2 и 5.3 договора его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора с 01.07.2004. Договор заключен на неопределенный срок. Земельный участок арендатору передан по передаточному акту от 18.04.2005.

19 февраля 2007 года регистрационный орган зарегистрировал право собственности предпринимателя на земельный участок площадью 2 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:40:000048:0053, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, в районе гостиницы "Ленинград", с существующим ограничением (обременением) права - арендой, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации права от 19.02.2007 N 05-05-01/017/2007-009, свидетельство серии 05-АА от 22.02.2007, взамен 05.05.2014 выдано новое свидетельство серии 05 АА N 885764. Основанием для регистрации права собственности на земельный участок является договор купли-продажи земельного участка от 22.01.2017.

29 января 2007 года Инспекция архитектурно-строительного надзора по г. Махачкала обществу выдала разрешение N 10 на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома с индивидуальной котельной, расположенного в районе гостиницы "Ленинград" Советского района г. Махачкалы, со сроком действия разрешения - до полного завершения.

20 августа 2008 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок общей площадью 2 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:40:000048:0053 для строительства многоэтажного многоквартирного дома с индивидуальной котельной, расположенного по адресу: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, в районе гостиницы "Ленинград" за плату во временное владение и пользование.

В пунктах 2.1 и 2.2 договора арендная плата за арендуемый земельный участок установлена в размере 200 тыс. рублей в год, оплата осуществляется путем передачи денег наличными.

Арендодатель оказывает арендатору содействие в получении разрешения на строительство и иное содействие необходимое для соответствия арендатора статусу застройщика (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 5.2 договор заключен сроком на 10 лет.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 20.08.2008.

Государственная регистрация договора аренды от 20.08.2008 произведена 01.06.2009.

20 июня 2016 года предприниматель обратился к обществу с претензией об устранении препятствий в пользовании земельным участком общей площадью 2 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:40:000048:0053 путем сноса, возведенного на нем многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Махачкала, просп. Р. Гамзатова, 49.

Истец, полагая, что общество незаконно получило разрешение на строительство, а также имеются все условия, перечисленные в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) для признания спорного объекта недвижимости самовольной постройкой, обратился с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовались следующим.

В силу пункта 1 статьи 222 Кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс).

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Кодекса переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, поскольку по общему правилу, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, дальнейшая продажа уже находящегося в аренде у общества земельного участка новому собственнику не влечет прекращение договора аренды.

В рассматриваемом споре суд апелляционной инстанции установил, что общество возвело 18-этажный многоквартирный дом на земельном участке площадью 2 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:40:000048:0053, расположенном по адресу: г. Махачкала, просп. Р. Гамзатова, 49 (в районе гостиницы "Ленинград") на основании договоров аренды от 18.04.2005 (заключен банком и обществом) и 20.08.2008 (заключен предпринимателем и обществом), и разрешений на строительство от 29.01.2007 N 10, выданных банку и обществу. При этом администрация г. Махачкалы указанный земельный участок предоставила первому собственнику (банку) именно под строительство многоэтажного многоквартирного дома. Последующая смена собственника земельного участка с банка на предпринимателя не влечет для арендатора этого участка (общества) неблагоприятные последствия. Фактически в результате заключения договора аренды земельного участка от 20.08.2008 новым собственником (предпринимателем) и обществом произошла смена прежнего арендодателя (банка) по договору аренды от 18.04.2005 (с изменением некоторых пунктов об арендной плате, срока действия договора и др.).

Согласно сведением, содержащимся в ЕГРП, 19.02.2007 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок с существующим ограничением (обременением) права аренды общества на этот участок.

Как верно указал суд апелляционной инстанции, названное обстоятельство опровергает довод истца о том, что ответчиком разрешение на строительство от 29.01.2007 N 10 получено до заключения между ними соответствующего договора аренды земельного участка от 20.08.2008.

Управлением Главгосэкспертизы России по Республике Дагестан по проектной документации "Жилой комплекс "Центральный" по ул. Оскара в г. Махачкале" утверждено положительное заключение от 22.12.2006 N 311/06/ГГЭ, согласно которому указанный рабочий проект признан соответствующим требованиям нормативных технических документов и результатам инженерных изысканий.

Предприниматель не осуществляла строительство спорного объекта, не понесла никаких затрат на его возведение и не ставит вопрос о возмещении обществу как застройщику расходов на постройку (пункт 3 статьи 222 Кодекса).

Исследовав и оценив, представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установив, что строительство спорного многоквартирного жилого дома обществом как застройщиком произведено на земельном участке, находящемся в его арендном пользовании, застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы, права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена, объект возведен застройщиком за счет собственных средств, пришел к верному выводу, что правовые основания для признания спорного объекта капитального строительства самовольной постройкой и признания за истцом права собственности на этот объект недвижимости отсутствуют.

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно принял во внимание, что на основании решений Федерального суда Советского районного суда г. Махачкалы и апелляционных определений Судебной коллегии Верховного суда Республики Дагестан за 2015 - 2016 годы на квартиры в оконченном, но не введенном в эксплуатацию 18-этажном многоквартирном жилом доме, в судебном порядке признаны права собственности участниками долевого строительства. Также в отношении других квартир в этом жилом доме в установленном порядке зарегистрированы 36 договоров участия в долевом строительстве.

Ввиду недоказанности истцом соответствия спорных объектов условиям статьи 222 Кодекса, в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку направлены на переоценку, установленных фактических обстоятельств дела, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда.

Суд апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2017 по делу N А15-3687/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Л. Коржинек

Судьи

Е.И. Афонина А.В. Садовников