Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 июня 2018 г. N Ф08-4542/18 по делу N А63-5014/2017

г. Краснодар

15 июня 2018 г.

Дело N А63-5014/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Коржинек Е.Л. и Улько Е.В., в отсутствие в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Яковлева Павла Николаевича (ОГРНИП 308263529500022), ответчика - Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ОГРН 1052600294064), третьего лица - Администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Яковлева Павла Николаевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2017 (судья Довнар О.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2018 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.) по делу N А63-5014/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Яковлев Павел Николаевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет) о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 254,3 кв. м (номера на поэтажном плане 5 - 8, 60 - 77), расположенные по адресу:

г. Ставрополь, ул. Васильева, д. 49.

Решением от 05.10.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2018, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель указывает на то, что спорный объект недвижимости создан предыдущим собственником путем его реконструкции, в том числе возведением пристройки на месте навеса под литерой Н. При техническом обследовании ГУП СК "СКИ" 26.02.2016 пристройке присвоен номер литера а2 (помещение N 77), что отражено в техническом паспорте от 16.02.2015. Заключением, подготовленным МУП "Земельная палата" от 27.06.2017 N 186-17, по обследованию технического состояния объекта недвижимости установлено, что при переводе существующего навеса (литера Н) под одноэтажную пристройку (литера а2) для подсобного помещения N 77 строительно-монтажные работы не производились, наружные размеры остались прежними 8,52 м х 5,4 м. Суды не приняли во внимание добросовестное поведение истца, не учли, что истец не выполнял строительные работы в отношении спорного объекта, указанная пристройка осталась в неизменном виде с момента ее возведения предыдущим собственником. Протоколом межведомственной комиссии от 28.06.2002 N 23/93 помещение N 77 в числе иных строений согласовано как самовольная пристройка, на собственника возложена обязанность по обращению в МУ "Земельная палата" для оформления правоустанавливающих документов. Однако в установленном законом порядке пристройка им не оформлена. Спорный объект возведен предыдущим собственником, в границах земельного участка, принадлежащего застройщику на праве аренды, не препятствуют целевому назначению и разрешенному использованию данного земельного участка и в целом соответствует строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (заключение судебной строительно-технической экспертизы N 120/08/173 от 17.08.2017).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 214,4 кв. м (N 5 - 8, 60 - 76, этаж 1 и подвал), расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Васильева, д. 49, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.06.2015 серии 26АК N 247366.

Указанное имущество приобретено предпринимателем на основании договора купли-продажи недвижимости от 24.10.2011, заключенного с Аракеловым Р.Р. и Бондарь С.В.

Имущество расположено на земельном участке площадью 210 кв. м с кадастровым номером 26:12:010305:53, предоставленном на праве аренды, что подтверждается соглашением от 24.10.2011 о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь со множественностью лиц на стороне арендатора N 8941 от 31.03.2011. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке. Целевое назначение земельного участка - под зданием сауны, срок действия договора аренды - до 10.01.2021.

Предприниматель в суде первой инстанции пояснил, что прежним владельцем произведена реконструкция объекта недвижимости путем пристройки капитального помещения на месте строения "Навес" под литерой Н.

Протоколом межведомственной комиссии Департамента архитектуры и градостроительства и землепользования администрации г. Ставрополя от 28.06.2002 N 23/93 помещение под литерой Н "Навес" (наружными размерами 5,4 м х 8,10 м), расположенное в г. Ставрополе, ул. Васильева, д. 49, в числе других помещений согласовано; застройщику предложено оформить правоустанавливающие документы.

13 февраля 2017 года предприниматель обратился в комитет с заявлением о выдаче разрешения на строительство по факту произведенной реконструкции (пристройки) нежилого помещения N 77 (литера а2) площадью 39,9 кв. м, расположенного в городе Ставрополе, ул. Васильева, д. 49.

В письме от 10.03.2017 в выдаче разрешения на строительство отказано.

Полагая, что право собственности на спорный объект подлежит признанию в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), предприниматель обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 169-ФЗ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом, Законом N 169-ФЗ, Федеральными законами от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление N 10/22).

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

По смыслу абзаца 12 пункта 9 информационного письма N 143 предоставление заинтересованным лицом (истцом) доказательств направления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) орган местного самоуправления заявления о выдаче соответствующего разрешения в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса, не является безусловным свидетельством соблюдения данным лицом административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости, поскольку для рассмотрения такого рода заявления помимо непосредственно самого заявления в уполномоченный орган должны быть представлены документы, поименованные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Обращение в компетентный орган за выдачей разрешения на после строительства (реконструкции) объекта не может свидетельствовать о соблюдении застройщиком императивных правил, установленных Градостроительным кодексом.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды пришли к верному выводу о том, что застройщик до начала осуществления строительства и во время проведения работ по реконструкции здания не предпринимал мер для получения законным способом разрешения, в связи с чем ввод в гражданский оборот спорного объекта в судебном порядке после фактического возведения объекта создает условия для нарушения участниками гражданского оборота императивных положений Градостроительного кодекса и Гражданского кодекса. Предприниматель данные выводы судов не опроверг и не представил доказательства того, что застройщик не имел реальной возможности своевременно, до начала строительных работ получить разрешение от администрации.

Довод заявителя о том, что реконструкция произведена прежним собственником, не имеет правового значения. При заключении договора купли-продажи предприниматель не мог не осознавать, что спорный объект в реконструированном виде не легализован. Переход права собственности на постройку не освобождает лицо, обратившееся с заявлением о признании права собственности, документально подтвердить принятие застройщиком надлежащих мер к легализации самовольной постройки.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств. Основания для отмены или изменения решения и постановления отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2018 по делу N А63-5014/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

Е.Л. Коржинек Е.В. Улько