Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 июня 2018 г. N Ф08-4596/18 по делу N А32-41222/2017

г. Краснодар

22 июня 2018 г.

Дело N А32-41222/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июня 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Борисова Валерия Валерьевича (ИНН 615016616365, ОГРНИП 311619312300098) - Моисеенко Д.В. (доверенность от 16.08.2016), в отсутствие истца - администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Сочи и индивидуального предпринимателя Борисова Валерия Валерьевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018 (судьи Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-41222/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Борисову В.В.

(далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 14.02.2006 N 4900003734, а также о взыскании с ответчика 626 146 рублей 06 копеек долга по договору аренды земельного участка и 129 968 рублей 11 копеек неустойки.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель оплатил долг по арендной плате и неустойку до момента обращения администрации с исковым заявлением в арбитражный суд. Отказ в расторжении договора аренды обусловлен квалификацией данной сделки в качестве недействительной (ничтожной). Спорный земельный участок предоставлен в аренду органом местного самоуправления, который в спорный период не обладал полномочиями распоряжаться земельными участками федеральной собственности.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 27.12.2017 и постановление от 13.04.2018, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Податель жалобы указывает на наличие оснований для расторжения договора аренды. Допущенные арендатором нарушения условий сделки являются существенными, поэтому администрация вправе требовать расторжения договора даже после оплаты ответчиком долга (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"; далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Досудебный порядок урегулирования спора администрацией соблюден.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении поданной им апелляционной жалобы, а также изменить решение, исключив из его мотивировочной части выводы о недействительности (ничтожности) договора от 14.02.2006 N 4900003734.

Податель жалобы указывает на ошибочное применение судами положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебные инстанции не учли преюдициальный характер решения Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2006 по делу N А32-17149/2066-41/434 и постановления Президиума Краснодарского краевого суда от 23.11.2016 по делу N 44г-1919, в которых установлены обстоятельства действительности и заключенности договора аренды. Договор исполнялся сторонами, поведение администрации после заключения сделки давало ответчику основания полагаться на действительность сделки.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, а также указал на отсутствие оснований для удовлетворения кассационной жалобы администрации.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для удовлетворения кассационных жалоб сторон отсутствуют.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и ООО фирма "Серафима" (арендатор) 14.02.2006 заключили договор N 4900003734 аренды земельного участка площадью 4737 кв. м (кадастровый номер 23:49:0303010:2), расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Новая Мацеста, ул. Аллея Челтенхэма, категория земель - земли населенных пунктов. Участок расположен в зоне курортных парков и частично в промышленной зоне по генплану города, частично (площадью 2973 кв. м) в первой зоне округа санитарной охраны курорта, частично (площадью 1764 кв. м) во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.06.2049.

Порядок и условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора. В пункте 6.2 стороны установили, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, определенных в пункте 3.2, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном порядке (л. д. 14 - 19).

На основании договора от 13.12.2011 права и обязанности арендатора по договору от 14.02.2006 переданы ООО "Модерн" (л. д. 19а, 20).

На основании договора от 03.03.2013 права и обязанности арендатора по договору от 14.02.2006 перешли от ООО "Модерн" к Борисову К.К. (л. д. 21 - 24).

В адрес ответчика направлялись претензии о необходимости устранения допущенных нарушений в части своевременного внесения арендной платы (л. д. 25 - 31).

Администрация, полагая, что предприниматель ненадлежащим образом исполнил принятые на себя по договору обязательства, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

По правилам части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрация в качестве основания расторжения договора указала на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком. При разрешении спора суды установили, что до момента обращения администрации с иском в суд долг по арендной плате арендатор погасил в полном объеме, а также оплатил заявленную сумму неустойки. Названные обстоятельства подтверждены представленными в дело доказательствами (л. д. 68 - 71).

Таким образом, допущенные нарушения арендатором устранены, что, как правомерно указал суд первой инстанции, исключает возможность удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Довод кассационной жалобы администрации о наличии (доказанности истцом) оснований для удовлетворения иска, суд округа отклоняет. Обстоятельства, связанные с устранением предпринимателем допущенных нарушений условий договора аренды, а также отсутствием оснований для их квалификации в качестве существенных, подтверждены документально. Ссылка заявителя на пункт 23 постановления от 17.11.2011 N 73 не принимается, поскольку приведенные в нем разъяснения касаются права арендодателя на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора после погашения долга, но не устанавливают безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Основания для удовлетворения кассационной жалобы общества также отсутствуют.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору либо о расторжении договора арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц (часть 2 статьи 69 Кодекса).

Судам также следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Ссылаясь на обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2006 по делу N А32-17149/2006-41/434 (л. д. 72, 73), а также постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 23.11.2016 по делу N 44г-1919, предприниматель не учитывает, что в рамках названных дел не исследовались вопросы о наличии у администрации полномочий на передачу в аренду земельного участка, а также не устанавливались обстоятельства нахождения земельного участка в границах курорта федерального значения. В названных судебных актах отсутствуют и выводы о возможности применения к спорным правоотношениям норм Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", Федерального закона от 23.02.1995 N 26 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статей 209 и 608 Гражданского кодекса.

В то же время содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о недействительности (ничтожности) договора аренды от 14.02.2006 N 4900003734 сделаны без привлечения к участию в деле лица, передавшего ответчику права и обязанности арендатора спорного земельного участка.

В абзаце 2 пункта 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - постановление N 36) разъяснено следующее. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Выводы судов первой и апелляционной инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды сделаны без привлечения к участию в деле лица, передавшего ответчику права и обязанности арендатора, поэтому суд округа, применяя положения абзаца второго пункта 35 постановления N 36, считает возможным, не отменяя судебные акты, привести иную мотивировочную часть и указать на исключение из текста решения от 27.12.2017 и постановления от 13.04.2018 выводов о недействительности (ничтожности) договора от 14.02.2006 N 4900003734 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303010:0002.

В связи с отсутствием нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии с частью 3 статьи 288 Кодекса могут служить основанием для отмены судебных актов, решение от 27.12.2017 и постановление апелляционного суда от 13.04.2018 следует оставить без изменения, а кассационные жалобы общества и администрации - без удовлетворения.

Иные доводы, приведенные в кассационных жалобах, не влияют на оценку правомерности выводов судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления администрации. Эти доводы не опровергают обоснованность названных выводов судов первой и апелляционной инстанций, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне, исследовали и оценили представленные сторонами доказательства.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018 по делу N А32-41222/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Я.Е. Волков И.В. Сидорова