Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 сентября 2018 г. N Ф08-6232/18 по делу N А32-25878/2017

г. Краснодар

03 сентября 2018 г.

Дело N А32-25878/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Корнаева Роберда Георгиевича (ИНН 232000307551, ОГРНИП 305232022200051), ответчика - администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Региональная Компания - Профит", департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи и департамента имущественных отношений администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2018 (Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2018 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-25878/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Корнаев Р.Г. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к администрации г. Сочи (далее - администрация) о признании недействительным пункта 3.2 договора аренды от 22.05.2014 N 4900009240 и понуждении администрации к заключению дополнительного соглашения о внесении изменений в пункт 3.2 договора, изложив его в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 519 840 рублей".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Региональная Компания-Профит" (далее - общество) и департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент).

Решением от 30.03.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 01.06.2018, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что арендная плата за участок носит регулируемый характер, поэтому должна определяться на основании действующих нормативных правовых актов (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Оспариваемое условие пункта 3.2 договора аренды не соответствует действующему нормативному регулированию, в связи с чем является недействительным (статьи 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Суды установили, что предприниматель обращался в администрацию с предложением изменить порядок расчета арендной платы. Уполномоченный орган в подписании дополнительного соглашения отказал. С учетом признания оспариваемого условия о размере арендной платы недействительным (ничтожным) и в отсутствие соглашения сторон о внесении изменений в договор аренды земельного участка, суды пришли к выводу о необходимости определения годовой арендной платы в сумме 540 994 рубля, определенной по результатам экспертизы.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска. Податели жалобы указывают, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной. Размер годовой арендной платы за земельный участок определен на основании отчета об оценке его рыночной стоимости. Отчет не оспорен и соответствует постановлению главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210). Пункт 9.2 постановления N 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор. Арендная плата определена на основании рыночной стоимости земельного участка. Основания для изменения договора аренды отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, муниципальное образование г. Сочи и предприниматель заключили договор от 22.05.2014 N 4900009240 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 12 906 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109028:597, расположенного по адресу:

г. Сочи, Лазаревский район, ул. Калараш, для размещения ремонтно-складской базы.

На данном участке расположено хозяйственное строение площадью 45,8 кв. м, принадлежащее истцу на праве собственности, о чем в ЕГРН 30.07.2015 сделана запись N 23-23/050-23/046/135/2015-206/1.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 30.09.2013 N 3/33/ОЗ-2013, нашедшему отражение в договоре аренды от 22.05.2014 N 4900009240 и представленному администрацией, рыночная стоимость земельного участка составляет 83 463 102 рубля.

Размер годовой арендной платы установлен в соответствии с отчетом от 30.09.2013 N 3/33/ОЗ-2013 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы и составил 1 251 947 рублей (пункт 3.2 договора).

ООО "Лидер" по заказу предпринимателя подготовило отчет от 03.05.2017 N 077/17/СЧ о рыночной стоимости спорного земельного участка; согласно отчету его стоимость составила 34 956 тыс. рублей.

Полагая, что согласованный в договоре размер годовой арендной платы необоснованно завышен, предприниматель обратился в администрацию с предложением о его перерасчете.

Отказ истцу в изменении условий договора послужил предпринимателю основанием для обращения с исковым заявлением в арбитражный суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор от 22.05.2014 N 4900009240 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:597 заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Поскольку включение в договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствовало условиям нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за участок, суды признали пункт 3.2 договора аренды от 22.05.2014 N 4900009240 недействительным.

Данное обстоятельство требовало определения спорного условия в соответствии с действующим на момент разрешения спора нормативным правовым актом.

В соответствии с постановлением администрации г. Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - Порядок, постановление от 18.07.2016 N 1699) утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи (пункт 1).

При определении размера арендной платы за пользование земельным участком (пункт 3.2 договора) судебные инстанции исходили из действующего нормативного правового акта, установившего размер арендной платы для муниципальных земель. Согласно подпункту б пункта 7 Порядка, утвержденного постановлением от 18.07.2016 N 1699, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из установленной рыночной стоимости земельного участка и методики, содержащейся в постановлении от 18.07.2016 N 1699, размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0109028:597 составляет 540 994 рубля.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что рыночная стоимость спорного земельного участка по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01.01.2017 (отчет N 079/2017) составила 36 066 230 рублей, а размер годовой арендной платы - 540 994 рубля. С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили исковое заявление предпринимателя. Выводы судов соответствуют содержанию пункта 2.2 постановления от 18.07.2016 N 1699.

Кассационная жалоба администрации и департамента не содержит обоснованных доводов, опровергающих выводы судебных инстанций, и направлена на переоценку представленных в дело доказательств, что выходит за рамки компетенции суда округа (статьи 286, часть 2 статьи 287 Кодекса).

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 30.03.2018 и апелляционного постановления от 01.06.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Определением от 12.07.2018 исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2018 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2018 по настоящему делу приостановлено до окончания кассационного производства. Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, приостановление исполнения судебных актов утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Заявители освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2018 по делу N А32-25878/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин