Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2019 г. N Ф08-1812/19 по делу N А53-5337/2018

г. Краснодар

15 апреля 2019 г.

Дело N А53-5337/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Пелецкой Елены Вячеславовны (ОГРНИП 315619600023252) - Дружининой А.Н. (доверенность от 26.01.2019), в отсутствие представителей истца - индивидуального предпринимателя Крыжановского Петра Юрьевича (ОГРНИП 307616308900011), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Пелецкой Елены Вячеславовны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2018 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу N А53-5337/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Крыжановский Петр Юрьевич обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пелецкой Елене Вячеславовне, в котором просил:

- взыскать с предпринимателя Пелецкой Е.В. в пользу предпринимателя Крыжановского П.Ю. 1 950 000 руб. основной задолженности по договору аренды (за период с 20.12.2016 по 20.01.2018),

- взыскать с предпринимателя Пелецкой Е.В. в пользу предпринимателя Крыжановского П.Ю. 242 220 руб. 88 коп. договорной неустойки (по состоянию на 28.08.2018, добровольно снижена истцом до ставки, указанной в пункте 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс),

- взыскать с предпринимателя Пелецкой Е.В. в пользу предпринимателя Крыжановского П.Ю. 36 800 руб. 14 коп. судебных расходов (уточненные требования; т. 2, л. д. 16, 98 - 107, 109).

29.05.2018 суд принял к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречный иск предпринимателя Пелецкой Е.В. к предпринимателю Крыжановскому П.Ю., в котором Пелецкая Е.В. просила:

- признать недействительным договор аренды нежилого помещения от 20.12.2016 N 60, заключенный между Крыжановским П.Ю. и Пелецкой Е.В.,

- применить последствия недействительности договора аренды нежилого помещения от 20.12.2016 N 60, обязав предпринимателя Крыжановского П.Ю. возвратить предпринимателю Пелецкой Е.В. 256 250 руб., уплаченных в счет арендных платежей (уточненные требования; т. 2, л. д. 16, 93 - 97, 109).

Решением от 02.10.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 14.12.2018, встречное исковое заявление в части обязания возвратить имущество, суд счел возвращенным. Исковые требования удовлетворены. С предпринимателя Пелецкой Е.В. в пользу предпринимателя Крыжановского П.Ю. взыскано 1 950 000 руб. задолженности, пени 242 220 руб., 34 241 руб. 14 коп. судебных расходов, всего 2 226 461 руб. 14 коп. В удовлетворении встречного иска отказано. С предпринимателя Пелецкой Е.В. в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины по иску. Предпринимателю Крыжановскому П.Ю. возвращено из федерального бюджета 2 559 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 21.02.2018 N 92.

Решение в части возврата встречного иска (в уточненной редакции от 10.08.2018) в части обязания предпринимателя Крыжановского П.Ю. возвратить предпринимателю Пелецкой Е.В. имущество, находящееся в помещении ТЦ "Левенцовский" по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жданова, 2/7, мотивировано тем, что он в указанной части не отвечает критериям, установленным частью 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). Судебные акты по существу спора основаны на следующем. Предпринимателем Крыжановским П.Ю. (арендодатель) и предпринимателем Пелецкой Е.В. (арендатор) 20.12.2016 заключен на срок с 20.12.2016 по 19.11.2017 договор N 60 аренды нежилого помещения площадью 600 кв. м, расположенного в ТЦ "Левенцовский" по адресу: г. Ростов-на-Дону, Жданова, 2/7; по акту приема-передачи от 20.12.2016 указанные помещения переданы арендатору. Арендатор за владение и пользование помещением обязался ежемесячно уплачивать арендодателю авансовыми платежами до 20-го числа текущего месяца постоянную арендную плату в размере 300 тыс. руб. (пункты 3.1.1, 4.1 договора). Пунктом 6.2 договора стороны согласовали ответственность арендатора в виде пени в размере 1 % от просроченной суммы (в тексте решения ошибочно указан размер 0,1 %) за несвоевременное внесение арендной платы на срок, превышающий 7 календарных дней, за каждый день просрочки. Ссылаясь на выявленные в процессе использования помещения для целей хозяйственной деятельности под размещение и эксплуатацию батутного центра "Сфера", несоответствие здания ТЦ "Левенцовский" требованиям правил пожарной безопасности, отсутствие проектной документации на строительство и последующую реконструкцию объекта, разрешения на ввод здания в эксплуатацию и заключения органа Госстройнадзора о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, ответчик не представил доказательств тому, как указанные нарушения препятствовали использованию спорного помещения, не доказал факт препятствий в пользовании помещением в спорный период со стороны истца. Из анализа статьи 612 Гражданского кодекса следует, что санкция за недостатки имущества, не препятствующие его эксплуатации, в виде освобождения арендатора от внесения арендной платы, отсутствует; о расторжении договора ответчик не заявил. Довод ответчика о том, что с 20.12.2017 созданы препятствия в доступе к помещению, в том числе отключена электроэнергия в нем, подтверждения в материалах дела не нашел, истец факт создания препятствий отрицает. Доказательства передачи помещения истцу в установленном порядке - возвращения его из аренды суду не представлены. Аргумент о невозможности использования помещения после получения предостережения прокурора Советского района г. Ростова-на-Дону от 29.05.2018 о недопустимости использования помещения ТЦ "Левенцовский", ввиду выявления нарушения правил пожарной безопасности, судом отклонен, как не имеющий отношения к спорному периоду с 20.12.2016 по 20.01.2018. Арбитражным судом принято во внимание, что определением Кировского районного суда от 13.09.2108 обеспечительная мера в виде запрета эксплуатации торгового центра, введенная 18.06.2018, отменена; решением от 13.09.2018 требования прокурора о приведении помещения в соответствие с нормами о пожарной безопасности удовлетворены частично, судом сделан вывод о возможности использования помещения по назначению. Доказательств тому, что обстоятельства, установленные судом 13.09.2018, препятствовали исполнению договора в период с 20.12.2016 по 20.01.2018, ответчик не представил, при этом деятельность фактически осуществлял, конфликт повлекли разногласия сторон по арендной плате. Поскольку с обществом с ограниченной ответственностью "Клен Девелопмент" (далее - ООО "Клен Девелопмент") ответчик имеет договор аренды в отношении другого объекта, и платежи по нему являются предметом самостоятельного иска в рамках дела N А53-1586/2018, аргументы Пелецкой Е.В. о внесении арендной платы в кассу названного общества суд отклонил. В отсутствие предметных возражений относительно расчета размера задолженности, и доказательств выполнения обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме, суд пришел к выводу о правомерности требований истца, основанных на положениях стаей 307, 309, 614 Гражданского кодекса. Сумма договорной пени (1 % от размера не внесенной арендной платы за каждый день просрочки) за ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы по расчету истца по состоянию на 28.08.2018 составила 10 716 000 рублей, добровольно снижена им до 242 200 рублей исходя из ключевой ставки Банка России, и принята судом как надлежащая, основанная на материалах дела. Согласно статье 178 Гражданского кодекса судом может быть признана недействительной сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, при этом существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению; заблуждение относительно мотивов сделки существенного значения не имеет. Стороны договора аренды согласились с тем, что с момента подписания передаточного акта помещение полностью отвечает требованиям, необходимым для ведения предпринимательской деятельности арендатора (пункты 1.2 - 1.3 договора), ими без разногласий подписан акт приема-передачи помещения 20.12.2016. При заключении оспариваемого договора арендатор действовал на свой риск, был вправе и не был лишен возможности узнать о состоянии противопожарного оборудования в данном помещении, с учетом имеющихся у него целей аренды, он не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок, что исключает признание сделки недействительной на основании статьи 178 Гражданского кодекса. Факт несоответствия помещения нормам пожарной безопасности сам по себе недействительности оспариваемого договора не влечет, использование помещения арендатором осуществлялось. Акт проверки от 05.04.2018 и предостережение от 29.05.2018 о недопустимости нарушений закона не являются доказательством того, что имеющиеся нарушения в области пожарной безопасности препятствовали арендатору в пользовании помещением или значительно снижали возможности его использования по назначению в течение всего срока действия договора аренды. Арендатор к исполнению договора приступил, арендованным имуществом пользовался, периодически вносил арендную плату, то есть его поведение давало арендодателю основания полагать, что сделка является действительной; заявление ответчика о недействительности сделки не имеет правового значения в силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса, разъяснений, сформулированных в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25). В соответствии с правовым подходом, приведенным в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 162), арбитражный суд отказывает в иске о признании сделки недействительной по статье 178 Гражданского кодекса, если будет установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований. С учетом правил статьи 167 Гражданского кодекса, полученное ответчиком предоставление - пользование помещением - не может быть возвращено, его стоимость подлежала бы возмещению в деньгах, в размере согласованной сторонами арендной платы. Распределяя судебные расходы по делу, суд исходил из результатов его рассмотрения, уплаты Крыжановским П.Ю. государственной пошлины по первоначальному иску в большем размере (36 520 руб.), чем необходимо (33 961 руб.), несения им почтовых расходов (280,14 руб.), предоставления Пелецкой Е.В. отсрочки уплаты государственной пошлины по встречному иску (на сумму 6 тыс. руб.).

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что претензии ответчика, изложенные в письме от 22.11.2017, содержащем его просьбу к истцу о снижении арендной платы, хронологически возникли после предъявления истцом претензии об оплате задолженности. Ссылаясь на невозможность использования помещения, ответчик не предпринимал реальных мер по его возврату, путем возврата ключей, уведомления арендодателя о времени и месте составления акта о возврате помещения. В письме от 23.12.2017 Пелецкий И.И. (супруг Пелецкой Е.В.), как собственник оборудования батутного парка, размещенного в арендованном помещении, не возражал против демонтажа оборудования и хранения его в цокольном этаже ТЦ "Левенцовский".

В кассационной жалобе предприниматель Пелецкая Е.В. просит решение от 02.10.2018 и апелляционное постановление от 14.12.2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд.

Податель жалобы указал, что по поручению Крыжановского П.Ю. арендные платежи ежемесячно осуществлялись Пелецкой Е.В. по реквизитам ООО "Клен Девелопмент", аффилированного по отношению к истцу лица. Сославшись на наличие другого спора (дело N А53-1586/2018) между ООО "Клен Девелопмент" и Пелецкой Е.В. по договору субаренды от 01.04.2017 N 41/17, суды не учли, что на реквизиты ООО "Клен Девелопмент" ежемесячно поступали денежные средства, превышающие на 300 тыс. руб. сумму арендной платы по данному договору. Пунктом 3.1 договора аренды от 20.12.2016 N 60 ежемесячная арендная плата предусматривает переменную составляющую, равную стоимости предоставленной в текущем месяце электроэнергии; претензий в отношении оплаты коммунальных платежей со стороны Крыжановского П.Ю. не имеется. Крыжановский П.Ю. обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением 27.02.2018 за взысканием долга за период с 20.12.2016 по 20.01.2018, то есть спустя более года, с момента начала образования задолженности по арендной плате, что нелогично. Судом не дана оценка доказательствам полного прекращения со стороны арендодателя доступа арендатору в арендуемое помещение с 20.11.2017 без предварительного (за 2 месяца) уведомления о прекращении договора аренды, в связи с отказом от его пролонгации. У Пелецкой Е.В. отсутствовала обязанность вносить арендные платежи за период, в котором она, вследствие чинимых Крыжановским П.Ю. препятствий, не могла пользоваться арендованным помещением (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12). Решение арбитражного суда по делу N А53-1586/2018 о взыскании с Пелецкой Е.В. в пользу ООО "Клен Девелопмент" задолженности по арендным платежам было отменено апелляционным судом, который исследовал вопрос о чинимых препятствиях в пользовании помещением, запросив материалы проверок правоохранительными органами заявлений Пелецкой Е.В. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд не принял во внимание, что существенные недостатки сданного в аренду помещения (несоответствие здания ТЦ "Левенцовский" требованиям правил пожарной безопасности, отсутствие проектной документации на строительство и последующую реконструкцию объекта, разрешения на ввод здания в эксплуатацию и заключения органа Госстройнадзора о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации) не были очевидны при его приеме-передаче. Учитывая функциональное назначение объекта ТЦ "Левенцовский", используемого в качестве торгово-развлекательного центра, наличие любых нарушений в области градостроительства может нести угрозу жизни и здоровью граждан, о чем не мог не знать арендодатель Крыжановский П.Ю. как собственник здания, в связи с чем, он не может считаться лицом, действовавшим добросовестно. В силу разъяснений, закрепленных в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), до момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию объект аренды подлежит передаче в пользование арендатору исключительно для ремонтных и отделочных работ. Суды не применили положения пункта 6 статьи 178 Гражданского кодекса, предусматривающие право стороны, по иску которой сделка признана недействительной, требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Представитель Крыжановского П.Ю. письменно против удовлетворения кассационной жалобы возразил, заявил ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие истца и его представителя, которое судом округа рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.

В судебном заседании представитель Пелецкой Е.В. на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя предпринимателя Пелецкой Е.В. (ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в части, с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, настоящий спор по первоначальному и встречному искам возник между предпринимателями Крыжановским П.Ю. (арендодатель) и Пелецкой Е.В. (арендатор), в связи с заключением и исполнением ими обязательств по договору аренды от 20.12.2016 N 60 в отношении принадлежащего арендодателю на праве собственности нежилого помещения площадью 600 кв. м, расположенного в ТК "Левенцовский" по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жданова, 2/7 (т. 1, л. д. 26 - 32).

Следует из акта приема-передачи нежилого помещения от 20.12.2016 (приложение N 2 к договору аренды от 20.12.2016), что оно передано арендодателем и принято арендатором, осмотрено последним, находится в надлежащем качественном состоянии, соответствующем условия договора аренды и назначению имущества, обязанность арендодателя по передаче нежилого помещения арендатору исполнена с момента подписания данного акта, претензий со стороны арендатора к арендодателю не имеется (т. 1, л. д. 33).

При рассмотрении дела судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Закреплено в статье 166 Гражданского кодекса, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка; пункт 1); требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2); заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5).

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса, которой обосновала свой встречный иск Пелецкая Е.В., сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2 статьи 178 Гражданского кодекса.

При совершении сделки под влиянием заблуждения имеет место несоответствие волеизъявления лица, совершающего сделку, его подлинной воле, в связи с чем, возникли иные правовые и социально-экономические последствия, нежели те, которые он имел в виду.

По смыслу статьи 178 Гражданского кодекса заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки.

В удовлетворении требования о признании сделки недействительной как заключенной под влиянием заблуждения относительно качеств ее предмета может быть отказано, если истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки (пункт 5 информационного письма N 162).

Арбитражный суд отказывает в иске о признании сделки недействительной по статье 178 Гражданского кодекса, если будет установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований (пункт 4 информационного письма N 162).

В силу пункта 6 статьи 178 Гражданского кодекса, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса, предписывающие, в случае невозможности одной из сторон возвратить полученное в натуре, когда оно выражается в пользовании имуществом, возместить другой стороне его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что обязательства по договору аренды от 20.12.2016 N 60, принятые на себя Пелецкой Е.В., в спорный период (с 20.12.2016 по 20.01.2018) своевременно и в полном объеме ею не исполнены, за их нарушение сторонами согласована договорная ответственность в виде неустойки, размер которой при подаче настоящего иска добровольно уменьшен Крыжановским П.Ю., в связи с чем, удовлетворили иск. Встречные требования Пелецкой Е.В. о признании договора аренды от 20.12.2016 N 60 недействительным, как заключенного под влиянием существенного заблуждения относительно качеств предмета сделки (ТК "Левенцковский"), суды отклонили, приняв во внимание фактическое использование арендатором переданного арендодателем нежилого помещения, отсутствие у арендатора в спорный период как мотивированных претензий относительно состояния арендованного помещения, так и намерения отказаться от исполнения договора, в том числе и после выявления обстоятельств, заявленных в качестве оснований оспаривания сделки, признали арендатора не проявившим при заключении сделки необходимой и обычной для деловой практики осмотрительности.

Доводы кассационной жалобы о том, что существенные недостатки сданного в аренду помещения (несоответствие здания ТЦ "Левенцовский" требованиям правил пожарной безопасности, отсутствие проектной документации на строительство и последующую реконструкцию объекта, разрешения на ввод здания в эксплуатацию и заключения органа Госстройнадзора о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации) не были очевидны при его приеме-передаче; наличие любых нарушений в области градостроительства в ТЦ "Левенцовский", может нести угрозу жизни и здоровью граждан, о чем не мог не знать арендодатель Крыжановский П.Ю. как собственник здания; до момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию объект аренды подлежит передаче в пользование арендатору исключительно для ремонтных и отделочных работ, окружным судом не принимаются, поскольку не опровергают правильность выводов судов об отказе в удовлетворении встречного иска, исходя из установленных фактических обстоятельств заключения и исполнения сторонами договора аренды от 20.12.2016 N 60.

Кроме того, прямо следует из пункта 1.1 спорного договора аренды, что право собственности Крыжановского П.Ю. на помещение, находящееся в ТК "Левенцовский", удостоверено свидетельством о государственной регистрации права от 23.10.2014 серии 61-АИ N 233371, в котором, в свою очередь, указано в качестве основания государственной регистрации права собственности на решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.06.2014 (т. 1, л. д. 26, т. 2, л. д. 39). В названном судебном акте, вступившем в законную силу, перечислены установленные судом обстоятельства возведения торгового центра, в том числе отсутствия выданных в установленном законом порядке разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. При этом, удовлетворяя иск Крыжановского П.Ю. о признании за ним права собственности на здание торгового центра, расположенное в г. Ростове-на-Дону по ул. Жданова, суд общей юрисдикции установил отсутствие оснований для легализации (узаконения) самовольной постройки, поскольку она не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при ее возведении не было допущено нарушений строительных норм и правил, которые могли бы повлечь за собой такие негативные последствия для третьих лиц.

Оснований предполагать, что арендатору не было и не могло быть известно об обстоятельствах возникновения и государственной регистрации права собственности арендодателя на спорное нежилое помещение, у суда округа не имеется.

Сославшись на акт проверки от 05.04.2018 в ТРЦ "Левенцовский" (т. 2, л. д. 1 - 13), истец по встречному иску не раскрыл относимость перечисленных в нем нарушений именно к спорному помещению и спорному в настоящем деле периоду, не мотивировал их неустранимый характер и такие признаки существенности, которые повлекли бы запрет функционирования объекта проверки, не опроверг установленную арбитражными судами фактическую эксплуатацию торгового объекта, в целом, и полученного во временное пользование арендатора помещения, в частности.

Суждение подателя жалобы о не применении судами подлежащих применению норм пункта 6 статьи 178 Гражданского кодекса безосновательно, в отсутствие со стороны Пелецкой Е.В. в рамках настоящего дела искового требования о взыскании убытков.

Доводы заявителя относительно перечисления арендных платежей Пелецкой Е.В. по реквизитам ООО "Клен Девелопмент", аффилированного по отношению к истцу лица, и отсутствия, в связи с этим, долга по арендной плате, отсутствия между сторонами спора по переменной части арендной платы, длительным не обращением Крыжановского П.Ю. в арбитражный суд с иском, не принимаются, поскольку были проверены судами и обоснованно отклонены, с учетом наличия у Пелецкой Е.В. самостоятельных арендных правоотношений с ООО "Клен Девелопмент", и недоказанностью перечисления (внесения) части арендной платы по договору от 20.12.2016 N 60 по реквизитам (в кассу) ООО "Клен Девелопмент", по распоряжению арендодателя.

Суд округа также отмечает, что соблюдение либо изменение порядка перевода арендной платы по указанным арендодателем счетам, открытым на его имя, на основании письменного уведомления, направленного в адрес арендатора не позднее, чем за 30 дней до даты соответствующего платежа, закрепленного в пункте 4.4 договора аренды от 20.12.2016 N 60, ответчиком по первоначальному иску документально не подтверждено. Вопросы длительности образования долга до подачи иска в суд и определения его составляющих, являются прерогативой истца.

В то же время, возражения ответчика о том, что судом не дана оценка доказательствам полного прекращения со стороны арендодателя доступа арендатору в арендуемое помещение с 20.11.2017 без предварительного (за 2 месяца) уведомления о прекращении договора аренды, в связи с отказом от его пролонгации, у Пелецкой Е.В. отсутствовала обязанность вносить арендные платежи за период, в котором она, вследствие чинимых Крыжановским П.Ю. препятствий, не могла пользоваться арендованным помещением, окружной суд находит обоснованными.

В обжалуемых судебных актах соответствующие доводы Пелецкой Е.В. отклонены с указанием на отрицание факта создания препятствий Крыжановским П.Ю., недоказанность получения им претензии относительно отключения электроэнергии в арендуемом помещении и факта такого отключения, а также на письмо Пелецкого И.И. от 23.12.2017.

При этом переписка Пелецкого И.И. с Крыжановским П.Ю., касающаяся не принадлежащего Пелецкой Е.В. имущества, сама по себе свойством относимости к спорным обстоятельствам обеспечения доступа арендатора к арендованному помещению не обладает; природа отношений Пелецких И.И. и Е.В., применительно к находящемуся в арендованном помещении имуществу, правовое значение согласия Пелецкого И.И. на демонтаж его имущества для оценки волеизъявления Пелецкой Е.В. относительно использования арендованного помещения, судами не исследованы.

В подтверждение довода о чинимых арендодателем (находящимися в его подчинении лицами) препятствий арендатору в использовании переданного по договору от 20.12.2016 N 60 помещения, Пелецкой Е.В. представлены доказательства обращения за защитой своих прав в правоохранительные органы (талоны-уведомления от 29.12.2017, от 30.03.2018, от 27.04.2018, от 01.06.2018, от 08.06.2018).

Однако содержание перечисленных обращений, их относимость к спорному периоду и спорному помещению, результат проведенных по ним проверок органами Министерства внутренних дел Российской Федерации, не установлены, при разрешении спора не учтены и отражения в судебных актах не нашли.

При таких обстоятельствах решение от 02.10.2018 и апелляционное постановление от 14.12.2018 в части удовлетворения исковых требований Крыжановского П.Ю. по первоначальному иску, распределения в указанной части судебных расходов, не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения и недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку имеющимся в деле и дополнительным доказательствам, доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 по делу N А53-5337/2018 в части возврата встречного искового заявления в части обязания возвратить имущество, отказа в удовлетворении встречного иска, возврата индивидуальному предпринимателю Крыжановскому Петру Юрьевичу из федерального бюджета государственной пошлины, оставить без изменения, в остальной части судебные акты отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов Я.Е. Волков