Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 мая 2019 г. N Ф08-3548/19 по делу N А32-2554/2018

г. Краснодар

27 мая 2019 г.

Дело N А32-2554/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Рябич А.М. (доверенность от 24.12.2018), от ответчика - открытого акционерного общества "Кропоткинское" (ИНН 2351005266, ОГРН 1022304720723) - Белоконь Е.С. (доверенность от 06.03.2018), в отсутствие третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Агропромсервис" (ИНН 2332016262, ОГРН 1032318047618), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы открытого акционерного общества "Кропоткинское" и Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2018 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-2554/2018, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ОАО "Кропоткинское" (далее - общество) о взыскании 2 843 822 рублей 24 копеек долга по договору аренды и 1 562 119 рублей 49 копеек пеней с 01.07.2013 по 02.08.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Агропромсервис".

Решением от 01.10.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.02.2019, с общества в пользу департамента взыскано 1 474 163 рубля 83 копейки долга по арендной плате с 01.01.2015 по 02.08.2017 и 686 258 рублей 43 копейки пеней с 16.09.2015 по 31.12.2017; распределены расходы по уплате государственной пошлины. В остальной части в иске отказано по мотиву истечения срока исковой давности, о применении которой заявил ответчик. Суды, сославшись на пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), пришли к выводу о правомерности действий департамента по изменению арендной платы с учетом ежегодной индексации цен на размер уровня инфляции. С учетом применения последствий пропуска срока исковой давности суд произвел перерасчет суммы долга и неустойки.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в иске. По мнению заявителя, вывод судов о наличии у департамента правовых оснований для изменения в одностороннем порядке арендной платы с учетом ежегодной индексации цен на размер уровня инфляции ошибочен. Поскольку размер арендной платы определен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, арендная плата в рассматриваемом случае не является регулируемой, но в силу пункта 3.2 договора аренды от 24.12.2010 может изменяться путем заключения дополнительного соглашения. Однако стороны такие изменения в договор не вносили, а направленное истцом уведомление не компенсирует отсутствие соответствующего дополнительного соглашения. Договором установлен фиксированный размер арендной платы, составляющий 2 302 839 рублей на весь период его действия. С учетом произведенных платежей и пропуска срока исковой давности на стороне ответчика имеется переплата в сумме 2 287 669 рублей 69 копеек. Суд неправомерно зачел платежи, произведенные обществом в 2015 - 2017 годах, на период 2011 - 2014 годы.

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент также обжаловал их в кассационном порядке. Заявитель полагает, что суд неправомерно зачел платеж в размере 2 302 839 рублей, уплаченный ООО "Агропромсервис" (прежний арендатор) в виде авансового платежа за период с 24.12.2010 по 23.12.2011, без соответствующего волеизъявления третьего лица. Суды необоснованно руководствовались статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), которая введена Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" и неприменима к спорным правоотношениям.

Отзывы на жалобы в суд не поступили.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, администрация муниципального образования Тбилисский район (арендодатель) и ООО "Агропромсервис" (арендатор) заключили договор от 24.12.2010 N 8829000039 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель на срок до 23.12.2020 сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 6 538 441 кв. м (кадастровый номер 23:29:0101004:20), расположенный примерно в 500 м от ориентира ст. Новобекешевская по направлению на Север. Земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Нововладимирского сельского округа Тбилисского района. Цель предоставления земельного участка - для ведения сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения; пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора величина ежегодной арендной платы на основании протокола результата торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:29:0101004:20 составляет 2 302 839 рублей.

В силу пункта 3.2 договора размер ежегодной арендной платы, установленный на момент подписания договора, может в дальнейшем пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменением законодательства Российской Федерации и Краснодарского края о плате за землю, а также в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативно-правовые акты Российской Федерации. Соглашение об изменении размера арендной платы оформляется приложением к договору и подписывается сторонами.

Пунктами 3.3 и 3.4 договора установлен график внесения арендной платы: первый платеж с учетом ранее внесенного задатка по участию в аукционе оплачивается в тридцатидневный срок с момента заключения договора, последующая арендная плата исчисляется со дня подписания договора аренды, а именно: до 15 сентября и 15 ноября текущего года по 50% от ее суммы.

В случае несвоевременного внесения арендной платы за земельный участок по договору арендатору начисляется пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) 04.03.2011, о чем внесена запись регистрации N 23-23-04/006/2011-100.

16 марта 2011 года ООО "Агропромсервис" (арендатор) и общество (новый арендатор) заключили договор о возмездной передаче прав и обязанностей по договору аренды от 24.12.2010 N 8829000039, по условиям которого арендатор передал, а новый арендатор принял все права и обязанности первого арендатора по договору аренды от 24.12.2010 N 8829000039 (пункт 1). Договор зарегистрирован в ЕГРП 10.05.2011, о чем внесена запись регистрации N 23-23-04/013/2011-051.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости и сделок с ним (далее - ЕГРН) от 22.12.2017 N 23/001/134/2017-3552 на арендуемый земельный участок зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края (запись регистрации от 01.03.2007 N 23-23-04/005/2007-018).

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 N 253 "О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности" функции по заключению договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от имени администрации Краснодарского края переданы департаменту.

Согласно статье 5 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", Положению о Департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденному постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 N 345, департамент обеспечивает защиту имущественных прав и законных интересов Краснодарского края в области имущественных и земельных отношений.

В уведомлении от 16.06.2017 N 52-18942/17-38-05 департамент сообщил обществу о том, что в связи с инфляцией ежегодная арендная плата с 01.01.2017 исчисляется с применением повышающего коэффициента 1,106560000 в размере 2 548 229 рублей 52 копеек.

Требование о погашении задолженности оставлено обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения департамента с иском в арбитражный суд.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс; в редакции, применимой к спорным правоотношениям) определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ;

в редакции, применимой к спорным правоотношениям) установление порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Нахождение земельных участков в публичной собственности обуславливает регулируемый характер арендной платы за их использование (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).

В пунктах 16 и 19 постановления N 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Торги, в силу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса, проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.

Применительно к названным нормам в пункте 18 постановления N 73 разъяснено, что определенный по результатам проведения торгов размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым. Если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.

Не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В постановлении от 08.10.2013 N 3463/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Оценив условия договора аренды от 24.12.2010, судебные инстанции пришли к выводу о том, что у истца имелись правовые основания изменять арендную плату в одностороннем порядке с учетом ежегодной индексации цен на размер уровня инфляции. Поскольку истец путем направления уведомления от 16.06.2017 сообщил ответчику об изменении арендной платы, то у последнего возникла обязанность уплачивать ее с применением повышающего коэффициента.

Вместе с тем суды не учли следующее.

Из абзаца 2 пункта 3.2 договора аренды от 24.12.2010 прямо следует, что изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением и подписывается обеими сторонами. Условие, предусматривающее право арендодателя пересмотреть в одностороннем порядке определенный по результатам торгов размер арендной платы (не являющейся регулируемой), договор не содержит. Правовых оснований для применения к данной сделке, без учета закрепленных в договоре аренды по результатам торгов условий, положений нормативных правовых актов о регулируемом размере арендной платы, в судебных актах не приведено.

При этом следует отметить, что по смыслу статьи 614 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса, и согласно правовым подходам, сформулированным в пункте 18 постановления N 73, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, неоднократно поддержанным Верховным Судом Российской Федерации (определения от 12.09.2018 N 305-ЭС18-13006, от 26.01.2018 N 303-ЭС17-18224, от 10.05.2017 N 308-КГ17-4024), применение прогнозируемого индекса инфляции находится в прямой зависимости от способа определения размера арендной платы.

Доказательств документального согласования с ответчиком изменения стоимости аренды истец в материалы дела не представил.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истцом не названы и документально не подтверждены обстоятельства, определенные действующим законодательством в качестве оснований изменения договора по требованию одной из сторон (существенное нарушение договора арендодателем либо существенное изменение обстоятельств).

С учетом изложенного у общества отсутствует обязанность в силу договора или закона принять измененную департаментом в одностороннем порядке стоимость аренды спорного земельного участка.

Установив пропуск департаментом срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы с 01.07.2013 по 31.12.2014, суды произвели ее перерасчет, согласно которому долг с 01.01.2015 по 02.08.2017 составил 1 474 163 рубля 83 копейки.

Отклоняя доводы общества о неправомерности зачисления платежей, произведенных им в 2015 - 2017 годах на период 2011 - 2014 годы, суды исходили из того, что в представленных в материалы дела платежных документах не указан период внесения арендной платы, поэтому действия истца по отнесению их на погашение ранее возникшей задолженности признаны обоснованными на основании пункта 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса.

Однако, указанные выводы сделаны без учета разъяснений, изложенных в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", согласно которым по смыслу пункта 3 статьи 199 Гражданского кодекса в случае, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди них имеются требования кредитора, по которым истек срок исковой давности, исполненное засчитывается в пользу требований, по которым срок исковой давности не истек, в порядке, установленном пунктами 2 и 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса.

Суды не исследовали обстоятельства относительно наличия переплаты либо задолженности по арендной плате с момента заключения договора аренды, соответствующие доводы общества не получили надлежащую правовую оценку со стороны суда.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку судебные акты приняты без учета приведенных обстоятельств, норм права и разъяснений высших судебных инстанций, решение и постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить и исследовать существенные для рассмотрения дела обстоятельства, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, и имеющимся в нем доказательствам, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 данного Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 по делу N А32-2554/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова