Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 июня 2019 г. N Ф08-5166/19 по делу N А53-6254/2018

г. Краснодар

27 июня 2019 г.

Дело N А53-6254/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "МедиСкин" (ОГРН 1136195006034) - Харитоненко Г.В. (доверенность от 09.11.2018), в отсутствие представителя ответчика - индивидуального предпринимателя Ткача Виктора Ивановича (ОГРНИП 306615535400136), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МедиСкин" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2018 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2019 (судьи Шапкин П.В., Величко М.Г., Еремина О.А.) по делу N А53-6254/2018, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "МедиСкин" (далее - общество, ООО "МедиСкин") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ткачу Виктору Ивановичу (далее - предприниматель), в котором просило:

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 25.12.2017 N МАК-5,

- взыскать с предпринимателя в пользу общества 149 700 руб., уплаченных в счет первого и последнего месяцев аренды, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 тыс. руб.

Решением от 19.10.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 19.03.2019, в удовлетворении иска отказано.

Судебные акты мотивированы следующим. Предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) 25.12.2017 заключили договор N МАК-5 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору нежилое помещение общей площадью 149,7 кв. м, в том числе зоны для розничной торговли площадью 20,3 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 18-ая линия, дом 8, литера К, 3 этаж, офис N 3, в составе принадлежащего Ткачу В.И. на праве собственности объекта недвижимого имущества. Предусмотрено заключенным договором аренды, что он вступает в силу с момента его подписания (пункт 3.2); арендодатель обязан предоставить арендатору помещение во временное пользование не позднее 1 января 2018 года (пункт 5.1.1); оплата первого и последнего месяцев аренды в размере 149 700 руб. производится авансом до 10.01.2018 и подлежит возврату только в случае расторжения договора арендатором в связи с невыполнением условий договора арендодателем (пункт 4.4); начиная с 1 марта 2018 года, арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно постоянную часть арендной платы в размере 74 850 руб. (пункт 4.3); переменная часть арендной платы начисляется с 1 февраля 2018 года и включает стоимость фактически потребленных арендатором коммунальных услуг плюс 8 % от суммы счета (пункт 4.6); арендодатель обязан передать арендатору копии документов, необходимых для создания проекта приспособления помещения для целей размещения и функционирования офиса продаж косметологической продукции, после ознакомления подписывать (согласовывать) техническую документацию, иные необходимые документы, а после проведенного приспособления помещения, - акт технического состояния помещения, если они соответствуют действующему законодательству, а выполненные (выполняемые) изменения нежилого помещения не ведут к его ухудшению (пункты 1.2, 5.1.2). В связи с нарушением срока предоставления помещения в аренду и не передачей его во владение арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора, общество потребовало (19.02.2018) расторжения договора и возврата перечисленного аванса, с чем предприниматель не согласился (ответ от 21.02.2018). Согласно пункту 8.4 договора аренды, он может быть расторгнут по требованию арендатора в случае неисполнения арендодателем условий пунктов 5.1.1, 5.1.2 договора. По итогам выяснения воли и понимания сторонами согласованных в пункте 5.1.2 договора условий, суд установил, что он содержит требование по предоставлению документации, достаточной для создания дизайн-проекта; предоставление таких документов и наличие дизайн-проекта истцом не оспаривается. В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Предоставленные фотографические данные о состоянии помещения и переписка между сторонами посредством мессенджера WhatsАpp подтверждают, что в помещении велись ремонтно-строительные работы по приведению помещения в соответствие с дизайн-проектом истца. Факт составления арендатором дизайн-проекта по технической документации ответчика и осуществление ремонтно-строительных работ в помещении, истцом не оспариваются. Таким образом, несмотря на отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи, передача помещения в аренду подтверждается фактическим использованием имущества, прослушиванием аудиозаписи разговора предпринимателя с директором общества. Своими конклюдентными действиями общество выразило согласие на прием помещения в том состоянии, которое оно имело на 20.12.2017. То обстоятельство, что истец, получив имущество в пользование, не подписал акт приема-передачи, однако фактически использовал его в производственной деятельности при отсутствии препятствий со стороны ответчика, не может являться основанием для возврата уплаченных арендных платежей. Истец не обосновал отсутствие факта передачи помещения, не подтвердил, что заявленные им нарушения условий договора в части пункта 5.1.2 со стороны ответчика, могли препятствовать использованию помещения под офис продаж косметологической продукции. Истец не пояснил суду, какие ему были необходимы документы для создания проекта приспособления помещения; подписание (согласование) проектной и иной документации является ответным действием арендодателя на совершенные действия арендатора по приведению помещения в необходимое арендатору состояние, нарушения со стороны арендодателя в данной части не подтверждены. При установлении судом факта реальности передачи помещения истцу на праве аренды, его ссылка на отсутствие документов о передаче указывает на наличие признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса) на расторжение договора аренды по заявленным основаниям. Оснований полагать о расторжении договора по инициативе арендатора, ввиду нарушения положений пунктов 5.1.1, 5.1.2, судом не установлено. Истцом не представлено допустимых и достаточных доказательств в подтверждение передачи ему имущества с недостатками, препятствующими пользованию им по назначению. Однозначно выраженной воли на прекращение спорного договора по инициативе арендодателя судом не установлено. Поскольку истец не представил доказательств нарушения договора ответчиком, уплаченный обществом аванс возврату не подлежит (пункт 4.4) и должен быть зачтен за первый и последний месяц аренды, то есть, за январь и август 2018 года, с учетом заключения предпринимателем нового договора аренды с третьим лицом 10.09.2018. Вопрос о действительности нового договора аренды в предмет исковых требований не входит, оценка условий его заключения судом не производится. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на общество, обратившееся с необоснованным иском.

В кассационной жалобе общество просит решение от 19.10.2018 и апелляционное постановление от 19.03.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы указал, что не получили должной судебной оценки условия пункта 2.1 договора аренды, определяющего требования к помещению, подлежащему передаче истцу ответчиком. Ответчик не передал истцу объект аренды, пригодный для осуществления арендатором предусмотренной в договоре аренды от 25.12.2017 деятельности (пункт 1.2), и соответствующий условиям, перечисленным в пункте 2.1 договора, ни 1 января 2018 года (пункт 5.1.1 договора), ни позднее, что и послужило поводом для расторжения договора. Доказательства неисполнения арендодателем своих обязательств предоставлены и имеются в материалах дела, содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы, не основаны на доказательствах и не соответствуют обстоятельствам дела.

Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд, полагая, что предпринимателем не исполнено обязательство по передаче арендатору во владение сданного в аренду по договору от 25.12.2017 N МАК-5 помещения, в согласованный данным договором срок, и в предусмотренном им состоянии.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату; пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 611 Гражданского кодекса имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором; если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами; при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением названных правил (пункты 1, 2 статьи 655 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса).

Закреплено в пункте 3 статьи 611 Гражданского кодекса, что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В силу положений статьи 620 Гражданского кодекса по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Пунктом 8.4 договора аренды от 25.12.2017 N МАК-5 общество и предприниматель согласовали возможность досрочного расторжения договора по требованию арендатора в случае неисполнения арендодателем обязательств, установленных в пунктах 5.1.1, 5.1.2 договора.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса).

Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу; обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводам о том, что помещение фактически было передано арендатору, использовалось последним в отсутствие препятствий со стороны арендодателя, которым не допущено нарушения положений пунктов 5.1.1, 5.1.2 договора аренды от 25.12.2017 N МАК-5, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований о досрочном расторжении договора и о возврате внесенных в счет аренды денежных средств, отказали.

В то же время, признав, в отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи помещения, обязательство арендодателя по передаче сданного в аренду помещения арендатору исполненным надлежащим образом, суды не установили момент такой передачи, который мог бы достоверно подтвердить (опровергнуть) утрату арендатором права на досрочное расторжение договора по основанию, предусмотренному пунктом 5.1.1 договора, обстоятельства передачи помещения и способ обеспечения арендатору беспрепятственного доступа к нему; не проверили соответствие спорного помещения требованиям, закрепленным в пункте 2.1 договора аренды от 25.12.2017, и доводы арендатора о таком несоответствии, не оценили ответное (на претензию общества) письмо предпринимателя от 21.02.2018 (дата ошибочно указана как 21.01.2018; т. 1, л. д. 23) о том, что по состоянию на 29.01.2018 в арендованном помещении ремонтные работы производились именно арендодателем в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды.

Сославшись, в подтверждение состоявшейся передачи арендованного помещения обществу, на платеж истца по договору, суды не приняли во внимание дату его осуществления, и не соотнесли этот платеж с условиями пункта 4.4 договора аренды, назначением платежа (т. 1, л. д. 16).

Фотографические данные о состоянии спорного помещения, которые суды признали доказательством осуществления ремонтных работ в арендованном помещении истцом, не получили оценки с точки зрения времени и обстоятельств осуществления фотографирования, обоснования вывода об осуществлении изображенных ремонтных работ обществом, в период действия договора аренды от 25.12.2017 N МАК-5 и в спорном помещении. Документы, достоверно свидетельствующие о выполнении обществом (по поручению, за счет и под контролем общества) работ, предусмотренных пунктом 2.4 договора аренды, в помещении, переданном ему в состоянии, определенном в пункте 2.1 договора аренды, в обжалуемых судебных актах не названы, представленная ответчиком переписка, осуществляемая посредством мессенджера WhatsАpp, ни наличие у истца доступа в арендованное помещение, ни проведение истцом работ, предусмотренных пунктом 2.4 договора аренды, подтвердить не может, относимость указанной переписки к спорным правоотношениям и обстоятельства ее получения предпринимателем, предшествовавшие предоставлению в качестве доказательства в суд, не исследованы, как не раскрыты обстоятельства получения аудиозаписи разговора предпринимателя с директором общества, и ее содержание, позволившие суду заключить о признании обществом факта принятия помещения для целей аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Рассматривая спор по существу применительно к основанию досрочного расторжения договора аренды от 25.12.2017 N МАК-5, предусмотренному в его пунктах 5.1.2, 8.4, судебные инстанции не проверили соблюдение обществом досудебного порядка расторжения договора по названному основанию, которое в представленном в материалы дела уведомлении-претензии от 19.02.2018 (т. 1, л. д. 17 - 19) отсутствует.

Отсутствуют в материалах дела и не нашли отражения при разрешении спора приложения N 2, N 3 к договору аренды от 25.12.2017 N МАК-5, которыми стороны непосредственно согласовали материалы отделки стен и напольного покрытия, общий дизайнерский проект отделки помещения (пункт 2.4 договора).

При таких обстоятельствах решение от 19.10.2018 и апелляционное постановление от 19.03.2019 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения и недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2019 по делу N А53-6254/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин