Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2020 г. N 15АП-588/20 по делу N А53-6254/2018

город Ростов-на-Дону

23 марта 2020 г.

дело N А53-6254/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.

при участии:

от истца: представитель Танкова В.Д. по доверенности от 30.12.2019, паспорт;

от ответчика: Ткач В.И. лично, паспорт; представитель Отставнов А.Г. по доверенности от 19.08.2019, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МедиСкин"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2019

по делу N А53-6254/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью "МедиСкин"

(ИНН 6167122110, ОГРН 1136195006034)

к ответчику индивидуальному предпринимателю Ткачу Виктору Ивановичу (ОГРНИП 306615535400136)

о расторжении договора аренды, взыскании арендном платы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "МедиСкин" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ткачу Виктору Ивановичу (далее - предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды от 25.12.2017 N МАК-5, взыскании 149 700 рублей арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 25.12.2017.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2017 решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

При направлении дела на новое рассмотрение кассационный суд указал на необходимость установления момента передачи спорного помещения истцу, проверить соответствие спорного помещения требованиям, закрепленным в пункте 2.1 договора аренды от 25.12.2017, и оценить доводы арендатора о таком несоответствии, ответное (на претензию общества) письмо предпринимателя от 21.02.2018 (дата ошибочно указана как 21.01.2018) о том, что по состоянию на 29.01.2018 в арендованном помещении ремонтные работы производились именно арендодателем в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды. Также указано на необходимость принять во внимание дату платежа и соотнести этот платеж с условиями пункта 4.4 договора аренды, назначением платежа. Также указано на необходимость оценить время и обстоятельства осуществления фотографирования спорного помещения, относимость к спору переписки посредством мессенджера WhatsАpp. Кроме того указано на необходимость проверки соблюдения обществом досудебного порядка расторжения договора по заявленному в иске основанию. Указано об отсутствии в материалах дела и оценки в судебном акте приложений N 2, N 3 к договору аренды от 25.12.2017 N МАК-5, которыми стороны непосредственно согласовали материалы отделки стен и напольного покрытия, общий дизайнерский проект отделки помещения (пункт 2.4 договора).

Решением от 12.12.2019 при новом рассмотрении дела в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 12.12.2019, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что постоянная часть арендной платы, которая была оплачена истцом во исполнение условий договора, а именно п. 4.4 в размере 149 700 рублей: за первый месяц аренды (март) и последний месяц аренды, устанавливается для арендатора только с 01.03.2018, таким образом, сторонами согласована отсрочка по оплате постоянной части арендной платы. Само по себе составление и наличие дизайн - проекта не свидетельствует о том, что у истца имелись все предусмотренные сторонами документы, которые арендодатель обязан передать вместе с передачей помещения в аренду. Истец неоднократно обращал внимание суда на то, что отсутствие проектной и технической документации влечет в будущем невозможность согласования и перепланировки переустройства помещения после его ремонта. Истец поставлен в невыгодные условия, в связи с тем, что без соответствующей документации не сможет доказать того факта, что помещение уже было перепланировано до составления договора аренды или во время подготовки помещения к передаче истцу. У истца имелись все обоснованные опасения относительно самовольной со стороны ответчика перепланировки и переустройства. Переговоры, которые велись сторонами, свидетельствуют о том, истец неоднократно просил освободить помещение, завершить ремонтные работы, которые осуществлял ответчик в целях приведения помещения в соответствие с согласованным состоянием помещения, в котором помещение должно было быть передано истцу. В материалах дела не содержится доказательств принятия помещения истцом. Данный вывод является предположительным, не основанным на фактических обстоятельствах дела. Договор подлежит расторжению, в связи с нарушением условий договора по вине ответчика.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в ранее представленном письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.12.2017 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N МАК-5, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору нежилое помещение общей площадью 149,7 кв. м, в том числе зоны для розничной торговли площадью 20,3 кв. м по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, улица 18-я линия, дом 8, литер К, 3 этаж, офис N 3.

Помещение, являющееся предметом аренды по договору, входит в состав объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0031544:315 и принадлежит на праве собственности Ткач Виктору Ивановичу, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.08.2016.

Согласно п. 1.2 договора, арендованное помещение используется арендатором исключительно для целей размещения и функционирования офиса продаж косметологической продукции. Изменение профиля деятельности в течение срока договора аренды допускается только после получения письменного согласия арендодателя.

Договор действует до 24.11.2018 включительно и вступает в силу с момента его подписания (п.п. 3.1, 3.2 договора).

На основании п. 2.3 договора помещение предается во временное владение и пользование по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон.

В п. 2.4 договора предусмотрено, что арендатор своими силами и за счет собственных средств обязался осуществить приспособление нежилого помещения для целей его использования.

Согласно п. 4.2 договора арендная плата состоит из постоянной части арендной платы, переменной части арендной платы и платы за установленный сервитут части здания.

Начиная с 1 марта 2018 года, арендатор уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы ежемесячно в размере 74 850 рублей (п. 4.3 договора).

Договором предусмотрена оплата первого и последнего месяцев аренды в размере 149 700 рублей, которая производится авансом до 10.01.2018. Данный платеж возврату не подлежит, за исключением случаев расторжения настоящего договора аренды арендатором в связи с невыполнением условий настоящего договора арендодателем (п. 4.4 договора).

В силу п. 4.6 договора, переменная часть арендной платы начисляется с 01 февраля 2018 года и включает стоимость фактически потребленных арендатором коммунальных услуг (отопление, водоснабжение (горячее, холодное), водоотведение) плюс 8% от суммы счета.

Согласно п. 5.1.1 договора, на арендодателя возложена обязанность по предоставлению арендатору помещения во временное пользование не позднее 01 января 2018 г.

Арендодатель обязан передать арендатору копии документов, необходимые для создания проекта приспособления помещения, для определенных в п. 1.2. настоящего договора целей его использования. После ознакомления подписывать (согласовывать) проектную и иную техническую документацию, все иные необходимые документы, а также акт технического состояния помещения после проведенного приспособления помещения, если указанные документы соответствуют действующему законодательству, а выполненные изменения нежилого помещения не ведут к его ухудшению (п. 5.1.2 договора).

Истец в целях исполнения п. 4.4 договора платежным поручением от 11.01.2018 N 000002 на расчетный счет арендодателя перечислил 149 700 рублей в счет оплаты первого и последнего месяца аренды.

19.02.2018 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление-претензия с предложением о расторжении договора аренды и возврате перечисленного аванса. Истцом указано на нарушение срока предоставления помещения в аренду, а также, что на момент направления претензии состояние помещения не соответствовало условиям договора и не было передано во владение арендатора.

Предприниматель направил ответ от 21.02.2018 на претензию, в котором сообщил, что арендатор согласовал передачу помещения в текущем на 29.01.2018 состоянии для продолжения ремонтных работ своей бригадой рабочих. Ответчик также указал на п. 5.3.14 договора, в соответствии с которым арендатор обязан уведомить арендодателя не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока действия договора, либо при его досрочном расторжении по инициативе арендатора, что свидетельствует о возможности расторжение договора только после 20.04.2018.

Отсутствие согласия арендодателя на расторжение договора аренды и возврата перечисленной истцом денежной суммы послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

При новом рассмотрении дела суд предлагал сторонам провести судебную экспертизу подлинности и достоверности переговоров между сторонами посредством мессенджера WhatsАpp (аудиозапись, переписка).

Однако, изменив правовую позицию, истец не отрицал, что аудиозапись переговоров сторон содержит разговор руководителя ООО "МедиСкин" о завершении работ в помещении сотрудниками ответчика и начала работ в помещении строителями истца.

Относимым является то доказательство, которое имеет значение для рассматриваемого дела (статья 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Относимость переписки посредством мессенджера WhatsАpp к спорным правоотношениям и обстоятельства ее получения предпринимателем, суд также ставил на обсуждение при новом рассмотрении дела.

Истцом также как и ответчиком представлена распечатка - переписка посредством мессенджера WhatsАpp с указанием дат и времени сообщений, относящаяся к периоду с 25.12.2017 по 20.03.2018, то есть подтверждена и при новом рассмотрении дела не оспорена относимость переписки к спорным арендным отношениям, иных отношений между сторонами не выявлено.

Кроме того, после представленных ответчиком фотоматериалов, истцом также представлены аналогичные фотоматериалы помещения. Тем самым, время и обстоятельства осуществления фотографирования спорного помещения сторонами не оспариваются, как имеющие отношение к спорному периоду времени с 25.12.2017 по 19.02.2018 и в отношении аренды спорного помещения.

О фальсификации указанных доказательств, на которых в основном и основываются доводы сторон, не заявлено.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Часть 5 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном этой статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

Таким образом, положения части 5 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (данная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8127/13 по делу N А46-12382/2012).

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.10.2013 N 8127/13, отклоняя доказательства, представленные одной стороной спора в обоснование своих требований и возражений и не оспоренные другой стороной, суд тем самым нарушает такие фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон, что может привести к принятию неправильного судебного акта по итогам рассмотрения дела.

В данном случае, учитывая изначально специфику переговоров между сторонами посредством телефонных переговоров и мессенджера WhatsАpp, суд признал имеющиеся в деле доказательства соответствующими требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона вправе отказаться от исполнения договора при определенных условиях и по основаниям, предусмотренных договором.

Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды вследствие нарушения арендодателем п.п. 5.1.1, 5.1.2 договора.

Согласно п. 5.4.7 договора, арендатор вправе досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, предусмотренных в разделе 8 договора.

Договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора в случае неисполнения последним условий п. п. 5.1.1, 5.1.2, а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (п. 8.4 договора).

При этом условия договора не предусматривает право расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора.

Согласно п. 5.1.1 договора на арендодателя возложена обязанность по предоставлению арендатору помещения во временное пользование не позднее 1 января 2018 г.

В силу п. 5.1.2 договора арендодатель обязан передать арендатору копии документов, необходимые для создания проекта приспособления помещения, для определенных в п. 1.2. настоящего договора целей его использования. После ознакомления подписывать (согласовывать) проектную и иную техническую документацию, все иные необходимые документы, а также акт технического состояния помещения после проведенного приспособления помещения, если указанные документы соответствуют действующему законодательству, а невыполненные изменения нежилого помещения не ведут к его ухудшению.

Суд счел необходимым дать оценку соответствия действий ответчика согласованному условию договора в п. 5.1.2.

В ходе рассмотрения дела суд запрашивал у сторон пояснения по поводу понимания п. 5.1.2 договора.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пояснениям истца, ответчик не передал ему проектную и техническую документацию для согласования перепланировки и переустройства помещения после ремонта.

В соответствии с позицией ответчика, в силу п. 5.1.2 договора арендодатель обязан передать арендатору копии документов, необходимые для создания проекта приспособления помещения, для определенных в п. 1.2. настоящего договора целей его использования.

Таким образом, по итогам выяснения воли и понимания сторонами согласованных в п. 5.1.2 договора условий, суд установил, что данный пункт содержит требования по предоставлению документации, достаточной для создания дизайн - проекта, а предоставление таких документов (как и наличие дизайн -проекта) истцом не оспаривается.

В этой связи аргументы истца о непредоставлении необходимой документации ответчиком являются несостоятельными.

Более того, имеющейся перепиской посредством мессенджера WhatsАpp подтверждается направление ответчиком в адрес истца технического паспорта на здание (имеется страница поэтажного плана), справки Управления Росреестра по Ростовской области от 26.11.2016.

Факт предоставления ответчиком технической документации также подтверждается перепиской посредством мессенджера WhatsАpp.

В материалах дела имеется дизайн-проект истца, соответствующий техническим характеристикам помещения, подлинность которого не оспаривается истцом.

Следовательно, само создание дизайн - проекта истцом прямо доказывает использование им данных технического паспорта помещения и предоставление копий необходимых документов ответчиком.

Довод истца о проведении реконструкции помещения как основание полагать о предоставлении помещении не отвечающего условиям договора, судом отклонен как необоснованный.

Доказательств реконструкции не представлено.

Ходатайство о назначении судебной строительно - технической экспертизы истцом не заявлено.

Более того, такое основание как несогласованная, незаконная реконструкция, реконструкция помещения в принципе не предусмотрены договором как основание для расторжения договора.

В части нарушения условий п. 5.1.1 договора как основание досрочного расторжения договора суд правомерно установил следующее.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Истец в обоснование исковых требований ссылается на непредоставление помещения арендатору в срок не позднее 1 января 2018 года в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор также полагает, что ответчиком не были переданы копии документов, необходимых для создания проекта приспособления помещения для целей его использования.

По мнению истца, помещение не было передано в определенной договором срок в надлежащем состоянии согласно п. 2.1 договора: отсутствие в помещении напольной плитки, пола антресоли - ковролина, стен отделанных декоративной штукатуркой с МДФ-панелями, потолка натяжного, 70 точек электричества, светильников "Армстронг" в количестве 20 шт., внешних остекленных оконных проемов, точки подключения к оптико-волоконной связи в месте общего пользования (МОП), почтового ящика на входе в офисное здание.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости. Отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче арендованного имущества возлагает на арендодателя бремя доказывания того, что предмет аренды был им фактически передан во владение и пользование арендатору.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче имущества или от принятия имущества (ч. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Договор аренды нежилого помещения, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование. Отличительной особенностью исполнения данного вида договора аренды является оформление передачи объекта передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не считается исполненным.

Таким образом, поскольку договором не предусмотрен иной способ передачи помещений, в случае отсутствия передаточного акта, сторона, на которую возлагается бремя по передаче помещения, обязана доказать уведомление стороны сделки о готовности помещений к передаче и факт уклонения от исполнения обязанности по приемке имущества.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Суд с учетом совокупности имеющихся в деле документов, пришел к верному выводу о фактической передаче помещения 03.01.2018.

Сторонами не оспаривается, что, начиная с 25.12.2017 стороны активно обсуждали условия взаимодействия по договору аренды, руководитель истца выразил волю на согласование оказания ремонтных работ в помещении с привлечением строителей ответчика.

При этом, согласно переписке, ответчик 03.01.2018 сообщил о готовности передать помещение. Руководитель истца уведомила о посещении помещения 03.01.2018.

Тем самым, материалами дела доказано, что предмет аренды был фактически передан во владение и пользование арендатору.

Последующие действия руководителя истца подтверждают согласие на принятие помещения в том состоянии, которые было в помещении на 03.01.2018 и на тех условиях, которые прописаны сторонами в договоре аренды от 27.12.2017.

Так, истец согласовал план планировки, строительные материалы, стоимость работ.

Тем самым, общество принято к исполнению обязательно п. 2.4 договора.

Более того истцом не отрицается, что руководитель непосредственно контролировала ремонтные работы помещения.

Никакие возражений к состоянию помещения на момент его принятия, в период начала отделочных работ руководителем общества не предъявлялись до марта 2018 г.

В материалах дела имеются фотографические данные о состоянии помещения за период с 04.01.2018 по 21.01.2018, из которых видно, что в помещении производились ремонтные работы по приведению помещения в соответствие с дизайн - проектом истца.

В настоящем случае акт приема-передачи спорного помещения не подписан, вместе с тем, материалами дела подтверждается, что ответчик фактически пользовался принадлежащими истцу помещениями.

Согласно письму от 21.02.2018 предприниматель указывает на выполнение им работ в соответствии с п. 2.1 договора при наличии арендных отношений с ООО "МедиСкин".

Вместе с тем, исследовав полноту и достоверность письма, суд установил следующее.

Действительно, помещение как на дату подписания договора 25.12.2017, так и на 03.01.2018 не соответствовало пункту 2.1 договора: отсутствовала плитка на полу, ковролин - антресоли, стены не отделаны декоративной штукатуркой с МДФ-панелями, отсутствовал натяжной потолок.

Между тем, из аудиозаписи, переписки между сторонами следует, что от напольного покрытия в виде плитки истец изначально отказался, ссылаясь на необходимость дизайнерского решения отделки помещения. Отсутствие иных указанных характеристик отделки помещения также вызвано составлением и согласованием дизайн - проекта, что не отрицается истцом.

Исходя из фотоматериалов, представленных сторонами, в помещении имеются точки электричества, светильники "Армстронг", остекленные оконные проемы, точки подключения к оптико-волоконной связи в месте общего пользования (МОП). Не является спорным наличие почтового ящика на входе в офисное здание. При этом, в нарушение требований ст. 65 АПК РФ, истцом количественное соответствие указанных электрических элементов помещения и наличие застекленного оконного проема не опровергнуто.

Утверждение о несоответствии объекта аренды требованиям п. 2.1 договора расценено судом как формальный подход в совокупности с п. 2.4 договора, согласно которому арендатор принимает на себя обязательство своими силами и за счет собственных средств осуществить приспособление нежилого помещения для целей его использования.

Основания полагать, что несоответствие помещения по установленным судом отделочным работам является существенным для арендатора, то есть условием, без которого договор считается неисполнимым и влекущим его расторжение, отсутствуют.

В ходе судебного заседания судом первой инстанции прослушивалась аудиозапись разговора ответчика с директором ООО "МедиСкин", подтверждающая принятие помещения для целей аренды.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

На основании изложенного, суд пришел к выводу о наличии бесспорных доказательств получения ответчиком помещения и подтверждающих факт пользования ответчиком спорным имуществом.

Следовательно, своими конклюдентными действиями общество не только выразило согласие на прием помещения в том состоянии, которые имело место на 03.01.2018, но и начались ремонтные работы для приведения его в то состояние, которые подразумевал истец для осуществления предпринимательской деятельности для офиса продаж косметологической продукции.

При принятии решения судом также учтены следующие положения закона.

Применительно к пределам осуществления права на односторонний отказ от договора ст. 450.1 ГК РФ установлено, что сторона, которой законом или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении" указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В целях реализации указанного правового принципа в первом абзаце пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Заявляя на несоблюдение ответчиком своих обязательств, истец не обосновал отсутствие факта передачи помещения, также не подтвердил, что заявленные им нарушения условий договора в части п. 5.1.2 со стороны ответчика каким-либо образом могли препятствовать использованию помещения под офис продаж косметологической продукции.

Кроме того, при установлении судом факта реальности передачи помещения на праве аренды истцу, ссылка на отсутствие указанных документов в принципе расценивается судом как формальность.

Подобный подход истца лишь подтверждает вывод суда о наличии признаков злоупотребления правом на расторжении договора аренды по заявленным основаниям.

Сторонами копии документов, необходимых для создания проекта приспособления помещения, не конкретизированы.

Истец не пояснил суду, какие были необходимы документы для создания проекта приспособления помещения. Кроме того, сам истец указывает о наличии у него дизайн - проекта, разработанного по технической документации.

Более того, заявленная обязанность арендодателя о подписании (согласовании) проектной и иной технической документации является ответным действием на совершенные действия арендатора по приведению помещения в необходимое арендатору состояние, то есть нарушения со стороны арендодателя в данной части в принципе не подтверждены.

Ввиду указанного оснований полагать о расторжении договора по инициативе арендатора ввиду нарушения положений пунктов 5.1.1, 5.1.2 судом не установлено.

То обстоятельство, что истец, получив имущество в пользование, не подписал акт приема-передачи, однако фактически использовал его в производственной деятельности, при отсутствии препятствий со стороны ответчика в пользовании арендованным имуществом, не может являться основанием для возврата уплаченных истцом арендных платежей.

Кроме того, приложение N 2 "Материалы отделки стен и напольного покрытия" и N 3 "Общий дизайнерский проект отделки помещения) к договору закрепляют, соответственно, согласование материалов, которые намеревается использовать арендатор при приспособлении помещения для целей его использования и дизайн-проект, не устанавливают взаимных прав и обязанностей сторон сделки. Более того, такие документы между сторонами не могли быть подписаны и не подписывались в силу последующих отношений сторон, согласования дизайнерской документации истцом после подписания договора.

В части требования о взыскании 149 700 рублей арендной платы суд счел требования также необоснованными.

Согласно п. 4.4 договора оплата первого и последнего месяца аренды в размере 149 700 руб. производится авансом до 10.01.2018. Данный платеж возврату не подлежит, за исключением случаев расторжения договора аренды арендатором в связи невыполнением условий настоящего договора.

Платежным поручением от 11.01.2018 N 000002 истец перевел авансовый платеж в сумме 149 700 руб.

Сравнив назначение платежа, указанного в документе, с условиями п. 4.4 договора, суд установил относимость платежа к договору.

Сам истец не оспаривает данный платеж как произведенный в порядке статьи 4.4 договора.

Ввиду того, что истец не представил доказательств нарушения ответчиком договора, аванс, уплаченный истцом, в соответствии с пунктом 4.4 договора, возврату не подлежит и должен быть зачтен за первый и последний месяц аренды.

Мотивированных оснований взыскания заявленной суммы по иным основаниям истцом не заявлено.

При рассмотрении дела имеет значение определение периода действия договора.

Согласно п. 3.2 договора срок действия договора до 24.11.2018 включительно.

Уведомление-претензия истца от 19.02.2018 содержит волеизъявление о досрочном расторжении договора аренды по основаниям п. 5.1.1.

Согласно письму от 21.02.2018 ответчик указал на возможность расторжения договора после 20.04.2018, однако не высказал односторонний отказ от договора.

Сохранение договорных отношений между сторонами при первоначальном рассмотрении следует из поведения ответчика, который возражал против иска, указывая о продолжении договорных отношений. Однозначно выраженной воли на прекращение спорного договора по инициативе арендодателя судом не установлено.

Учитывая срок действия договора до 24.11.2018, на момент принятия решения при новом рассмотрении дела, договор прекратил свое действие. В связи с указанным, такой договор не может быть расторгнут в судебном порядке, что является самостоятельным основанием отказа в иске в части расторжения договора аренды.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что истцом не представлено допустимых и достаточных доказательств в подтверждение передачи ему имущества с недостатками, препятствующими пользованию им по назначению.

В связи с чем, оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса РФ, у суда не имеется, так как действие договора и так прекращено по его сроку.

Тем самым, выяснение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора и направления уведомления о расторжении договора по основаниям п. 5.1.2 договора не имеет принципиального значения для рассмотрения данного спора.

Более того, при нахождении дела в суде в течение длительного периода времени (более семи месяцев при первоначальном рассмотрении и более того с момента поступления иска при новом рассмотрении) досудебный порядок урегулирования спора (его соблюдение или несоблюдение) уже не может эффективно обеспечить те цели и задачи, для которых данный институт применяется, тем более, стороны проявляли явное конфликтное поведение и отсутствии намерения мирного урегулирования спора.

Формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление искового заявления без рассмотрения по пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке.

На основании указанного исследование соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по основаниям п. 5.1.2 договора не может повлиять на выводы суда и рассмотрения вопроса об оставлении иска без рассмотрения.

В удовлетворении требований о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы по договору судом правомерно отказано.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, заявлявшиеся в суде первой инстанции при новом рассмотрении и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2019 по делу N А53-6254/2018 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова О.А. Еремина