Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 декабря 2019 г. N Ф08-10592/19 по делу N А32-36124/2018

г. Краснодар

17 декабря 2019 г.

Дело N А32-36124/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Савельева Евгения Геннадьевича (ИНН 463230242136, ОГРНИП 316463200057680) - Романова Д.Т. (доверенность от 03.10.2016), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2019 по делу N А32-36124/2018, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Савельеву Евгению Геннадьевичу (далее - предприниматель) с иском о взыскании 14 045 377 рублей 46 копеек задолженности по договору аренды от 03.10.2016 N 4000005276 и 439 703 рублей 72 копеек пени.

Иск основан на положениях статей 307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Требования мотивированы неисполнением предпринимателем обязанности по внесению арендной платы за часть периода использования земельным участком с кадастровым номером 23:40:0407022:52, предоставленным предпринимателю по договору от 03.10.2016 N 4000005276 аренды для размещения многоквартирного дома.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2019, иск удовлетворен в части. С предпринимателя в пользу администрации взыскано 29 425 рублей 20 копеек задолженности по арендной плате за период с 03.10.2017 по 20.11.2017 и 3 487 рублей 44 копейки пени. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Суды установили, что сторонами по итогам аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик (протокол от 21.09.2016 N 154-3), заключен договор от 03.10.2016 N 4000005276. По условиям договора земельный участок площадью 1345 кв. м с кадастровым номером 23:40:0407022:52 предоставлен предпринимателю (арендатору) сроком на 38 месяцев (3 года 2 месяца) - до 03.12.2019. Ежегодный размер арендной платы, определенный по результатам аукциона, составляет 15 089 200 рублей. Во второй и последующие годы арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10-го месяца первого месяца квартала. За нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в письме от 19.07.2018 N 51-1409/18-01-14 предложило предпринимателю в десятидневный срок погасить долг по арендной плате (14 045 377 рублей 46 копеек) и уплатить пени (на 19.07.2018 - 439 703 рубля 72 копейки). Поскольку задолженность арендатором не погашена, администрация обратилась в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 309, 310, 424, 606, 614 Гражданского кодекса, статей 1, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ). Суды установили, что муниципальный земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407022:52 предоставлен предпринимателю для размещения многоквартирных домов. Данному участку присвоен адрес: г. Геленджик, пер. Больничный, 15, на нем арендатором возведен многоквартирный дом, что подтверждается решением Геленджикского городского суда от 12.10.2017 по делу N 2-2075/2017. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) право собственности на квартиру площадью 37,3 кв. м с кадастровым номером 23:40:0407022:66, расположенную по адресу: г. Геленджик, пер. Больничный, дом N 15, кв. 11, зарегистрировано за Коноваловой Еленой Владимировной (дата государственной регистрации - 20.11.2017). Указанная дата является датой первой регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407022:52. С момента регистрации права собственности на первое помещение в жилом доме право владения и пользования земельным участком, расположенным под многоквартирным домом и необходимым для ее использования, возникло у собственников помещений многоквартирного дома. Следовательно, 20.11.2017 договор от 03.10.2016 N 4000005276 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407022:52 прекратил свое действие. В настоящее время право аренды предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407022:52 погашено. С учетом доказательств, представленных в дело, судебные инстанции признали, что взысканию с предпринимателя подлежит задолженность по арендной плате за период с 03.10.2017 по 20.11.2017. С учетом внесенных арендатором по договору платежей, с него в пользу администрации следует взыскать 29 425 рублей 20 копеек долга и 3487 рублей 44 копейки пени. Оснований для удовлетворения исковых требований администрации в остальной части судебные инстанции не усмотрели. Ссылка администрации на пункт 8.5 договора аренды, согласно которому при досрочном расторжении договора аренды земельного участка, в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, на арендатора возлагается обязанность внести денежные средства в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды, апелляционным судом признана несостоятельной. В данном случае договор аренды сторонами не расторгался. Позиция, изложенная в решениях управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю от 18.05.2016 N 148-Т/2016, от 25.09.2017 N 386-Т/2017, не применима в настоящем споре. Объектом данных решений являлись земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, в отношении которых применима формулировка, установленная пунктом 8.5 договора аренды. В данном случае подлежат применению разъяснения, изложенные в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Земельный участок, занимаемый многоквартирным домом, не подлежит предоставлению на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, а право аренды земельного участка прекращается в силу закона. В связи с этим, с учетом положений пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167, пункта 2 статьи 168, пункта 1 статьи 180 Гражданского кодекса, пункт 8.5 договора аренды от 03.10.2016 N 4000005276 не применим в настоящем споре. Апелляционный суд также отметил, что с 01.01.2017 вступил в законную силу приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 "Об установлении порядка ведения ЕГРН, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" (далее - Порядок). Пункт 139 Порядка регулирует правовые отношения между собственником земельного участка (публичным образованием), застройщиком-арендатором и лицами, заключившими договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Данный пункт включен в раздел 6.7 Порядка "Особенности внесения в ЕГРН записей о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве договора об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества". Следовательно, положения пункта 139 Порядка не распространяются на правоотношения, возникшие между администрацией, предпринимателем и лицами, приобретшими жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Геленджик, пер. Больничный, 15. Арендатор осуществлял строительство объекта с использованием собственных денежных средств, не привлекая средства граждан путем заключения договоров о долевом участии в строительстве. Данное обстоятельство подтверждается решением Геленджикского городского суда от 12.10.2017 по делу N 2-2075/2017, в котором указано, что многоквартирный дом на земельном участке по адресу: г. Геленджик, пер. Больничный, 15, возведен предпринимателем. В связи с чем, за данным лицом признано право собственности на все жилые и нежилые помещения многоквартирного дома. Также данное обстоятельство следует из договора купли-продажи квартиры от 20.11.2017, заключенного предпринимателем (застройщиком) с Коноваловой Е.В. в отношении квартиры N 11 в многоквартирном доме по адресу: г. Геленджик, пер. Больничный, 15. По условиям договора купли-продажи Коновалова Е.В. приобрела у застройщика жилое помещение (квартиру) в завершенном строительством и введенном в гражданский оборот многоквартирном доме. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, иск удовлетворить в заявленном размере, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Судами произвольно дана оценка пункту 8.5 договора аренды, предусматривающего обязанность арендатора при досрочном расторжении договора по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, внести денежные средства в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды. Суды посчитали неприменимым к правоотношениям сторон названного условия договора. Вместе с тем, данный пункт был известен предпринимателю до даты проведения аукциона и подачи им заявки на участие в торгах. Договор аренды от 03.10.2016 N 4000005276 подписан сторонами, в котором арендодатель и арендатор согласовали все существенные условия. Однако в силу ранее принятого предпринимателем на себя обязательства, предусмотренного подпунктом 8.5 договора, за ним сохранилась обязанность по внесению арендной платы за весь оставшийся срок аренды.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ссылки администрации на пункт 8.5, согласно которому при досрочном расторжении договора аренды в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, на арендатора возлагается обязанность внести денежные средства в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 договора, несостоятельны. Договор аренды сторонами не расторгался. Позиция, изложенная в решениях управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю от 18.05.2016 N 148-Т/2016 и от 25.09.2017 N 386-Т/2017, неприменима в настоящем споре. Объектом указанных администрацией решений являлись земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, в отношении которых применима формулировка, предусмотренная пунктом 8.5 договора аренды. Предметом спорного договора является предоставление в аренду земельного участка, предназначенного для размещения многоквартирного жилого дома, в отношении которого положения статьи 39.20 Земельного кодекса не применимы. В данном случае земельный участок, занимаемый многоквартирным домом, не подлежит предоставлению на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, право аренды в отношении такого земельного участка прекращается в силу закона (статья 413 Гражданского кодекса).

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, сторонами по итогам аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик (протокол от 21.09.2016 N 154-3), заключен договор от 03.10.2016 N 4000005276. По условиям договора земельный участок площадью 1345 кв. м с кадастровым номером 23:40:0407022:52 предоставлен предпринимателю (арендатору) сроком на 38 месяцев (3 года 2 месяца) - до 03.12.2019. Ежегодный размер арендной платы, определенный по результатам аукциона, составляет 15 089 200 рублей. Во второй и последующие годы арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10-го месяца первого месяца квартала. За нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в письме от 19.07.2018 N 51-1409/18-01-14 предложило предпринимателю в десятидневный срок погасить долг по арендной плате (14 045 377 рублей 46 копеек) и уплатить пени (на 19.07.2018 - 439 703 рубля 72 копейки).

Поскольку задолженность арендатором не погашена, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающее в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещения в таком доме, не требует отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации.

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 содержатся следующие разъяснения. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на арендуемом застройщиком земельном участке жилого многоквартирного дома, право собственности первого лица на любое из помещений в котором зарегистрировано в ЕГРН, также исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации такого жилого дома.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407022:52 предпринимателем возведен многоквартирный жилой дом, что подтверждается решением Геленджикского городского суда от 12.10.2017 по делу N 2-2075/2017. По сведениям ЕГРН право собственности на первую квартиру в жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407022:52, зарегистрировано за Коноваловой Еленой Владимировной (дата государственной регистрации - 20.11.2017). Следовательно, 20.11.2017 договор аренды от 03.10.2016 N 4000005276 прекратил свое действие (статья 413 Гражданского кодекса). В настоящее время право аренды предпринимателя на предоставленный земельный участок погашено. С учетом доказательств, представленных в материалы дела, судебные инстанции взыскали с предпринимателя долг по арендной плате за период с 03.10.2017 по 20.11.2017 в размере 29 425 рублей 20 копеек, а также пени в размере 3487 рублей 44 копеек.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод администрации о необходимости применения к отношениям сторон пункта 8.5 договора аренды проверялся судом апелляционной инстанции и был им обоснованно отклонен. Суд учел буквальное содержание условия, приведенного в пункте 8.5 договора аренды (плата вносится в случае расторжения договора аренды в связи с предоставлением земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса). Названный пункт договора неприменим к спорным правоотношениям, основанным на иных нормах (статья 413 Гражданского кодекса, статья 36 Жилищного кодекса, статья 16 Закона N 189-ФЗ).

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2019 по делу N А32-36124/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова Е.Г. Соловьев