Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 декабря 2019 г. N Ф08-8722/19 по делу N А53-14310/2018

г. Краснодар

25 декабря 2019 г.

Дело N А53-14310/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Онищенко А.С., при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи представителей истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Саркисовой С.Л. (доверенность от 27.11.2019), общества с ограниченной ответственностью "Темерник" (ИНН 6167123402, ОГРН 1136195011150) - Золотухина А.И. (доверенность от 09.07.2019), общества с ограниченной ответственностью "Юпитер" (ИНН 6164033990, ОГРН 1026104034087) - Чакряна А.А. (доверенность от 15.04.2019), в отсутствие третьих лиц: Жукова Олега Ивановича, общества с ограниченной ответственностью "Алгоритм", Недоборенко Василия Кирилловича, Недоборенко Ирины Николаевны, Вашкулат Валентины Павловны, Ризаева Бахридина Шакармуратовича, Прокопенко Жанны Борисовны, Карабашева Шамиля Харшимовича, Плещенко Валентины Федоровны, Фазала Вахеда, Дмитриева Виктора Семеновича, Кручинкиной Татьяны Васильевны, Груздова Александра Константиновича, Полторак Лилии Александровны, Денисова Юрия Ивановича, Гасанова Ризвана Гашам оглы, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2019 по делу N А53-14310/2018, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Темерник" (далее - общество) с требованиями о расторжении договора аренды от 19.09.2000 N 15522и, заключенного департаментом и обществом; обязании общества в течение 10 дней с момента вступления судебного решения в законную силу осуществить снос за счет собственных средств самовольно возведенных построек на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:4, по адресу:

г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5: комнат N 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 4, 5, 6, 7, расположенных на втором этаже здания (литера А), площадью застройки 318,6 кв. м; комнат N 1, 3, 17-19, 23, 24, расположенных в подвале одноэтажного строения (литера Е), площадью застройки 761,5 кв. м; комнат N 1, 4, 11, 15-20, 24, 25, 25а, 26, 27, 32, расположенных на 1-м этаже одноэтажного строения (литера Е), площадью застройки 761,5 кв. м; одноэтажного строения (литера Д), площадью застройки 18 кв. м; одноэтажного строения (литера У), площадью застройки 57 кв. м; одноэтажного строения (литера Г), площадью застройки 197 кв. м; одноэтажного строения - трансформаторной подстанции (литера Ш), площадью застройки 32 кв. м; одноэтажного строения (литера В), площадью застройки 181 кв. м, двухэтажного строения (литера Ц), площадью застройки 98 кв. м; одноэтажного строения (литера Ж), площадью застройки 56 кв. м; одноэтажного строения (литера Ч), площадью застройки 20 кв. м; передать департаменту по акту приема-передачи данный земельный участок, свободным от указанных строений; обязании общества в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5, от временных сооружений: металлических контейнеров, торговых павильонов, палаток, в которых осуществляется торговля, передать департаменту по акту приема-передачи данный земельный участок свободным от названных объектов (с учетом изменения предмета иска - т. 1 л. д. 93 - 99).

Исковые требования мотивированы тем, что предоставленный обществу по договору аренды от 19.09.2000 N 15522и земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5, используется не по целевому назначению.29 декабря 2019 года 29 декабря 2019 года

Решением от 14.08.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.10.2018, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Суды пришли к выводу о недоказанности департаментом существенного нарушения обществом условий договора от 19.09.2000 N 15522и аренды земельного участка, использования объекта аренды не по целевому назначению. Общество предприняло все необходимые меры для соблюдения условий договора, приступило к освоению земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4, по адресу:

г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.02.2019 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области с указанием на необходимость привлечения к участию в деле в качестве ответчиков собственников объектов, находящихся на спорном земельном участке; а также оценки доводам сторон относительно целевого использования объекта аренды, достижения цели, обусловленной договором от 19.09.2000 N 15522и.

К участию в деле в качестве соответчика привлечен правопредшественник общества - ООО "Юпитер"; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - собственники строений, расположенных на спорном земельном участке: ООО "Алгоритм", Жуков О.И., Недоборенко В.К., Недоборенко И.Н., Вашкулат В.П., Ризаев Б.Ш., Прокопенко Ж.Б., Карабашев Ш.Х., Плещенко В.Ф., Фазала В., Дмитриев В.С., Кручинкина Т.В., Груздов А.К., Полторак Л.А., Денисов Ю.И., Гасанов Р.Г.

При новом рассмотрении дела департамент уточнил площадь земельного участка, заявленного к освобождению, - 16 066 кв. м, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс; т. 3, л. д. 120 - 125).

Решением от 30.05.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.08.2019, в удовлетворении иска отказано. Суды пришли к выводу, что департамент не доказал существенного нарушения обществом условий договора аренды, использование земельного участка не по целевому назначению, возведение объектов капитального строительства в отсутствие разрешительной документации или с существенным нарушением градостроительных и иных норм и правил. Деятельность ответчиков подпадает под понятие оптово-розничного рынка, регулируемая Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон N 271-ФЗ) и конкретизирована на территории Ростовской области Областным законом от 02.05.2007 N 687-ЗС "О регулировании отношений, связанных с организацией розничных рынков на территории Ростовской области" (далее - Закон N 687-ЗС). Суды установили наличие на спорном земельном участке палаток, лотков, павильонов, в которых осуществляется торговая деятельность, что подтверждено актом обследования земельного участка от 14.05.2019 N 1631. Общество приняло меры по осуществлению подготовки к строительству (обращение от 04.08.2017 в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону в целях получения нового градостроительного плана земельного участка, договор от 10.11.2017 N 11/18 на разработку проектной документации на строительство здания универсального магазина, согласование ПАО "Роствертол" от 19.01.2018, 01.06.2018, заключение ВЧ41497 от 07.06.2018, согласование Южного МТУ Росавиации от 25.06.2018 N 691/06/18, договор от 14.06.2018 N 864, технические условия ПАО "Ростелеком" от 21.06.2018, договор от 03.07.2018 N 242295/18/В/РГЭС/ВРЭС (1.17.32 "Г"), договор от 18.07.2018 N 324-В, договор от 18.07.2018 N 324-К, разрешение на строительство от 24.07.2018 N 61-310-931601-2018 здания универсального магазина на территории рынка по ул. Лелюшенко, 19/5 в г. Ростове-на-Дону). Учитывая осуществление уполномоченными органами местного самоуправления мероприятий, направленных на выдачу разрешительных документов в отношении спорного земельного участка, суды пришли к выводу о наличии в действиях департамента признаков злоупотребления правом. Относительно сноса возведенных строений и освобождения объекта аренды суды исходили из отсутствия доказательств наличия на земельном участке строений, не соответствующих целевому использованию, обозначенному в договоре, а также нарушения нахождением указанных объектов права собственности или законного владения департамента, наличия реальной угрозы нарушения права собственности или законного владения со стороны общества. При этом суды приняли во внимание, что на исследуемом земельном участке находятся здания и строения, возведенные иными лицами, часть помещений в которых принадлежит им на праве собственности на основании вступивших в законную силу судебных актов по делам N А53-10392/2011, А53-21877/2012, А53-23408/2014. Департамент не привел законных оснований для возложения на арендатора обязанности по осуществлению сноса строений, имеющихся на арендуемом земельном участке, не заявил об изменении субъектного состава на стороне ответчика, настаивая на требованиях к обществу и ООО "Юпитер" (императивных оснований изменения ответчиков по инициативе суда данная категория дел не предусматривает). Кроме того, строения (литеры А, Е) как объекты, подлежащие сносу, являются помещениями, расположенными в едином торговом ряду, служат неотъемлемой частью торгового ряда (единого объекта капитального строительства, в котором имеются помещения, принадлежащие иным лицам). Возможность сноса комнат без причинения ущерба соседним объектам недвижимости документально не подтверждена. В данном случае надлежащим способом защиты может быть иск о сносе всего блока зданий, предъявленный ко всем владельцам помещений в нем, с соблюдением правил подведомственности споров (учитывая наличие в числе собственников помещений физических лиц).

В кассационной жалобе департамент просит решение от 30.05.2019 и апелляционное постановление от 05.08.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, подчеркнув, что договором аренды от 19.09.2000 N 15522и предусмотрено нахождение на земельном участке исключительно капитальных объектов в виде оптово-розничного рынка. Спорный земельный участок предоставлен в арендное пользование в 2000 году для проектирования и строительства капитальных объектов и эксплуатации оптово-розничного рынка, однако, до настоящего времени не освоен предоставленными целями. Объекты, находящиеся на исследуемом земельном участке, не отвечают понятию рынка, данному в пункте 2 статьи 3 Закона N 271-ФЗ. Условия договора аренды земельного участка от 19.09.2000 N 15522и не предусматривают строительство каких-либо отдельно стоящих зданий, сооружений, в том числе вспомогательного характера, не связанных с целевым назначением объекта аренды ("строительство и эксплуатация оптово-розничного рынка"). В деле N А53-10392/2011 признаны недействительными градостроительный план N RU61310000-0720100595800118, разрешения на строительство N RU61310000-7437-1, RU61310000-7468-1, RU61310000-7485-1, RU61310000-7490-1, RU61310000-7508-1, RU61310000-7511-1, выданные правопредшественнику общества.

Информация о продлении срока разрешений на строительство объектов капитального строительства "Торговый павильон - 3 очередь строительства" от 27.04.2012 N RU61310000-7485-2 (срок действия до 27.07.2013), "Торговый павильон - 2-й этап строительства рынка" от 27.04.2012 N RU61310000-7468-2 (срок действия до 27.06.2013) отсутствует. Срок действия разрешения на строительство от 24.07.2018 N 61-310-931601-2018 истек 08.04.2019, поэтому оно не могло быть принято во внимание судами в подтверждение осуществления действий по освоению земельного участка, учитывая, что оно выдано после предъявления иска, а согласования получены после возбуждения производства по настоящему делу. Поскольку к обществу как арендатору перешли права н обязанности по договору от 19.09.2000 N 15522и именно оно является лицом, обязанным надлежащее использовать земельный участок по целевому назначению. В производстве Арбитражного суда Ростовской области находится дело N А53-29280/2019 по иску ООО "Юпитер" к департаменту, администрации города Ростова-на-Дону о признании права собственности на объекты самовольного строительства, что доказывает правомерное предъявление требований о сносе именно к данным ответчикам.

В отзыве ООО "Юпитер" отмечает несостоятельность доводов кассационной жалобы департамента, поскольку органы публичной власти осведомлены о наличии на спорном земельном участке строений, соответствующих обязательным санитарным, строительным, противопожарным требованиям, не угрожающих жизни и здоровью неопределенного круга лиц. На протяжении нескольких лет арендодатель и арендатор сохраняли арендные правоотношения, заключали дополнительные соглашения к договору от 19.09.2000 N 15522и, выдавали разрешения на строительство объектов капитального строительства на том же участке. Решением от 06.11.2012 по делу N А53-21877/2012 легализовано возведение строений (литеры А, Е), правовые основания для признания торгового ряда самовольной постройкой отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить в силе обжалуемые судебные акты, указав, что департамент неверно истолковал правовые выводы судов в судебных актах по делам N А53-10392/2011, А53-21877/2012, А53-23408/2014. В рамках названных дел установлено, что ООО "Юпитер" и общество предпринимали меры к освоению спорного земельного участка по целевому назначению. Департамент не доказал неправомерное использование переданного в аренду объекта недвижимости, основания для применения статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) для расторжения договора от 19.09.2000 N 15522и отсутствуют.

В судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, представители спорящих сторон пояснили свои позиции по делу. Иные лица явку представителей в судебное заседание окружного суда не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство по кассационной жалобе проведено в порядке статей 153.1, 284 Кодекса.

Определением и.о. третьего судебного состава Соловьева Е.Г. на основании статьи 18 Кодекса произведена замена судьи Анциферова В.А. на судью Епифанова В.Е., рассмотрение кассационной жалобы произведено с самого начала.

Изучив материалы дела, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Ростова-на-Дону (правопредшественник департамента) и ООО "Юпитер" заключили договор аренды земельного участка от 19.09.2000 N 15522и, по условиям которого последнему в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16 066 кв. м, по адресу: г. Ростов-на-Дону, промышленно-коммунальная зона ж. р. "Темерник", для строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка, сроком на 49 лет, с 14.06.2000 по 14.06.2049 (т. 1, л. д. 17 - 20).

В силу пункта 4.2 договора арендатор принял на себя обязательство использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями договора, своевременно вносить арендную плату, не допускать действий, приводящих к ухудшению земельного участка, обеспечивать арендодателю доступ на земельный участок в целях осуществления контроля над его использованием.

По договору уступки права аренды земельного участка от 20.12.2013, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 15.01.2014, права и обязанности арендатора переданы обществу (т. 1, л. д. 28).

14 марта 2014 года департамент и общество заключили дополнительное соглашение N 5 к договору аренды от 19.09.2000 N 15522и (т. 1, л. д. 27), которым внесли изменения в наименование арендатора, конкретизировали индивидуализирующие признаки объекта аренды, определили срок действия соглашения - до окончания основного договора (дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке).

30 августа 2017 года департамент провел обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16 066 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5. Согласно акту обследования от 30.08.2017 N 3041 земельный участок огорожен; по фасаду участка, в центральной его части расположено двухэтажное административно-торговое здание, на первом этаже которого находятся: кафе узбекской и азиатской кухни "Азия", шашлычная, два промтоварных магазина, на втором этаже - административные помещения; в восточной части фасада участка - двухэтажное строение с торговыми помещениями; вглубь участка по восточной стороне - капитальные торговые павильоны, туалет; в центральной части участка - металлические контейнеры и павильоны, в которых осуществляется торговля; в северной части - капитальные торговые павильоны, а также павильоны, находящиеся в стадии деформации, трансформаторная подстанция (т. 1, л. д. 36 - 39).

30 августа 2017 года общество обратилось в департамент с заявлением о переоформлении договора аренды в связи с изменением характеристик (границ и площади) земельного участка в результате раздела (обращение не удовлетворено).

Полагая, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 не используется обществом в соответствии с условиями договора аренды, департамент 07.11.2017 направил в его адрес предупреждение N 59-30-24272/14, полученное адресатом 20.11.2017, с предложением в срок до 09.12.2017 начать освоение земельного участка и представить соответствующие доказательства (т. 1, л. д. 29).

Не получив в установленный срок испрашиваемые документы, департамент уведомлением от 25.12.2017 N 59-30-28607/14 (т. 1, л. д. 21) предложил обществу в срок до 09.01.2018 расторгнуть договор аренды, освободить земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи (получено адресатом 26.01.2018). Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность принятых судами первой и апелляционной инстанций судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктами 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Часть первая статьи 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. Согласно части второй статьи 619 данного Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В соответствии с абзацем 6 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Согласно пункту 1.1 договора аренды от 19.09.2000 N 15522и земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 предоставлен правопредшественнику общества для строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка. Пунктом 4.2 договора закреплена обязанность арендатора использовать объект аренды в соответствии с целевым назначением и условиями договора. В пункте 3.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор, в том числе в случае использования земельного участка (его части) не по целевому назначению.

В качестве основания расторжения договора аренды от 19.09.2000 N 15522и департамент ссылается на неосвоение земельного участка согласно условиям договора, выявленные в ходе муниципального контроля нарушения, зафиксированные в актах осмотра земельного участка. Вступив в договор аренды в декабре 2013 года, общество приняло на себя обязанности арендатора в полном объеме, в том числе по использованию объекта аренды (земельного участка) в соответствии с категорией и видом разрешенного использования.

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 6557/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой приведенная норма не устанавливает каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав. Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 222, 304 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса определено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Основанием для признания объекта недвижимости самовольной постройкой является не только возведение объекта недвижимости на не принадлежащем застройщику земельном участке, но и создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (с нарушением разрешенного использования земельного участка), либо создание без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из указанных признаков является достаточным для признания постройки самовольной.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 данной статьи.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Таким образом, в силу закона ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, возведшее постройку, а также лицо, владеющее этой постройкой и являющееся ее собственником (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2015 N 18-КГ15-140).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В силу части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Исходя из части 1 статьи 71 Кодекса, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

По итогам нового рассмотрения дела суды обеих инстанций обоснованно указали, что общество предприняло меры по осуществлению подготовки к строительству (обращение от 04.08.2017 в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону в целях получения нового градостроительного плана земельного участка, договор от 10.11.2017 N 11/18 на разработку проектной документации на строительство здания универсального магазина, согласование ПАО "Роствертол" от 19.01.2018, 01.06.2018, заключение ВЧ41497 от 07.06.2018, согласование Южного МТУ Росавиации от 25.06.2018 N 691/06/18, договор от 14.06.2018 N 864, технические условия ПАО "Ростелеком" от 21.06.2018, договор от 03.07.2018 N 242295/18/В/РГЭС/ВРЭС (1.17.32 "Г"), договор от 18.07.2018 N 324-В, договор от 18.07.2018 N 324-К, разрешение на строительство от 24.07.2018 N 61-310-931601-2018 здания универсального магазина на территории рынка по ул. Лелюшенко, 19/5 в г. Ростове-на-Дону). В настоящее время уполномоченный орган выдал обществу разрешения на строительство от 24.10.2019 N 61-310-957001-2019, N 61-310-957101-2019. Принимая во внимание осуществление уполномоченными органами мероприятий, направленных на выдачу арендатору разрешительных документов в отношении спорного земельного участка, суды пришли к выводу о наличии в действиях департамента признаков злоупотребления правом. Относительно сноса объектов (статья 222 Гражданского кодекса) и освобождения земельного участка суды двух инстанций указали на отсутствие доказательств, подтверждающих не соответствие спорных строений целевому использованию земли, обозначенному в договоре, а также нарушения их нахождением права собственности или законного владения департамента. Суды также учли, что на исследуемом земельном участке находятся здания и строения, возведенные иными лицами, часть помещений которых принадлежит на праве собственности на основании судебных актов по делам N А53-10392/2011, А53-21877/2012, А53-23408/2014. Департамент не привел правовых оснований для возложения на арендатора обязанности по осуществлению сноса строений, не заявил об изменении субъектного состава на стороне ответчика, настаивая на предъявлении требований именно к обществу и ООО "Юпитер" (императивных оснований для изменения субъектного состава по инициативе суда данная категория дел не предусматривает). Строения (литеры А, Е) как объекты, подлежащие сносу, являются помещениями, расположенными в едином торговом ряду, служат неотъемлемой частью торгового ряда как единого объекта капитального строительства, состоящего из помещений, принадлежащих иным лицам). Возможность сноса комнат без причинения ущерба соседним объектам недвижимости документально не подтверждена. Надлежащим способом защиты может быть иск о сносе всего блока зданий, предъявленный ко всем владельцам помещений, с соблюдением правил подведомственности споров (учитывая наличие в числе собственников физических лиц).

Основания для отмены решения от 30.05.2019 и апелляционного постановления от 05.08.2019 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними, направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286, 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену состоявшихся судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2019 по делу N А53-14310/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Е.Г. Соловьев