Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 марта 2020 г. N Ф08-645/20 по делу N А32-27457/2019

г. Краснодар

19 марта 2020 г.

Дело N А32-27457/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - публичного акционерного общества "Коммерческий банк "Центр-инвест"" (ИНН 6163011391, ОГРН 1026100001949) - Витохиной Д.М. (доверенность от 10.12.2019), от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) - Ковтуна В.А. (доверенность от 19.12.2019), в отсутствие третьего лица - Удальцова Александра Владимировича, извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2019 по делу N А32-27457/2019, установил следующее.

ПАО "Коммерческий банк "Центр-инвест"" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным выраженного в письме от 18.03.2019 отказа в государственной регистрации ипотеки в силу закона на принадлежащую на праве собственности Удальцову А.В. 1/60 доли земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205015:2330, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Олимпийская, с/т "Макаренко", участок 83А; возложении на заинтересованное лицо обязанности зарегистрировать ипотеку в отношении указанной доли земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Удальцов А.В.

Решением от 26.09.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.12.2019, заявленные требования удовлетворены; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды пришли к выводу о неправомерности принятого заинтересованным лицом отказа в регистрации ипотеки на спорную долю земельного участка, мотивированного тем, что она не выделена в натуре. Предмет ипотеки в части передачи в залог части земельного участка в габаритах здания (то есть функционально обеспечивающего закладываемое помещение; 1/60 доли, которая принадлежит Удальцову А.В.) соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

В кассационной жалобе управление просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, вывод судебных инстанций о неправомерности действий заинтересованного лица является ошибочным. Согласно пункту 3 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 данной статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Зарегистрировать ограничение (обременение) прав (ипотеку в силу закона) на долю в спорном земельном участке на основании договора от 27.11.2014 N 65140256-1з купли-продажи и ипотеки жилого помещения не представляется возможным исходя из требований действующего законодательства.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 14.12.2018 общество обратилось в Сочинский отдел управления с заявлением о регистрации в его пользу обременения - ипотеки в силу закона на 1/60 доли земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205015:2330, принадлежащей на праве собственности физическому лицу - Удальцову А.В.

Управление приостановило действия по государственной регистрации ввиду несоответствия представленных документов требованиям законодательства Российской Федерации.

В связи с истечением срока приостановления заинтересованное лицо направило заявителю сообщение от 18.03.2019 N 23/264/001/803/2018-4994 об отказе в регистрации ипотеки в связи с неустранением причины, препятствующей осуществлению государственной регистрации: невозможность регистрации ограничения (обременения) прав (ипотеку в силу закона) на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205015:2330 на основании договора от 27.11.2014 N 65140256-1з купли-продажи и ипотеки жилого помещения, исходя из требований статьи 20, пункта 1 статьи 62 Закона N 102-ФЗ.

Общество, полагая, что управление своими действиями (бездействием) нарушает его законные права и интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействие) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого Закона.

В качестве основания для отказа заявителю в государственной регистрации обременения - ипотеки на долю земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205015:2330 заинтересованное лицо указало на то, что данный участок, находящийся в общей долевой или совместной собственности, не выделен в натуре. Кроме того, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона N 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе и на земельные участки.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Закона N 102-ФЗ).

Исходя из пункта 1 статьи 62 Закона N 102-ФЗ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, залог земельного участка допускается как залог самостоятельного объекта гражданских прав.

Однако при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62 Закона N 102-ФЗ ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности (пункт 2 статьи 62 указанного Закона).

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (далее - информационное письмо N 90), пункт 2 статьи 62 Закона N 102-ФЗ применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок, выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.

В случае, когда собственнику нежилого помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания, и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка; пункт 3 информационного письма N 90).

Указанный подход является общим и применяется к спорным правоотношениям.

Исходя из положений пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 Закона N 102-ФЗ, ипотека здания или сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо права аренды этого участка или его соответствующей части.

Суды установили, что общество (кредитор-залогодержатель), Удальцов А.В. (покупатель-залогодатель) и Саенко О.Е. (продавец) заключили договор от 27.11.2014 N 65140256-1з купли-продажи и ипотеки жилого помещения, по условиям которого покупатель-залогодатель за счет предоставленных согласно договору от 27.11.2014 N 65140256 кредитных средств покупает у продавца жилое помещение площадью 38,5 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Макаренко, дом 8Б/8, помещение 7 - 8. Согласно пункту 1.8.1 указанного договора залогодержателем по нему является общество (кредитор-залогодержатель), предоставивший кредит на приобретение недвижимого имущества. Кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения заемщиком (покупателем-залогодателем) своих обязанностей по кредитному договору от 27.11.2014 N 65140256 получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Согласно сведениям из ЕГРН 08.12.2014 в установленном законом порядке зарегистрирован переход права к Удальцову А.В., а также ипотека в силу закона (залогодатель - Удальцов А.В., залогодержатель - общество) на указанное жилое помещение. На основании договора от 28.11.2014 о безвозмездной передаче доли земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205015:2330 за Удальцовым А.В. оформлено право собственности на 1/60 доли этого участка.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, правильно применив названные нормы права и разъяснения высшей судебной инстанции, суды сделали верный вывод о незаконности действий заинтересованного лица и правомерно удовлетворили заявленные требования. При этом судебные инстанции исходили из того, что основанием для возникновения у залогодателя права собственности на 1/60 доли в земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205015:2330 послужило зарегистрированное за ним право собственности на жилое помещение, расположенное в доме на указанном земельном участке. В данном случае принадлежащая собственнику закладываемого помещения доля в праве собственности на земельный участок должна быть заложена вместе с помещением без выдела в натуре. Предмет ипотеки в части передачи в залог части земельного участка (1/60 доли, которая принадлежит Удальцову А.В.) соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, отвечает принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводы судов, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, которая в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2019 по делу N А32-27457/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин