Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 июня 2020 г. N Ф08-3551/20 по делу N А63-10830/2019

г. Краснодар

17 июня 2020 г.

Дело N А63-10830/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 9 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Стрелкова Алексея Николаевича (ИНН 260702327145, ОГРНИП 318265100146240) - Горяйнова И.Г. (доверенность от 23.05.2019), в отсутствие истца - администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края (ИНН 2607022471, ОГРН 1172651025205), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Стрелкова Алексея Николаевича на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2020 по делу N А63-10830/2019, установил следующее.

Администрация Изобильненского городского округа Ставропольского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства Стрелкову А.Н. (далее - предприниматель, глава хозяйства), в котором просила:

- расторгнуть заключенный администрацией и предпринимателем договор от 04.03.2014 N 64 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:06:231706:2 площадью 100 га с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, в границах муниципального образования Каменнобродского сельсовета, поселок Левоегорлыкский, в 1200 м по направлению на юго-запад от поселка Левоегорлыкский;

- взыскать с главы хозяйства 34 383 рубля 75 копеек задолженности по арендной плате и 312 880 рублей 09 копеек пеней по состоянию на 26.09.2019 (уточненные требования).

Требование о расторжении договора основано на статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивировано тем, что ответчик без согласия истца передал спорный участок в субаренду третьему лицу, не использовал его по целевому назначению и ненадлежащим образом вносил арендную плату.

Решением от 10.12.2019 суд оставил без рассмотрения уточненные требования в части взыскания с ответчика 34 383 рубля 75 копеек долга и 312 880 рублей 09 копеек пеней; в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о несостоятельности вменяемых администрацией предпринимателю нарушений условий договора аренды. Согласие арендодателя на передачу спорного участка в субаренду в данном случае не требовалось, поскольку договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса на срок более 5 лет (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). Доказательства использования земельного участка не по целевому назначению отсутствуют; предприниматель осуществлял на нем деятельность по сенокошению, что соответствует виду его разрешенного использования - сельскохозяйственное производство. На момент рассмотрения дела у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате.

Постановлением апелляционного суда от 04.03.2020 решение от 10.12.2019 отменено, договор аренды земельного участка от 04.03.2014 N 64 расторгнут. Судебная коллегия исходила из того, что допущенные предпринимателем нарушения являются существенными и влекут возникновение у истца права на односторонний отказ от договора аренды.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление и оставить в силе решение. По мнению заявителя, выводы апелляционного суда о существенности допущенных главой хозяйства нарушений договора ошибочны. Спорное соглашение заключено по результатам публичных процедур на срок более 5 лет, что в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса свидетельствует о наличии у предпринимателя права на передачу земельного участка в субаренду без согласования с администрацией. Несвоевременное внесение арендной платы при отсутствии задолженности на момент рассмотрения спора не является основанием для одностороннего расторжения договора.

В отзыве на кассационную жалобу администрация указала на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность апелляционного постановления.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить обжалуемый судебный акт.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании протокола от 04.03.2014 результатов открытых торгов по продаже права аренды земельного участка (лот N 4) администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 04.03.2014 N 64 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:06:231706:2 площадью 100 га с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, в границах муниципального образования Каменнобродского сельсовета, поселок Левоегорлыкский, в 1200 м по направлению на юго-запад от поселка Левоегорлыкский (пункт 1.1).

В силу пункта 2.1 срок аренды - 10 лет (с 04.03.2014 по 03.03.2024).

Годовой размер арендной платы - 68 769 рублей (пункт 3.1).

Согласно пункту 4.1.1 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при однократном нарушении любого условия данного договора аренды.

В соответствии с пунктом 4.3.2 арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 04.03.2014.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.06.2014.

По договору от 13.12.2017 предприниматель передал земельный участок в субаренду ООО "Производственное сельхозперерабатывающее предприятие "Русь"" (далее - общество, предприятие).

В рамках дела N А63-22993/2018 предприниматель обратился с иском в арбитражный суд к предприятию об истребовании земельного участка с кадастровым номером 26:06:231706:2 в связи с истечением срока субаренды. Решением от 11.04.2019 иск удовлетворен.

В письме от 22.02.2019 администрация уведомила предпринимателя о нарушении им положений пункта 4.3.2 договора и предложила расторгнуть договор аренды в добровольном порядке.

Поскольку меры по претензионному порядку разрешения спора не привели к его разрешению, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Земельным кодексом предусмотрены специальные правила досрочного расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных в аренду сроком более пяти лет.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Таким образом, досрочное расторжение (прекращение) договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

На основании статьи 1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) Земельный кодекс введен в действие со дня его официального опубликования (30.10.2001).

К правоотношениям сторон, связанным с расторжением (прекращением) договора аренды от 04.03.2014 N 64, подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса.

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержит следующие разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что неуведомление администрации о передаче земельного участка в субаренду с учетом истечения срока действия договора субаренды на момент рассмотрения спора и истребования земельного участка в пользу предпринимателя (дело N А63-22993/2018), не является существенным нарушением, влекущим возможность расторжения договора в судебном порядке по требованию администрации.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Как установил суд первой инстанции и не опроверг истец, на момент рассмотрения спора на стороне ответчика задолженность по арендной платы отсутствовала. Доказательств направления предпринимателю претензий относительно ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы материалы дела также не содержат.

Обстоятельства, приведенные администрацией в обоснование иска, обоснованно не признаны существенными, влекущими необходимость расторжения договора аренды, поскольку не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора от 04.03.2014 N 64.

Действия по обращению в суд с иском об истребовании земельного участка в рамках дела N А63-22993/2018 и погашение долга по арендной плате свидетельствуют о наличии заинтересованности предпринимателя в сохранении арендных отношений. Исходя из приведенных норм (разъяснений) и установленных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно не усмотрел достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.

Поскольку выводы суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах дела соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам, безусловных доказательств наличия существенных нарушений предпринимателем условий договора аренды, влекущих необходимость его расторжения, не представлено, у суда апелляционной инстанции не имелось достаточных оснований для переоценки указанных выводов.

Исходя из части 1 статьи 270 Кодекса и принципа правовой определенности решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12).

С учетом изложенного обжалуемое постановление судебной коллегии подлежит отмене, а решение суда первой инстанции, - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2020 по делу N А63-10830/2019 отменить, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2019 по тому же делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова