Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 сентября 2020 г. N Ф08-7632/20 по делу N А63-7118/2019

г. Краснодар

24 сентября 2020 г.

Дело N А63-7118/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Онищенко А.С., при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи представителей истца -прокуратуры Ставропольского края - Бош В.В. (удостоверение), в отсутствие ответчиков: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, общества с ограниченной ответственностью "Инвестор" (ИНН 2613007601, ОГРН 1022603229670), третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Кубанского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов в лице отдела водных ресурсов по Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестор" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.01.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу N А63-7118/2019, установил следующее.

Заместитель прокурора Ставропольского края (далее - прокурор) в интересах Российской Федерации в лице Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края (далее - министерство природных ресурсов) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - территориальное управление), обществу с ограниченной ответственностью "Инвестор" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 30.03.2018 N 783 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:14:030104:91 площадью 51 494 кв. м, адресный ориентир: Ставропольский край, Левокумский район, с. Турксад, северо-восточная часть Левокумского района, о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем признания отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 26:14:030104:91 договором от 30.03.2018 N 783 и исключения из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о земельном участке с кадастровым номером 26:14:030104:91.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требование относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов в лице отдела водных ресурсов по Ставропольскому краю (далее - Кубанское водное управление), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю.

Решением от 20.01.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.06.2020, суд признал недействительным (ничтожным) договор от 30.03.2018 N 783 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:14:030104:91 площадью 51 494 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения, адресный ориентир: Ставропольский край, Левокумский район, с. Турксад, северо-восточная часть Левокумского района, зарегистрированный в ЕГРН от 10.04.2018 за номером 26:14:030104:91-26/012/2018-5, и применил последствия его недействительности путем признания отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 26:14:030104:91 в виде договора аренды от 30.03.2018 N 783, исключив из ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:14:030104:91. Судебные акты мотивированы тем, что площадь 56 900 кв. м предоставленного обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:14:030104:91 несоразмерна площади 177,8 кв. м принадлежащего обществу объекта недвижимого имущества -многоквартирного дома с кадастровым номером 26:14:000000:4370, расположенного на данном земельном участке, переданном территориальным управлением в аренду обществу на 49 лет для целей сельскохозяйственного использования. Кроме того, письмом Кубанского водного управления от 23.04.2018 N 07-12/275 и актами проверок от 24.01.2019, 26.08.2019 подтвержден факт расположения на участке водного объекта, который по общему правилу находится в собственности Российской Федерации. Земли водного фонда относятся к категории земель, в составе которых земельные участки не выделяются. Поверхностные водные объекты, не относящиеся к объектам, указанным в части 2 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации (далее - Водный кодекс), находятся в федеральной собственности в силу прямого указания закона. Формирование (образование) земельного участка из земель, покрытых поверхностными водными объектами, не допускается. Доводы ответчиков о правомерном предоставлении земельного участка без торгов ввиду наличия недвижимого имущества (здания) на территории земельного участка несостоятельны, так как в силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Следовательно, к покупателю объекта недвижимости переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования. Более того, ни в заявлении о предоставлении земельного участка в собственность, ни в спорном договоре аренды не имеется сведений о предоставлении земельного участка обществу как собственнику объекта недвижимого имущества, для целей его эксплуатации.

В кассационной жалобе общество просит решение от 20.01.2020 и постановление апелляционного суда от 03.06.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, что после перехода права собственности на объект недвижимости, переданный по договору купли-продажи от 26.12.2017, общество обратилось в территориальное управление с заявлением о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером 26:14:030104:91 площадью 51 494 кв. м без проведения торгов на основании пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, в связи с чем 30.03.2018 стороны заключили договор N 783 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Ссылка прокурора на расположение на участке водной глади озера не обоснована, так как 10.06.2019 по поручению главы Левокумского муниципального района Ставропольского края проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 26:14:030104:91 площадью 51 494 кв. м, о чем составлен акт, подтверждающий, что спорный земельный участок с водной гладью озера Дадынского не соприкасается. При этом суды проигнорировали тот факт, что береговая линия озера Дыдынского не установлена, следовательно, невозможно утверждать, что спорный участок частично находится под водной гладью озера. Согласно письму министерства природных ресурсов береговая линия озера Дадынского не установлена, тогда как в силу пункта 14 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14.12.2018 N 1560, местоположение береговой линии (границы водного объекта) считается определенным со дня внесения сведений о местоположении береговой линии (границы водного объекта) в ЕГРН. Земельный кодекс в действующей редакции не содержит требований обоснования соразмерности объекта недвижимости площади арендуемого земельного участка. Участок с кадастровым номером 26:14:030104:91 принадлежал до заключения договора аренды от 30.03.2018 ЗАО "Озерное" на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждено свидетельством о праве собственности на землю для сельскохозяйственного производства. На исследуемом земельном участке имеются сооружения - столбы, кабель электропередач, находящиеся в собственности общества, которые приобретены у предыдущего собственника и находятся на большом расстоянии друг от друга.

В отзыве прокурор поддерживает состоявшиеся судебные акты в полном объеме, ссылается на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель прокуратуры пояснил позицию истца по делу.

Иные лица явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено с использованием систем видеоконференц-связи в порядке статей 153.1, 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, она удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 26/022/023/2016-015 по состоянию на 11.03.2016 имела место регистрация права собственности Российской Федерации и права постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "Озерное" на земельный участок с кадастровым номером 26:14:000000:2672 площадью 70 214 835 кв. м для сельскохозяйственного производства; адрес (местоположение): Ставропольский край, Левокумский район, с. Турксад, северо-восточная часть Левокумского района (свидетельство о праве на землю от 30.09.1996 N 4961 выдано Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Левокумского района).

По распоряжению территориального управления от 30.05.2017 N 506, изданному по результатам рассмотрения заявления ЗАО "Озерное" от 01.04.2016 вх. N 2936, поручению Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 22.07.2016 N ПП-10/30286: разделен земельный участок с кадастровым номером 26:14:000000:2672 площадью 70 214 835 кв. м, адрес (местоположение): Ставропольский край, Левокумский район, с. Турксад, северо-восточная часть Левокумского района, земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, с сохранением исходного в измененных границах, с образованием из исходного 4 земельных участков, согласно схеме раздела земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:2672 в измененных границах; ЗАО "Озерное" поручено внести в реестр федерального имущества новые сведения о земельных участках. Земельный участок земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:14:030104:91 уточненной площадью 51 494 кв. м, адрес ориентира: Ставропольский край, Левокумский район, с. Турксад, северо-восточная часть Левокумского района, поставлен на кадастровый учет 19.07.2017, сведения имеют статус (актуальные, учтенные), образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:2672.

В ЕГРН (выписка от 29.01.2018 N КУВИ-101/2018-14034) произведена государственная регистрация права собственности Российской Федерации и 21.07.2017, государственная регистрация прав постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "Озерное" на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения 26:14:030104:91 площадью 56 900 кв. м, адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, Левокумский район, с. Турксад, северо-восточная часть Левокумского района, номера записей 26:14:030104:91-26/003/2017-1, 26:14:030104:91-26/003/2017-2.

Согласно договору купли-продажи от 26.12.2017 ЗАО "Озерное" (продавец) продало, а общество (покупатель) приняло в собственность и обязалось оплатить недвижимое имущество - многоквартирный дом с кадастровым номером 26:14:000000:4370 общей площадью 177,8 кв. м, этажность 1, расположенный по адресу: Ставропольский край, Левокумский район, с. Турксад, северо-восточная часть Левокумского района от северной границы с. Турксад 5,5 км, от автодороги Величаевское-Турксад 15 км на север, от Калмыкии 4 км на юго-запад.

Пунктом 1 договора купли-продажи установлено, что объект недвижимого имущества расположен на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Государственная регистрация перехода обществу права собственности на объект недвижимого имущества, переданный по договору купли-продажи от 26.12.2017, произведена в Едином государственном реестре недвижимости 05.02.2018, номер регистрации 26:14:000000:4370-20/012/2018-2.

Общество обратилось в территориальное управление с заявлением, в котором просило предоставить участок с кадастровым номером 26:14:030104:91 площадью 56 900 кв. м, местоположение: Ставропольский край, Левокумский район, с. Турксад, северо-восточная часть Левокумского района, на праве аренды без проведения торгов на основании пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса для целей сельскохозяйственного назначения.

Территориальное управление, рассмотрев заявление ЗАО "Озерное" от 19.02.2018, издало распоряжение N 195, согласно которому прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "Озерное" земельным участком с кадастровым номером 26:14:000000:2672 (последующие кадастровые номера 26:14:000000:4546, 26:14:030104:91, 26:14:030104:92, 26:14:030104:92, 26:14:000000:4545), расположенным по адресу: Ставропольский край, Левокумский район, с. Турксад, северо-восточная часть Левокумского района, площадью 59 709 958 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования.

Территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 30.03.2018 N 783, находящегося в федеральной собственности, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:14:030104:91 общей площадью 56 900 кв. м, адрес (описание местоположения): Российская Федерация, Ставропольский край, Левокумский район, с. Турксад, северо-восточная часть Левокумского района, для сельскохозяйственного использования.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 30.03.2018 N 783 на участке имеется объект недвижимости, находящийся в собственности арендатора, многоквартирный дом, инвентарный номер 389, площадь 177,8 кв. м, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер 26:14:000000:4370, право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.02.2018.

Государственная регистрация договора аренды от 30.03.2018 N 783 произведена в ЕГРН 10.04.2018, номер регистрации 26:14:030104:91-26/012/2018-5. Срок аренды участка устанавливается с момента погашения регистрационной записи о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, с 22.03.2018 по 21.03.2067 (пункт 3.1 договора аренды от 30.03.2018 N 783).

Прокурор вынес представление 26.04.2018 N 7/3-11-2018 к территориальному управлению с требованием принять конкретные меры по устранению допущенных нарушений земельного и водного законодательства, так как формирование и предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:14:030104:91 имело место в нарушение статей 9, 36 Конституции Российской Федерации, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, пункта 1 статьи 39.20, статьи 102 Земельного кодекса, статей 1, 5, 6, пунктов 1, 2 статьи 8, статьи 24 Водного кодекса, статей 167, 168 и пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

По запросу прокуратуры 24.01.2019 проведено натурное обследование земельного участка с кадастровым номером 26:14:030104:91, с участием представителей прокуратуры; Кубанского водного управления; Центрального комплексного отдела министерства природных ресурсов; ООО "Кадастрсервис"; отдела имущественных и земельных отношений администрации Левокумского муниципального района Ставропольского края; управления сельского хозяйства и охраны окружающей среды администрации Левокумского муниципального района Ставропольского края (акт выездной проверки от 24.01.2019).

По итогу обследования установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:14:030104:91 частично находится под водной гладью, что подтверждается поворотными точками, вынесенными в натуре на местности. Согласно Публичной кадастровой карте границы земельного участка ориентировочной площадью 0,2 га частично накладываются на водную гладь озера Дадынского в границах земельного участка. С северо-восточной и северо-западной сторон имеется ограждение в виде сетки с железобетонными столбами, высота ограждения примерно 150 см. Ограждение входит в водную гладь озера, тем самым преграждает свободный доступ граждан к береговой линии озера. По периметру земельного участка наблюдается ров глубиной около 50 см.

Полагая, что договор аренды от 30.03.2018 N 783 является недействительным (ничтожным), а требования, изложенные в представлении от 26.04.2018 N 7/3-11-2018, не выполнены, нарушения не устранены, прокурор обратился с исковым заявлением в суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В силу статьи 52 Кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

На основании статьи 102 Земельного кодекса земли, покрытые поверхностными водами, относятся к землям водного фонда. На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется формирование земельных участков. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом и водным законодательством.

В соответствии с нормами части 1 статьи 5 Водного кодекса водные объекты в зависимости от особенностей их режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей подразделяются на: поверхностные водные объекты и подземные водные объекты. Частями 2, 3 указанной статьи определено, что к поверхностным водным объектам относятся: моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и другие); водотоки (реки, ручьи, каналы); водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища); болота; природные выходы подземных вод (родники, гейзеры); ледники, снежники. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.

Водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением прудов и обводненных карьеров, расположенных в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу (части 1, 2 статьи 8 Водного кодекса).

Согласно статье 6 Водного кодекса поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено данным Кодексом. Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) также предназначается для общего пользования. Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.

Из положений части 6 статьи 6 Водного кодекса следует, что полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

Земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах, относятся к землям водного фонда. На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков (пункты 1, 2 статьи 102 Земельного кодекса).

Из письма Кубанского водного управления от 23.04.2018 N 07-12/275 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 26:14:030104:91 находится часть акватории озера Дадынского, зарегистрированного в государственном водном реестре под номером 0701000021118200001794.

Таким образом, территориальное управление не вправе было предоставлять названный участок в аренду обществу. Довод ответчика о наличии преимущественного права аренды участка с кадастровым номером 26:14:030104:91 площадью 56 900 кв. м отклоняется, так как обществом не обоснована соразмерность площади земельного участка и площади объекта.

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

В рассматриваемом случае такие доказательства не приведены.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса). Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена заявителем в федеральный бюджет при ее подаче (платежное поручение от 23.07.2020 N 67).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.01.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу N А63-7118/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Е.Г. Соловьев