Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 сентября 2020 г. N Ф08-7150/20 по делу N А63-11893/2019

г. Краснодар

30 сентября 2020 г.

Дело N А63-11893/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Радуга"" (ИНН 2628057073, ОГРН 1152651031411) - Самойленко И.А. (доверенность от 01.06.2020), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Спектр" - Буйлова А.В. (доверенность от 05.02.2020), в отсутствие администрации города-курорта Кисловодска, Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска, индивидуального предпринимателя Талашко Андрея Анатольевича, общества с ограниченной ответственностью "Метсервис", Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий Радуга" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.11.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2020 по делу N А63-11893/2019, установил следующее.01 октября 2020 года

ООО "Санаторий "Радуга"" (далее - санаторий) обратилось в арбитражный суд к администрации города-курорта Кисловодска (далее - администрация), Управлению архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска (далее - управление архитектуры) с заявлением о признании недействительным постановления администрации от 07.08.2017 N 776 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. К. Цеткина, 23" (далее - постановление от 07.08.2017 N 776); признании недействительным разрешения от 06.04.2018 N 26-RU2635500-22-2018 на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество, индивидуальный предприниматель Талашко А.А., ООО "Метсервис", Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия.

Решением от 22.11.2019, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.06.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы пропуском санаторием трехмесячного срока для оспаривания постановления от 07.08.2017 N 776 и разрешения на строительство от 06.04.2018 N 26-RU2635500-22-2018, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления. Изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка проведено в целях приведения в соответствие с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 N 65-416 (далее - Правила). Спорный земельный участок расположен в зоне Ж-4, в силу пункта 32.4 Правил основным видом разрешенного использования которой предусмотрено "размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома". Поскольку планируемое строительство ведется в зоне Ж-4, соответствующей градостроительному плану и Правилам, - нахождение земельного участка во второй охранной зоне (в отсутствие доказательств несоответствия разрешения на строительство экологическим нормам и правилам) не свидетельствует о незаконности оспариваемого разрешения на строительство. Ссылка заявителя на проведение строительных работ вблизи объектов культурного наследия отклонена судами, поскольку из письма Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия от 24.08.2018 N 04-13/1952 следует, что по результатам рассмотрения акта государственной историко-культурной экспертизы на земельном участке с кадастровым номером 26:34:020206:4 объекты культурного наследия, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия Российской Федерации, отсутствуют; данный земельный участок расположен вне зон охраны археологического наследия.

В кассационной жалобе санаторий просит решение от 22.11.2019 и апелляционное постановление от 05.06.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что об оспариваемом разрешении на строительство санаторий узнал 14.05.2019 на личном приеме в администрации, в подтверждение чего в суд апелляционной инстанции представлено письмо от 13.03.2020 N 01-02/157 о даче устных разъяснений относительно сноса объектов капитального строительства. Санаторий подчеркивает, что оспаривает не сам факт выдачи разрешения на строительство от 06.04.2018 N 26-RU2635500-22-2018, а именно цель - строительство многоквартирного жилого дома. Письмо общества от 10.04.2018, адресованное санаторию, содержащее ссылку на разрешение на строительство от 06.04.2018 N 26-RU2635500-22-2018, с указанием на планирование сноса объектов, получено заявителем только 19.12.2018 (о чем свидетельствует отметка о вручении на копии письма). Однако названный документ не содержит информацию о том, что разрешение выдано на строительство многоквартирного жилого дома, который будет размещен на расстоянии 3 м от смежного земельного участка санатория. Между тем на участке заявителя расположено здание главного корпуса, являющееся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения (архитекторы М.Я. Гинзбург, И.И. Леонидов, С.Е. Вахтангов и др.), признанного таковым решением Ставропольского крайисполкома от 01.10.1981 N 702. Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 19.10.2017 N 116633-р зарегистрирован объект культурного наследия регионального значения "Санаторий им. Орджоникидзе, 1929 г." в качестве ансамбля. В едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации ему присвоен регистрационный номер 261721155940005. Решением Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 12.09.2013 N 121-413 утвержден генеральный план городского округа города-курорта Кисловодска. В соответствии с приложением 1 "Объекты культурного наследия" за N 46 в таблице значится "Главный корпус санатория "Радуга"" (арх. М.Я. Гинзбург), литера А. Генеральным планом в пункте 2.8 предусмотрены мероприятия по сохранению объектов культурного наследия, в пункте 5 закреплено, что для ансамблей/комплексов памятников в качестве временных зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности установлены территории в радиусе 100 м от объединенных охранных зон памятников. Таким образом, строительство объектов в радиусе 100 м от территории памятника запрещено. Приказом Управления Ставропольского края по сохранности объектов культурного наследия и государственной охране объектов культурного наследия от 30.04.2020 N 336 утвержден проект границ территории объекта культурного наследия регионального значения "Санаторий им. Орджоникидзе". В судебном заседании 03.06.2020 заявитель просил приобщить данный документ в материалы дела, в чем ему отказано. Данные действия привели к неприменению судом апелляционной инстанции положений статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) об установлении границы защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии 150 м от внешних границ территории ансамбля. Более того, земельный участок общества расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации", постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об утверждении Положения и установлении границы особо-охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации Кавказских Минеральных Вод". В местности, где расположен санаторий, имеется ряд иных лечебно-оздоровительных учреждений - санаториев: "Целебный нарзан", "Виктория", "Электроника", "Кругозор", "Долина нарзанов", то есть местность является лечебно-оздоровительной. Предполагаемый к строительству многоквартирный жилой дом не является объектом, связанным с лечебно-оздоровительной деятельностью и развитием сферы курортного лечения и отдыха. Его строительство на территории спорного земельного участка, расположенного во второй зоне горно-санитарной охраны, прямо запрещено законодательством. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 "О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении Положений об этих курортах" утверждено Положение "О курорте федерального значения Кисловодск", в соответствии с пунктом 26 которого проекты на строительство и реконструкцию зданий и сооружений курорта подлежат государственной экспертизе, в том числе государственной экологической экспертизе, в установленном порядке. В рассматриваемом случае государственная экологическая экспертиза проектной документации на строительство жилого дома не проводилась, что соответственно являлось основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Разрешение на строительство от 06.04.2018 N 26-RU2635500-22-2018 выдано обществу незаконно на основании документации, имеющей пороки и несоответствия: участок с кадастровым номером 26:34:020206:4, на котором разрешено строительство многоквартирного жилого дома, согласно градостроительному плану расположен в территориальной зоне ЖУ-1 - зоне малоэтажной застройки с деловыми функциями. В соответствии с Правилами для территориальной зоны ЖУ-1 установлены основные виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка, коммунальное обслуживание, социальное обслуживание, бытовое обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, стационарное медицинское обслуживание, дошкольное, начальное и среднее общее образование, среднее и высшее профессиональное образование, культурное развитие, общественное управление, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, спорт, трубопроводный транспорт, территории общего пользования. Малоэтажная многоквартирная жилая застройка отнесена к условно-разрешенным видам использования. Для земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4 основной вид разрешенного использования изменен на условно-разрешенный, при этом публичные слушания не проводились, согласования смежного землепользователя получено не было. Обосновывая законность изменения вида разрешенного использования без проведения публичных слушаний, представители ответчиков и общества пояснили, что в градостроительном плане допущена опечатка, на самом деле спорный земельный участок находится в зоне Ж-4. Таким образом, допущенная опечатка о нахождении земельного участка в зоне ЖУ-1 (не Ж-4) полностью изменяет строительные характеристики земельного участка и применяемый к нему регламент, из чего следует, что в случае нахождения земельного участка в зоне ЖУ-1, разрешенное использование земельного участка не могло быть изменено без проведения публичных слушаний, а разрешение на строительство не могло быть выдано, поскольку основные виды разрешенного использования земельного участка не позволяют осуществлять строительство многоквартирных жилых домов в зоне ЖУ-1. В случае нахождения земельного участка в зоне Ж-4, разрешение на строительство также не могло быть выдано, поскольку подготовленный для выдачи разрешения на строительство градостроительный план является недействительным, так как содержит недостоверные сведения относительно подлежащего застройке земельного участка. Независимо от того, в какой зоне расположен спорный участок, минимальный отступ должен составлять не менее 6 м, фактически он составляет 3 м. Названными нарушениями существенно нарушены права заявителя как смежного землепользователя на установление минимальных отступов от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий.

В отзыве общество указывает, что выводы обжалуемых судебных актов о несоблюдении трехмесячного срока для подачи настоящих требований и отсутствии оснований для восстановления процессуального срока правомерны. Наличие объектов культурного наследия на земельном участке с кадастровым номером 26:34:020206:4 документально не подтверждено. Приказом Управления Ставропольского края по сохранности объектов культурного наследия и государственной охране объектов культурного наследия от 30.04.2020 N 336 утвержден проект границ территории объекта культурного наследия регионального значения "Санаторий им. Орджоникидзе", однако, он не подлежит применению в рамках настоящего спора, так как границы территории объекта культурного наследия установлены после выдачи оспариваемого разрешения на строительство. Довод санатория об отсутствии обязательной государственной экологической экспертизы при выдаче разрешения на строительство следует отклонить, поскольку согласно пункту 13 постановления Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 "Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения" на территориях вторых зон округов санитарной охраны курортов разрешено строительство жилых домов при наличии централизованных систем водоснабжения и канализации, следовательно, проведение государственной экологической экспертизы необязательно. Также общество ссылается на письмо Управления архитектуры и градостроительства администрации от 01.08.2016 N 822-03, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 26:34:020206:4 расположен в зоне Ж-4 "зона смешанной малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки с деловыми функциями".

Управление архитектуры администрации в своем отзыве отмечает, что оснований для удовлетворения кассационной жалобы нет, поскольку изменение вида разрешенного использования проведено в соответствии с действующими градостроительными регламентами, оспариваемое разрешение на строительство выдано правомерно.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей. Иные лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

В соответствии со статьей 163 Кодекса в судебном заседании от 16.09.2020 объявлялся перерыв до 23.09.2020 до 16 часов 10 минут; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

Изучив материалы дела, заслушав участников процесса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 06.12.2016 общество приобрело в собственность объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Кисловодск, ул. Желябова/Клары Цеткин, 7/23: мастерские, назначение - нежилое, площадью 75,6 кв. м, количество этажей 1, в составе котельной, склада и гаража.

По договору от 14.12.2016 предыдущий правообладатель объектов недвижимости ООО "Метсервис" уступило обществу права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 14.11.2014 N 3188, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю (номер государственной регистрации 26-2615/013/2014-936), заключенному на срок с 08.07.2016 по 13.11.2063 с комитетом имущественных отношений администрации (арендодатель) в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4, находящегося по адресу: г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23, для использования под объекты инженерного оборудования теплоснабжения.

По заявлению общества от 06.07.2017 издано постановление администрации от 07.08.2017 N 776, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4 площадью 1157 кв. м, по адресу:

г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23 на "малоэтажная многоквартирная жилая застройка".

Проектная документация в отношении объекта (многоквартирный жилой дом) прошла экспертизу, по результатам которой оформлено положительное заключение от 06.12.2017 N 77-2-1-3-0471-17, содержащее раздел "перечень мероприятий по охране окружающей среды".

В апреле 2018 года по заказу общества проектная организация ООО "КомбиСервис" выполнила раздел 7 проектной документации - проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства объекта "многоквартирный жилой дом по ул. Клары Цеткин, N 23 в г. Кисловодске, Ставропольский край".

16 марта 2018 года общество получило разрешение Департамента по недропользованию по Северо-Кавказскому федеральному округу N 375 на осуществление застройки площадей залегания полезных ископаемых при условии выполнения при проектировании, строительстве и дальнейшей эксплуатации участка застройки санитарного режима второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения Кисловодска, особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды, установленного Постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае" и с учетом ограничений на размещение объектов и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, предусмотренных Положением об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 (в редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 20.12.2002 N 909, 19.07.2006 5 N 449, 15.02.2011 N 78, 04.09.2012 N 882, 05.06.2013 N 476) и при условии включения в проектную документацию на строительство мероприятий по предотвращению возможного загрязнения продуктивных водоносных горизонтов Кисловодского месторождения подземных минеральных вод, прошедших необходимые согласования и экспертизы и утвержденных в установленном порядке, и строгого выполнения этих мероприятий при осуществлении застройки участка.

3 апреля 2018 года обществу выдан градостроительный план N 26-RU305000- 0000000262018 земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4 площадью 0,1157 га, по ул. Клары Цеткин, 23, с информацией о расположенных в границах участка объектах капитального строительства в количестве 4 единиц.

6 апреля 2018 года администрация в лице управления архитектуры выдала обществу разрешение N 26-RU2635500-22-2018 на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23, общей площадью 1319,2 кв. м, объем 5207,6 куб. м, количество этажей 4, подземных этажей - 1, площадь застройки - 379,2 кв. м.

В письме от 10.04.2018 общество уведомило санаторий о том, что на основании разрешения на строительство от 06.04.2018 N 26-RU2635500-22-2018 планируется снос объектов капитального строительства по адресу: г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23 (получено санаторием 11.04.2018).

Из письма Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия от 24.08.2018 N 0413/1952 следовало, что по результатам рассмотрения акта государственной историко-культурной экспертизы от 24.07.2018 на земельном участке с кадастровым номером 26:34:020206:4 объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия Российской Федерации, не выявлено, участок расположен вне зон охраны объектов археологического наследия (акт ГИКЭ от 24.07.2018).

На запрос о предоставлении информации от 30.01.2019 N 11 управление архитектуры в письме от 18.02.2019 N 31-02 сообщило санаторию, что выдало обществу разрешение на строительство от 06.04.2018 N 26-RU263550022-2018, в составе проектной документации проект организации сноса отсутствует.

Полагая, что постановление от 07.08.2017 N 776 и разрешение на строительство от 06.04.2018 N 26-RU2635500-22-2018 не соответствуют нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), нарушают права (законные интересы) санатория как землепользователя смежного земельного участка, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Исходя из части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 2 и 3 статьи 201 Кодекса для признания незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, признания недействительными принятых ими ненормативных правовых актов, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 198 Кодекса заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

В пункте 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса, виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Пунктом 4 статьи 37 Градостроительного кодекса установлено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Анализ указанной нормы права в совокупности со статьей 7 Земельного кодекса позволяет сделать вывод о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в частной собственности, невозможно без волеизъявления собственника такого земельного участка, при этом вид разрешенного использования изменяется в соответствии с градостроительным регламентом. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2014 N 305-ЭС14-2292.

При разрешении спора суды исходили из того, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4 площадью 1157 кв. м, по адресу: г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23, под "малоэтажную многоквартирную жилую застройку", постановлением администрации от 07.08.2017 N 776 определен как основной вид разрешенного использования для зоны - Ж-4 (зона смешанной малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной застройки с деловыми функциями), что соответствует Правилам.

Коллегия суда округа полагает, что судебные акты состоялись без учета следующего.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Однако в отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

В пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Согласно заключенному сторонами договору аренды от 14.11.2014 N 3188 разрешенное использование земельного участка - под объекты инженерного оборудования теплоснабжения.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельных участков иным образом, нежели установлен в договорах, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договорам аренды об изменении вида разрешенного использования земельных участков, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Администрация в лице управления архитектуры выдала застройщику разрешение от 06.04.2018 N 26-RU2635500-22-2018 на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23, общей площадью 1319,2 кв. м, объем 5207,6 куб. м, количество этажей 4, подземных этажей - 1, площадь застройки - 379,2 кв. м.

В силу пункта 1 статьи 39.6, пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства зданий, сооружений осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Обстоятельства, касающиеся предоставления спорного земельного участка для жилищного строительства, суды не исследовали.

Относительно пропуска заявителем процессуального срока (часть 4 статьи 198 Кодекса) коллегия считает правомерной позицию заявителя, согласно которой письмо общества от 10.04.2018, адресованное санаторию, со ссылкой на разрешение на строительство от 06.04.2018 N 26-RU2635500-22-2018, не свидетельствует об осведомленности смежного землепользователя о нарушении его прав, поскольку не раскрывает содержания данного ненормативного правового акта.

В этой связи, вывод судебных инстанций о пропуске процессуального срока (часть 4 статьи 198 Кодекса) сделан без исследования всех обстоятельств дела и анализа представленных доказательств, имеющих существенное значение для разрешения данного процессуального вопроса.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Обжалуемые судебные акты не могут быть признаны окружным судом принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края для устранения отмеченных недостатков.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.11.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2020 по делу N А63-11893/2019 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Е.Г. Соловьев