Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2021 г. N Ф08-7150/20 по делу N А63-11893/2019

г. Краснодар

06 декабря 2021 г.

Дело N А63-11893/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Калуцких Р.Г. и Анциферова В.А., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Волгоградской области, представителя заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Радуга"" (ИНН 2628057073, ОГРН 1152651031411) - Самойленко И.А. (доверенность от 22.03.2021), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Спектр" (ИНН 7725296284, ОГРН 5157746053746) - Архипенковой А.А. (доверенность от 30.12.2020), в отсутствие заинтересованных лиц: администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края, управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края, иных третьих лиц: индивидуального предпринимателя Талашко Андрея Анатольевича (ИНН 772777016849, ОГРН 312774627800692), общества с ограниченной ответственностью "Метсервис" (ИНН 7446048965, ОГРН 1067446030541), Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Радуга"" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2021 по делу N А63-11893/2019, установил следующее.

ООО "Санаторий "Радуга"" (далее - санаторий) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края (далее - администрация), управлению архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края (далее - управление архитектуры) с заявлением о признании недействительными: постановления администрации от 07.08.2017 N 776 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23" (далее - постановление от 07.08.2017 N 776); а также разрешения от 06.04.2018 N 26-Ru2635500-22-2018 на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23 (с учетом изменения предмета заявленных требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО "Спектр", индивидуальный предприниматель Талашко А.А. (далее - предприниматель), ООО "Метсервис", Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия (далее - управление культурного наследия).

Решением от 22.11.2019, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.06.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы пропуском санаторием трехмесячного срока на оспаривание постановления от 07.08.2017 N 776 и разрешения на строительство от 06.04.2018 N 26-Ru2635500-22-2018, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления. Изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4 осуществлено в целях приведения в соответствие Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.06.2016 N 65-416 (далее - Правила). Данный земельный участок расположен в зоне Ж-4, основным видом разрешенного использования которой предусмотрено "размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома" (пункт 32.4 Правил). Поскольку планируемое строительство ведется в зоне, соответствующей градостроительному плану и Правилам, - нахождение земельного участка во второй охранной зоне (в отсутствие доказательств несоответствия разрешения на строительство экологическим нормам и правилам) не свидетельствует о незаконности оспариваемого разрешения. Доводы санатория о проведении обществом строительных работ вблизи объектов культурного наследия суды отклонили со ссылкой на письмо управления культурного наследия от 24.08.2018 N 04-13/1952, согласно которому по результатам рассмотрения акта государственной историко-культурной экспертизы на земельном участке с кадастровым номером 26:34:020206:4 объекты культурного наследия, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия Российской Федерации, отсутствуют; данный участок расположен вне зон охраны археологического наследия.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.09.2020 решение от 22.11.2019 и апелляционное постановление от 05.06.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с указанием на необходимость исследования обстоятельств, связанных с предоставлением земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4 для жилищного строительства и проверки вывода о пропуске предусмотренного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) срока на обращение в суд с заявленными требованиями (т. 6, л. д. 139 - 150).

При новом рассмотрении решением от 13.04.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.07.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано. Сославшись на обстоятельства, установленные в рамках дела N А63-10498/2020, суды указали, что оспариваемые ненормативные правовые акты не нарушают права и законные интересы заявителя. Изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4 постановлением от 07.08.2017 N 776 и выдача обществу разрешения на строительство от 06.04.2018 N 26-Ru2635500-22-2018 не создают санаторию препятствий в осуществлении им своей экономической деятельности. Оспаривание разрешения на строительство от 06.04.2018 N 26-Ru2635500-22-2018 и постановления от 07.08.2017 N 776 права и законные интересы, которые, по мнению санатория, нарушены, не восстановит. При издании постановления от 07.08.2017 N 776 и заключении с обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4, требования земельного законодательства соблюдены. Обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Кисловодск, ул. Желябова/Клары Цеткин, 7/23: мастерские, назначение - нежилое, площадью 75,6 кв. м, количество этажей 1, в составе котельной, склада и гаража. Изменение вида разрешенного использования земельного участка (26:34:020206:4) с "под объекты инженерного оборудования теплоснабжения" на "малоэтажная многоквартирная жилая застройка" произведено в соответствии с градостроительным регламентом города Кисловодска, по волеизъявлению органа местного самоуправления, согласно Правилам землепользования и застройки города Кисловодска. Отсутствие в составе разрешительной документации положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации возводимого объекта капитального строительства не может служить достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований. На территории городского округа города-курорта Кисловодска единственной особо охраняемой территорией является национальный парк "Кисловодский", созданный во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 02.06.2016 N 493 "О создании национального парка "Кисловодский"". Земельный участок с кадастровым номером 26:34:020206:4, расположенный по адресу: г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23, не входит в состав национального парка. Санаторий не доказал факт нарушения хозяйственной деятельностью общества требований экологических норм и правил, а также прав и законных интересов заявителя; не подтвердил документально осуществление своей деятельности непосредственно в границах зоны охраны объекта культурного наследия, с учетом раздела 2.8 генерального плана города-курорта Кисловодска ("Мероприятия по сохранению объектов культурного наследия"). В соответствии с СП4.13130.2013 "Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", утвержденному Министерством Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 24.04.2013 N 288 в градостроительном плане земельного участка (26:34:020206:4) предусмотрены минимальные отступы от границ участка, составившие 3 м. По результатам государственной историко-культурной экспертизы проектной документации объекта "Строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23" раздел "Обеспечение сохранности объекта культурного наследия регионального значения "Санаторий им. С. Орджоникидзе", 1929 г., Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Желябова, 7" дано положительное экспертное заключение. Данный раздел проектной документации утвержден управлением культурного наследия, что подтверждается его письмом от 16.05.2019 N 04-10/547 "Об утверждении раздела обеспечения сохранности". Обществом получено разрешение Департамента по недропользованию по Северо-Кавказскому федеральному округу N 375 на осуществление застройки площадей залегания полезных ископаемых. Согласно письму ООО "Городское бюро градостроительного заказа" воздействие на грот, при данной структуре грунта, при возведении многоквартирного дома не предполагается.

В кассационной жалобе санаторий просит решение от 13.04.2021 и апелляционное постановление от 13.07.2021 отменить, заявленные требования удовлетворить, указав, что договором аренды от 14.11.2014 N 3188 установлен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4 - "под объекты инженерного оборудования теплоснабжения". Продажа земельных участков или права на заключение договоров аренды земли для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. Здание главного корпуса санатория "Радуга" по адресу: г. Кисловодск, ул. Желябова, 7 (фактический адрес: ул. Желябова, 7/ ул. Клары Цеткин, 23) является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения "Санаторий им. С. Орджоникидзе, 1929 г., архитектор М.Я. Гинзбург", на основании решения Ставропольского крайисполкома от 01.10.1981 N 702, что подтверждается письмом комитета по культуре администрации от 13.08.2013. Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 19.10.2017 N 116633-р данный объект зарегистрирован в качестве ансамбля; в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации ему присвоен регистрационный номер 261721155940005. Согласно приказу Министерства культуры Ставропольского края от 18.04.2003 N 42 "Об утверждении временных проектов зон охраны памятников истории и культуры и установлении временных охранных зон", а также генеральному плану городского округа города-курорта Кисловодска, утвержденному решением Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 12.09.2013 N 121-413, строительство объектов в радиусе 100 метров от территории памятника запрещено. Границы защитной зоны объектов культурного наследия для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, устанавливаются на расстоянии 150 м от внешних границ территории ансамбля; в случае отсутствия утвержденных границ территории памятника культурного наследия - на расстоянии 200 м. Представленный обществом акт историко-культурной экспертизы не может являться документом, позволяющим нарушить режим охранной зоны и осуществить строительство без соблюдения установленных ограничений. Предметом данной экспертизы выступил земельный участок с кадастровым номером 26:34:020206:4, подлежащий хозяйственному освоению; исследование не имело отношения к объекту культурного наследия "Санаторий им. С. Орджоникидзе, 1929 г.", а также земельному участку с кадастровым номером 26:34:020206:3, на котором он расположен. Более того, датой оформления акта экспертизы является 24.07.2018, то есть фактически исследование проведено позднее даты выдачи разрешения на строительство (05.04.2018); раздел проектной документации "Обеспечение сохранности объекта культурного наследия регионального значения "Санаторий им. С. Орджоникидзе, 1929 г.", подготовленный ООО "Реставрация", датирован 2019 годом (также после выдачи разрешения на строительство). Таким образом, оспариваемое разрешение выдано в отсутствие обязательных экспертных заключений, позволяющих осуществлять строительные работы на земельном участке общества, расположенном в охранной (защитной) зоне объекта культурного наследия. Кроме того, спорный земельный участок, на котором планируется строительство многоэтажного жилого дома, находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны города Кисловодска, в которой расположены лечебно-оздоровительные санатории-профилактории: "Целебный нарзан", "Виктория", "Электроника", "Кругозор", "Долина нарзанов" и др. Предполагаемый к возведению объект не связан с лечебно-оздоровительной деятельностью; строительство многоквартирного жилого дома во второй зоне горно-санитарной охраны курорта законодательно запрещено. При подготовке проектной документации государственная экологическая экспертиза не проводилась, следовательно, разрешение на строительство от 06.04.2018 N 26-Ru2635500-22-2018 выдано незаконно. Ссылка общества и судов на допущенную в градостроительном плане опечатку, согласно которой земельный участок находится в зоне Ж-4, тогда как фактически он расположен в зоне Ж-1, не может иметь решающего значения по делу, поскольку такая техническая ошибка полностью изменяет строительные характеристики земельного участка и применяемый к нему регламент.

В отзывах управление архитектуры и общество просят оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными, подчеркнув, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4, постановление от 07.08.2017 N 776, а также разрешение на строительство от 06.04.2018 N 26-Ru2635500-22-2018 не препятствуют санаторию в осуществлении хозяйственной деятельности, не нарушают его права и законные интересы.

В судебном заседании, проводимом в режиме видеоконференц-связи, представитель заявителя пояснил доводы кассационной жалобы, отметив, что ранее земельный участок общества (под объектами инженерных коммуникаций) входил в состав участка санатория, в дальнейшем эти объекты проданы иному лицу. При этом на территории санатория имеется подземное сооружение, расположенное в границах обоих земельных участках: санатория (26:34:020206:4) и общества (26:34:020206:4).

Иные лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

На основании договора купли-продажи от 06.12.2016 общество приобрело в собственность объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Кисловодск, ул. Желябова/Клары Цеткин, 7/23: мастерские площадью 75,6 кв. м, котельная площадью 234,4 кв. м, склад площадью 39,2 кв. м, гараж площадью 24 кв. м (т. 2, л. д. 4 - 7).

По договору от 14.12.2016 предыдущий правообладатель недвижимого имущества (ООО "Метсервис") уступил обществу права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.11.2014 N 3188, заключенному на срок с 08.07.2016 по 13.11.2063 с комитетом имущественных отношений администрации (арендодатель), в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4 (адрес: г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23) для использования "под объекты инженерного оборудования теплоснабжения" (т. 2, л. д. 8, 9).

На основании заявления общества от 06.07.2017 (т. 2, л. д. 2) издано постановление от 07.08.2017 N 776, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4 с "под объекты инженерного оборудования теплоснабжения" на "малоэтажная многоквартирная жилая застройка" (т. 2, л. д. 1).

Проектная документация в отношении объекта (многоквартирный жилой дом) прошла экспертизу, по результатам которой оформлено положительное заключение от 06.12.2017 N 77-2-1-3-0471-17 с разделом "Перечень мероприятий по охране окружающей среды".

В апреле 2018 года по заказу общества проектная организация ООО "КомбиСервис" выполнила раздел 7 проектной документации "Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства объекта "Многоквартирный жилой дом по ул. Клары Цеткин, 23 в г. Кисловодске, Ставропольский край"".

16 марта 2018 года общество получило разрешение Департамента по недропользованию по Северо-Кавказскому федеральному округу N 375 на осуществление застройки площадей залегания полезных ископаемых при условии выполнения при проектировании, строительстве и дальнейшей эксплуатации участка застройки санитарного режима второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения Кисловодска, особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды, установленного Постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае", с учетом ограничений на размещение объектов и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, предусмотренных Положением об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 (в редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 20.12.2002 N 909, 19.07.2006 N 449, 15.02.2011 N 78, 04.09.2012 N 882, 05.06.2013 N 476), при условии включения в проектную документацию мероприятий по предотвращению возможного загрязнения продуктивных водоносных горизонтов Кисловодского месторождения подземных минеральных вод, прошедших необходимые согласования и экспертизы, утвержденных в установленном порядке, и строгого выполнения этих мероприятий при осуществлении застройки участка.

3 апреля 2018 года выдан градостроительный план от N 26-Ru305000-0000000262018 земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4 площадью 0,1157 га, по ул. Клары Цеткин, 23, с информацией о расположенных в границах участка объектах капитального строительства в количестве 4 единиц.

6 апреля 2018 года администрация в лице управления архитектуры выдала обществу разрешение N 26-Ru2635500-22-2018 на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23, общей площадью 1319,2 кв. м, объем 5207,6 куб. м, количество этажей 4, подземных этажей - 1, площадь застройки - 379,2 кв. м.

В письме от 10.04.2018 застройщик уведомил санаторий о планируемом сносе капитальных объектов по адресу: г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23 (получено адресатом 11.04.2018).

Согласно письму управления культурного наследия от 24.08.2018 N 04-13/7952 (т. 3, л. д. 72) по результатам рассмотрения акта государственной историко-культурной экспертизы от 24.07.2018 на земельном участке с кадастровым номером 26:34:020206:4 объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия Российской Федерации, не выявлено, участок расположен вне зон охраны объектов археологического наследия.

На запрос санатория о предоставлении информации от 30.01.2019 N 11 управление архитектуры в письме от 18.02.2019 N 31-02 сообщило о выдаче обществу разрешения на строительство от 06.04.2018 N 26-Ru263550022-2018, при этом в составе проектной документации проект организации сноса отсутствует.

Полагая, что постановление от 07.08.2017 N 776 и разрешение на строительство от 06.04.2018 N 26-Ru2635500-22-2018 не соответствуют нормам Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), нарушают права и законные интересы санатория как правообладателя смежного земельного участка, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

По смыслу норм статей 198, 200 и 201 Кодекса для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений (действий, бездействия), принятых органами, осуществляющими публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования земли. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства (соответствующие правовые позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса.

Согласно договору аренды от 14.11.2014 N 3188, заключенному администрацией в лице комитета имущественных отношений и Талашко А.А. (первый арендатор), разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4 - "под объекты инженерного оборудования теплоснабжения" (т. 1, л. д. 16, 17). Предоставление в аренду данного земельного участка в силу статьи 42 Земельного кодекса и статьи 615 Гражданского кодекса влечет обязанность использовать объект аренды в целях, для которых он предоставлен.

В рассматриваемом случае изменение вида разрешенного использования земельного участка (26:34:020206:4) с "под объекты инженерного оборудования теплоснабжения" на "малоэтажная многоквартирная жилая застройка", по существу, направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством, для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости; изменение определенного в договоре вида использования без соблюдения специальных, предусмотренных законом, процедур предоставления публичных земельных участков в таких целях недопустимо.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

В части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрено, что в целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный на выдачу разрешения орган.

К заявлению прилагаются документы, перечисленные в данной части статьи.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; проводят проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка; выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения (часть 11 статьи 51 Градостроительного кодекса).

В соответствии с частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением государственной экспертизы проектной документации, а также государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять, в том числе и на землях особо охраняемых природных территорий.

Часть 6 статьи 49 Градостроительного кодекса устанавливает необходимость проведения государственной экологической экспертизы при строительстве объектов в границах особо охраняемых природных территорий.

В целях сохранения природных свойств курортов Кавказских Минеральных Вод - всемирно известной местности с уникальными лечебными и оздоровительными факторами, историко-архитектурным и культурным обликом Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной охраны курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 утверждено Положение об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах и установлены его границы. Согласно пункту 1 Положения, особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае".

Согласно кадастровому паспорту от 06.10.2014 N 26/501/14-555778 (т. 2, л. д. 20 - 23) земельный участок с кадастровым номером 26:34:020206:4 полностью расположен в границах второй зоны санитарной охраны курорта Кисловодск, что в силу части 6 статьи 49 и части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса предполагает при получении разрешения на строительство необходимость представления заключения государственной экологической экспертизы. Однако при обращении в управление архитектуры общество соответствующее заключение не представило (доказательства обратного материалы дела не содержат).

Относительно материально-правового интереса и восстановления права заявителя оспариванием исследуемых ненормативных правовых актов суд кассационной инстанции считает необходимым указать следующее.

В Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации. Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления (преамбула к Федеральному закону от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"; далее - Закон N 73-ФЗ).

Согласно нормам приведенного Закона под территорией объекта культурного наследия (памятника истории) подразумевается территория, непосредственно занятая данным объектом и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью (пункт 1 статьи 3.1). На территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия (подпункт 1 пункта 1 статьи 5.1).

В силу статьи 34 Закона N 73-ФЗ в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия (пункт 1). Охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия (пункт 2).

Статьей 34.1 Закона N 73-ФЗ установлено, что защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов (пункт 1). Границы защитной зоны объекта культурного наследия для памятника, расположенного в границах населенного пункта, устанавливаются на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника (подпункт 1 пункта 3). В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию (пункт 4).

Из материалов дела следует, что здание главного корпуса санатория "Радуга", находящееся по адресу: г. Кисловодск, ул. Желябова, 7 (фактический адрес: ул. Желябова, 7/ул. Клары Цеткин, литера А) является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения "Санаторий им. С. Орджоникидзе, 1929 г., архитектор М.Я. Гинзбург (решение Ставропольского крайисполкома от 01.10.1981 N 702), что подтверждается письмом комитета по культуре администрации от 13.08.2013 N 314/1-28, приказом Министерства культуры Российской Федерации от 19.10.2017 N 116633-р;

зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации как ансамбль, с присвоением регистрационного номера 261721155940005 (т. 1, л. д. 54 - 58).

Согласно приказу Министерства культуры Ставропольского края от 18.04.2003 N 42 "Об утверждении временных проектов зон охраны памятников истории и культуры и установлении временных охранных зон", а также генеральному плану городского округа города-курорта Кисловодска, утвержденному решением Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 12.09.2013 N 121-413, строительство объектов в радиусе 100 метров от территории памятника запрещено.

В этой связи строительство многоквартирного жилого дома в непосредственной близости к объекту культурного наследия нарушает положения Закона N 73-ФЗ, а также прав и законных интересов заявителя.

Относительно наличия опечатки (технической ошибки) в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 26:34:020206:4 коллегия окружного суда считает необходимым указать следующее.

В силу части 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (часть 2 статьи 57.3 данного Кодекса).

Следовательно, полученный обществом градостроительный план, содержащий техническую ошибку в сведениях о территориальном зонировании, свидетельствует о наличии в данном документе недостоверных сведений, что недопустимо.

Обобщая изложенное, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемые постановление от 07.08.2017 N 776 и разрешение на строительство от 06.04.2018 N 26-Ru2635500-22-2018 не могут быть признаны законными, поскольку нарушают статью 615 Гражданского кодекса, статьи 42, 85 Земельного кодекса, статьи 51, 57.3 Градостроительного кодекса, а также статьи 3.1, 5.1, 34, 34.1 Закона N 73-ФЗ.

Относительно вывода судов, со ссылкой на письмо общества от 10.04.2018 и ответ администрации от 18.02.2019 (т. 1, л. д. 61, 62), адресованные санаторию, о пропуске процессуального срока на подачу заявления (часть 4 статьи 198 Кодекса), коллегия окружного суда отмечает, что из названных документов не усматривается строительство многоквартирного жилого дома (буквально речь идет о демонтаже объектов, расположенных на арендуемом обществом земельном участке с кадастровым номером 26:34:020206:4). Иных документов, свидетельствующих об информированности санатория об изменении вида разрешенного использования смежного земельного участка (26:34:020206:4) и строительстве многоквартирного жилого дома, материалы дела не содержат.

В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Поскольку дело рассматривается судом кассационной инстанции повторно, учитывая, что все обстоятельства дела установлены, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить состоявшиеся по делу судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2021 по делу N А63-11893/2019 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Признать недействительным постановление администрации города-курорта Кисловодска от 07.08.2017 N 776 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23"; признать недействительным разрешение от 06.04.2018 N 26-Ru2635500-22-2018 на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Кисловодск, ул. Клары Цеткин, 23".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Р.Г. Калуцких