Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 октября 2020 г. N Ф08-7785/20 по делу N А53-39632/2019

г. Краснодар

06 октября 2020 г.

Дело N А53-39632/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 октября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании истца - публичного акционерного общества "Гранит" (ИНН 6152000817, ОГРН 1026104023285), ответчика - территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН 6163097776, ОГРН 1096195001704), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2020 по делу N А53-39632/2019, установил следующее.

Публичное акционерное общество "Гранит" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - территориальное управление) с иском об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021908:6, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Белорусская, 9/7-г, площадью 137 978 кв. м по цене 5 228 365 рублей 22 копейки (требования уточнены по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Иск основан на положениях статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), нормах Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Требования мотивированы наличием разногласий сторон относительно цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021908:6. Общество как лицо, обладающее правом на приобретение данного участка на льготных условиях, арендуемого в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования до 01.07.2012.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.03.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2020, иск удовлетворен. Суд обязал территориальное управление заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021908:6 по цене 5 228 365 рублей 22 копейки.

Суды установили, что обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0050206:226, 61:44:0050206:227, 61:44:0050206:2440, 61:44:0050206:2746, 61:44:0050206:2731, 61:44:0050206:2732, 61:44:0050206:2733, 61:44:0050206:2735, 61:44:0050206:2736, 61:44:0050206:2737, 61:44:0050206:2738, 61:44:0050206:2739, 61:44:0050206:2740, 61:44:0050206:2741, 61:44:0050206:2742, 61:44:0050206:2743, 61:44:0050206:2744, 61:44:0050206:2745, 61:44:0050206:2747, 61:44:0050206:2748, 61:44:0050206:2749, 61:44:0050206:2750, 61:44:0050206:2751, 61:44:0050206:2752, 61:44:0050206:2770, а также помещения в здании с кадастровым номером 61:44:0050206:225, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Указанные объекты недвижимости располагаются на земельном участке площадью 137 978 кв. м с кадастровым номером 61:44:0021908:6, относящимся к землям населенных пунктов, предоставленном обществу для эксплуатации производственных и административных помещений, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Белорусская, 9/7-г. Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021908:6 находится в собственности Российской Федерации. Данный участок находился у правопредшественника общества на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформленного впоследствии на право аренды, что подтверждается архивной справкой от 05.02.2020, решением исполнительного Комитета от ноября 1951 года N 1554, постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 30.07.1992 N 989, планом приватизации предприятия "Гранит", постановлениями мэра г. Ростова-на-Дону от 29.07.1999 N 1705, от 05.10.2000 N 2758, от 04.09.2001 N 2518, договорами аренды от 02.09.1999, от 25.10.2001 от 24.03.2004. Общество 28.05.2019 обратилось в территориальное управление с заявлением N 933-25-1-19 о предоставлении указанного земельного участка в собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. Территориальное управление направило обществу договор купли-продажи, находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическим лицами от 18.06.2019 N 11/2019. По условия договора территориальное управление (продавец) передает в собственность общества (покупатель) земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021908:6. Цена участка определяется в размере 100% его кадастровой стоимости и составляет 209 134 609 рублей. Общество направило территориальному управлению письмо с просьбой заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021908:6 с установлением выкупной стоимости в размере 5 228 365 рублей 22 копейки (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка). В письме от 23.10.2019 территориальное управление указало, что основания для подписания договора купли-продажи федерального земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021908:6 по цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, отсутствуют. Полагая, что выкуп земельного участка должен производиться по цене, равной 2,5% от его кадастровой стоимости (то есть на льготных условиях), общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 36, 39.3, 39.20 Земельного кодекса, статей 422, 424, 433, 445 Гражданского кодекса, статьи 2 Закона N 137-ФЗ. Из содержания постановления главы администрации г. Ростова-на-Дону от 30.07.1992 N 989 "О правовой перерегистрации существующих земельных участков и выдаче правовых документов", а также представленных договоров аренды следует, что право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды общество переоформило до 01.07.2012, то есть до установленного законом для выкупа по льготной цене срока. Данное обстоятельство предопределяет реализацию обществом права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021908:6 по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости. Установив наличие (доказанность обществом) права на выкуп испрашиваемого в собственность земельного участка по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости, что составляет 5 228 365 рублей 22 копейки, судебные инстанции удовлетворили заявленные требования.

Территориальное управление обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, в удовлетворении иска общества отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Пунктом 1 статьи 2 и пунктом 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрена возможность льготного выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного заинтересованному лицу в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 цена приобретаемого в собственность федерального земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости. Возможность выкупа земельного участка, испрашиваемого обществом, по ставке 2,5% от кадастровой стоимости данным постановлением не предусмотрена. В связи с этим, у территориального управления отсутствовали законные основания для предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021908:6 по льготной цене.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Материалы дела подтверждают и судами установлено, что общество переоформило право постоянного (бессрочного) пользования испрашиваемым земельным участком на право аренды до 01.07.2012. Следовательно, оно вправе приобрести земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021908:6, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости испрашиваемого участка, что составляет 5 228 365 рублей 22 копейки.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемые территориальным управлением судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Как видно из материалов дела и установлено судами, обществу на праве собственности принадлежит 25 объектов недвижимости (производственных и административных зданий), а также нежилые помещения в здании с кадастровым номером 61:44:0050206:225, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Указанные объекты недвижимости располагаются на земельном участке площадью 137 978 кв. м с кадастровым номером 61:44:0021908:6, относящимся к землям населенных пунктов, предоставленном обществу для эксплуатации производственных и административных помещений, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Белорусская, 9/7-г. По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021908:6 находится в собственности Российской Федерации.

Общество 28.05.2019 обратилось в территориальное управление с заявлением N 933-25-1-19 о предоставлении указанного земельного участка в собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Территориальное управление направило обществу договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическим лицами от 18.06.2019 N 11/2019. По условия данного договора территориальное управление (продавец) передает в собственность общества (покупатель) земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021908:6. Цена участка определяется в размере 100% его кадастровой стоимости и составляет 209 134 609 рублей.

Общество направило территориальному управлению письмо с просьбой заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021908:6 с установлением выкупной стоимости в размере 5 228 365 рублей 22 копейки (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка).

В письме от 23.10.2019 территориальное управление указало, что основания для подписания договора купли-продажи федерального земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021908:6 по цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, отсутствуют.

Полагая, что выкуп земельного участка должен производиться по цене, равной 2,5% от его кадастровой стоимости (то есть на льготных условиях), общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено следующее. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 указано следующее. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 (в настоящее время - статья 39.20) Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 25% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса. С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случае, если в период до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (пункт 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком на право аренды. Указанная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу N 310-КГ14-5503.

Судебные инстанции при разрешении спора исходили из того, что испрашиваемый обществом в собственность земельный участок находился у его правопредшественника на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформившего его до 01.07.2012 на право аренды. Суды сослались на решение Исполнительного комитета от ноября 1951 года N 1554, постановление главы администрации г. Ростова-на-Дону от 30.07.1992 N 989, план приватизации предприятия "Гранит", постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 29.07.1999 N 1705, от 05.10.2000 N 2758, от 04.09.2001 N 2518 и договоры аренды от 02.09.1999, от 25.10.2001 от 24.03.2004. Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды переоформлено до 01.07.2012, то есть до истечения срока, установленного Законом N 137-ФЗ, общество вправе приобрести в собственность федеральный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021908:6 по льготной цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости.

Суд округа полагает необоснованным вывод судебных инстанций о наличии (доказанности обществом) оснований для приобретения в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021908:6 по льготной цене в связи с переоформлением до 01.07.2012 права постоянного (бессрочного) пользования в отношении данного участка на право аренды. Суды в обоснование своей позиции сослались на решение Исполнительного комитета N 1554 от ноября 1951 года. Однако из содержания данного решения следует, что земельный участок площадью 25 га отведен Министерству промышленности средств связи СССР согласно прилагаемому генплану для строительства завода по акту бессрочного пользования. Постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 30.07.1992 N 989, на которое также сослались суды, произведена перерегистрация существующих земельных участков с выдачей правовых документов. Ростовскому государственному предприятию "Гранит" предоставлен в аренду земельный участок площадью 19 га сроком на 2 года (пункт 1.10). В плане приватизации предприятия "Гранит" отражено лишь то, что на земельном участке площадью 18,3 га располагается имущественный комплекс предприятия. Постановлениями мэра г. Ростова-на-Дону от 29.07.1999 N 1705, от 05.10.2000 N 2758, от 04.09.2001 N 2518 и договорами аренды от 02.09.1999, от 25.10.2001 от 24.03.2004 подтверждено арендное пользование земельным участком обществом (его правопредшественником). При этом в материалах дела отсутствуют как правоустанавливающие, так и (или) правоподтверждающие документы, отражающие факт предоставления земельного участка обществу (его правопредшественникам) на праве постоянного (бессрочного) пользования. Обстоятельства правопреемства между Министерством промышленности средств связи СССР и Ростовским государственным предприятием "Гранит" судебными инстанциями также не устанавливались.

Кроме того, судами при разрешении спора не учитывались обстоятельства, ранее установленные вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по делу N А53-21157/2016 (с участием территориального управления и общества). В рамках названного дела территориальное управление взыскивало с общества (один из ответчиков) задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:0021908:6. Апелляционный суд при разрешении спора установил, что общество создано в порядке приватизации имущественного комплекса государственного предприятия "Гранит", что подтверждается планом приватизации от 03.03.1994. Земельный участок, на котором располагались приватизируемые объекты недвижимого имущества, на праве постоянного (бессрочного) пользования, за государственным предприятием "Гранит" (либо за обществом) не закреплялся. Также данный земельный участок не вошел в состав приватизируемого имущества и не поступал в собственность общества. Изначально земельный участок площадью 185 838 кв. м, на котором располагался имущественный комплекс приватизированного государственного предприятия "Гранит", расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Белорусская, 9, для целей эксплуатации производственных помещений, был предоставлен обществу на основании договора аренды от 02.09.1999 N 277 "И". Поэтому суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данный участок не относится к землям, поименованным в пунктах 3 - 5 постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Поскольку участвующими в деле лицами признан тот факт, что изначально земельный участок правопредшественникам общества (арендатора) не предоставлялся на праве постоянного (бессрочного) пользования, к спорным правоотношениям не подлежат применению положения пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку доводам (возражениям) лиц, участвующих в деле. Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что территориальное управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2020 по делу N А53-39632/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин Е.Г. Соловьев