Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 декабря 2020 г. N Ф08-10206/20 по делу N А15-3868/2019

г. Краснодар

24 декабря 2020 г.

Дело N А15-3868/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании истца - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (ИНН 0572018365, ОГРН 1170571008948), ответчика - сельскохозяйственного производственного кооператива "Гунухский" (ИНН 0539004679, ОГРН 1050533001595) и третьего лица - Дагестанского филиала акционерного общества "Россельхозбанк", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 20.07.2020 по делу N А15-3868/2019, установил следующее.

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (далее - министерство) обратилось в арбитражный суд к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Гунухский" (далее - кооператив) с исковым заявлением, в котором просило:

- взыскать 406 503 рубля 91 копейку основного долга по договору аренды от 21.02.2007 N 03 за период с 21.02.2007 по 01.10.2018;

- взыскать 1 414 789 рублей 36 копеек неустойки, начисленной за период с 16.06.2014 по 01.10.2018;

- расторгнуть договор аренды от 21.02.2007 N 03;

- обязать кооператив возвратить земельный участок с кадастровым номером 05:04:000064:0006.

Иск мотивирован длительным неисполнением кооперативом обязательства по внесению арендной платы за земельный участок, находящийся в собственности Республики Дагестан (земли отгонного животноводства), по договору от 21.02.2007 N 03. Допущенные ответчиком нарушения договора являются существенными и влекут его расторжение и возврат земельного участка в соответствии с положениями статей 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Дагестанский филиал акционерного общества "Россельхозбанк" (далее - банк).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 20.07.2020 производство по делу в части взыскания с кооператива 228 187 рублей 12 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 01.10.2014 и 400 063 рублей пени за период с 01.07.2011 по 30.09.2014 прекращено. С кооператива в пользу министерства взыскано 314 730 рублей 96 копеек основного долга за период с 08.11.2015 по 01.10.2018 и 76 633 рубля 47 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.11.2015 по 01.10.2018. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд установил, что на основании распоряжения министерства от 21.02.2007 N 83-р последнее (арендодатель) и кооператив (арендатор) подписали договор от 21.02.2007 N 03 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Дагестан, общей площадью 1738,38 га из земель сельскохозяйственного назначения (земли отгонного животноводства) с кадастровым номером 05:04:000064:0006, с местоположением: Тарумовский район Республики Дагестан, в границах, указанных в кадастровом паспорте (карте, плане) участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью. Договор заключен на срок 20 лет - с 21.02.2007 по 21.02.2027. Объект аренды по передаточному акту арендатору не передавался. Договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован. По условиям договора (с учетом дополнительного соглашения сторон от 21.05.2010) размер годовой арендной платы за земельный участок за 2010 год составляет 19 088 рублей. Внесение арендной платы производится арендатором равными долями в сроки не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября текущего года путем перечисления на счет арендодателя. Расчет арендной платы определен в приложении N 1, являющегося неотъемлемой частью договора (пункты 3.1 и 3.2). Исполнением обязательства по внесению арендной платы является платежное поручение с отметкой банка и поступление денежных средств на счет арендодателя (пункт 3.3). Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Республики Дагестан, изменения кадастровой оценки земель, перевод земельного участка из одной категории в другую или изменении вида разрешенного использования и без внесения в договор соответствующих изменений или дополнений (пункт 3.5). За нарушение срока внесения арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,03%, а в случае нарушения срока уплаты арендной платы два и более раз начисляется пеня в размере 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. Пеня перечисляется в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора аренды (пункты 5.1, 5.2). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора: при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании способами, приводящими к его порче; при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; в случае не подписания дополнительного соглашения к договору (пункт 4.1). Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию арендодателя на основании решения суда в порядке установленном гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в договоре. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (пункты 6.2, 6.3). Неисполнение кооперативом претензии министерства от 02.11.2018 N 13-ЕТ-06/3960/18 о погашении задолженности по арендной плате послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском. При разрешении спора суд руководствовался положениями статей 195, 196, 199, 309, 310, 329, 330, 395, 424, 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса, статей 1, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также разъяснениями, изложенными в пунктах 16, 19 и 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Суд установил, что спор между министерством и кооперативом о взыскании задолженности по арендной плате в размере 228 187 рублей 12 копеек за период с 01.01.2011 по 01.10.2014 и 400 063 рублей пени за период с 01.07.2011 по 30.09.2014 по договору аренды разрешен в рамках другого дела (N А15-4333/2014). По названному делу имеется вступивший в законную силу судебный акт (определение Арбитражного суда Республики Дагестан от 16.12.2014 о прекращении производства в связи с отказом министерства от иска). Пересмотр судебного акта по делу N А15-4333/2014 под видом подачи иного иска, заявленного в настоящем деле, невозможен. Поэтому производство по требованиям министерства о взыскании с кооператива долга по арендной плате в размере 228 187 рублей 12 копеек за период с 01.01.2011 по 01.10.2014 и 400 063 рублей пени за период с 01.07.2011 по 30.09.2014 подлежит прекращению на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Из материалов дела не следует, что договор аренды земельного участка от 21.02.2007 N 03 прошел процедуру государственной регистрации, а земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. В отсутствие доказательств государственной регистрации договора аренды спорные правоотношения подлежат правовой квалификации как фактическое пользование землей. Незаключенный договор не подлежит исполнению, в том числе, в части применения предусмотренного в нем порядка изменения размера арендной платы, начисления договорной неустойки, а также не может быть расторгнут в судебном порядке. Плата за фактическое пользование землей должна определяться в соответствии с действующим земельным законодательством, поскольку использование публичных земель в Российской Федерации осуществляется за плату. Фактически используя земельный участок, ответчик обязан был вносить платежи за него в размере и порядке, установленные уполномоченным органом (108 579 рублей 21 копейку в год). Кооператив заявил о пропуске срока исковой давности по требованиям, заявленным министерством. В рассматриваемом случае с учетом направления 08.11.2018 истцом досудебной претензии, его требование о взыскании с ответчика задолженности, возникшей за период до 08.11.2015, заявлено за пределами давностного срока. С учетом истечения срока исковой давности по части заявленных требований, с кооператива в пользу министерства подлежит взысканию 314 730 рублей 96 копеек долга (платы за фактическое землепользование). На указанную сумму суд начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 76 633 рублей 47 копеек. В удовлетворении требований министерства о расторжении договора и обязании возвратить объект аренды суд отказал ввиду того, что незаключенный договор не может быть расторгнут в судебном порядке. Кроме того, Апелляционным определением Верховного Суда Республики Дагестан от 18.12.2019 по делу N 33-4885, по исковому заявлению банка (залогодержателя) к кооперативу (и иным лицам) обращено взыскание на право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:04:000064:0006. Расходы по оплате государственной пошлины распределены по правилам статьи 110 Кодекса.

Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2020 в удовлетворении ходатайства министерства в восстановлении пропущенного процессуального срока для подачи апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 20.07.2020 отказано. Суд возвратил апелляционную жалобу заявителю.

Министерство обжаловало решение от 20.07.2020 в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт изменить, применив последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата министерству земельного участка (реституция), а также взыскать с кооператива пеню в заявленном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судом норм права, а также несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон на основании положений статьи 421 Гражданского кодекса. При подписании договора и принятии на себя взаимных обязательств у сторон не возникало споров по поводу размера неустойки. Доказательств обратного в материалах дела не имеется. Необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Установленная договором ставка 0,03 % в день значительно ниже обычной ставки 0,1%, широко распространенной и применяемой в предпринимательской деятельности. Ответчик не представил каких-либо относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для уменьшения размера неустойки ниже, указанного размера. Свобода договора подразумевает недопустимость чрезмерного вмешательства суда в согласованные сторонами условия соглашения, в том числе относительно размера неустойки. Доказательств, допускающих снижение неустойки и подтверждающих исключительность данной ситуации, кооператив не предоставил. Суд неправомерно отказал в расторжении договора аренды. Суд, придя к выводу о ничтожности договора аренды, не применил последствия недействительности ничтожной сделки. В настоящем деле спор касается нарушения публичных интересов неопределенного круга лиц путем предоставления в аренду земельного участка без проведения публичных торгов. При таких обстоятельствах суду надлежало применить последствия ничтожной сделки по собственной инициативе. Экономической целью министерства является возврат земельного участка собственнику - Республике Дагестан будь то путем расторжения договора аренды, либо путем признания ничтожной сделкой и применения последствий недействительности ничтожной сделки. Отказав министерству в возврате земельного участка и не применив, при этом, последствия недействительности ничтожной сделки, суд нарушил закон.

От ответчика и третьего лица отзывы на жалобу не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает решение подлежащим отмене в части удовлетворения требований министерства о взыскании с кооператива долга и процентов, а также отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, а дело в указанной части - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Как видно из материалов дела и установлено судом, на основании распоряжения министерства от 21.02.2007 N 83-р последнее (арендодатель) и кооператив (арендатор) подписали договор от 21.02.2007 N 03 аренды земельного участка общей площадью 1738,38 га с кадастровым номером 05:04:000064:0006. Участок из земель сельскохозяйственного назначения (земли отгонного животноводства) с местоположением: Тарумовский район Республики Дагестан, находится в государственной собственности Республики Дагестан и предоставлен арендатору на срок 20 лет - с 21.02.2007 по 21.02.2027. По условиям договора (с учетом дополнительного соглашения сторон от 21.05.2010) размер годовой арендной платы за земельный участок за 2010 год составляет 19 088 рублей. Внесение арендной платы производится арендатором равными долями в сроки не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября текущего года путем перечисления на счет арендодателя. Расчет арендной платы определен в приложении N 1, являющегося неотъемлемой частью договора (пункты 3.1 и 3.2). Исполнением обязательства по внесению арендной платы является платежное поручение с отметкой банка и поступление денежных средств на счет арендодателя (пункт 3.3). Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Республики Дагестан, изменения кадастровой оценки земель, перевод земельного участка из одной категории в другую или изменении вида разрешенного использования и без внесения в договор соответствующих изменений или дополнений (пункт 3.5). За нарушение срока внесения арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,03%, а в случае нарушения срока уплаты арендной платы два и более раз начисляется пеня в размере 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. Пеня перечисляется в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора аренды (пункты 5.1, 5.2). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора: при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании способами, приводящими к его порче; при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; в случае не подписания дополнительного соглашения к договору (пункт 4.1). Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию арендодателя на основании решения суда в порядке установленном гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в договоре. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (пункты 6.2, 6.3).

Неисполнение кооперативом претензии министерства от 02.11.2018 N 13-ЕТ-06/3960/18 о погашении задолженности по арендной плате послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с иском.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе: из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного обогащения (подпункты 1, 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, из неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно (статья 307 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 (в редакции до 01.03.2015) и пункта 3 статьи 39.7 (в действующей редакции) Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 Кодекса арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.

Из приведенной нормы права следует, что тождественность исков определяется идентичностью субъектного состава спорящих сторон, а также предмета и основания исковых требований. Данная норма права, как разъяснено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2010 N 236-О-О, предусматривает возможность прекращения производства по делу в случаях, когда право на судебную защиту (право на судебное рассмотрение спора) было осуществлено в состоявшемся ранее судебном процессе. Названная норма права направлена на пресечение рассмотрения судами тождественных исков (между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям). Следовательно, для применения названного основания (пункт 2 части 1 статьи 150 Кодекса) суду необходимо установить тождество исков по уже рассмотренному делу и делу, рассматриваемому арбитражным судом.

Суд при разрешении спора установил, что спор между министерством и кооперативом о взыскании задолженности по арендной плате в размере 228 187 рублей 12 копеек за период с 01.01.2011 по 01.10.2014 и 400 063 рублей пени за период с 01.07.2011 по 30.09.2014 по договору аренды разрешался в рамках дела N А15-4333/2014. Имеется вступившее в законную силу определение Арбитражного суда Республики Дагестан от 16.12.2014 о прекращении производства в связи с отказом министерства от иска. В этой связи суд признал, что пересмотр судебного акта по делу N А15-4333/2014 под видом подачи иного иска, заявленного в настоящем деле, невозможен. Поэтому суд первой инстанции прекратил производство по требованиям министерства о взыскании с кооператива 228 187 рублей 12 копеек долга по арендной плате за период с 01.01.2011 по 01.10.2014 и 400 063 рублей пени за период с 01.07.2011 по 30.09.2014 на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Кодекса.

Отказывая в удовлетворении требования министерства о возврате земельного участка с кадастровым номером 05:04:000064:0006, суд учел содержание Апелляционного определения Верховного Суда Республики Дагестан от 18.12.2019 по делу N 33-4885. В нем отражено, что в границах земельного участка, арендуемого кооперативом, расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику на праве собственности и обремененные правом залога (ипотекой) банка. Указанное обстоятельство истцом при разрешении спора не оспаривалось, наличие на спорном земельном участке комплекса зданий и сооружений, принадлежащих кооперативу на праве собственности, исключает удовлетворение требования истца об обязании ответчика возвратить по акту приема-передачи данный участок.

Суд отказал министерству в расторжении договора аренды от 21.02.2007 N 03 и взыскании с кооператива неустойки, сделав вывод о незаключенности указанного договора. Суд установил, что в материалах дела отсутствует акт приема-передачи ответчику земельного участка с кадастровым номером 05:04:000064:0006, а также сведения о государственной регистрации договора аренды. Также суд сослался на Апелляционное определение Верховного Суда Республики Дагестан от 18.12.2019 по делу N 33-4885, которым по требованию банка (залогодержателя) обращено взыскание на принадлежащее кооперативу право аренды указанным земельным участком. В этой связи суд переквалифицировал требования истца о взыскании с ответчика долга и неустойки на требования о взыскании платы за пользование земельный участком и процентов за пользование чужими денежными средствами. Выводы суда первой инстанции в соответствующей части ошибочны.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса).

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" содержатся разъяснения по вопросам, связанным с квалификацией договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию в ситуации, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям такого договора.

Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса). При этом оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не имеется.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным" также разъяснено, что предоставив конкретное имущество в пользование на условиях подписанного договора, стороны приняли на себя обязательство, которое должно надлежаще ими исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

С момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН записи об этом праве (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не может освобождать его стороны от исполнения обязательств по заключенному обязательственному соглашению о предоставлении земельного участка в пользование (исполняемому ими по правилам гражданского законодательства о договоре аренды). В этой связи с кооператива подлежала взысканию задолженность по арендной плате и договорная неустойка, о снижении размера которой ответчик ходатайствовал в суде первой инстанции (л. д. 95 - 98).

Ссылка суда первой инстанции на отсутствие в материалах дела акта приема-передачи ответчику земельного участка с кадастровым номером 05:04:000064:0006 несостоятельна. Факт пользования арендатором земельным участком, предоставленным ему представителем публичного собственника земли, сторонами не оспаривался. В материалы дела также представлено распоряжение министерства от 21.02.2007 (л. д. 65), согласно которому договор аренды заключен с кооперативом в порядке переоформления его права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. Таким образом, спорный земельный участок в момент заключения договора аренды уже находился в законном пользовании кооператива, поэтому обязательного составления передаточного акта в этом случае не требовалось. Факт исполнения кооперативом обязательств по договору аренды следует также из содержания определения Арбитражного суда Республики Дагестан от 16.12.2014 по делу N А15-4333/2014 о прекращении производства в связи с отказом министерства от иска. В нем указано, что министерство представило в материалы дела доказательства добровольного погашения кооперативом 24.11.2014 задолженности по арендной плате и уплате пени.

Кроме того, ссылаясь на незаключенность договора аренды, исключающую возможность его расторжения, суд первой инстанции одновременно указывает на определение от 18.12.2019 по делу N 33-4885, которым по требованию банка (залогодержателя) обращено взыскание на принадлежащее кооперативу (существующее и действительное) право аренды земельным участком. При этом следует учесть, что само по себе нахождение права аренды земельного участка в залоге не влияет на существо правоотношений сторон, возникших из договора от 21.02.2007 N 03, в том числе не влияет на предусмотренное законом право арендодателя расторгнуть договор в случае существенного нарушения арендатором принятых на себя обязательств. Согласия залогодержателя для расторжения договора не требуется, поскольку в случае расторжения договора аренды залог права аренды прекращается автоматически, наличие обременения не влияет на право сторон расторгнуть договор аренды в установленном порядке (пункты 1 и 3 статьи 352 Гражданского кодекса). Банк, участвующий в деле, свою позицию по существу спора не пояснил.

При определении размера задолженности кооператива по арендной плате суду следует учесть имеющееся в материалах дела распоряжение министерства от 21.02.2007 о заключении договора аренды в порядке переоформления права (постоянного) бессрочного пользования ответчика на земельный участок. В случае подтверждения данного обстоятельства необходимо исходить из того, что правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 27.12.2009 N 342-ФЗ) годовой размер арендной платы устанавливается в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац четвертый пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Установленные Законом N 137-ФЗ льготные ставки арендной платы распространяются исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (ответ на вопрос N 7) отмечено, что Законом N 137-ФЗ установлен определенный уровень размера арендной платы за пользование, в том числе, земельными участками, право аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (пункт 2 статьи 3). Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

При подтвержденности обстоятельств переоформления прав на земельный участок с кадастровым номером 05:04:000064:0006 не может быть принят доводы министерства о недействительности (ничтожности) договора аренды от 21.02.2007 N 03 как заключенного с нарушением публичной процедуры его предоставления кооперативу и необходимости применения реституции.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемый истцом судебный акт (в части) не может быть признан окружным судом законным и обоснованным, принятым на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. В силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств. Поэтому дело в части удовлетворения требований о взыскании долга по арендной плате и процентов, а также в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора от 21.02.2007 N 03 следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

При новом рассмотрении суду следует установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные сторонами) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям). Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации министерство освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 20.07.2020 по делу N А15-3868/2019 в части прекращения производства по делу и отказа в удовлетворении требования Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан о возврате сельскохозяйственным производственным кооперативом "Гунухский" земельного участка с кадастровым номером 05:04:000064:0006 оставить без изменения.

В остальной части решение от 20.07.2020 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин Е.Г. Соловьев